張 泰 熙 / 재정경제부 세제실 재산세제과

〔법.령.칙 개정일자〕
◇소득세법
법률 제7006호, 2003.12.30.
대통령령 제18173호, 2003.12.30.
◇조세특례제한법
법률 제7003호, 2003.12.30.
◇법인세법
법률 제7006호, 2003.12.30.

[Contents]
Ⅰ. 1세대1주택 양도세 비과세제도 개선
1. 1세대1주택 비과세요건 강화
2. 1세대1주택 보유기간 특례제도 폐지
3. 동일한 날에 2주택 이상 양도시 양도주택 판정
Ⅱ. 단기양도 및 다주택자 등에 대한 과세 강화
1. 단기보유 부동산 등에 대한 양도소득세율 인상
2. 1세대3주택 이상자에 대한 과세 강화
3. 1세대2주택 이상자에 대한 탄력세율 적용
4. 주택매매사업자에 대한 양도세율 적용
5. 법인의 주택양도차익에 대한 추가 과세
Ⅲ. 제도개선 및 납세편의 제고
1. 오피스텔 등에 대한 기준시가 개선
2. 증여자산 양도시 부당행위계산부인제도 개선
3. 개인과 법인간 거래시 부당행위계산부인제도 개선
4. 결손금 통산방법 명문화
5. 상속ㆍ증여받은 건물의 취득가액 산정방법 개선
6. 증여의제 과세재산의 취득가액 산정방법 개선
7. 1세대3주택 이상 실거래가액 과세제도 개선


Ⅱ. 단기양도 및 다주택자 등에 대한 과세 강화


3. 1세대2주택 이상자에 대해 탄력세율 적용

1) 탄력세율 적용방법 세분화(所法 104)

종 전	개 정
◇양도세 탄력세율 －기본세율에 15%p를 가감한 범위 내에서 시행령으로 조정 가능 －적용방법 ① 모든 부동산에 대해 적용하거나 ② 투기지역 내 부동산에 한정 적용 <신 설>	③ 1세대2주택 이상자로서 투기지역 내 주택에 한정 적용

(1) 개정이유
◇탄력세율제도를 세분화하여 신축적으로 운용할 수 있도록 개선

(2) 적용시기 및 적용례
◇2004. 1. 1. 이후 양도하는 분부터 적용 가능
◇향후 부동산 시장동향을 종합 분석.판단하여 필요시 시행령을 개정하여 탄력세율 적용

2) 1세대2주택 이상자의 판정방법(所令 168의2 신설)
□ 투기지역 내 주택을 양도한 자로써
◇그 양도주택을 포함해 1세대2주택 이상에 해당하는지 여부를 판정
◇보유 주택수의 계산은 1세대3주택의 경우와 같이 다음 주택을 기준으로 함.
－수도권, 광역시 소재 주택
－기타지역의 주택으로서 국세청 기준시가가 3억원 초과 주택
□ 1세대2주택 이상이더라도 다음 주택은 제외
① 1세대3주택 이상 중과대상에서 제외되는 주택
* 양도세 감면주택, 임대사업용 주택 등
② 1세대원 중 일부가 다른 시(특별시.광역시 포함).군에 소재한 대학에 취학, 근무상 형편으로, 그 대학 또는 직장이 소재하는 시.군에 주택을 취득하여 1세대2주택이 된 경우
(1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한함)
③ 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 것
④ 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택(소유권 확정판정일로부터 3년 이내)

4. 주택매매사업자에 대한 양도세율 적용(所法 64)

종 전	개 정
◇개인의 부동산 매매업에 대해서는 －양도세율로 예정신고.납부 후 －확정신고시 종합소득세율로 세액을 정산 신고.납부	◇부동산매매업 중 주택매매차익이 있는 자(1세대3주택 이상자에 한함) * 중과세율(60%) 적용대상 1세대3주택 이상자의 범위와 동일 ◇예정신고시에는 물론 －확정신고시에도 양도세율을 적용하여 과세(종합소득세율과 비교과세) MAX(①, ②) ① 종합소득과세표준 × 종합소득세율(9～36%) ② 주택매매차익 × 60% ＋ (종합소득과세표준 － 주택매매차익) × 종합소득세율(9～36%) ◇주택 매매차익의 계산 －양도가액 － 필요경비 － 양도소득 기본공제(장기보유특별공제 배제) －중과세율(60%) 적용대상에서 제외되는 주택의 매매차익은 양도세율 적용대상에서 제외

1) 개정이유
◇1세대 다주택자에 대한 양도세 중과제도를 회피하는 사례를 방지하고 과세형평 도모
2) 적용시기 및 적용례
◇2004. 1. 1. 이후 양도하는 분부터 적용
◇다만, 2003.12.31. 이전에 취득한 주택을 2004.12.31. 이전에 양도하는 경우에는 종전과 같이 과세(1년 유예)
※ 1년 유예를 받기 위하여는 2004. 1. 1. 이후 새로이 주택을 추가 취득하지 아니하여야 함

5. 법인의 주택 양도차익에 대한 추가 과세(法法 55의2)

종 전	개 정
◇법인의 부동산매매차익에 대해서는 －일반법인세(15, 27%) 과세	◇법인의 주택양도차익에 대하여는 －일반법인세(15, 27%) 외에 －30%(미등기 40%)의 법인세 추가과세 ◇추가 과세대상에서 제외 주택 ① 주택을 신축하여 판매(임대주택법에 의하여 건설임대주택을 분양하는 경우 포함)하는 법인이 신축한 주택 ② 5호 이상 국민주택을 임대하는 법인이 10년 이상 임대한 국민주택 ③ 종업원용 사택 및 기타 무상제공 주택(10년 이상 제공된 주택에 한함) ④ 저당권 실행으로 취득하거나 채권을 변제받기 위하여 취득한 주택으로서 재정경제부령으로 정하는 주택 ⑤ 기타 부득이한 사유로 보유하는 주택으로서 재정경제부령으로 정하는 주택

1) 개정이유
◇개인의 다주택자의 양도세 중과에 맞춰 법인의 주택매매차익에 대해서도 법인세를 중과하여
－1세대 다주택자에 대한 양도세 중과제도를 회피하는 사례를 방지하고 과세형평 도모

2) 적용시기 및 적용례
◇2004. 1. 1. 이후 양도하는 분부터 적용
◇다만, 2003.12.31. 이전에 취득한 주택을 2004.12.31. 이전에 양도하는 경우에는 종전과 같이 과세(1년 유예)
※ 1년 유예를 받기 위하여는 2004. 1. 1. 이후 새로이 주택을 추가 취득하지 아니하여야 함.

Ⅲ. 제도 개선 및 납세편의 제고

1. 오피스텔 등에 대한 기준시가 개선(所法 99)

종 전	개 정
□ 부동산 기준시가 ◇아파트 등 공동주택 －토지와 건물을 일괄하여 산정.고시 ◇그 외 부동산 －토지(개별공시지가)와 건물(기준시가)을 별도로 산정.고시	◇국세청장이 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용건물에 대하여도 －토지와 건물을 일괄하여 기준시가 산정.고시

1) 개정이유
◇건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 있는 오피스텔과 상업용건물에 대하여 시장가치를 반영할 수 있도록
－공동주택과 같이 토지와 건물을 일괄평가한 가액을 기준으로 기준시가를 고시하여 과세형평 도모

2) 적용시기 및 적용례
◇2005. 1. 1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용
※기준시가 산정기간 등 준비기간을 고려하여 1년간 유예

2. 증여자산 양도시 부당행위계산부인제도 개선(所法 101)

종 전	개 정
□ 양도세를 부당하게 감소시킬 목적으로 특수관계자에게 자산을 증여하고 수증자가 당해 자산을 3년 내 양도시 ◇증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도세 과세 －당초 증여자가 증여시：수증자에게 증여세 과세 －수증자가 증여받은 자산을 3년 내 제3자에게 양도시：증여자에게 양도세 과세	◇증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도세를 과세한 경우 －수증자에게 증여세를 과세하지 아니함

1) 개정이유
◇헌법불합치 판결에 따른 보완
※ 헌법불합치 판결 (2003. 7.24)
◇구 소득세법(101 ②)은 헌법에 합치하지 아니하므로 법률조항의 적용을 중지
－증여자에 대한 양도세 과세는 합헌
－수증자에 대한 증여세 부과는 이중과세로 위헌

2) 적용시기 및 적용례
◇2004. 1. 1. 이후 결정하는 분부터 적용

3. 개인과 법인간 거래시 부당행위계산부인제도 개선(所令 167 ⑥)

종 전	개 정
□ 기준시기 ◇개인：잔금청산일 ◇법인：계약일 □ 시가 산정방법 ◇개인：상속세및증여세법상 평가액 ◇법인：매매사례가액, 감정가액, 상속세및증여 세법상 평가액을 순차로 적용 * 상장주식 ◇개 인 ◇법 인 거래일 전.후 거래일의 종가 2월의 종가평균 * 감정가액 ◇개 인 ◇법 인 2이상 감정가액 1개의 감정가액 의 평균액	◇개인과 법인간 거래로서 법인세법상 시가에 해당되어 부당행위계산부인 대상이 아닌 거래는 －소득세법 또는 상속세및증여세법상 증여세 또는 양도소득세 부당행위계산부인 대상에서 제외 * 개인과 법인간 거래에 있어서는 과세기준시기 및 가액 산정방법을 일치시킴

1) 개정이유
◇특수관계에 있는 개인과 법인간 거래에 있어 법인과 개인의 시가 산정방법 등이 달라 발생되는 문제 해소

2) 적용시기 및 적용례
◇2004. 1. 1. 이후 최초로 신고 도래하는 분부터 적용
※부당행위계산 및 증여의제시 과세기준시기 및 가액 산정방법

구 분	법인세법상 부당행위 (法令 89)	상속세및증여세법상 증여의제 (相贈令 26 ①)	양도소득 부당행위 (所令 167)
평가기준일	－매매계약일	－양도 또는 취득시기를 원칙으로 하되 부득이한 경우 계약일 인정	－양도 또는 취득시기
시가산정	－매매사례가액, 감정가액, 상속세및증여세법상 평가를 순차로 적용	－평가기준일 전.후 6월(증여는 3월) 내의 매매사례가액, 감정가액 등	－상속세및증여세법준용하되양도일 등 전.후 6월 내의 가액
상장주식 등 평가방법	－거래일의 종가	－평가기준일 전.후 2월의 종가평균액	－상속세및증여세법상 준용

[사례]
◇개인이 특수관계에 있는 법인에게 보유 중인 상장주식을 신고대량매매 방법에 의해 계약일의 종가로 양도한 경우
－계약일 현재의 종가：1주당 15,000원
－잔금청산일 전.후 2월의 종가평균：1주당 25,000원

◇법인의 입장에서 부당행위계산부인 규정을 적용받지 않기 위해 1주당 15,000원에 거래
[종 전]
－개인에게는 25,000원과 15,000원 차액에 대해 저가양도로 부당행위계산부인 규정을 적용받아 소득세를 추가 부담
[개 정]
－법인이 법인세법상 시가로 거래한 경우이므로 개인에게 양도세 부당행위계산부인 대상에서 제외

4. 결손금 통산방법 명문화(所法 102)

종 전	개 정
◇부동산 또는 주식 내에서의 결손금 공제순서(통칙) －1차공제：같은 세율체계 내의 양도차익 －2차공제：다른 세율체계 내의 양도차익 비율에 따라 안분하여 공제	◇결손금 공제순서를 명확히 규정 －1차공제：같은 세율체계 내의 양도소득금액 －2차공제：다른 세율체계 내의 양도소득금액 비율에 따라 안분하여 공제 * 양도소득금액 ＝ 양도차익 － 장기보유특별공제

1) 개정이유
◇통칙으로 운영되고 있는 규정을 법령에 구체적으로 명문화

2) 적용시기 및 적용례
◇2004. 1. 1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용

5. 상속.증여받은 건물의 취득가액 산정방법 개선(所令 163 ⑨)

종 전	개 정
◇상속.증여받은 부동산의 실거래가액에 의한 취득가액 －상속.증여 당시 상속세및증여세법상 평가액 －개별공시지가 고시 전에 상속.증여받은 토지：MAX(①, ②) ① 상속.증여당시 상속세및증여세법상 평가액 ② (1990. 1. 1. 기준 개별공시지가) 취득당시의 시가표준액 × 1990. 8.30. 현재 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 평균 <신 설>	－기준시가 고시 전에 상속.증여 받은 건물은 다음 중 많은 금액 ① 상속.증여당시 상속세및증여세법상 평가액 ② (최초 고시당시 기준시가) × (취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율)

1) 개정이유
◇토지의 경우 기준시가로 환산하고 있는 것과 형평 고려

2) 적용시기 및 적용례
◇2004. 1. 1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용

6. 증여의제 과세재산의 취득가액 산정방법 개선(所令 163 ⑩)

종 전	개 정
□◇다음 증여세 과세가액은 필요경비 인정 －전환사채 행사이익 －주식 등의 상장차익 합병 후 상장차익	◇증여의제로 과세되는 자산은 모두 필요경비로 인정

1) 개정이유
◇경제적이익의 무상이전에 대해 증여세를 과세받은 경우에는 당해 증여세 과세가액을 필요경비로 인정하도록 개선

2) 적용시기 및 적용례
◇2004. 1. 1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용

[사례]
저가양수
취득가액 대가 시가 취득자 양도
(8,000원) (10,000원) (15,000원) (18,000원)
◇양도자：시가(15,000원)와 대가(10,000원)의 차액(5,000원)에 대해 소득세 추가 과세(총부담액：7,000원)
◇취득자：시가와 대차 차액(5,000원)에 대해 증여세 과세
[당해 재산 처분시]
(종전) 양도가액(18,000원)과 취득가액(10,000원) 차액(8,000원)에 대해 소득세 과세(총부담액：증여세 5,000원, 양도차익 8,000원, 합계 13,000원)
(개정) 취득시 과세받은 증여세 과세가액 5,000원을 필요경비에 산입하고 양도차익 3,000원에 대해 소득세 과세(총부담액：증여세 5,000원, 양도차익 3,000원, 합계 8,000원)
◇양도자와 취득자 총부담액
(종전)：양도자(7,000원) ＋ 취득자(13,000원) ＝ 합계(20,000원)
(개정)：양도자(7,000원) ＋ 취득자(8,000원) ＝ 합계(15,000원)


7. 1세대3주택 이상 실거래가액 과세제도 개선(所令 162의2 ⑤)

종 전	개 정
□ 3주택 이상 보유한 1세대가 양도하는 주택은 실지거래가액 과세 ◇다가구주택의 경우 가구별로 주택수 계산 <신 설>	◇다가구주택을 하나의 매매단위로 1인에게 양도 또는 취득시 전체를 1주택으로 간주 (납세자 선택시) ◇동일한 날에 2주택 이상 양도시 －납세자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 봄

1) 개정이유
◇1세대3주택 이상 실가과세 제도를 합리적으로 개선

2) 적용시기 및 적용례
◇2004. 1. 1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용