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주택임대소득에 대한 종합소득세
목 차
1. 주택임대소득 신고
주택의 전ㆍ월세 임대소득에 대해 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고하고 납부하여야 한다. 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며, 주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세대상 소득과 합산하여 신고하여야 한다.
2. 주택임대소득 과세대상 판단
(1) 보유 주택 수별 과세대상 판단
-
①
1주택인 경우
1주택만 보유하고 있는 경우 보증금과 월세 임대소득은 비과세한다. 하지만 국내에 소재한 주택이 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일 기준으로 기준시가 12억원 초과이거나 국외주택의 월세 수입은 1주택이더라도 소득세 과세대상이 된다. -
②
2주택인 경우
2주택 보유자의 월세 수입은 모두 과세대상이다. 그러나 보증금에 대해서는 과세하지 않는다. -
③
3주택 이상인 경우
3주택 이상 보유자의 월세 수입은 과세대상이다. 그리고 보증금의 합계가 3억원을 넘는 경우는 보증금도 과세대상이다. 보증금 합계가 3억원이 넘지 않는다면 보증금에 대해서는 과세하지 않는다.
(2) 임대 유형별 과세대상 판단
-
①
월세의 경우
과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일의 기준시가가 12억원을 초과하는 국내소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자는 과세대상이다. -
②
보증금의 경우
3주택 이상 보유자로서 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우 과세대상이다.
| 주택 수* | 월세 | 보증금 |
|---|---|---|
| 1주택 | 비과세 (단, 기준시가 12억원 초과 고가주택과 국외주택은 과세) |
비과세 |
| 2주택 | 과세 | |
| 3주택 이상 | 간주임대료 과세 (단, 2026년까지 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하의 소형주택은 주택 수 제외 & 비과세) |
3. 보증금등에 대한 간주임대료 계산
거주자가 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 포함시켜 과세한다.
간주임대료
= (보증금등 - 3억원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율 - 해당 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금
= (보증금등 - 3억원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율 - 해당 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금
4. 주택 수 계산(소득령 §8의 2 ③)
(1) 다가구주택
다가구주택은 1개의 주택으로 본다(소득령 §8의 2 ③ 1호).
(2) 공동소유주택
공동소유하는 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하되 다음 어느 하나에 해당하는 사람은 소수지분일지라도 해당하는 사람의 소유로도 계산한다 (소득령 §8의 2 ③ 2호).
소수지분일지라도 해당하는 사람의 소유로 보는 경우
① 해당 공동소유주택 임대수입금액이 연간 6백만원 이상인 사람
② 과세기간의 종료일 또는 해당 주택의 양도일의 기준시가가 12억원을 초과하면서 지분을 100분의 30 초과 보유하는 사람
① 해당 공동소유주택 임대수입금액이 연간 6백만원 이상인 사람
② 과세기간의 종료일 또는 해당 주택의 양도일의 기준시가가 12억원을 초과하면서 지분을 100분의 30 초과 보유하는 사람
(3) 부부공동소유주택의 주택 수 계산
본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다. 다만, 부부공동소유주택은 위에도 불구하고 지분이 더 큰 사람의 소유로 계산한다. 지분이 같은 경우 합의하에 1인의 소유로 한다(소득령 §8의 2 ③ 4호).
■ 부부합산주택 수 계산
1. 지분이 가장 큰 사람의 소유로 한다(소수지분자는 주택 수 제외, 지분비율이 같으면 합의하에 1인의 주택으로 하여 주택 수를 계산한다).
2. 주택 수 계산할 때만 합산한다.
3. 보증금에 대한 간주임대료 계산 시 각각 3억원을 공제한다.
4. 소득세 신고할 때는 각각 본인 임대료만 계산하여 소득세를 산출한다.
■ 주택 수 계산 사례
사례 : 남편 보유주택 1채, 아내 보유주택 1채, 부부공동명의주택 1채
주택 수 : 총 3주택
■ 사업장현황 신고방법
남편, 아내, 공동명의 사업장을 신고자로 하여 세 개의 신고서를 작성한다.
■ 보증금에 대한 간주임대료 계산 시 3억원 공제방법
남편 3억원, 아내 3억원, 공동명의 3억원까지 공제 가능하다.
1. 지분이 가장 큰 사람의 소유로 한다(소수지분자는 주택 수 제외, 지분비율이 같으면 합의하에 1인의 주택으로 하여 주택 수를 계산한다).
2. 주택 수 계산할 때만 합산한다.
3. 보증금에 대한 간주임대료 계산 시 각각 3억원을 공제한다.
4. 소득세 신고할 때는 각각 본인 임대료만 계산하여 소득세를 산출한다.
■ 주택 수 계산 사례
사례 : 남편 보유주택 1채, 아내 보유주택 1채, 부부공동명의주택 1채
주택 수 : 총 3주택
■ 사업장현황 신고방법
남편, 아내, 공동명의 사업장을 신고자로 하여 세 개의 신고서를 작성한다.
■ 보증금에 대한 간주임대료 계산 시 3억원 공제방법
남편 3억원, 아내 3억원, 공동명의 3억원까지 공제 가능하다.
(4) 전대 또는 전전세
임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산한다(소득령 §8의 2 ③ 3호).
5. 주택임대사업의 세무서 사업자등록 의무화
2019년부터 주택임대사업자는 「소득세법」에 의한 사업자등록을 해야 한다. 미등록의 경우 미등록한 기간의 주택임대수입금액의 1천분의 2에 해당하는 가산세가 적용된다.
6. 임대사업자등록에 따른 세금혜택
지자체와 세무서에 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율과 기본공제에 혜택이 있으며, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 받을 수 있다.
① 필요경비율이 미등록인 경우 50%인데 임대등록한 경우는 60%이다.
② 기본공제는 미등록인 경우 2백만원인데 임대등록한 경우는 4백만원까지 가능하다.
③ 임대등록한 경우 소득세감면은 다음과 같다.
감면 등을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액 등은 추징한다.
① 필요경비율이 미등록인 경우 50%인데 임대등록한 경우는 60%이다.
② 기본공제는 미등록인 경우 2백만원인데 임대등록한 경우는 4백만원까지 가능하다.
③ 임대등록한 경우 소득세감면은 다음과 같다.
감면 등을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액 등은 추징한다.
| 구분 | 2021년 이후 개시하는 과세연도 |
|---|---|
| 세액감면율 |
① 1호 임대 : 30%(공공, 장기임대는 75%) ② 2호 이상 임대 : 20%(공공, 장기임대는 50%) |
(1) 임대등록 자진ㆍ자동말소일까지 세제혜택 유지
의무임대기간 경과하기 전에 자진말소하거나 자동등록말소 되는 경우 세법상 의무임대기간을 충족하지 못하더라도 그동안 감면받은 세액을 추징하지 않는다.
(2) 세금혜택이 있는 임대주택에서 제외되는 주택(조특령 §96 ②)
1) 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 임대주택 중 단기임대주택과 장기일반민간임대 주택 중 아파트는 제외한다.
2) 2020년 7월 11일 이후에 단기민간임대주택에서 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다.
2) 2020년 7월 11일 이후에 단기민간임대주택에서 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다.
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