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주택을 상속받을 때 상속재산의 평가 관련 Q&A
1. 상속재산 평가 - 시가
Q. 상속세나 증여세에서 재산평가에 기준이 되는 시가란 무엇인가요?
-
상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(평가기준일) 현재의 시가를 따릅니다.
- 시가란, 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다.
- 상속개시일 또는 증여일 전후 6개월(증여 : 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매ㆍ공매가 있는 경우에 해당 금액을 시가로 봅니다. 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용합니다.
구분 시가인정금액 판단기준일 매매사실 거래가액 매매계약일 감정가액 감정가액의 평균액 격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 수용ㆍ경매ㆍ공매사실 보상가액 또는 경매ㆍ공매가액 보상가액, 경매ㆍ공매가액 결정일 ※ 평가기간에 해당하지 않는 기간에도 시가로 인정되는 경우
① 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간 경과한 후부터 상속세신고기한부터 9개월 또는 증여세신고기한부터 6개월에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우 ② 평가기준일부터 판단기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우
③ 납세자 또는 세무서의 신청을 통해 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가로 볼 수 있습니다. - 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등으로 고려하여 보충적 평가방법에 의해 평가한 가액을 시가로 봅니다.
2. 상속재산 평가 - 유사매매사례가액
Q. 상속 또는 증여받은 재산의 시가가 없는데, 이럴 땐 어떤 금액을 써야 하나요?
<유사매매사례가액>
상속ㆍ증여재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액(거래가액, 감정가액, 수용ㆍ경매ㆍ공매가액 등)이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 봅니다.
• 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등으로 고려하여 보충적 평가방법에 의해 평가한 가액을 시가로 봅니다.
상속ㆍ증여재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액(거래가액, 감정가액, 수용ㆍ경매ㆍ공매가액 등)이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 봅니다.
※ 해당 재산과 동일하거나 유사한 다른 재산 판단기준
- 공동주택의 경우(다세대, 아파트 등)
① 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것
② 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 5% 이내일 것
③ 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 5% 이내일 것 - 그 외 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
- 공동주택의 경우(다세대, 아파트 등)
① 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것
② 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 5% 이내일 것
③ 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 5% 이내일 것 - 그 외 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
• 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등으로 고려하여 보충적 평가방법에 의해 평가한 가액을 시가로 봅니다.
3. 상속재산 평가 - 감정가액
Q. 상속 또는 증여받은 재산의 시가가 없어서 기준시가를 적용받는 상황입니다. 나중에 양도를 생각해서 해당 재산을 감정을 받아 신고하고 싶은데, 감정가액을 사용하는 경우 유의할 점이 있나요?
- 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(평가기준일) 현재의 시가를 따릅니다. 상속개시일 또는 증여일 전후 6개월(증여 : 평가기준일 전 6개월부터 후 3개월까지) 이내의 기간 중 다른 금액이 없고 감정가액이 있는 경우에 해당 금액을 시가로 봅니다.
-
감정가격을 결정할 때에는 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰해야 합니다. 그 결과 해당 재산에 대하여 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 위에 해당하는 시가로 인정되는 금액으로 봅니다.
- 부동산 중 기준시가 10억원 이하인 경우에는 하나의 감정기관의 감정가액도 인정됩니다. -
시가로 인정하지 않는 감정가액
- 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 않은 감정가액
- 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 않은 경우의 당해 감정가액
- 해당 감정가액이 기준금액에 미달하는 경우 - 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액
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