취득세는 부동산 등을 취득할 때 발생하는 세금이다. 주택, 상가, 토지 등 모든 부동산 취득 시 부과된다.

2022.12.31. 이전 유상취득분의 취득세 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 취득 당시의 가액이란 납세자가 신고한 가액을 말하며, 신고한 가액이 시가표준에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로 했으나, 2023.1.1. 이후 유상취득분부터 사실상 취득가액이 과세표준이 된다. 사실상 취득가액이란 잔금청산일 전까지 취득자가 양도자에게 지급한 직간접비용(대가)을 말한다.

사실상 취득가액이 불분명한 경우 국세와 마찬가지로 시가인정액을 과세표준으로 한다. 시가인정액이란 해당 물건의 매매사례가액, 감정가액, 경공매가액 등 「지방세법 시행령」 제14조에 정하는 바에 따라 시가로 인정하는 가액을 말한다. 무상취득의 경우 시가인정액을 과세표준으로 하나 시가인정액 산정이 곤란한 경우 시가표준액을 과세표준으로 한다. 예외적으로 무상취득의 경우라도 상속 취득은 ‘시가표준액’을 과세표준으로 하고 시가표준액이 1억원 이하인 부동산 등을 무상 취득하는 경우 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 선택하는 가액을 과세표준으로 한다.

주택 취득 시 적용되는 취득세율은 주택 수, 소재지, 주택가격에 따라 다르다.

• ① 기존 소유 주택과 취득하는 주택을 합하여 1세대 1주택인 경우, 취득하는 주택에 대해 취득가액에 따라 1~3%의 일반세율이 적용된다.
• ② 기존 보유주택과 신규 취득하는 주택을 합하여 1세대 2주택인 경우, 취득하는 주택이 비조정대상지역 내에 있는 경우 취득가액의 크기에 따라 1~3%의 일반취득세율이 적용되고, 취득하는 주택이 조정대상지역 내 소재하는 주택인 경우 8%의 중과 취득세율이 적용된다.
• ③ 기존 소유주택과 신규로 취득하는 주택을 합하여 1세대 3주택이 된 경우 취득하는 주택이 조정대상지역 내 소재 주택이면 12%의 중과세율이 적용되고 취득하는 주택이 비조정대상지역 내 주택인 경우 8%의 중과세율이 적용된다.
• ④ 마지막으로 기존 소유주택과 새로 취득하는 주택을 합해 1세대 4주택 이상이 되는 경우 취득하는 주택이 조정대상지역 내 소재 여부와 관계없이 12%의 중과세율이 적용된다.

거주자가 주택을 취득할 경우 취득세율은 유ㆍ무상 취득, 취득자의 소유 주택 수, 취득하는 주택의 ‘조정 또는 비조정’ 대상지역 소재 여부 등에 따라 적용되는 세율이 다르다. 현행 취득세율은 아래 [표2]와 같다.

취득세는 잔금청산 후 60일 이내에 신고하고 납부해야 하며, 이를 놓치면 가산세(20%)가 부과된다. 그리고 1세대 1주택자가 소유 주택을 배우자 또는 직계존ㆍ비속에게 증여하는 경우 주택 취득세율은 금액과 지역에 관계없이 누가 증여받더라도 3.5%이다.

그러나 1세대 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역 내 기준시가 3억원 이상 주택을 배우자, 직계존ㆍ비속에게 증여하는 경우 수증자에게 일반 증여 취득세율(3.5%)보다 3.4배 높은 12%로, 취득세가 중과된다. 주택의 일부를 취득하여 3억원 미만이 되더라도 주택 전체의 기준시가가 3억원 이상이면 중과세율이 적용된다.

주택 재산세는 지방자치단체에서 주택 공시가격을 기준으로 부과하는 세금으로서, 매년 6월과 9월에 1/2씩 고지ㆍ납부하며, 주택 외 건물분 재산세는 지방자치단체에서 매년 7월에 시가표준액을 기준으로 고지ㆍ납부하고, 토지분 재산세는 공시지가를 기준으로 매년 9월에 고지ㆍ납부한다.

주택, 종합합산대상 토지, 별도합산대상 토지별, 개인별 공시가격 합계액이 일정 금액을 초과하는 경우, 국가가 추가로 부과하는 세금이다. 고액의 토지 소유자, 다주택자, 고가주택 보유자에게 특히 큰 부담이 될 수 있다.

종합부동산세 과세대상은 주택, 종합합산토지(비사업용), 그리고 별도합산토지(사업용)로 구분된다. 매년 6월 1일 현재 소유한 부동산의 개인별 합산공시가액에서 다음 금액을 공제한 금액을 과세표준으로 한다.

• ① 주택 한 채를 부부가 공동소유하고 있는 경우 각각 1주택을 소유한 것으로 보아 각각 9억원, 합계 18억원이 공제된다.
• ② 1주택을 부부가 공동 소유하고 있는 경우, 부부가 각각 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아 계산한 1세대 2주택 종부세와 부부 중 한 사람이 단독 소유한 것으로 보아 계산한 1세대 1주택 종부세 중 적은 세액을 당해 연도 12월 15일까지 주소지 세무서장에게 신고ㆍ납부할 수 있다. 납세의무자가 신고ㆍ납부한 세액이 정당한 경우 주소지 관할 세무서에서 고지한 세액은 무효가 된다.
• ③ 부부가 공동 소유한 주택의 경우 세무사에게 의뢰하여 부부 중 한 사람이 단독 소유한 경우에 부담할 종부세와 부부가 공동 소유한 경우 부담할 종부세에 대해, 실제로 계산한 결과를 가지고 어떤 방법으로 신고하는 것이 유리한지를 검토해야 한다.
• ④ 주택 외 상가, 근린생활시설, 사업용 오피스텔 등 사업용 건물은 종합부동산세가 과세되지 아니한다.

다음으로 현행 주택분 종합부동산세율을 보면 다음 [표5]와 같다. 미국의 보유세인 재산세는 주(州)세이고 주마다 세율이 다르며, 평균 1~2% 내외다. 우리나라는 주택 보유 수에 따라 세율이 다른데, 1세대 3주택 이상 다주택자에게 적용되는 종부세 최고세율이 5.0%에 달하여 세계적으로 높은 세율이다.

여기에 모든 주택에 부과되는 0.1~0.4%의 주택 재산세율까지 감안하면 한ㆍ미 간 보유세율 차이는 더 벌어진다. 종부세는 재산세와 이중과세, 동일 과세대상에 중앙정부와 지자체가 동일 성격의 과세권을 중복행사하는 데다 세율이 지나치게 높아 주택 종부세는 중산서민층의 주택 임차료 인상으로 이어져 중산서민층을 어렵게 한다.

또, 기업 부동산에 과세되는 종부세는 제품원가를 상승시켜 기업경쟁력을 떨어뜨리고, 소비자물가를 상승시켜 가계를 어렵게 하는 요인으로 작용한다. 이는 중립성을 유지해야 할 조세의 기본원칙에 맞지 않는다.

동일 과세물건(토지, 주택)에 지자체가 보유세인 재산세를 과세하고, 여기에 중앙정부가 보유세인 종부세를 또 과세하는 나라는 세계에서 한국이 유일하다. 종부세는 세금의 고유 목적인 재정수입 확보 목적이 아닌 투기억제 목적으로 도입됐기 때문에 종부세는 탄생부터 비정상적인 세금이다. 종부세는 빠른 시기에 재산세와 통합, 재산세에서 일부 종부세 순기능(順機能)을 살리면서 폐지하는 것이 바람직하다.