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주택 양도 시 필요경비로 인정되는 사례
1. 베란다 새시, 거실 확장공사비 등
주택의 이용편의를 위한 베란다 새시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등의 내부시설의 개량을 위한 공사비는 자본적지출액에 해당된다.
2. 벽지ㆍ장판 또는 싱크대 교체비용 등
정상적인 수선 또는 부동산 본래의 기능을 유지하기 위한 경미한 개량인 벽지ㆍ장판의 교체, 싱크대 및 주방기구 교체비용, 옥상 방수공사비, 타일 및 변기공사비 등은 수익적지출에 해당되므로 필요경비에 산입되지 아니한다.
3. 오피스텔에 설치하는 비품구입비
오피스텔 비품(TVㆍ에어컨ㆍ냉장고ㆍ가스레인지ㆍ식탁 등) 구입비는 임대조건을 유리하게 하기위한 임대비용으로서 자본적지출로 볼 수 없다.
4. 임대용 건물의 내장공사비
건물의 지하실에서 식당을 운영하기 위하여 내장공사를 하는 데 소요된 비용은 식당을 경영하기 위한 사업비용이므로 필요경비에 해당되지 않는다.
5. 건물의 용도변경 또는 대수선 공사비용
건물을 구입 후 건물 전체의 용도를 변경하거나, 대수선 공사를 한 경우에는 자산의 개량을 위한 지출비용으로 보아 필요경비에 산입된다.
6. 중개수수료를 과다지급한 경우
중개수수료가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비해 많다고 하더라도 실지 지급된 금액은 필요경비에 산입된다.
7. 매매대금으로 받은 수표가 부도처리된 경우
매매대금으로 받은 수표나 어음 등이 부도처리된 경우에도 양도가액에서 필요경비로 공제하지 아니한다.
8. 법적인 지급의무 없이 지급한 비용의 경우
자산을 양도하면서 자산을 취득한 자를 대신하여 납부한 취득세 등 법적인 지급의무 없이 지급한 비용은 필요경비에 해당되지 아니한다.
9. 환산가액보다 자본적지출액 등이 큰 경우
실지거래가액을 인정ㆍ확인할 수 없어 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액으로 계산한 취득가액보다 자본적 지출액과 양도비가 큰 경우 큰 금액을 필요경비로 한다.
10. 자산의 대가를 물품으로 지급하는 경우
토지나 건물을 취득하는 자가 해당 자산의 대가로서 금전 이외의 물품을 지급하고 그 양도자산의 매매계약서상에는 물품 수량만이 명시된 경우에는 해당 자산의 취득가액은 물품의 인도 당시의 시가에 의해 계산한 가액으로 한다.
11. 대물변제로 취득한 자산가액이 불분명한 경우
채무액에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우로서 해당 자산가액이 불분명하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등을 취득가액으로 한다.
12. 감정가액으로 기록된 장부가액의 취득가액 인정 여부
사업자가 기장을 하기 이전에 취득한 자산을 감정평가법인이 감정한 가액으로 기장하여 감가상각을 한 경우 해당 자산의 양도차익계산에 있어서 필요경비로 공제하는 취득가액은 당초 그 자산을 취득하기 위하여 소요된 실지거래가액으로 한다.
13. 무허가주택 취득비용
무허가주택의 취득목적이 아파트 특별분양권을 취득하기 위한 것인 경우 무허가주택의 취득 비용은 해당 아파트 취득을 전제로 취득한 자산에 소요된 희생비용이므로 취득가액에 산입된다.
14. 대항력 있는 전세보증금을 매수인이 부담한 경우
대항력이 있는 전세보증금을 매수인이 부담한 경우로서 변제한 전세보증금에 대하여 구상권을 행사할 수 없을 때에는 필요경비에 산입된다.
15. 필요경비에 산입되는 유치권
부동산을 공매로 취득하면서 「민사집행법」에 따라 유치권자에게 변제한 유치권 담보채권 상당액은 필요경비에 산입된다.
16. 필요경비에 산입되지 아니하는 유치권
부동산을 경매로 취득한 자가 유치권을 주장하는 제3자에게 법적으로 지급의무가 없는 유치권에 대한 합의금을 지급한 경우 이는 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당되지 아니한다.
17. 자산 취득 시 발생한 명도비용
부동산을 법원경매로 취득하면서 해당 부동산을 점유받기 위하여 소요된 명도비용은 소유권 확보를 위한 직접비용으로 볼 수 없으므로 부동산의 취득가액에 포함되지 아니한다
18. 필요경비에 산입되지 아니하는 금융비용
당초 약정에 의한 거래가액의 지급 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득가액에 포함되지 아니하며, 자산의 취득자금으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자는 필요경비에 산입되지 아니한다.
19. 취득 시 납부한 제세공과금
취득 시 납부한 취득세ㆍ등록세 이에 부가되는 농어촌특별세 및 지방교육세와 인지세 등은 취득가액에 산입하고, 취득세ㆍ등록세는 납부영수증이 없는 때에도 취득가액에 포함하며, 「지방세법」에 따라 감면되는 경우에는 취득가액에 포함되지 않는다.
20. 매수자가 부담한 전 소유자의 양도소득세 등
전 소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 양도소득세 등은 매입원가로서 필요경비에 산입된다.
21. 필요경비에 산입되는 부가가치세
자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 「부가가치세법」에 의하여 공제받지 못한 매입세액은 필요경비에 산입된다.
22. 필요경비에 산입되지 아니하는 부가가치세
「부가가치세법」의 일반과세사업자가 사업용으로 아파트를 분양받은 경우 해당 부가가치세는 필요경비에 산입하지 아니하나, 일반사업자가 매입 시 공제받은 후 폐업으로 인해 다시 납부한 잔존 재화에 대한 부가가치세는 필요경비에 산입된다.
23. 매매계약의 해약으로 발생한 위약금
부동산매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금 등은 해당 자산의 양도거래와 직접 관련 없이 발생한 비용이므로 필요경비에 해당되지 아니한다.
24. 지체상금 성격의 지출금액
당사자 간에 당초 약정한 낙찰가액의 납부 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 지체상금 성격이므로 필요경비에 산입되지 아니하며, 납부기한 내 납부하지 못하여 추가부담하는 취득세의 가산세는 정상적인 부동산 취득경비로 볼 수 없어 필요경비에 산입되지 아니한다.
25. 양수인이 부담한 양도자의 연체료
아파트분양권 등을 취득함에 있어서 양도자가 분양대금 지연 납부로 발생한 연체이자를 양수인이 부담하기로 약정하여 실제 납부를 하였다면 해당 자산의 필요경비에 산입된다.
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