(조세금융신문=임다훈 변호사) 전세사기는 어떻게 이루어지는가

‘깡통전세’는 부동산 시장에서 흔히 쓰는 속어다. 전세보증금과 집주인의 대출 합계가 집값을 넘어가는 경우를 말하는데, 이런 경우 집주인이 빚을 갚지 못해 그 집이 경매에 넘어갔을 때 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있는 집, 그런 집들을 깡통주택, 깡통전세라고 한다. 보통 전세보증금과 대출금의 합계가 집값의 80%를 넘는 경우를 깡통전세가 의심된다로 할 수 있다.

집의 매매가와 전세가의 차이가 별로 없으면 전세계약을 하지 않고 매매계약을 하면 된다. 그런데 왜 이런 깡통전세가 발생하게 될까. 집값 하락으로 인하여 자연히 깡통전세처럼 되는 경우도 있으나 이는 사기로 보기는 어려우므로 논외로 하면, 깡통전세는 주로 신축빌라에서 발생한다.

왜냐하면 신축빌라의 경우 시세를 알기 어렵기 때문이다. 세입자 입장에서는 신축이라 깨끗하니까 혹하는데, 거기에 이사비를 지원해준다, 가전제품을 지원해준다는 식으로 유혹을 하게 되면 넘어갈 수밖에 없게 된다.

전세사기는 이런 상황을 파고든다. 전세사기범은 신축빌라를 매수하는 계약을 체결하고, 즉시 전세계약을 체결한 후 전세금을 받아 매매대금에 충당하는 것이다. 돈 한 푼 없이 집을 하나 얻고, 거기에 더하여 전세금을 얻게 된 것이다.

최근 문제되고 있는 소위 ‘빌라왕’이라는 자들은 이런 수법에 더하여 명의신탁이라는 방법을 통해 수백 채의 집을 소유하게 된다. 즉 다른 사람 명의로 위와 같이 매매계약, 전세계약을 체결하는 것이다.

여기서 다른 사람이란 실제 집주인이 아닌 신용불량자, 노숙자 등과 같이 급전이 필요한 사람들로, 이런 사람들에게 명의를 빌려주면 한 채당 얼마씩 주겠다는 식으로 접근하여, 한마디로 ‘바지 집주인’을 세우는 것이다. 이런 경우 바지 집주인은 소액의 돈을 조금 받고 명의를 빌려주기 때문에 돈이 없어 보증금을 돌려주지 못하게 되는 것이다. 실제 집주인(전세사기범)은 이미 전세금을 가지고 잠적한 후다.

최근에는 이러한 유형의 사기를 건축주·알선브로커·공인중개사·임대인 등이 공모해 전세보증금을 편취하는 등 전세사기가 조직화, 지능화되고 있는 특징이 있다. 마치 보이스피싱 범죄에서 수뇌부·집행부·알선책·수거책 등이 공모하는 것과 유사한데, 익히 경험한 것처럼 이는 치밀하고 교묘한 수법이라 정말로 조심하지 않으면 알고서도 당할 수밖에 없다.

전세사기 예방 팁

실무상 몇 가지 팁을 드리자면, 첫째, 발품 파는 것이다. 시세는 온라인으로 얻는 데에는 한계가 있고, 신축이면 더 그렇다. 주변의 여러군데 부동산 중개소를 찾아가 매물의 매매가와 전세가를 알아보자.

둘째, 공인중개사의 중개를 통해 계약을 체결하는 것은 당연한 것이고, 타지역의 공인중개사를 섭외해서 일정 자문료를 지급하고 잠시 출장을 부탁드리는 것이다. 시세를 한번 같이 알아볼 수도 있고, 계약일에 동행할 수도 있다. 이러한 업무방식이 아직 보편화되지는 않았지만, 공인중개사, 법무사 등 부동산 중개에 있어 법률전문가들과 동행한다면 사기를 당할 염려는 훨씬 줄어들 것이다.

셋째, 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것이다. 이는 임대인이 전세보증금을 반환하지 못하는 경우를 대비해 임차인이 가입하는 보험이다. 최근 화제가 되고 있는 전세사기 사건들의 경우에도 이 보험에 가입하셨던 분들은 크게 손해를 보지 않았다. 가입은 임차인이 임대인 동의 없이도 할 수 있다.

그런데 전세보증금반환보증보험에 가입이 가능한 집이 있고 불가능한 집이 있는데, 신축빌라 같은 경우에는 감정평가가 잘 되지 않아 가입이 불가능한 경우도 있다. 그런데 이는 전세계약 체결 후 가입을 신청하기 전까지는 알 수가 없다.

그러므로 전세계약할 때 특약사항에, ‘만약 전세보증금반환보증보험 가입이 불가능하면 이 계약은 해지한다’ 이런 조항을 넣어두어야 문제가 없겠다.

그럼에도 불구하고 작정하고 덤비는 사기는 참으로 막기 힘든 것이 사실이다. 앞서 말씀드린 몇가지 팁에 더하여 매사에 조심하는 습관이 사기를 당하지 않는 가장 중요한 덕목이겠다.

[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사

사법연수원 제45기 수료
사법시험 제55회 합격
성균관대학교 법학과 졸업