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“주택을 취득하려고 하는데 부부 공동명의가 얼마나 유리해?”

종합부동산세 합산배제 신고의 시즌이 폭풍처럼 지나갔다. 수 많은 민원인들이 세무서에 방문하여 합산배제 신고를 하였고 한동안 종합부동산세 관련 문의가 폭주하였다. 그러던 와중 오랜만에 친구로부터 전화가 왔다. 전문가의 지식을 고마워 한마디로 사려는 친구였던 것이다. 친구의 공동명의가 유리한지에 대해 질의하였고 나는 전문가의 지식을 무료로 사려는 친구에게 어떤 전문가의 지식도 무료로 얻으려고 해서는 안된다고 친절히(?) 설명해 주었다

그러자 친구는 물어볼 것이 있으니 식사나 하자고 제안했다. 나는 흔쾌히 OK사인을 전달했고 친구에게 정확한 정보를 주기 위해 부부공동명의에 대해 검토하였다. 아래에서는 주택의 취득부터 양도까지 부부공동명의가 세법상 유리한지에 대해 검토한 내용을 전달하려 한다.

1. 취득세

올해 다주택자의 부동산 투기를 막기 위해 취득세율이 대폭 개정되었다. 지방세법 제13조의 2 [법인의 주택 취득 등 중과]가 신설되어 조정대상지역이 아닌 곳에 1주택을 소유하고 있는 1세대가 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득하는 경우 8%의 세율이 적용되고, 2주택을 소유하고 있는 1세대가 조정대상지역에서 추가로 주택을 취득하는 경우 12%의 세율이 적용된다.
(취득세에서 세대의 개념은 주민등록법 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족을 의미하고 배우자와 소득요건을 채우지 못한 미혼인 30세 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주한다)

취득세가 많이 개정은 되었으나 종전과 같이 부부가 공동으로 취득하든 단독으로 취득하든 과세표준이나 세율 측면에 변동이 없으므로 부부공동명의에 대한 유불리 판단에 영향이 없을 것으로 보인다.

2. 재산세

재산세는 공동명의로 주택을 보유하더라도 부부 각각의 지분별로 부과되는 것이 아니고 부부의 지분을 합산해 1개의 물건에 대해 개별로 과세 된다. 그러므로 부부가 공동으로 과세대상 부동산을 소유하든 부부 중 한명이 단독으로 소유하든 그 부담세액에 차이가 없다.

3. 종합부동산세

정부의 부동산정책으로 종합부동산세법 제9조 [세율 및 세액]가 개정되었으며 그에 따라 다주택자는 종전보다 고율의 세율 구간이 적용되어 종합부동산세 부담이 증가하게 되었다. 종합부동산세법은 부부별산제를 적용받는 세목으로 부부가 보유하고 있는 부동산에 대해 각각 종합부동산세를 과세한다. 그렇다면 케이스별로 종합부동산세의 유불리에 대해 따져보자.

가. 부부가 한 채의 주택을 보유한 경우

(1) 세액공제 측면

종합부동산세법 제9조 제6항 및 동법 제7항은 종합부동산세법상 세액공제에 대해서 규정하고 있다. 6항은 연령에 따라 60세 이상인 소유자에게 10~30%의 세액을 공제해 주는 규정이고 7항은 보유기간에 따라 5년 이상 주택을 소유한 1세대 1주택자에게 20%~50% 까지의 세액공제를 해주는 것이다. 이 두 가지의 공제는 동시에 적용이 가능하여 현행 법상으로는 최대 70%까지 세액공제가 가능하고 개정으로 인해 내년부터는 최대 80%까지 세액공제가 가능해질 예정이다.

결론부터 이야기하면 부부가 1채의 주택을 보유하는 경우에는 부부가 공동으로 재산을 보유하는 것이 세액공제 측면에서 더 불리하다 그 이유는 종합부동산세법 시행령 제2의 3 [1세대 1주택의 범위]에서 1세대 1주택자란 “세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우”로 규정하고 있고 종합부동산세법에서 규정하는 세액공제는 1세대 1주택자만이 받을 수 있기 때문이다. 쉽게 이야기하면 하나의 주택만을 보유한 부부가 해당 주택을 부부가 공동으로 소유하는 경우 종합부동산세법에서 1세대 1주택자로 보지 않는 것이고 종합부동산세법상 큰 혜택인 종합부동산세의 세액공제를 적용받을 수 없다.

(2) 과세표준 공제 측면

부부가 하나의 주택을 공동으로 주택을 소유한 경우 각 6억원을 과세표준에서 공제받아 총 12억원을 과세표준에서 공제받을 수 있는 반면 한명이 하나의 주택을 단독소유한 경우 9억의 과세표준 공제가 가능하다. 과세표준 공제 측면에서는 3억 정도 공동명의 소유가 유리하다.

(3) 세율 측면

종합부동산세는 과세표준이 증가함에 따라 적용되는 세율이 점점 높아지는 계단식 구조를 가지고 있다. 그러므로 한명이 부동산을 단독 소유하여 높은 세율 구간을 단독으로 적용 받기 보다 부부가 공동소유하여 과세표준을 나누는 것이 세율 측면에서는 더 유리하다. 결국 1주택을 공동으로 소유하는 것이 유리한지 단독으로 소유하는 것이 유리한지는 케이스에 따라 다를 것으로 예상된다. 다만 고액의 아파트일수록 세액공제의 효과가 커짐에 대해 명심하도록 하자.

나. 부부가 조정지역의 2주택을 보유하는 경우

부부가 2주택을 모두 공동명의로 보유하는 경우 종합부동산세법은 부부 각자가 2주택을 보유한 것으로 보아 종합부동산세를 계산한다. 그렇게 된다면 부부는 각 6억원의 과세표준 공제를 받게 되고 세율은 종합부동산세법 제9조 제1항 제2호에 규정한 다주택자 중과세율을 적용받게 된다. 반면 부부가 각각 1채의 부동산을 온전히 보유한다면 각각 6억원을 과세표준에서 공제받을 수 있고 종합부동산세법 제9조 제1항 제 1호에 따른 일반세율을 적용받게 되는 것이다. (이때 부부는 1세대 1주택자는 아니므로 9억원의 공제는 적용 받을 수 없음) 결국 조정지역에 2주택을 보유한 경우 2개의 주택을 50% 씩 보유하는 것보다 주택을 1채씩 각각 보유하는 것이 종합부동산세법상은 유리할 것으로 판단된다.

4. 양도소득세

소득세법은 다주택자의 경우 장기보유특별공제를 받을 수 없고 중과세율을 적용하고 있다. 이때 다주택자의 기준을 1세대를 기준으로 판단하는데 소득세법에서 1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주택 또는 거소에서 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말하는 것으로서 해당 내용은 소득세법 제88조 제6호에 규정되어 있다. 소득세법은 납세자 각각에 대해서 세율을 계산하고 종합부동산세법과 달리 부부가 공동명의로 1세대 1주택을 보유한 경우에 1세대 1주택의 양도에 대해서 비과세 적용이 가능하다. 그러므로 다른 모든 조건이 같다면 부부가 공동으로 보유한 경우와 단독으로 보유한 경우의 차이는 오직 세율의 적용 구간에서만 차이가 발생한다.

양도소득세율은 과세표준에 따라 계단식으로 높아지는데 과세표준이 높을수록 즉, 양도에 따른 수익이 많이 발생할수록 적용되는 세율이 높아진다. 결국 하나의 부동산을 분산하여 보유하는 경우 과세표준이 둘로 나뉘고 그에 따라 고율의 세율을 적용받는 구간이 더 적어 양도소득세 측면에서는 공동으로 보유한 것이 유리하다고 판단된다. 종합부동산세의 부담이 급격히 늘어난 이 시대에 종합부동산세 고려 없이 절세전략을 세우는 것은 앙꼬 없는 찐빵과 같다. 내가 부담해야 하는 세금인 만큼 철저히 검토하여 미래를 대비하자.