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부동산 증여의 가장 효율적인 수단은 무엇일까? 한 때 부동산을 법인전환하여 주식을 증여하는 컨설팅이 들불처럼 번졌었다. 방법은 매우 간단하다. 부동산 법인을 설립하고 개인이 소유하고 있는 부동산을 법인에 현물출자하는 것이다. 그 과정에서 법인은 부동산을 취득하고 개인은 부동산을 현물출자한 대가로 주식을 수령한다. 이 과정을 간단하게 이야기하면 ‘부동산의 주식화’라고 말할 수 있다.

부동산 법인의 장점은 매우 많았다. 부동산이 주식으로 전환됨에 따라 소유권의 이전(증여 양도)이 용이하며, 세법상 보충적평가방법을 통하여 주식을 평가할 경우 여러 기법을 통하여 주식평가금액을 조절할 수 있다는 장점이 있다. 또한 양도소득세 이월과세 제도를 통해 부동산 현물출자에 따른 양도소득세를 부담하지 않으며, 부동산 법인의 주식을 취득하는 자는 취득세를 부담하지 않아 절세 측면에서도 매우 유용하였다. 또한 부동산 법인의 대주주는 주주총회 등을 개최하여 가족을 한자리에 모을 수 있고 배당을 조절하는 등의 장치를 통해 본인의 지위와 재산을 유지할 수 있어, 절세 외에도 그 활용의 측면에서 장점이 아주 많았다.

그러나 지속적인 세법의 개정으로 법인전환에 따른 실익이 과거에 비해 많이 줄어들었다.

그렇다면 부동산의 주식화와 관련한 세금 이슈를 되짚으며 과거와 비해 달라진 점을 확인해보자.

1. 이월과세

조세특례제한법 제32조 【법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세】
① 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하거나 대통령령으로 정하는 사업 양도ㆍ양수의 방법에 따라 법인(대통령령으로 정하는 소비성서비스업을 경영하는 법인은 제외한다)으로 전환하는 경우 그 사업용고정자산에 대해서는 이월과세를 적용받을 수 있다.

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조세특례제한법 제32조 【법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세】
① 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하거나 대통령령으로 정하는 사업 양도ㆍ양수의 방법에 따라 법인(대통령령으로 정하는 소비성서비스업을 경영하는 법인은 제외한다)으로 전환하는 경우 그 사업용고정자산에 대해서는 이월과세를 적용받을 수 있다. 다만, 해당 사업용고정자산이 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우는 제외한다. (2020. 12. 29. 단서신설) 이월과세란 개인이 해당 사업에 사용되는 사업용 고정자산 등을 현물출자 등을 통하여 법인에 양도하는 경우, 이를 양도하는 개인에 대해서는 소득세법 제94조에 따른 양도소득세를 과세하지 아니하고, 그 대신 이를 양수한 법인이 현물출자 받았던 그 사업용고정자산 등을 나중에 양도할 때 법인세로 납부하는 것을 말한다.
이 때 개인이 사업용고정자산 등을 그 법인에 양도한 날이 속하는 과세기간에 다른 양도 자산이 없다고 보아 계산한 양도소득 산출세액 상당액이 차후 납부하는 법인세액이 된다.

개인이 양도소득세를 부담하지 않게 되는 장점이 있는 반면, 이월과세 혜택을 받은 거주자가 법인전환으로 취득한 주식 또는 출자지분의 100분의 50 이상을 5년 이내에 처분하는 경우에는 사유 발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 이월과세 받은 세금 전부를 양도소득세로 납부하여야 한다.

따라서 이월과세 효과를 유지하면서 주식의 전부를 이전하기 위해서는 최소한 5년의 기간이 필요하다. 그러므로 부동산의 가격이 지속적으로 상승한다고 가정한다면 차후 더 큰 세금을 부담할 수 있다는 단점이 있다. 이러한 단점에도 불구하고 당장에 양도소득세 부담이 없고 차후 자산가치 상승분에 대한 세금을 법인이 납부한다는 크나 큰 장점으로 인해 이월과세는 여전히 매력적인 절세 조항이다.

지난 정권에서 주택에 대한 투기를 막고자 주택관련 규제를 강화하자, 이와 같이 법인 설립 후 주택을 현물출자하는 컨설팅이 유행하였다. 이전 정부는 이러한 유행을 종식시키고자 2020년 12월 조세특례제한법 제32조 1항 규정을 개정하였고, 이에 따라 2021년 1월 1일부터는 주택의 현물출자에 대해서는 이월과세를 적용받을 수 없게 되었다.

2. 취득세 과세

지방세특례제한법 제57조의 2 【기업합병·분할 등에 대한 감면】
④ 「조세특례제한법」 제32조에 따른 현물출자 또는 사업 양도·양수에 따라 2018년 12월 31일까지 취득하는 사업용 고정자산에 대해서는 취득세를 면제한다. 다만, 취득일부터 2년 이내에 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 해당 사업을 폐업하거나 해당 재산을 처분(임대를 포함한다)하는 경우에는 면제받은 취득세를 추징한다. (2015. 12. 29. 개정)

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지방세특례제한법 제57조의 2 【기업합병·분할 등에 대한 감면】
④ 「조세특례제한법」 제32조에 따른 현물출자 또는 사업 양도·양수에 따라 2021년 12월 31일까지 취득하는 사업용 고정자산에 대해서는 취득세의 100분의 75를 경감한다. 다만, 취득일부터 5년 이내에 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 해당 사업을 폐업하거나 해당 재산을 처분(임대를 포함한다) 또는 주식을 처분하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징한다. (2018. 12. 24. 개정)

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지방세특례제한법 제57조의 2 【기업합병·분할 등에 대한 감면】
④ 「조세특례제한법」 제32조에 따른 현물출자 또는 사업 양도·양수에 따라 2024년 12월 31일까지 취득하는 사업용 고정자산(「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른 부동산 임대 및 공급업에 대해서는 제외한다)에 대해서는 취득세의 100분의 75를 경감한다. 다만, 취득일부터 5년 이내에 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 해당 사업을 폐업하거나 해당 재산을 처분(임대를 포함한다) 또는 주식을 처분하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징한다. (2021. 12. 28. 개정) 조세특례제한법 제120조(현재 삭제)에 따라 조세특례제한법 제32조에서 규정하고 있는 현물출자 또는 사업양수 양도의 방법으로 법인전환하는 경우, 법인이 2014년 12월 31일까지 취득하는 사업용재산에 대해서는 취득세를 면제하였다.

해당 규정은 지방세특례제한법 제57조의 2로 이관되었고 개정을 통하여 법인이 현물출자 등을 통해 취득하는 취득세의 면제는 75%의 감면으로 그 혜택이 축소되었다.

그리고 2021년 12월 28일 위와 같이 취득세 감면 대상에서 부동산 임대 및 공급업을 제외하는 개정을 통하여 부동산 임대 및 공급 법인은 법인전환의 과정에서 현물출자를 통해 법인이 부동산을 취득하는 경우 취득세를 납부하게 되었다.

3. 법인세 특례세율

기획재정부에서 2022년 7월 21일 발표한 2022년 세제개편안 상세본에 따를 경우 2023년 1월 1일부터는 위의 표에 따라 중소·중견기업의 5억원 이하 과세표준에 대해서는 10%의 낮은 특례세율을 적용한다. 다만 부동산임대업이 주된 사업인 경우에는 특례세율을 배제하여 20%의 법인세율이 적용될 예정이다.

법령을 검토하면서 과거에 비해 부동산임대법인에 대한 규제가 많이 강해진 것을 알 수 있었다.

아마도 주택 투기에 대한 우려와 부동산 임대소득은 불로소득이라는 부정적 인식에서 비롯된 것이 아닌가 싶다. 그 원인이 무엇이든 간에 과거 매우 오랜 기간동안 사랑받은 부동산 컨설팅의 스테디셀러 “부동산의 주식화”의 퇴장이 얼마 남지 않았을 수도 있겠다는 생각이 든다.