(조세금융신문=임다훈 변호사) 최근 대형 건설사가 주도하는 대규모 재건축 공사현장에서 공사가 중단되는 사례가 많다. 현장마다 이유는 제각기 다르겠지만, 공통적으로 계약 체결시와 다르게 공사 자재값, 노임이 급격히 상승하거나 코로나19로 인한 현장 폐쇄, 그로 인한 공사기간 연장 등이 원인으로 꼽힌다.

특히, 철근, 콘크리트 등 수입 자재의 가격 상승 폭이 심한 것으로 나타난다. 철근 거래가격은 2021년 5월 기준으로 톤(t)당 93만원을 기록하였는데, 이는 2008년 있었던 ‘철근대란’ 이후 13년 만의 최고가인 것으로 파악되고 있다.

공사계약 체결 이후로 공사대금이 급격히 증가되는 경우 이를 건축주와 시공사 사이에 조정하지 않으면 시공사 입장에서는 공사를 계속할수록 손해가 발생하는 결과가 초래된다. 따라서 어쩔 수 없이 공사를 중단할 수밖에 없는 상황이 발생하게 되는데, 이 경우 시공사에 발생할 수 있는 법률적 위험 및 대응 방안은 어떤 것이 있을까.

지체상금

공사가 중단된 기간만큼 공사 완공일이 늦어질 수밖에 없으니, 지체된 기간만큼 지체상금을 부담한다. 여기서 법리가 동원되는데, 건물 신축의 도급계약은 그 건물의 준공이라는 일의 완성을 목적으로 하는 계약으로서 지체상금에 관한 약정은 수급인이 이와 같은 일의 완성을 지체한 데 대한 손해배상액의 예정에 해당한다(대법원 1999. 3. 26. 선고 98다26590 판결).

손해배상액이 예정된 경우 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액을 증명하지 아니하고 예정배상액을 청구할 수 있고, 채무자는 채권자와 채무불이행에 있어 채무자의 귀책사유를 묻지 아니한다는 약정을 하지 아니한 이상 자신의 귀책사유가 없음을 주장·입증함으로써 예정배상액의 지급책임을 면할 수 있다(대법원 2007. 12. 27. 선고 2006다9408 판결).

표준공사도급계약서에도 위와 같은 법리를 반영하여 불가항력, 수급인이 대체하여 사용할 수 없는 중요한 자재의 공급이 도급인의 귀책사유로 인해 지연되어 공사진행이 불가능하게 된 경우 등을 반영하고 있다. 하지만 계약서에 꼭 이와 같은 조항이 없어도 대법원이 판시하고 있는 법리가 있으니, 귀책사유 없음을 주장, 증명함으로써 지체상금 배상을 면할 수 있음은 물론이겠다.

그렇다면 철근 가격 상승과 같은 사유로 인해 공사대금이 급격히 상승하였고, 그로 인한 공사대금 증액 청구를 건축주가 받아주지 않는 경우 공사를 중단한다면 시공사는 지체상금을 배상하여야 할까. 혹은 귀책사유 없으므로 지체상금을 면할 수 있을까.

앞서 언급한 것처럼 철근, 콘크리트 수급 불안으로 인하여 철근 가격이 급격히 상승한 사실이 확인되고, 국토교통부에서도 공공계약 뿐만 아니라 민간공사계약에서도 건설자재 수급불안 등 대응을 위하여 계약 조정이 적극적으로 이루어질 수 있도록 안내하고 있으며, 국토교통부 건설정책과는 2020년 2월 28일 유권해석으로, 위 표준도급계약서 제17조의 ‘전염병 등 불가항력의 사태로 인해 계약이행이 현저히 어려운 경우’가 현재 코로나19 대응상황에 해당하는 것으로 해석하고 있다.

즉, 원칙적으로 자재 가격의 상승이나, 그로 인한 철근 업체의 도산 등의 위험은 시공사가 부담하는 것이 맞겠다. 다만, 구체적인 재판과정에서 어떠한 증거로서 위와 같은 사실을 입증할지, 이에 대하여 어떻게 대응할지는 주장과 입증의 문제이므로 각 사안에 따른 적합한 방법을 도모해야겠다.

기성금 반환

공사가 중단된 원인이 불가항력적 사유에 의한 것이든, 시공사의 책임에 기한 것이든 시공사가 더이상 공사를 계속할 수 없을 때는, 건축주 입장에서는 해당 시공사에 대하여 공사를 타절하고 다른 시공사를 얻어서 빨리 재시공을 해야겠다.

이 경우 현재까지 공사가 진척된 기성고에 따라 공사대금을 정산하고 기성율을 가지고 새로운 시공사와 공사대금을 협의하는 과정을 거쳐야한다. 이 때 ‘기성고율’을 산정하는 방법으로는 감리를 통하여 합의를 하거나, 사적 건설 감정을 얻는 등의 방법이 있다.

그러나 이와 같은 방법이 이루어지지 않는 경우에는 소송을 하는 수밖에 없겠으나, 소송을 제기하고 기성고 감정을 하는 경우 시일이 오래 걸려 공사를 재개하는 데까지 건축대금(PF) 이자를 계속 납부하여야 하는 경제적 불이익이 발생할 수 있다.

이 때 활용할 수 있는 방법으로는 ‘증거보전’ 절차가 있다. 우리가 소송하면서 가압류, 가처분 하는 것처럼 미리 감정을 받아놓고 소송을 하는 것으로 이해하면 쉽다. 그 결과에 따라 기성금을 기성고보다 더 많이 지급한 상황이라면 기성금을 일부 반환하는 경우도 발생할 수 있다.

즉 ‘기성고 감정’은 기성금 반환에 관한 가장 중요한 지표가 되는 증거방법으로서, 감정신청, 감정보완, 재감정 등 절차를 거치는 전문적 소송절차이므로 반드시 소송대리인의 도움을 얻을 필요가 있다.

[프로필] 임다훈 변호사 법무법인 청현 변호사

OBS 행복부동산연구소 고정출연
사법연수원 제45기 수료
사법시험 제55회 합격
성균관대학교 법학과 졸업

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