(조세금융신문=이재홍 세무사) 1세대 1주택에 대해 비과세를 적용받기 위해서는 원칙적으로 2년 이상 보유해야 하고, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 주택을 취득한 경우에는 2년 거주요건도 충족하여야 한다.

그러나 특정한 경우에는 2년 보유요건 및 2년 거주요건을 충족하지 않은 경우에도 비과세를 적용받을 수 있다.

이 특례 규정은 ① 보유기간과 거주기간을 충족하지 않아도 비과세를 적용받는 경우 ② 취득 후 최소한 1년 이상 거주한 주택을 부득이한 사유로 양도하는 경우에 한하여 보유기간과 거주기간을 충족하지 않아도 비과세를 적용받는 경우 ③ 2년 이상 거주기간을 충족하지 않아도 비과세를 받을 수 있는 경우로 구분된다.

1. 보유 및 거주기간에 불구하고 비과세를 적용받는 경우

다음의 경우에는 2년 보유기간 및 2년 거주기간 요건을 적용하지 않고 비과세한다.

 ① 건설임대주택 등으로 거주기간이 5년 이상인 경우

민간임대주택에 관한 특별법에 의한 민간건설임대주택, 공공주택특별법에 따른 공공건설임대주택, 공공주택특별법에 따른 공공매입임대주택(2022.2.15.이후 양도분부터)을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택 등의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지 기간 중 세대전원이 5년 이상 거주한 경우 보유기간 및 거주기간 요건을 적용하지 않고 비과세한다. 따라서 건설임대주택 등을 5년 이상 임차하여 사용하다가 분양전환하여 취득한 경우 취득과 동시에 바로 양도하더라도 비과세된다.

 ② 공공사업용으로 의한 협의매수수용되는 경우

사업인정고시일 전에 취득한 주택 및 부수토지의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 보유기간 및 거주기간 요건을 적용하지 않고 비과세한다. 여기서 주의할 점은 사업인정고시일 전에 취득했는지 꼭 체크하여야 한다.

 ③ 해외이주법에 의한 국외이주하는 경우

거주자인 상태에서 취득하였고, 출국일 및 양도일 현재 1주택을 보유하고 있으며, 세대전원이 해외이주법에 의한 국외이주를 위하여 출국한 경우로 출국일로부터 2년 이내에 양도하는 경우 보유기간 및 거주기간 요건을 적용하지 않고 비과세한다.

이때 주의할 점은 2008년 2월 22일 이후 양도분부터는 세법개정을 통해 출국일 및 양도일 현재 1주택을 소유한 경우에만 비과세대상임을 명확히 규정하였다. 따라서 일반적인 비과세 판단시 주택수에서 제외되는 특례주택(상속주택, 일시적2주택 등)도 국외이주의 경우에는 주택수에 포함됨에 각별히 주의하여야 한다.

즉, 국외이주의 경우 양도일 및 출국일 현재 주택수 판단시 양도주택 외에 「조세특례제합법」상 장기임대주택(97조, 97조2 등), 「조세특례제합법」상 감면대상인 신축주택(99조, 99조3 등), 상속주택, 일시적2주택 등이 있는 경우에는 국외지주에 따른 특례가 적용되지 않는다.

 ④ 근무상 형편 등으로 국외 출국

1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상 형편으로 세대 전원이 출국하여 비거주자가 된 상태에서 출국 전에 취득한 국내의 1주택을 출국일로부터 2년 이내에 양도한 경우에는 보유기간 및 거주기간에 제한 없이 비과세된다. 국외이주의 경우와 출국의 사유만 다를 뿐이고 제반규정은 동일하다. 여기서 주의할 점은 사업상 형편의 경우에는 부득이한 사유에 해당하지 않는다는 점이다.

2. 1년 이상 거주한 경우 보유 및 거주기간에 불구하고 비과세를 적용받는 경우

다음의 경우에는 취득 후 최소한 1년 이상 거주한 경우에 한하여 2년 보유기간 및 2년 거주기간요건을 적용하지 않고 비과세한다.

 ① 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 주택

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 다음의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세를 적용하며, 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다(소령 156조의2 ⑤).

  ㉠ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것.

  ㉡ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것.

  ㉢ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것.

 ② 취학근무상의 형편질병의 요양 등 부득이한 사유

1년 이상 거주한 주택을 ㉠ 「초중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학 ㉡ 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편 ㉢ 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양 ㉣ 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)의 사유로 세대전원이 다른 시군으로 주거를 이전하는 경우 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다.

여기서 주의할 점은 사업상 형편의 경우에는 부득이한 사유에 해당하지 않는다는 점이다.

3. 2년 이상 거주기간의 제한을 받지 않는 경우

다음의 경우에는 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 취득한 주택이라도 2년 거주요건을 적용하지 않고 비과세한다.

 ① 거주자가 해당주택을 2019년 12월 16일 이전에 구청과 세무서에 민간임대주택사업자로 등록한 주택

거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 2019년 12월 16일 이전에 「소득세법」 제168조 제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우 2년 거주요건을 적용하지 않는다(소령 154조 ① 4호). 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외한다.

 ② 무주택자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 취득한 주택

조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우 거주요건을 적용하지 않는다(소령 154조 ① 5호).

 ③ 상생임대주택

국내에 1주택을 소유한 1세대가 다음의 요건을 모두 갖춘 상생임대주택을 양도하는 경우에는 2년 거주요건을 적용하지 않고 비과세한다(소령 155의3). 상생임대주택의 경우 지자체에 주택임대등록을 하지 않아도 적용되고, 갭투자의 경우로 실거주를 하지 못할 경우 비과세를 받을 수 있는 유용한 절세방법이 될 수 있다.

  ㉠ 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정)하고 임대를 개시할 것.

  ㉡ 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것.

  ㉢ 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것.

[프로필] 이재홍 세무사

이재홍세무사사무소 대표

(전)서울시 중구청 지방세심의위원

(전)성동세무서 국세심사위원

서울시립대학교 세무전문대학원 석사(세무회계 전공)

안수남외 2인 양도소득세(광교이택스) 저자

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