(조세금융신문=송동진 변호사) 1. 들어가며

신탁은 그 신탁의 설정에 따른 신탁재산의 이전(취득), 운용 및 신탁의 종료에 따른 신탁재산의 반환(취득)의 여러 단계를 거친다. 그런데 취득세는 원칙적으로 부동산 등에 대한 형식적 소유권의 취득을 과세대상으로 한다.

만일 신탁에 대하여 취득세의 일반원칙을 그대로 적용하면, 위탁자가 수탁자를 거치지 않고 신탁부동산을 직접 수익자에게 이전하는 경우에 비하여, 취득세의 부담이 과중하게 된다. 이러한 사정을 고려하여 지방세법은 일정한 범위에서 신탁과 관련한 취득세의 비과세를 규정한다. 한편, 신탁을 이용한 취득세의 회피를 규제할 필요가 있다. 이하에서는 신탁과 관련한 취득세의 주요 내용을 살펴보기로 한다.

2. 신탁의 설정 단계

위탁자가 수탁자에게 신탁재산인 부동산을 이전하고 신탁등기를 마쳐준 경우, 수탁자의 부동산 취득은 취득세 과세대상이 아니다(지방세법 제9조 제3항 제1호). 이와 관련하여 크게 두 가지가 문제된다.

첫째, 위탁자가 수탁자에게 신탁재산인 금전을 이전하고, 수탁자가 그 금전으로 부동산을 취득한 경우도 취득세 비과세대상인가? 취득세 비과세대상은 신탁의 설정 시 신탁등기와 함께 이루어진 신탁재산의 취득을 말한다. 따라서 위 경우 수탁자가 부동산을 신탁의 설정 시 취득한 것이 아니므로, 위 부동산의 취득은 취득세 비과세대상이 아니다.

둘째, 위탁자가 제3자로부터 부동산을 매수하는 계약을 하고, 수탁자가 그 매매계약상 매수인 지위를 이전받아 그 부동산의 소유권을 취득한 경우, 취득세 납세의무자는 누구일까? 위 경우 취득세 납세의무자는 해당 부동산의 취득일에 매수인의 지위에 있는 자이다. 그리고 유상승계취득의 경우 취득일은 원칙적으로 그 계약상의 잔금지급일이다.

따라서 가령 위탁자가 토지를 매수하는 계약을 하고 잔금지급일 전에 수탁자에게 매수인의 지위를 이전한 후, 수탁자가 잔금을 지급하고 토지의 소유권이전등기를 한 경우, 위탁자는 잔금지급일 당시 매수인의 지위에 있지 않았으므로, 취득세 납세의무자가 아니다. 한편, 수탁자는 잔금지급일 당시 매수인의 지위에 있었으므로 위 토지를 취득한 자에 해당하는데, 위 토지를 신탁의 설정에 따라 위탁자로부터 취득한 것이 아니므로, 취득세 비과세대상이 아니다.

3. 신탁의 존속 단계

가. 수탁자의 부동산 취득

수탁자가 신탁재산을 운용하여 부동산을 매수하거나 신축한 경우 취득세 납세의무를 진다. 이는 신탁의 설정에 따라 위탁자로부터 취득한 것이 아니므로, 취득세 비과세대상이 아니다. 신탁으로 수탁자에게 이전된 토지의 지목이 변경된 경우에도 취득세 납세의무자는 수탁자이다. 한편, 수탁자의 변경에 따라 새로운 수탁자가 신탁재산을 이전받아 취득하는 것은 취득세 비과세대상이다(지방세법 제9조 제3항 제3호).

나. 위탁자 지위의 이전

위탁자의 지위가 이전된 경우, 원칙적으로 새로운 위탁자가 신탁재산을 취득한 것으로 간주된다(지방세법 제7조 제15항 본문). 다만 예외적으로 신탁재산에 대한 실질적 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는, 새로운 위탁자가 신탁재산을 취득한 것으로 보지 않는다(지방세법 제7조 제15항 단서).

다. 수익권의 이전 또는 수익권의 변경

기존 수익자로부터 수익권을 이전받은 자 또는 수익자의 변경에 따라 새로 수익자로 된 자는 신탁재산인 부동산을 취득한 것으로 볼 수 없으므로, 취득세 납세의무자가 아니다.

라. 부동산을 신탁한 법인의 주식을 취득한 경우와 간주취득세

부동산을 신탁한 법인의 주식을 취득하여 과점주주가 된 경우, 취득세 목적상 그 부동산을 취득한 것으로 간주된다(지방세법 시행령 제11조 제2항).

4. 신탁의 종료 단계

신탁의 종료에 따라 위탁자가 수탁자로부터 신탁재산인 부동산을 취득하는 것은 취득세 비과세대상이다(지방세법 제9조 제3항 제2호).

5. 주택조합 등에 관한 취득세 비과세의 예외

지방세법 제9조 제3항 본문에 따른 취득세 비과세는 ‘주택조합 등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합 등의 비조합원용 부동산 취득’에 대하여는 적용되지 않는다(지방세법 제9조 제3항 단서).

6. 지방세의 감면과 추징

신탁재산인 부동산의 취득에 관하여 취득세 납세의무자가 수탁자인 경우, 지방세특례제한법(이하 ‘지특법’)에 따른 취득세의 감면요건이 충족되는지는, 원칙적으로 수탁자를 기준으로 판단해야 한다.

한편, 지특법은 취득세를 감면받은 부동산의 취득자가 그 부동산을 일정한 용도로 직접 사용하지 않은 경우 감면된 취득세를 추징한다. 과거에는 부동산의 취득자가 그 부동산을 신탁하여 수탁자 명의로 둔 상태에서 사용한 경우 취득세의 추징사유에 해당한다고 볼 여지가 있었다.

그러나 2021. 12. 28. 개정된 지특법에 따르면 수탁자가 부동산을 일정한 용도에 사용하는 것도 ‘직접 사용’에 해당하므로, 취득세의 추징이 배제될 수 있게 되었다.

※ 위 글은 필자의 책인 《신탁과 세법, 삼일인포마인(2021)》 중 일부를 발췌하여 정리·수정한 것입니다. 더 상세한 내용은 위 책을 참고하시기 바랍니다.

[프로필] 송동진 변호사

(현)법무법인 위즈 구성원변호사

(전)서울중앙지방법원, 서울남부지방법원 판사 등 역임

제42회 사법시험 합격(사법연수원 32기)

서울시립대학교 세무전문대학원 박사학위 취득

서울대학교 경제학과 졸업

저서 《법인세법(삼일인포마인, 2020)》, 《신탁과 세법(삼일인포마인, 2021)》

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