(조세금융신문=이정욱 기자) 권대중 명지대학교 부동산학과 교수를 모시고 서울·부산 재보궐 선거 이후 서울의 부동산시장 이야기와 문재인 정부 부동산 정책에 대해서 1~2부로 나눠 연재합니다. 지난호에 이어 2부에서는 ‘공시가격 논란과 서민주거안정’이라는 주제로 진행합니다. 

‘공시가격 논란과 서민주거안정’

Q. 오세훈 시장의 공시가격 재조사 주장, 어떻게 봐야 하나요?

A. 부동산 공시가격이란 정부가 부동산 가격을 매년 공시하는 제도입니다. 그 첫째, 공동주택 공시가격이 있습니다. 둘째, 표준 단독주택 공시가격과 개별단독주택 공시가격이 있습니다. 그리고 셋째, 표준지 공시지가와 개별 공시지가가 있습니다. 지금 논란이 된 것은 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택) 공시가격입니다.

저는 오세훈 시장이 돈만 있으면 조사시키는 것은 문제가 없다고 봅니다. 그러나 조사 후 무엇을 할 것인지가 문제입니다. 속셈은 토지평가에서 개별공시지가는 지방자치단체에서 평가하고 감정평가사가 검수하는 형태인데 공공주택 공시가격도 그렇게 하자는 것으로 알고 있습니다. 이는 점점 공동주택이 많아지고 있는데 정확한 평가를 위해서는 필요한 방법이라고 봅니다. 단지 지방자치단체마다 선거용으로 이용되지 않도록 제도적 장치를 마련해야 할 것입니다.

Q. 그럼 토지공시지가와 표준주택가격 그리고 공동주택 공시가격을 설명 좀 해 주세요.

A. 네, 토지공시지가는 전국 3400만개 필지 중 대표표준지를 선정하여 52만개는 감정평가사가 매년 평가합니다. 그리고 이를 기초로 나머지 필지에 대하여 개별공시지가를 평가하지요. 개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 토지가격비준표상의 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 지가를 산정 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시하는 개별토지의 단위면적당 가격(원/제곱미터)를 말합니다.

또한 표준주택가격이라 함은 「부동산 가격공시에 관한 법률」의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부장관이 조사·산정하여 공시한 표준주택의 적정가격을 말합니다.

이는 「부동산 가격공시에 관한 법률」 16조에 의해 국토교통부장관은 용도지역·건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일(1월 1일) 현재의 적정가격을 조사·산정하고 중앙부동산가격 공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시합니다.

또한 매년 국토교통부장관이 결정·공시하는 표준단독주택가격을 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교표준단독주택의 특성을 상호·비교하여 산정한 가격에 대하여 한국부동산원의 검증을 받은 후 주택소유자 등의 의견수렴과 시·군·구부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시하는 가격을 말합니다.

마지막으로 공동주택의 공시가격은 『부동산 가격 공시에 관한 법률』 제18조에 의해 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·산정하여 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 공시합니다.

평가방법은 공동주택가격은 공시기준일 현재 해당 공동주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 적정가격을 조사·산정하였으며 매매 및 방매사례, 시세자료, 감정평가액, 분양사례 등을 주로 활용하고 호가위주의 가격이나 특수사정에 의한 이상거래가격은 거래가능가격으로 채택하지 않습니다. 그럼 이렇게 토지나 건물 그리고 공동주택을 평가하는 이유는 두 가지입니다.

하나는 법 제9조 표준지공시지가의 효력에서 “표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가법인 등이 개별적으로 토지를 감정평가 하는 경우에 기준이 된다”고 규정하고 있습니다.

역시 법 제19조에서는 주택가격 공시의 효력을 “표준주택가격은 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다” 또한 “개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가·지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다”고 정하고 있다.

그러나 개별공시지가와 개별주택 및 공동주택 공시가격의 법적 성질은 과세에 있다. 결국 세금을 물리기 위해 평가하는 것입니다. 그러니 가격이 오르고 내리는 것과 평가방법에 민감하지 않을 수 없지요. 그래서 야당의 지방자치단체장들은 매우 민감한 것입니다. 물론 국민들도 민감

하지요.

Q. 그래서 공동주택 공시가격 현실화 정책을 둘러싼 논란이 있군요.

A. 네, 2021년 1월 1일 기준이지요. 공동주택의 현실화는 지금 70.2%인데 여기에 공정시장가액비율을 또 지난해 90%에서 금년 95%로 올렸습니다. 좀 시간을 두고 점진적으로 올려야 국민에게 부담이 적게 가는데 최근 몇 년간 가파르게 올리고 있는 것입니다.

다시 말씀드리면 공동주택의 현실화율은 2021년 공시대상 공동주택수 1420.5만호로 2020년 대비 2.7% 증가하였습니다. 공시가격 현실화율도 70.2%로 2020년 69.0% 대비 1.2% 상승했다고 하지만 이는 부동산 가격이 상승한 것은 전혀 반영되지 않고 그냥 현실화율만 따지는 것으로 세부담은 매우 커질 것입니다.

왜냐하면 지난해 공동주택 상승률은 그 어느 때보다도 큰 폭으로 상승하여 서울의 서민주택가인 노원구의 경우 전년대비 25.1%, 강북구, 성북구 등도 24.6%와 24.2%나 올랐습니다. 이렇게 상승을 하면 결국 건강보험료 상승 등 무려 60여 항목에 적용되어 서민들은 매우 어려워집니다.

특히, 2021년 공동주택 공시가격은 전년 대비 변동률이 전국 기준 19.08%가 상승했고 지역별로는 서울이 19.91%, 부산 19.67%, 세종시는 무려 70.68% 상승한 것으로 나타났습니다. 물가는 0.5% 상승한 반면 세금은 수십배 많이 오르는 형국이 된 것입니다. 그러니 당연 논란의 소지가 된 것입니다. 여기에 재산세는 물론 서울지역의 경우에는 종부세 대상주택이 많아서 더 큰 문제입니다.

Q. 공동주택 공시가격 어느 정도 상승하였습니까?

A. [표-1]에서 보는바와 같이 2016년부터 상승폭이 커지면서 금년에도 지난해 대비 전국평균 19.08%나 상승하였는데 이는 상승률로만 볼 것이 아니라 앞서 말씀드린 것처럼 가격이 대폭 상승하면서 상승률 역시 올랐기 때문에 실질적인 상승은 큰 폭으로 오른 것입니다.

지역별 상승률을 보시면 [표-2]에서 보듯이 지역별로는 큰 편차가 크게 나타납니다. 특히, 세종시의 경우 70.68%나 상승하였습니다. 주요 상승지역을 살펴보면 서울이 19.91%, 경기도가 23.96%, 부산은 19.67%, 대전은 20.57%나 상승했지요. 이렇게 갑작스럽게 많은 폭으로 상승하면 제일먼저 재산세가 많이 오를 것이며 9억원 이상 주택에 대해서는 종합부동산세도 대폭 오를 가능성이 큽니다.

Q. 그런데 나이가 많은 사람들은 종부세 공제해택이 많지 않습니까?

A. 물론 만 60세 이상 고령자는 연령대별로 20~40%의 공제혜택을 받고, 5년 이상 장기보유자도 보유기간에 따라 20~50%의 공제를 받게 되며, 장기보유와 고령자 공제의 합산 상한도 80%로 확대됩니다.

예를 들면 고령자 공제는 만60~65세는 20%, 만65~70세는 30%, 만70세 이상 40%로입니다. 여기에 장기보유자 공제도 있습니다. 5년 이상 보유자는 20%, 10년 이상 보유자는 40%, 15년 이상 보유자는 50%입니다. 또한, 1주택을 부부 공동명의로 소유한 경우에도 1세대 1주택자로 신청할 수 있게 되어 공시가격 9억원 기본공제 및 고령자·장기보유자세액공제도 받을 수 있게 됩니다.

1주택자의 경우 재산세와 종합부동산세를 합한 보유세의 전년도 대비 증가분이 50% 이내로 제한됩니다. 그러나 다주택자는 공제혜택을 받을 수 없고, 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 2주택자는 최대 6%의 세율을 적용받습니다. 주택분 재산세와 종합부동산세는 금년 6월 1일 기준으로 당해 부동산을 보유하고 있는 경우에 과세됩니다. 문제는 만60세 미만 퇴직자나 주택만 가지고 있는 저소득층이 문제가 됩니다.

Q. 현재 토지의 현실화율은 어떻게 되나요? 그리고 종부세 완화 논란은 어떻게 봐야 하나요?

A. 앞서 말씀드린 것처럼 공동주택 공시가격 현실화율은 이미 70.2%입니다. 이번에 공시가격 9억원을 초과하는 공동주택은 전국 기준 3.7%인 52.5만호이며 서울은 16.0%인 41.3만호입니다. 그런데 공시지가 현실화율은 이보다는 낮은 68.4%입니다. 문제는 공시가격 현실화율이라는 것이 주택이나 토지가격이 많이 오르면 그에 따른 현실화율이기 때문에 문제가 있습니다.

상승률로 봐야 하는데 오른 상태서의 현실화율은 국민들에게 설득력이 없지요. 예를 들어 1억원 아파트가 지난해 현실화율이 60%였는데 금년에 2억원으로 오르면 2억원에 대하여 다시 현실화율을 계산하기 때문에 가격은 상당히 높아져 국민들의 세부담은 커지는 것입니다.

이번 정부 들어와서 공시가격 현실화율 중 공동주택은 너무 많이 올랐고요. 공시지가도 금년 전국평균 10.37%나 올랐습니다. 전국평균이기 때문에 어디는 2배 이상 오르고 어디는 조금 오른 현상이 나타납니다. 아무튼 이번 정부 들어 공시지가는 가파르게 올라간 것을 알 수 있습니다.

이를 연도별로 살펴보면 [표-3]에서 보는바와 같이 표준지 공시지가는 2018년부터 가파르게 오른 것을 알 수 있습니다. 특히, 전국평균 지난해에는 6.33%가 상승하였는데 금년에는 10.37% 상승하여 토지가격도 대폭 상승한 것을 알 수 있습니다.

[표-4]에서 시·도별 표준지 공시지가 변동률을 살펴보면 지난해 대비 가장 많이 오른 지역은 역시 세종시로 12.38%나 상승을 했습니다. 물론 서울은 11.41%, 부산 11.08%, 대구 10.92%, 광주 11.39%, 대전 10.48%, 인천 8.82% 등 상대적으로 주요 광역시를 중심으로 상승한 것을 알 수 있습니다.

Q. 서민 주거 안정을 위한 대책의 핵심 요소는 무엇이 되어야 할까요?

A. 수요자가 원하는 지역에 주택이 공급되어야 합니다. 살고 있는 집도 재개발·재건축사업이 어려워서야 되겠습니까? 완화해야 합니다. 물론 가격이 상승하면 규제는 해야 할 것입니다. 또한 공시가격 현실화만큼 1주택자 등에게는 보유세 등 세제를 완화해야 살맛이 납니다. 그리고 공공은 영구임대주택만 공급해야 합니다.

특히, 5년 또는 10년 임대 후 분양전환 아파트는 가격이 오르게 되면 지속적으로 분쟁만 만드는 것 같습니다. 그래서 임대주택은 영구임대주택을 많이 공급해야 하며 임대주택이 주택마련을 위한 무주택자의 징검다리 역할을 할 수 있어야 합니다.

Q. 2·4 공급대책 실현될 경우, 집값이 안정될 수 있을까요? 아니면, 주택정책에서 보완해야할 또 다른 점이 있을까요?

A. 모두 계획이 실현된다면 분명 주택시장은 안정됩니다. 문제는 왜? 공공이여야 하는지요? 그리고 입주시점 점검부터 해야 합니다. 2·4대책에서 밝힌 정부의 주택공급을 모두 실현한다면 주택시장은 가격안정은 물론 가격이 경착륙 될 수도 있습니다. 그래서 공급 속도를 조절할 필요가 있습니다. 당장, 2023년부터 4년 임대로 등록한 다주택자의 임대주택이 시장에 나올 가능성이 큽니다.

재산세와 종부세 인상은 물론 10년 임대로 바뀌면서 부담을 느끼는 임대주택사업자가 아마도 주택을 매도할 것입니다. 또한 2025년 이후 역시 8년 임대주택으로 등록한 물량이 매물로 나올 것이며 이후 3기 신도시와 더불어 2·4대책에서 밝힌바와 같이 서울의 공공재개발·재건축 물량과 주택 32.3만 가구 공급이 실현될 경우 동시에 입주물량으로 돌아온다면 이는 1기 신도시 물량보다도 더 많은 양으로 시장이 어떻게 되겠습니까? 지금까지 정부는 서울에 주택공급은 충분하다고 하더니 이제는 부족하다고 인정하고 1기신도시보다 더 많은 양을 공급하겠다는 것은 부동산 정책을 너무 모른 것 아닌가 합니다.

Q. 생애최초 주택 구입자 대출 규제 완화 주장은 어떻게 봐야 하나요?

A. 당연합니다. 생애최초 주택 구입자는 투기꾼이 아닙니다. 또한 일정기간 무주택에게는 대출규제를 완화해야 내 집 마련이 쉬워집니다. 지난 2017년 정부의 8·2대책에서 1주택자 비과세 요건의 2년 거주조건으로 바뀐 이후 적어도 2년 이상 무주택에게는 대출규제가 어느 정도 완화되어야 한다고 생각합니다. 물론 무주택 기간이 길수록 규제 완화는 더 완화되면 좋을 것입니다.

Q. 마지막으로 하시고 싶은 말씀이 있으시다면?

A. 정부는 재보선에서 나타난 민심을 읽고 국민이 무엇을 원하는지 알았을 것입니다. 그래서 그렇게 규제 일변도로 추진하던 부동산시장 규제를 이제 좀 풀어주는 듯합니다. 이참에 아마도 내년 3월 9일 대통령선거를 앞두고 정부와 여당은 보유세와 종부세도 대폭 완화할 가능성이 있습니다. 제발 부동산 정책을 정치에 이용하지 않았으면 합니다. 이 말은 여야 모두 해당될 것입니다.

특히, 이번 정부에 하고 싶은 말은 LH 투기의혹 등 정의롭고 공정하지 못한 사회가 드러난 이상 철저한 수사로 공정하게 처벌해 주시기 바라며 국민에게 신뢰를 얻을 수 있는 정부가 되어주기를 바랍니다. 요즘같이 복잡하게 얽힌 부동산 문제를 잘 풀라는 의미에서 사자성어로 쾌도난마해 주시기를 다시 한번 바라봅니다.

[프로필] 권대중 명지대학교 창의융합인재학부 학부장

명지대학교 부동산학과 교수/한국부동산융복합학회 회장
대한부동산학회 이사장/대한부동산학회 제17~18대 회장
KBS 뉴스해설위원/국토교통부 중앙지적위원
지방자치단체 분양가심의위원회 위원장
LH기술심사평가위원 및 투자심사위원
HUG주택도시보증공사 도시재생심사위원
LX한국국토정보공사 선임비상임이사 역임

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