(조세금융신문=김용주 변호사) 1. 사안의 개요

원고는 2007년 4월경 ‘○○’라는 상호로 주택신축판매업의 사업자등록을 마친 자로서, 2014년 8월경 관할관청의 건축허가를 받아 대전 서구 지상에 연면적 328.82㎡ 규모의 지상 3층 다중주택(20호)(이 사건 주택)을 신축하여 2015년 6월경 사용승인을 받고 2015년 7월경 이 사건 주택에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다. 이 사건 주택의 지상 1층은 6개 호실, 지상 2, 3층은 각 7개 호실로 이루어져 있는데, 1층의 바닥면적은 111.94㎡, 2, 3층의 바닥면적은 각 108.44㎡이다. 그리고 이 사건 주택에는 다중주택을 기준으로 3대의 주차가 가능한 부설주차장이 설치되어 있다.

원고는 이 사건 주택을 보유하면서 임대하다가, 이를 소외인에게 매도하고 2016년 12월경 이 사건 주택에 관하여 2016년 10월 26일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 이 사건 주택의 공급 당시 이 사건 주택의 각 호실에는 도시가스나 인덕션 레인지 등 취사시설이 설치되어 있었는데, 이는 사용승인 이후 원고가 각 호실을 임대할 때마다 별도로 설치된 것이었다.

원고는 2017년 1월경 서대전세무서장에게 ‘○○’에 관하여 폐업일을 2016년 10월경으로 하여 폐업신고를 하면서, 이 사건주택의 공급이 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호(이 사건 면세조항)에 따른 부가가치세 면제대상이라고 보고 이에 대한 부가가치세를 신고하지 않았다.

그러나 서대전세무서장은 이 사건 주택의 공급이 이 사건 면세조항에 따른 부가가치세면제대상에 해당하지 않는다고 보아 2017년 12월경 원고에게 2016년 제2기 부가가치세 75,389,590원을 부과하였다(이 사건처분).

2. 관련법령

이 사건 면세조항에 의하면 ‘대통령령으로 정하는 국민주택’의 공급에 대하여는 부가가치세가 면제된다. 그 위임에 따른 조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 제1호는 위 ‘대통령령으로 정하는 국민주택’을 ‘제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택’으로 정하고 있고, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항은 위 규모를 ‘주택법에 따른 국민주택 규모’라고 정하면서 그 괄호 부분(이 사건 괄호규정)에서 “기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다”라고 정하고 있다.

그 위임에 따른 조세특례제한법 시행규칙 제20조는 위 ‘기획재정부령이 정하는 다가구주택’을 ‘건축법 시행령 [별표1] 제1호 (다)목에 해당하는 것’으로 정하고 있다. 그리고 주택법 제2조 제6호는 ‘국민주택 규모’를 “주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하인 주택을 말한다)”으로 정하고 있다.

한편 주택법령상 ‘주택’은 ‘단독주택’과 ‘공동주택’으로 구분되는데, ‘단독주택’에는‘건축법 시행령 [별표1] 제1호 (나)목에 따른 다중주택’과 ‘건축법 시행령 [별표1] 제1- 4 -호 (다)목에 따른 다가구주택’이 포함된다(주택법 제2조 제1호, 주택법 시행령 제2조제2호, 제3호). 구 건축법 시행령(2016. 5. 17. 대통령령 제27175호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) [별표 1]

제1호 (나)목에 의하면, ‘다중주택’은

① 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것,

② 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다),

③ 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것의 요건을 모두 갖춘 주택을 말하고,

같은 호 (다)목에 의하면, ‘다가구주택’은

① 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것(다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다),

② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것,

③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

3. 대법원의 판단

위 각 규정에 의하면, 이 사건 괄호규정은 주택법에 따른 단독주택 중 ‘다가구주택’만을 그 적용대상으로 하고 있으므로, 주택법에 따른 단독주택이 이 사건면세조항의 ‘국민주택’에 해당하기 위한 요건인 ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하’인지 여부는 이 사건 괄호규정의 ‘다가구주택’의 경우에는 ‘가구당 전용면적’을 기준으로 판단하고, 그 외의 단독주택의 경우에는 ‘주택의 전체 주거전용면적’을 기준으로 판단하여야한다. 그런데 위와 같이 주택법령에서 인용하고 있는 구건축법 시행령은 단독주택 중‘다중주택’과 ‘다가구주택’의 요건을 분명하게 구분하면서 특히 ‘다중주택’의 경우 각 실별로 취사시설을 설치할 수 없다고 규정하고 있는 점, ‘다중주택’과 ‘다가구주택’은 주차장법령에 따른 부설주차장의 설치기준에도 차이가 있는데, ‘다가구주택’의 경우 공동주택에 준하여 그 설치기준의 적용을 받기 때문에 ‘다중주택’에 비해 많은 주차대수의부설주차장을 설치해야 하는 점 등을 종합하면, 이 사건 괄호규정의 ‘다가구주택’은 특별한 사정이 없는 한 관련 법령에 따른 ‘다가구주택’의 요건을 적법하게 충족하여 공부상 ‘다가구주택’으로 등재된 건축물만 해당한다고 봄이 타당하다.

이와 달리 ‘다중주택’ 으로 건축허가 및 사용승인을 받은 다음 용도변경의 허가 없이 각 실별로 취사시설을 설치함으로써 사실상 ‘다가구주택’의 용도로 개조한 경우에는 이 사건 괄호규정의 ‘다가구주택’에 해당한다고 볼 수 없으므로, 이 사건면세조항의 적용과 관련하여 가구당 전용면적이 아닌 주택의 전체 주거전용면적을 기준으로 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부를 판단하여야 한다(대법원 2021. 1. 28. 선고 2020두42637 판결 참조).

4. 검토 및 평가

이 사건 주택은 ‘다중주택’으로 건축허가 및 사용승인을 받은 다음 용도변경의 허가 없이 임의로 각 실별로 취사시설을 설치한 것으로 보인다. 이와 같이 용도변경허가 없이 임의로 취사시설을 설치하는 경우까지 부가가치세 면세 요건을 완화하는 것은 적절하지 않으므로 다중주택의 경우 그 실질과 관계없이 공부를 기준으로 부가가치세 면제요건 충족 여부를 판단하여야 할 것이다.

따라서 이 사건 면세조항의 적용과 관련하여 이 사건 주택의 규모가 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부는 가구당 전용면적이 아닌 전체 주거전용면적을 기준으로 판단하여야 할 것이다.

[프로필] 김용주 법무법인 (유한) 서울센트럴 변호사

 사단법인 한국프로스포츠협회 감사

대한배구협회 스포츠공정위원

 법률신문 판례해설위원
전) 서울특별시 성동구·마포구 법률고문변호사
고려대학교 대학원 석사과정 수료(행정법전공)
The University of British Columbia, School of Law(Visiting Scholar in Taxation

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