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공유물분할이란 공동으로 소유하던 공유물을 공유자가 분할하여 각자의 단독소유로 함으로써 공유관계를 소멸시키는 것을 말합니다. 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대한 지분 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리를 특정부분에 집중시켜 그 특정부분에만 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경될 뿐이므로 원칙적으로 양도 또는 증여에 해당하지 않으며, 취득세는 저율의 특례세율(0.3%)을 적용합니다. 이하에서는 양도소득세, 취득세 등 공유물분할에서 발생하는 세금에 대하여 살펴보겠습니다.

┃공유물분할이란?

공유물분할은 "공유(민법 §262 ~ §267)" 관계 소멸 원인 중의 하나로, 공유자간에 협의가 이루어지는 경우에는 그 방법을 임의로 선택할 수 있으며, 분할의 방법에 관하여 협의가 이루어지지 아니한 경우에는 법률의 규정이나 별단의 특약이 없는 한, 각 공유자가 법원에 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다.

(1) 현물분할, 대금분할

공유자간 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이므로, 그와 같은 사정이 없는 한 법원은 각 공유자의 지분비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수개의 물건으로 분할하고 분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 판결을 하여야 합니다. 또한 그 분할의 방법은 당사자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 법원의 재량에 의하며, 공유관계나 그 객체인 물건의 제반상황에 따라 합리적으로 분할하면 됩니다.

(2) 가액배상분할

일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용되고, 여러 사람이 공유하는 물건을 현물분할하는 경우에는 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남겨 두는 방법도 허용됩니다.

(3) 앞서 살펴본 내용을 요약하면, 공유물분할의 방법은 다음과 같습니다.

(4) 공유물분할에 의한 소유권이전등기

공유물의 분할은 협의에 의해 진행되며, 협의가 성립되지 않은 경우 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있습니다. 공유물분할로 인한 소유권이전등기란 공유관계를 해소하고 각자의 소유로 하는 등기로써 다른 공유자의 지분을 취득하는 자와 자기의 지분을 이전하여 주는 자가 공동으로 신청함이 원칙이지만, 판결에 의한 등기신청인 경우에는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있습니다.

또한, 1필의 토지를 공유물분할등기하기 위해서는 먼저 토지의 분할절차를 밟은 후 분필등기를 선행해야 하고, 건물을 공유물분할등기 하기 위해서는 먼저 구분절차를 밟은 후 구분등기로 인한 건물표시 변경등기를 선행해야 합니다. 공유물 분할을 원인으로 하는 소유권 이전 등기는 각 분필·구분된 부동산 별로 각각 독립해서 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청할 수 있습니다. 다만, 개별 상황마다 공유물분할 등기의 가능 여부 및 절차가 달라질 수 있다는 점 유의하시기 바랍니다.

┃공유물분할의 양도 또는 증여 해당 여부

(1) 기본개념

공유물분할은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나, 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사하던 권리, 즉 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정부분에만 존속시키는 것으로 그 소유형태가 변경될 뿐이라 할 것이므로, 양도소득세의 과세대상이 되는 자산의 유상양도라 할 수 없습니다. 다만, 공유물분할 후 당초지분보다 적게 취득하거나 재산가치가 감소한 부분은 양도로 봅니다. 즉, 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할만 하는 경우 양도 또는 증여에 해당하지 않지만, 가액을 기준으로 분할 전·후의 공유지분이 변경되는 경우에는 그 변경되는 부분에 대하여 대가의 수령 여부에 따라 양도소득세 또는 증여세가 과세됩니다.

(2) 토지의 분할

(3) 건물의 분할

(4) 공유물의 개수에 따른 판단 구분

┃공유물분할 당시의 양도소득세

(1) 과세대상 범위

공유물분할로 인하여 공유지분이 변경되는 경우에는 그 변경되는 부분이 유상이전 또는 무상으로 이전됨에 따라 양도소득세 또는 증여세가 과세됩니다. 따라서, 공유물분할 대상 면적 전체를 양도로 보는 것은 아니며, 공유물분할 후 당초지분보다 적게 취득하거나 재산가치의 감소부분만을 양도로 봅니다. 만약, 대가관계 없이 당초 지분과 다르게 분할등기하거나 형질변경 등으로 가격이 상승한 특정부분을 분할받는 경우에는 그 당초 지분을 초과하여 소유권이전등기된 면적과 가격차이로 인한 이익에 대하여는 증여세가 과세됩니다[(국심95서3399, 1996.2.14.), (국심2000서2067, 2000.11.03.), (국심2006서2072, 2006.10.20.) 참고].

(2) 납세의무자

공유물분할로 인하여 지분가치가 감소하면서 대가를 지급받은 사람이 양도소득세 납세의무자가 됩니다. 즉, 공유물분할 후 당초지분보다 적게 취득하거나 재산가치가 감소되면서 대가를 지급받은 공동소유자가 양도소득세 납세의무자입니다. 만약, 대가관계가 없었다면 증여에 해당하며 공유물분할 전보다 지분가치가 증가한 사람이 증여세 납세의무자가 됩니다.

(3) 양도시기 및 취득시기

(4) 양도차익 산정

공유물분할의 대상이 되는 부동산 중 공유물분할 후 당초지분보다 적게 취득하거나 재산가치가 감소된 부분에 대하여 양도차익을 계산합니다. 즉, 공유물분할 후 지분가치가 감소된 부분에 상당하는 면적이 양도면적이 되는 것이며, 이에 대하여 양도가액 및 취득가액을 산정합니다.

「소득세법」 제96조 제1항에 따라 자산의 양도가액은 양도 당시의 실지거래가액에 따르며, 여기서 실지거래가액이란 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻하고, 그 대가에 해당하는지 여부는 실질과세의 원칙상 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지에 따라 판단합니다(대법원92누2967, 1992.07.14). 따라서, 양도가액은 공유물분할 후 지분가치가 감소된 자가 지급받은 모든 수입의 합계액으로 합니다. 다만, 특수관계자간의 공유물분할인 경우에는 저가양도에 따른 부당행위계산(소득법 §101①), 저가양수 또는 고가양도에 따른 증여의제(상증법 §35), 고가양도에 따른 이중과세 조정(소득법 §96③) 등을 고려하여 양도가액을 산정하여야 할 것입니다.

참고로, 부동산에 대한 양도소득세 과세기준이 실지거래가액으로 전환된 2007년 1월 1일 이전에는 「소득세법」 제96조 제2항에서 규정하는 고가주택, 부동산을 취득할 수 있는 귄리, 취득후 1년 이내의 부동산 등의 양도를 제외하고는 양도당시의 기준시가에 따라 양도가액을 산정하는 것이 원칙이었으므로, 공유물분할에 따른 양도시기가 2007년 1월 1일 이전인 판례를 참고하실 때에는 이를 유의하시기 바랍니다.

※ (국심2000중495, 2000.07.10.), (국심2005서4086, 2006.06.02.), (국심2000중635, 2000.10.13.) 참고

┃공유물분할 이후의 양도소득세

(1) 취득시기

공유물분할로 인하여 이전받은 공유지분을 이후 양도하는 경우 그 양도차익을 산정함에 있어 취득시기는 최초의 공유물 취득시를 기준으로 하며, 형식적인 공유지분의 이전시를 기준으로 하지 않습니다. 즉, 공유물분할 이후 자산을 양도하는 경우 공유물분할이 그 소유 형태만이 변경되는 단순한 분할이었던 경우에는 해당 자산의 당초 취득일을 취득시기로 합니다. 다만, 공유물분할이 교환 거래에 해당하거나 공유지분이 변경되어 양도 또는 증여에 해당한 경우에는 그에 상당하는 부분에 대하여는 공유물분할일(공유물분할판결에 따른 이전등기일 등)을 취득시기로 합니다.

만약, 공유물분할로 인하여 추가 취득한 부분이 존재하여 취득시기가 상이한 자산을 보유하다가 일괄양도하는 경우에는 취득시기별로 각각 구분하여 양도차익을 산정하며, 각 자산별 양도가액은 「소득세법 시행령」 제166조 제6항에 따라 양도당시의 감정평가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액으로 안분계산합니다.

(2) 필요경비

토지 공동소유자의 공유물분할 청구소송으로 인해 지출된 소송비용은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는 것입니다. 또한 조세심판원의 결정례에 따르면, 공유토지의 각 공유자별 토지가 동등한 가치를 갖고 있지 아니하여 가액분할을 통하여 분할지분이 조정된 것으로 공유물 분할 전후를 비교하여 소유토지의 재산가치가 증가 또는 감소한 사실이 없는 경우에는 동등한 가치의 차액에 대한 대가를 지불한 금액은 공유물분할된 자산의 취득가액에 포함되지 않습니다.

※ (사전법규재산-1899, 2022.02.16.), (조심2021서6760, 2021.12.29.), (조심2011중2571, 2012.08.09.) 참고

┃공유물분할에 의한 취득세

(1) 취득시기

공유물 분할에 의한 자산의 취득시기는 다른 공유자의 지분을 이전받는 등기일 즉, "소유권이전등기 접수일"입니다(행정안전부 지방세운영과-24, 2018.01.04).

(2) 과세표준

공유물을 분할한 후 분할된 부동산에 대한 단독 소유권을 취득하는 경우의 과세표준은 단독 소유권을 취득한 그 분할된 부동산 전체의 시가표준액으로 합니다. 종전에는 공유물 분할 후 단독으로 소유하게 되는 부동산의 과세표준을 적용할 때 전체가액을 기준으로 과세하는지(행정안전부 지방세운영과-4333, 2011.09.14), 기존의 소유지분을 제외하고 산정하는지(조심2016지364, 2016.06.24) 혼선이 발생하였으나, 2017.12.29. 개정된 「지방세법 시행령」 제29조의2에 따라 공유물을 분할하여 특정 공유물 전체에 대한 단독 소유권을 취득하는 경우의 과세표준은 "그 특정 공유물 전체의 시가표준액"인 것으로 명확화하였습니다. 지방세법시행령 제29조의2 [분할된 부동산에 대한 과세표준]
​법 제15조 제1항 제4호를 적용할 때 공유물을 분할한 후 분할된 부동산에 대한 단독 소유권을 취득하는 경우의 과세표준은 단독 소유권을 취득한 그 분할된 부동산 전체의 시가표준액으로 한다.(2017.12.29 신설)

① 2017.12.31. 이전 공유물분할의 경우

② 공유물 분할된 부동산에 대해 단독 소유권을 취득하지 않은 경우

A와 B가 공유하여 소유하던 甲토지를 甲토지(A, B 공유)와 乙토지(A 단독소유)로 소유 면적의 변동없이 분할한 경우, 甲토지의 공유자 모두(A, B)를 납세의무자로 하여 甲토지 전체를 과세표준으로 적용해야 하는지에 관한 질의에 대하여, 행정안전부는 "공유물을 분할한 후 분할된 부동산에 대해 단독 소유권을 취득하지 않은 부동산이 존재하고 그 전체 지분에 변동이 없는 경우 해당 부동산의 각 공유자들은 그 분할된 부동산 전체의 시가표준액을 과세표준으로 하여 각각 취득세 납세의무가 있다고 할 것이나, 이는 과세권자가 구체적인 사실관계를 확인하여 판단할 사항"이라고 답변하였습니다[(​지방세운영과-2407, 2018.10.12.) 참고)].

③ 공유권해소를 위한 지분이전의 경우

「지방세법 시행령」 제29조의2(쟁점 시행령 규정)에서 “공유물을 분할한 후”의 문구를 적용함에 있어서 「지방세법」 제15조 제1항 제4호에서 규정한 두가지 경우, 즉 ① “공유물·합유물의 분할” 또는 ② 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조 제1호 나목에서 규정하고 있는 “부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득”이 모두 적용되는가에 대한 쟁점이 있습니다. 이에 대하여 조세심판원에서는 쟁점 시행령 규정에서 “공유물을 분할한 후 분할된 부동산에 대한 단독 소유권을 취득하는 경우의 과세표준은 단독 소유권을 취득한 그 분할된 부동산 전체의 시가표준액으로 한다”라고 규정되어 있다 하더라도 “공유물의 분할”로 인한 취득뿐만 아니라 “공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득”에 대해서도 쟁점 시행령 규정의 적용대상이라고 보는 것이 합리적이라고 판단하였습니다[(조심2021지3377, 2022.09.29.) 참고].

(3) 세율

공유물 분할로 인한 취득의 경우 당초 자기지분에 해당하는 부분은 「지방세법」 제11조 제1항 제5호에 따른 표준세율(2.3%)에 「지방세법」 제15조 제1항 제4호에 따라 구 취득세에 해당하는 중과기준세율(2%)를 차감하여 결과적으로 구 등록세에 해당하는 "특례세율(0.3%)"을 적용합니다. 즉, 자기의 당초 지분만큼 단독소유로 등기하는 것은 새로운 취득이 있는 것이 아니고 각자의 소유지분 이전에 따른 등기부의 정리에 불과하기 때문에 구 등록세만 납부하는 것입니다.

​다만, 당초 지분을 초과하는 부분은 공유물분할이 아닌 교환 또는 매매로 인한 취득으로서 「지방세법」 제11조 제1항 제7호 또는 제8호에 따른 표준세율을 적용합니다. 즉, 주택 외의 자산은 "제7호에 따른 세율(3% 또는 4%)"을 적용하고, 주택의 경우 "제8호에 따른 세율(1~3%) 또는 다주택자에 대한 중과세율(8%, 12%)"을 적용합니다.

참고로, 농어촌특별세 및 지방교육세는 별도로 가산하며, 공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전하는 경우에는 국민주택채권을 매입할 필요가 없으나, 공유지분을 초과하여 분할하는 경우에는 그 초과된 면적에 관하여 국민주택채권을 매입하여야 합니다. 지방세법 제11조 [부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 5. 공유물의 분할 또는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조 제1호 나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외한다): 1천분의 23 7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
가. 농지: 1천분의 30
나. 농지 외의 것: 1천분의 40 8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다.
가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10
나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: {해당 주택의 취득당시가액 × (2/3억원) -3} × (1/100)
다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30 지방세법 제15조 [세율의 특례] ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되, 제11조 제1항 제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득물건이 제13조 제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각 호 외의 부분 본문의 계산방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다. 4. 공유물·합유물의 분할 또는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조 제1호 나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외한다)

① 자기지분 해당분

「지방세법」의 개정으로 2011년 부터 구 취득세와 구 등록세가 취득세로 통합됨에 따라 구 등록세 성격의 취득을 수반하지 않는 형식적인 취득에 대해 구 취득세의 세율에 해당하는 중과기준세율을 제외하여 구 등록세와 동일하게 과세가 이루어지도록 하기 위하여 “공유물 분할” 및 “공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득” 등과 같은 형식적인 취득의 경우 「지방세법」 제15조 제1항 제4호에서 특례 세율(0.3%)을 정하고 있습니다. 즉, 공유물의 분할은 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매로서 취득에 해당할 것이나 취득의 실질을 중시하여 구 「지방세법」(법률 제10221호, 2010.3.31. 전부개정 이전의 것)에서 구 취득세는 비과세, 등록세는 0.3%의 세율을 적용하였으므로, 「지방세법」의 분법 이후에도 납세의무자가 종전과 같은 부담을 지도록 통합 취득세는 0.3%의 세율을 적용합니다.

② 자기지분 초과분

당초 지분을 초과하는 부분은 공유물분할로 볼 수 없습니다. 즉, 원래 공유지분의 범위 내에서는 「지방세법」 제11조 제1항 제5호에 따른 공유물의 분할에 해당한다고 보아야 하지만, 그 범위를 넘어서는 부분은 이에 해당한다고 볼 수 없습니다. 따라서, 당초 지분권을 초과하는 부분은 공유물분할이 아닌 교환 또는 매매로 인한 취득으로 「지방세법」 제11조 1항 7호에 따른 세율(3%, 4%)을 적용합니다[(지방세운영-4333, 2011.09.14.), (세정과-2143, 2007.06.11.), (세정과-301, 2005.12.30.), (세정과-18, 2004.02.12.), (대법원2016두32008, 2016.05.12.), (서울고법2015누55631, 2015.12.22.), (수원지법2014구합55916, 2015.07.21.)] 참고.

또한, 원래의 공유지분의 범위를 넘어서는 부분은 교환 또는 매매로 인한 취득에 해당한다고 판시[(대법원2016.5.12. 2016두32008) 판결]한 점에서 볼 때, 여기서의 「지방세법」 제11조 제1항 제7호는 유상거래에 해당하는 세율임을 의미한다고 보아야 할 것이므로, 공유물분할로 주택을 취득하는 경우 본인 지분을 초과하는 부분에 대해서는 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 따른 주택 유상거래 취득세율(1~3%)을 적용하여야 하며, 다주택자에 해당하는 경우에는 주택의 소재지 및 주택 수에 따라 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호에 따른 중과세율(8% 또는 12%)를 적용하여야 할 것입니다[(지방세운영과-219, 2018.01.29.) 참고].

③ 지분 변동의 판단기준

공유물의 분할은 그 객체인 물건의 제반 상황을 종합적으로 고려한 합리적인 방법으로 지분비율에 따라야 할 것이고, 여기에서의 지분비율은 원칙적으로 지분에 따른 가액(교환가치)의 비율을 말합니다. 또한, 공유인 부동산등과 그 밖의 공유물을 일괄하여 분할하는 경우에는 취득세의 과세물건인 부동산등만을 기준으로 분할 후 자산가액의 비율과 원래의 공유지분의 비율을 비교하는 방식으로 판단하여야 합니다.[(부동산세제과-3009, 2023.08.08.), (대법원2022두58742, 2023.02.02.), (대법원2016두32008, 2016.05.12.) 참고].

(4) 신고·납부기한

취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 60일 이내에 그 과세표준 및 세액을 시·군·구청에 신고·납부하여야 하며, 신고·납부기한 이내에 재산권과 그 밖의 권리의 취득·이전에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록하려는 경우에는 등기 또는 등록 신청서를 등기·등록관서에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하여야 합니다. 즉, 공유물분할로 자산을 취득한 날부터 60일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날까지 취득세를 신고·납부하여야 합니다.

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공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이지만 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리, 즉 지분권을 분할로 인해 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것으로서 그 소유 형태가 변경된 것에 불과하여 실질과세 원칙에 따라 양도 또는 증여로 보지 않으며, 취득세는 舊취득세에 해당하는 중과기준세율을 차감하고, 舊등록세에 해당하는 "특례세율(0.3%)"을 적용합니다.

특히, 최근에는 1+1 재개발·재건축 물건에 대한 지분정리가 공유물분할에 해당된다는 예규가 이슈가 되고있는 바, 앞서 살펴본 내용들을 참고하시어 실무에 도움이 되기를 바랍니다.