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거주하던 주택이 재개발·재건축사업 등의 정비사업을 진행할 경우에 대체주택을 모색하여야 한다. 이 과정에서 대체주택을 임대차가 아닌 매매로 취득할 경우 추후 양도소득세 문제까지 고려함이 바람직하다.

기본적으로 2주택자에 해당하므로 양도소득세 과세 문제가 발생하지만, 세법에서 정한 요건만 잘 준수한다면 비과세를 받을 수 있다. 이에 최근 나온 유권해석 등을 반영하여 대체주택 비과세 제도를 소개하고자 한다.

1. 대체주택 비과세 요건

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(“대체주택”)을 취득한 경우로서 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 비과세를 적용받을 수 있다.

① 대체주택 취득일을 기준으로 1세대가 1주택을 소유할 것

※ 비과세 판정 시점 과거에는 사업시행인가일 당시를 기준으로 비과세 요건을 판단하였지만, 2023년 10월 23일 기획재정부 유권해석으로 인하여 대체주택 취득일을 기준으로 판단하도록 변경하였다.¹⁾ 1)(기획재정부 재산세제과-1270, 2023.10.23.)

② 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

※ 일부 세대원 미거주와 부득이한 사유 시행령에서 일부 세대원이 근무상의 형편 등으로 인하여 거주하지 못한 경우에 대하여 별도의 예외 규정이 존재하지 않지만, 기획재정부 유권해석을 통해 세대원 중 일부가 부득이한 사유로 거주하지 않더라도 인정받을 수 있다.²⁾ 2)(기획재정부 재산세제과-932, 2023.08.07.)

③ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다) 하여 1년 이상 계속하여 거주할 것³⁾ 3) 다만, 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대 전원이 출국하는 경우에는 출국 사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다) 되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다.
※ 부득이한 사유란?

세대의 구성원 중 일부 또는 세대 전원이 다음 중 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시⁴⁾ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우⁵⁾를 말한다. 4) 특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 5) 광역시 지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면 지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조 제2항에 따라 설치된 도농복합 형태의 시 지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면 지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. ㉠「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학
㉡ 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

㉢ 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

㉣「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해 학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)

④ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것

※ 이사 및 처분 기한 개정연혁

2. 관련 사례

(1) 사업시행인가 전 기존 주택에서도 1년 이상 거주하여야 하는지?

법에서는 대체주택과 재개발사업 등으로 취득한 주택에 대해서 1년 이상 거주할 것을 요건으로 규정하고 있다. 즉, 재개발 등의 사업이 진행되기 전 기존 주택에서까지 1년 이상 거주할 것을 요구하고 있지 않다.⁶⁾ 6) (사전법령재산-615, 2020.06.10)

(2) 사업시행인가가 변경 또는 취소된 경우

사업 시행 지역 추가 편입 등으로 인하여 사업시행인가가 변경된 경우에 당초 사업시행인가일을 기준으로 판단한다.⁷⁾ 또한, 당초 사업시행인가가 취소되었가나 새로이 사업시행인가가 고시된 경우에도 동일하게 당초 사업시행인가일로 판단한다.⁸⁾ 7) (사전법령재산-125, 2020.05.28) 8) (기획재정부 재산세제과-131, 2023.01.19.)

(3) 대체주택 1년 거주기간 계산

최근 조세심판원에서는 대체주택은 국내에 주택을 소유한 세대가 그 주택의 재건축사업 등의 시행기간 동안 거주하기 위해 취득한 주택을 말하는 것이며, 본 규정의 재건축사업 등의 시행기간은 해당 주택의 준공일까지로 해석함이 타당한 것으로 보고 있다.⁹⁾ 9) (조심2024서5336, 2024.12.23.)

(4) 대체주택 비과세는 1번만 받을 수 있음

대체주택 비과세는 마지막에 양도하는 대체주택에 대하여 비과세를 적용하고 있다.¹⁰⁾ 10) (서면4팀-839, 2008.03.28.)

(5) 승계조합원입주권을 보유한 상태에서 대체주택을 구입한 경우

국세청에서는 승계조합원입주권을 보유한 상태에서 대체주택을 구입한 경우에 대해서는 비과세 적용이 불가하다고 판단하고 있다.¹¹⁾ 11) (서면부동산-1839, 2020.04.21)

(6) 1+1 입주권인 경우

기존 주택이 정비사업으로 인하여 1+1을 받게 된 경우에는 대체주택에 대하여 별도의 비과세를 특례를 적용하지 않는다.¹²⁾ 12) (서면부동산-2603, 2020.01.09)