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‘1세대 1주택’ vs ‘1가구 1주택’

많은 분이 이 두 가지 용어를 혼용하고 있는데요.
어느 것이 맞는 표현일까요?

정답은 ‘둘 다 맞다’입니다.
왜냐하면, 둘 다 현행 세법에 규정된 용어이기 때문입니다.

‘1세대 1주택’은 국세¹⁾인 양도소득세와 종합부동산세, 지방세²⁾인 취득세와 재산세에서 모두 사용되고 있지만, ‘1가구 1주택’은 취득세 등의 지방세에서만 사용되는 개념입니다. 다만, 각각이 가진 의미에는 다소 차이가 있기 때문에, 이 점에는 주의할 필요가 있습니다. 1) 국세 분야 세법의 소관부처는 기획재정부이고, 징수는 국세청 산하의 각 세무서가 담당합니다. 2) 지방세 분야 세법의 소관 부처는 행정안전부이고, 징수는 각급 지방자치단체가 담당합니다.
이번 시간에는 ‘1가구 1주택’ 관련 지방세법 규정을 중심으로 각각의 차이에 대해 살펴보겠습니다.

1. 지방세법 제15조의 규정 내용

지방세법(이하 “법”) 제15조 제1항 제2호 가목에 따르면, 상속으로 인하여 1가구 1주택을 취득하는 경우의 취득세는 표준세율³⁾ 대신 0.8%의 특례세율이 적용됩니다. 같은 법 시행령(이하 “시행령”) 제29조 제1항은 특례세율이 적용되는 1가구 1주택의 범위를 규정하고 있습니다. 3) 일반적인 상속 주택의 취득에 대해서는 2.8%의 표준세율이 적용됩니다(법 §11①1호 나목). 법 제15조(세율의 특례) ① 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과 기준 세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되, 제11조 제1항 제8호에 따른 주택의 취득에 대한 취득세는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액을 그 세액으로 한다. 다만, 취득 물건이 제13조 제2항에 해당하는 경우에는 이 항 각호 외의 부분 본문의 계산 방법으로 산출한 세율의 100분의 300을 적용한다. 2. 상속으로 인한 취득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 취득
가. 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득
시행령 제29조(1가구 1주택의 범위) ① 법 제15조 제1항 제2호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1가구 1주택"이란 상속인(「주민등록법」 제6조 제1항 제3호에 따른 재외국민은 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 과 같은 법에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 "세대별 주민등록표"라 한다) 에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 각각 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 아니하더라도 같은 가구에 속한 것으로 본다) 가 국내에 1개의 주택[주택(법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다) 으로 사용하는 건축물과 그 부속 토지를 말하되, 제28조 제4항에 따른 고급 주택은 제외한다)]을 소유하는 경우를 말한다.  ② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고, 주택의 부속 토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다.  ③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. 이 경우 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 각호의 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정한다.
1. 그 주택에 거주하는 사람
2. 나이가 가장 많은 사람 법문은 상당히 복잡하고 긴 문장으로 되어 있지만, 큰 뼈대는 ‘상속’으로 인하여 ‘1가구’가 국내의 ‘1주택 취득’의 구조로 되어 있습니다. 이하에서는 그 중 ‘1가구’와 ‘1주택’에 대해 쟁점이 될 수 있는 사항에 대해 알아보겠습니다.

2. ‘1가구’의 의미

(1) 법문상 ‘1가구’와 ‘1세대’의 차이

1) ‘1가구’

위의 시행령 제29조의 ‘1가구’ 관련 부분을 쪼개어 보면 다음과 같습니다. ① 1가구는 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1가구를 의미 ② [제외하는 경우]
- 상속인의 범위에서 재외국민은 제외
- 가족의 범위에서 동거인은 제외 ③ [포함하는 경우] 다음 중 어느 하나에 해당하는 자는 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 가구에 속한 것으로 봄
- 상속인의 배우자
- 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속
- 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모

2) 지방세 분야에서의 ‘1세대’

지방세법의 1세대 다주택자에 대한 취득세 중과 규정(법 제13조의2, 시행령 제28조의3)에서는 ‘1세대’에 대해 다음과 같이 규정하고 있습니다.⁴⁾ 지방세 분야의 1세대 1주택 관련 규정은 취득세뿐만 아니라 재산세 등에도 포함되어 있지만 ‘세대’의 개념에 대한 부분은 대동소이하므로, 여기에서는 취득세 관련 규정에 대해서만 살펴보겠습니다. 시행령 제28조의3(세대의 기준) ① 법 제13조의2 제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 1세대란 주택 취득일 현재 주택을 취득하는 사람과 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 "세대별 주민등록표"라 한다) 또는 「출입국관리법」 제34조 제1항에 따른 등록 외국인 기록표 및 외국인등록표(이하 이 조에서 "등록 외국인 기록표 등"이라 한다) 에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 세대를 말하며 주택을 취득하는 사람의 배우자(사실혼은 제외하며, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 제28조의6에서 같다), 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정한다) 는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표 또는 등록 외국인 기록표 등에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 별도의 세대로 본다. 1. 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀로서 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 소득으로서 행정안전부 장관이 정하는 소득이 「국민기초생활 보장법」에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자인 경우는 제외한다. 2. 취득일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우를 포함한다) 을 동거 봉양(同居奉養)하기 위하여 30세 이상의 직계비속, 혼인한 직계비속 또는 제1호에 따른 소득 요건을 충족하는 성년인 직계비속이 합가(合家)한 경우 3. 취학 또는 근무상의 형편 등으로 세대 전원이 90일 이상 출국하는 경우로서 「주민등록법」 제10조의3제1항 본문에 따라 해당 세대가 출국 후에 속할 거주지를 다른 가족의 주소로 신고한 경우 4. 별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우 위의 시행령 제28조의3의 1세대 관련 내용도 쪼개어 보면 다음과 같습니다. ① 1세대는 주택 취득자 및 그와 세대별 주민등록표 또는 등록 외국인 기록표 등에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말함

② [제외하는 경우]
- 가족의 범위에서 동거인은 제외
③ [포함하는 경우] 다음 중 어느 하나에 해당하는 자는 상속인과 같은 세대별 주민등록표 또는 등록 외국인 기록표 등에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 봄
- 주택 취득자의 배우자(사실혼은 제외, 생계를 같이 하는 경우는 포함)
- 주택 취득자의 미혼인 30세 미만의 자녀
- 주택 취득자가 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모
④ [별도세대로 인정하는 경우] 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우는 세대별 주민등록표 등에 함께 기재되어 있더라도 각각 별도세대로 봄
- 소정의 소득 요건을 충족하면서 독립된 생계유지가 가능한 성년 자녀
- 65세 이상의 직계존속을 동거 봉양하기 위해 세대 합가한 직계비속이 30세 이상이거나, 혼인하였거나 소득 요건을 충족한 성년인 경우
- 취학·근무상의 형편 등으로 세대 전원이 90일 이상 출국하는 경우
- 별도세대 구성이 가능한 사람이 주택 취득일로부터 60일로부터 세대 분리를 위해 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우 즉, 세대별 주민등록표 등에 함께 기재된 가족으로 구성된 단위/집단을 기준으로 동일 가구 또는 세대를 판단하는 점, 배우자, 미혼인 30세 미만의 자녀 등 또는 그 부모 세대별 주민등록표 등에 함께 기재되어 있지 않더라도 동일 가구 또는 세대에 속한 것으로 보는 점에서는 양자가 일치합니다.

차이는, 1가구 판정 시에는 상속인의 범위에서 재외국민을 제외한다는 점, 1세대 판정 시에는 세대별 주민등록표 외에 등록 외국인 기록표 등에 함께 기재된 외국인인 가족도 포함하고, 동일한 주민등록표에 함께 기재되어 있더라도 별도세대로 인정되는 사유를 따로 규정하고 있다는 점 정도입니다.

3) 국세 분야에서의 ‘1세대’

국세와 관련된 세법에서 ‘1세대’에 대해 규정하고 있는 내용은 다음과 같습니다.⁵⁾ 5) 국세 분야에서는, 양도소득세와 관련하여 소득세법에 규정된 ‘1세대’의 내용과 종합부동산세와 관련하여 종합부동산세법에 규정된 ‘1세대’의 내용은 동일합니다. 소득세법 제88조(정의)
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 6. “1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다) 가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다] 와 함께 구성하는 가족 단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
소득세법 시행령 제152조의3(1세대의 범위)
법 제88조 제6호 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 3. 법 제4조에 따른 소득 중 기획재정부령으로 정하는 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제11호에 따른 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. 위의 소득세법상 ‘1세대’ 관련 부분도 쪼개어 보면 다음과 같습니다. ① 1세대는 거주자, 그 배우자 및 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 가족 단위를 말함 ② [별도세대로 인정하는 경우] 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우는 배우자가 없더라도 별도의 1세대로 봄
- 나이가 30세 이상인 경우
- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
- 소정의 소득 요건을 충족하면서 독립된 생계유지가 가능한 성년인 경우 즉, 지방세의 ‘1가구’와 ‘1세대’, 국세의 ‘1세대’의 범위는 가족이 「세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는지 여부」(지방세) 또는 「생계를 같이 하는지 여부」(국세)에 달라질 수 있다는 점에서 큰 차이가 있습니다.

요컨대, 지방세의 ‘1세대’는 국세의 ‘1세대’와는 근본적인 차이가 있고, 오히려 지방세의 ‘1가구’에 훨씬 가까운 개념이라고 볼 수 있습니다.

(2) 세법상 ‘1가구 1주택’ 및 ‘1세대 1주택’ 관련 규정의 연혁

1가구 1주택의 상속 취득에 대한 취득세 특례를 규정하고 있는 법 제15조 제1항 제2호 가목(2010. 3. 31. 개정 전에는 제110조 제3호 가목) 은 1994. 12. 22. 개정 시 신설된 규정입니다.

참고로, 구 지방세법은 1994년부터 1998년까지의 기간에는 1가구 2자동차에 대해서도 취득세 및 등록세를 중과하였는데, 이때 ‘1가구’의 개념이 지방세에 비로소 도입되었습니다(구 시행령 제84조의5 제1항 및 제99조의3 제4항).

2010. 3. 31. 지방세법 전면 개편으로 지방세특례제한법이 제정된 이후 해당 법령에는 상시거주 목적으로 1가구 1주택에 해당하는 서민주택 구매 시 취득세 면제, 주택담보노후연금보증 대상 1가구 1주택의 담보 제공 시 등록면허세 및 재산세 감면, 신혼부부의 생애 최초 1가구1주택에 해당하는 주택 구매 시 취득세 경감, 출산·양육을 위해 1가구 1주택에 해당하는 주택 취득 시 취득세 감면 등을 비롯해 다수의 1가구 1주택 관련 특례조항이 신설된 바 있습니다.

최근 주택 가격이 급등하던 시기에는 다주택자 규제 목적으로, 1세대 2주택 이상자에 대한 취득세 중과 규정(법 제13조의2, 2020. 8. 12. 신설) 과 1세대 1주택자에 대한 재산세 특례 규정(법 제111조의2, 2020. 12. 29. 신설) 이 각각 신설되기도 하였습니다.

한편, 국세 분야에서는 1세대 1주택에 대한 양도소득세를 비과세하는 소득세법 규정이 1974. 12. 31. 신설되면서 ‘세대’ 개념이 도입되었고, 이후 종합부동산세법과 다른 법령에서도 위 소득세법상의 ‘세대’ 개념을 그대로 사용하고 있습니다.

이와 같은 각 규정의 연혁에 비추어 볼 때, 애초에는 국세 분야는 ‘세대’를, 지방세 분야는 ‘가구’를 사용해 왔는데, 2020년 지방세법이 급하게 개정되는 과정에 또 다른 의미의 ‘세대’ 개념이 도입되어 현재의 지방세 분야에서는 ‘가구’와 ‘세대’가 혼용되기에 이른 것으로 보입니다.

지방세법이 의도하는 ‘가구’와 ‘세대’의 개념 차이가 크지 않고 이들을 각각 존치해야 할 필요성도 없어 보이는바, 조속히 조문을 정리하여 규정을 명확히 할 필요가 있다고 생각합니다.

(3) 주요 쟁점

1) ‘1가구’의 범위에서 재외국민은 제외되는지? (O)

ㄱ) 상속인의 범위
❚ 규정
현행 시행령 제29조 제1항은 상속인에서 소정의 재외국민은 제외하는 것으로 규정하고 있는데, 이는 2018.12.31. 시행령 개정에 따른 것입니다. 그 취지에 대해 정부는 “상속으로 인한 주택 취득에 대한 취득세 특례세율 적용 대상에서 재외국민을 제외“, ”상속으로 인한 주택 취득 시 국내에 1가구 1주택인 경우에 한하여 상속인의 주거 안정을 지원하기 위하여 취득세 특례세율을 적용하고 있으므로 영주귀국의 신고를 하지 아니한 「주민등록법」에 따른 재외국민은 상속인의 범위에서 제외함”⁶⁾이라고 밝히고 있습니다. 6) 2018. 12. 31., 대통령령 제29437호로 개정된 지방세법 시행령의 개정 이유에서 발췌
즉, 상속인의 ‘국내 주거’ 안정을 도모하려는 입법 취지와 무관한 재외국민인 상속인은 적용 대상에서 제외하려는 것이므로, 그에 따라 특례세율을 적용받는 상속 주택 취득자(상속인)의 범위가 축소되는 효과가 있습니다.
ㄴ) 가족의 범위
❚ 규정
시행령 제29조 제1항은, 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족의 범위와 관련해서는 동거인을 제외할 뿐이고, 재외국민을 제외한다는 규정을 두고 있지 아니합니다.

❚ 판례
이와 관련하여 법원은, 상속개시일 현재 상속인의 딸(재외국민으로서 상속인과 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있음) 이 국내에 1주택을 보유하고 있는 상태에서 상속인이 국내의 1주택을 상속받은 사건에 대해, 1가구 1주택을 판단함에 있어서 재외국민은 1가구에서 제외되어야 한다는 이유로 상속인이 취득한 상속 주택에 대해서는 특례세율이 적용된다고 판단하였습니다[(서울행법2019구합7706, 2020.08.14.), (대법원2021두38765, 2021.08.26., 심리불속행으로 확정)].

즉, 재외국민인 가족은 1가구의 범위에서 제외되므로, 해당 재외국민이 주택을 보유하고 있더라도 그를 제외한 나머지 가족이 보유한 주택이 없다면 상속 주택 1채는 1가구 1주택으로 특례세율이 적용되는 것입니다.

이러한 법원 판시에 따라 상속인 가족의 범위가 재외국민을 제외한 가족으로 제한되므로, 그 결과로 특례세율을 적용받을 수 있는 상속 주택 취득자(상속인)의 범위는 더 확대되는 효과가 있습니다.

2) 상속인이 외국인인 경우 특례세율 적용 대상에서 제외되는지? (X)

❚ 규정
앞에서 살펴본 바와 같이 현행 시행령 제29조 제1항에서 상속인의 범위에서 소정의 재외국민은 제외하는 것으로 규정하고 있지만, 상속인이 외국인인 경우는 따로 규정하고 있지 아니합니다.

❚ 유권해석
이와 관련하여 행정안전부는, 외국인은 주민등록법상 등록 대상에 해당하지는 아니하지만, 예외적으로 외국인의 체류지가 세대주의 주민등록지와 일치하고, 세대주‧세대원의 가족에 해당해야 하는 등 일정한 요건을 갖춘 경우에는 세대별 주민등록표에 등록될 수 있으며, 외국인이 피상속인의 배우자로서 상속인에 해당하고 해당 외국인과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1가구가 주택(상속 대상 주택 제외) 을 소유하지 않음으로써 해당 요건을 충족한 경우라면 특례세율을 적용하는 것이 타당하다고 해석한바 있습니다(부동산세제과-871, 2021.03.26.).

3) ‘1가구’의 범위에서 제외되는 동거인의 범위

❚ 규정
현행 시행령 제29조 제1항은 가족에서 동거인은 제외하는 것으로 규정하고 있을 뿐, 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족 중 어느 범위까지 1가구 판단을 위한 가족에 포함되는지에 대해서는 별도로 규정하고 있지 아니합니다.

세대별 주민등록표의 작성에 관해 규정하고 있는 주민등록법 시행령 제6조 제2항은 세대별 주민등록표의 등재 순위는 세대주, 배우자, 세대주의 직계존비속의 순위로 하고, 민법 제779조에 따른 가족의 범위에 속하지 아니하는 사람은 동거인으로 기록하도록 규정하고 있습니다. 민법 제779조는 가족의 범위에 대해 제1항 제1호에서는 배우자, 직계혈족 및 형제자매를, 제2호는 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매를 규정하고 있는데, 제2항에서 제1항 제2호는 생계를 같이 하는 경우에 한한다고 규정하고 있습니다. 주민등록법 시행령 제6조(주민등록표 등의 작성)
② 세대별 주민등록표의 등재 순위는 세대주, 배우자, 세대주의 직계존비속의 순위로 하고, 그 외에는 세대주의 신고에 따른다. 다만, 「민법」 제779조에 따른 가족의 범위에 속하지 아니하는 사람은 동거인란에 기록한다.
민법 제779조(가족의 범위)
① 다음의 자는 가족으로 한다.
1. 배우자, 직계혈족 및 형제자매
2. 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매 ② 제1항 제2호의 경우에는 생계를 같이 하는 경우에 한한다. ❚ 조세심판례
이와 관련하여 조세심판원은, 상속개시일 현재 청구인이 매제(청구인 여동생의 남편) 의 세대별 주민등록표에 동거인으로 등재되어 있고 그 매제가 국내에 주택을 보유하고 있는 상태에서 청구인이 국내의 1주택을 상속받은 사건에 대해 이와 같이 판단하였습니다. 법문상 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 가족의 범위에서 ‘동거인’을 제외한다고 되어 있을 뿐, 동거인이라도 민법상 가족의 범위에 속하는 경우는 1가구로 본다는 예외 규정이 없는 점, 민법 제779조 제2항에서 가족의 범위에 배우자 형제자매의 경우에는 생계를 같이 하는 경우에 한하도록 규정하고 있는데, 세대주인 청구인의 매제 입장에서 청구인이 「민법」상 가족이라고 단정하기 어렵다는 점 등을 이유로, 매제는 청구인 가족의 범위에 포함되지 않는다고 판단하였습니다. (조심2019지2146, 2019.12.09.).

즉, 생계를 같이하지 않는 배우자의 형제자매는 민법상 가족의 범위에 포함되지 아니하여 세대별 주민등록표에 가족이 아닌 동거인으로 기재되며, 이러한 동거인은 지방세법상 ‘1가구 1주택’을 판단하기 위한 ‘1가구’의 범위에서도 제외된다는 점을 확인한 것입니다.

다만, ‘1가구’의 범위에서 제외되는 동거인이 ‘민법상 가족의 범위에서 제외되는 동거인’으로 한정되는지 혹은 ‘민법상 가족의 범위와 관계없이 세대별 주민등록표에 동거인으로 기재된 동거인’을 의미하는지에 대해서는 현재까지 명확한 판단이 내려지지 않은 것으로 보입니다.

4) 세대별 주민등록표에 세대원으로 기재되어 있지만 생계를 같이하지 않는 형제자매가 ‘1가구’의 범위에서 제외되는지? (X)

❚ 규정
앞에서 살펴본 바와 같이 국세(양도소득세 등) 분야의 ‘1세대’는 생계를 같이하는지 아닌지에 따라 판단하지만, 지방세 분야의 ‘1가구’, ‘1세대’는 생계를 같이하는지 아닌지와 무관하게 세대별 주민등록표에 같이 기재되어 있는지에 판단합니다.

❚ 판례
법원도, ‘1가구’는 동일 세대에서 생계를 같이하는 경우로 한정하여 축소 해석할 수는 없고, 법 문언대로 ‘세대별 주민등록표에 기재되어 있는 세대주와 그 가족’으로 엄격하게 해석하여 세대별 주민등록표의 기재에 따라 획일적으로 판단하여야 한다는 점을 명확히 하였습니다. [(광주고법2014누5421, 2014.8.28.), (대법원2014두42377, 2015.01.15., 심리불속행으로 확정)].

5) 이혼으로 부모가 친권을 행사하지 않은 별도 세대의 30세 미만 자녀는 ‘1가구’의 범위에서 제외되는지? (X)

❚ 유권해석
행정안전부는 취득일 현재 부모와 미혼인 30세 미만의 자녀는 같은 세대별 주민등록표에 등재 여부와 관계없이 1세대의 범위에 포함되는데, 부모가 이혼하더라도 자녀와의 관계(직계존비속)에는 영향을 미치지 않아 가족관계가 소멸한다고 할 수 없으므로, 친권을 행사할 수 있는 부모가 자녀의 양육비 등을 부담하지 않았다 하여 달리 볼 수 없다고 해석한 바 있습니다. (부동산세제과-1692, 2021.06.25.).

즉, 상속인의 미혼인 30세 미만인 직계비속은 별도 세대 구성 여부 또는 상속인의 친권 행사 여부 등에 관계없이 상속인과 동일한 가구에 속하는 것으로 보는 것입니다.

3. ‘1주택’의 의미

(1) 주택 수 계산 관련 법문의 내용

시행령 제29조 제2항 및 제3항에서 규정하고 있는 ‘주택 수 계산’ 관련 부분은 다음과 같습니다. ① 공동소유 주택의 주택 수 계산(제2항) - 공동소유자 각각 1주택을 소유하고 있는 것으로 계산
② 주택의 부속 토지만 소유하는 경우의 주택 수 계산(제2항) - 주택은 타인이 소유하고 주택의 부속 토지만 소유하고 있는 경우에도 1주택을 소유하고 있는 것으로 계산
③ 1주택을 공동 상속하는 경우의 주택 수 계산(제3항)
- 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 계산 - 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때에는 지분이 가장 큰 상속인 중 다음 순서에 따라 그 주택의 소유자를 판정
1. 그 주택에 거주하는 사람
2. 나이가 가장 많은 사람 위의 제2항에서 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에는 공동소유자가 각각 1주택을 소유한 것으로 보고, 주택 부속 토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보도록 규정하고 있는데, 이는 2015. 7. 24. 시행령 개정 시 신설된 조항입니다.

개정 취지에 대하여 정부는, 상속으로 인한 취득 중 세율의 특례가 적용되는 1가구 1주택의 범위를 주거용으로 사용되는 건축물과 그 부속 토지 등으로 명확히 정하는 한편, 주택의 지분 또는 부속 토지만을 소유하는 경우에도 그 주택을 소유하는 것으로 보도록 하여 세율의 특례 대상을 명확히 규정하였습니다.

위 규정이 신설되기 전에도 과세당국은 주거용 건축물의 부속 토지만 소유하고 있어도 주택을 소유한 것으로 본다는 유권해석(지방세운영과-1569, 2010.04.19., 등)에 따라 주택 수에 포함하여 취득세를 과세해 왔습니다.

(2) 주요 쟁점

1) 상속 주택의 소수지분 또는 상속 주택 부속 토지의 소수지분을 소유한 상태에서 다른 주택 1채를 상속으로 취득한 경우 특례세율이 적용되는지? (O)

❚ 법령
시행령 제29조 제3항에서는 공동상속 주택의 소유자는 다음 세 가지 기준 [①지분이 가장 큰 상속인, ②그 주택에 거주하는 상속인, ③나이가 가장 많은 상속인] 을 차례로 적용하여 판정하도록 규정하고 있습니다. 따라서 공동상속인이 ①~③의 어느 것에도 해당하지 않을 때(“소수지분”)는 주택 수 계산 시 그 공동상속 주택은 포함되지 아니합니다.

❚ 조세심판례
조세심판원은, 지방세법 시행령 제29조 제3항에서 같은 조 제1항에 따른 1가구 1주택에 해당하는지 여부를 판단할 때 주택을 공동으로 상속받은 경우, 그 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다고 규정하고 있을 뿐, 해당 주택이 상속으로 취득하여 종전부터 소유하고 있는 주택을 말하는 것인지 아니면 새로이 상속으로 취득한 주택인지는 별도로 규정하지 않고 있습니다. 이런 점에 비추어 상속인들이 민법 제1009조에서 규정한 상속 지분에 따라 상속재산(부동산 등)을 등기하는 경우, 그 지분이 가장 큰 피상속인의 배우자를 소유자로 보는 것이 합리적이라 할 것입니다. 따라서 상속으로 주택을 취득하여 1가구 1주택에 해당하는지를 판단할 때 한해서 납세자가 이미 상속으로 취득하여 소수지분만을 보유하고 있는 주택은 해당 납세자의 소유로 보지 않는 것이 지방세법 제15조 제1항 제2호 가목 및 같은 법 시행령 제29조 제3항의 입법 취지에 부합한다고 판단하였습니다. (조심2017지564, 2018.05.15.), (조심2019지1906, 2019.05.15., 등 다수).

따라서, 상속 주택 또는 상속 주택 부속 토지의 소수지분을 소유한 상태에서 국내의 다른 주택 1채를 상속으로 취득한 경우에는 ‘1가구 1주택’에 해당하여 특례세율이 적용됩니다.

2) 상속주택이 아닌 일반주택의 소수지분을 소유한 상태에서 다른 주택 1채를 상속으로 취득한 경우 특례세율이 적용되는지? (X)

❚ 법령
시행령 제29조 제2항에서는 1주택을 여러 사람이 공동소유 하거나 주택의 부속 토지만 소유한 경우에도 각각 1주택을 소유한 것으로 간주한다고 규정하고 있습니다.

❚ 심사청구 사례
과거에 상속으로 토지의 소수지분을 취득하고 그 토지에 다세대용 단독주택을 공동명의로 신축하여 그 주택의 소수지분을 취득한 자가 상속으로 다른 주택의 다수 지분을 취득한 경우에는 ‘1가구 2주택’에 해당한다고 판단한 바 있습니다. (제2001-562호, 2001.11.26.).

즉, 시행령에서 상속 주택의 소수지분을 소유한 경우에는 그 주택을 소유한 것으로 보지 않지만, 상속 주택이 아닌 일반주택의 경우에는 공동소유자 각각 1주택을 소유한 것으로 보도록 규정하고 있을 뿐입니다. 따라서 소수지분 소유자라 하더라도 그 주택이 1주택으로 계산되어 상속으로 취득하는 주택까지 포함하여 2주택이 되므로, 특례 적용 대상이 아니라고 판단한 것입니다. 이는 문리해석에 충실한 결론으로 보입니다.

하지만, 앞의 조세심판례(조심2017지564, 2018.05.15)에서는 기존 주택이 소수지분에 해당하는 경우, 소유권 행사 등에 제한이 따르므로 실질적인 주택의 소유자로 보지 않는 것이 타당하다고 하였습니다. 이러한 취지에서는 상속을 원인으로 취득한 주택과 다른 원인으로 취득한 주택을 달리 취급할 이유가 없으므로, 합리적인 방향으로의 입법적 개선이 필요하다고 생각합니다.

3) 무주택 상태에서 상속으로 인하여 A주택의 소수지분과 B주택의 전체 지분을 동시에 취득한 경우 특례세율이 적용되는지? (O)

❚ 조세심판례
조세심판원은 「소득세법 시행령」 제29조 제2항에 따라, 상속 이외의 사유로 이미 1주택(소수 지분 포함, 주택의 부속 토지 포함)을 소유하고 있는 상태에서 추가로 주택을 상속받은 경우, 상속인의 주거 안정을 특별히 지원할 필요성이 낮다고 보았습니다. 이에 따라 해당 상속 주택에 대해 1세대 1주택 양도소득세 특례세율을 적용하지 않으려는 입법 취지가 있다고 판단하였습니다. 그러나 청구인의 경우에는 상속 개시 시점에 무주택자였고, 그 시점에 B주택의 전체 지분과 A주택의 일부 지분을 동시에 상속받았으므로, A주택에 대해서는 상속으로 인한 1세대 1주택 특례세율을 적용하는 것이 타당하다고 판단하였습니다. 이와 같은 판단은 (조심2021지1903, 2022.01.12.), (조심2023지560, 2024.05.29.) 등의 심판례에서도 확인할 수 있습니다.

즉, 공동상속인의 주택 수 계산에 있어서 공동상속 주택은 다수 지분자의 주택 수에만 포함하고, 소수지분자의 주택 수에서는 제외한다는 것으로, 이 역시도 문리해석에 충실한 결론이라고 생각됩니다.

❚ 참고 – 양도소득세와의 비교
참고로, 양도소득세에서는 피상속인이 남긴 상속 주택이 2채 이상인 경우에는 그 중 선순위주택[①피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택, ②피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택, ③피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택, ④기준시가가 가장 높은 1주택, ⑤상속인이 선택하는 1주택을 차례로 적용하여 판정] 1채에 대해서만 상속 주택 특례(소득세법 시행령 제155조 제2항 및 제3항) 가 적용됩니다. 이는 상속재산을 어떻게 나누더라도 동일합니다.

반면, 1가구 1주택 취득세율 특례에서는 상속재산 분할 방법에 따라 달라질 수 있습니다.
다음과 같은 예를 들어 설명하겠습니다.

* A, B 상속 주택 외 다른 주택은 없고, 공동상속인 각각 별도세대에 해당하며, A주택에는 배우자가 거주하고, B주택에는 차남이 거주하는 것으로 가정합니다. - case1 : A주택, B주택 모두 다수지분자인 배우자의 소유로 보므로, 1가구 2주택에 해당하여 특례세율 적용 불가 - case2 : A주택은 연장자인 장남, B주택은 그 주택에 거주하는 차남 소유로 보므로, 각각 1가구 1주택에 해당하여 특례세율 적용 가능 - case3 : A주택은 차남, B주택은 장남 소유이므로 각각 1가구 1주택에 해당하여 특례세율 적용 가능

4) 피상속인이 과거에 상속으로 취득한 상속 주택의 소수지분을 상속인이 단독으로 상속받은 경우에 그 상속인을 주택의 소유자로 보는지? (O)

❚ 3)사례와 4)사례의 사실관계 차이
3)의 사례는 주택의 전체 지분 중 소수지분만을 청구인이 상속(다수 지분은 다른 상속인이 상속) 받은 경우이고, 이 4)의 사례는 피상속인이 소유하고 있는 상속 주택 소수지분을 청구인이 단독으로 상속받은 경우입니다.

❚ 조세심판례
이에 대하여 조세심판원은 다음과 같이 판단하였습니다. (조심2023지4238, 2024.08.28.(), (조심2010지558, 2010.11.18., 등). 시행령 제29조 제3항의 규정은 1주택을 여러 사람이 공동주택을 상속받는 경우 다수 지분자를 그 주택의 소유자로 보아 주택 수를 판정하고 소수지분자의 주택 수 판정 시에는 이를 제외한다는 것으로, 동차 상속 때 다수의 상속인이 존재할 경우 그 상속 주택을 다수 지분자의 주택 수에 더하여 특례세율 적용 여부를 판단할 수 있고, 소수지분자가 동차 상속 시 또는 이후 다른 주택을 상속받는다 하더라도 소수지분자의 상속 주택은 이미 다수 지분자의 주택으로 평가되었기 때문에 소수지분자의 주택 수 산정에서 제외하더라도 그 소수지분의 주택이 주택 수 계산 및 상속에 의한 취득세 과세 대상에서 누락되는 경우가 발생하지 아니한다.

이와 달리 청구인들의 경우와 같이 상속 주택의 소수지분자가 사망함에 따라 소수지분자의 상속인이 그 소수지분을 다시 상속받을 때는 동차 상속인이 존재하지 아니하므로 소수지분자의 상속인 외의 자를 해당 소수지분 주택의 소유자로 특정할 수 없을 뿐만 아니라 이 건 특례세율은 상속으로 인하여 취득하는 주택이 결과적으로 1주택에 해당하는 경우 그 해당 주택에 적용하는 세율에 관한 것인데, 소수지분으로 상속받은 주택을 모두 위 시행령 적용 대상으로서 소수지분자의 소유로 보지 않는다고 해석하게 된다면 그 소수지분 주택이 유일한 상속재산일 때 이 건 특례세율의 적용뿐만 아니라 상속에 의한 취득세를 과세할 수 없는 경우에 이르게 된다.

또한, 위 시행령 규정을 문언적으로 해석하더라도 ‘여러 사람이 공동으로 상속받는 경우’란 피상속인이 B주택을 상속받았던 1차 상속 같은 경우를 말하는 것이고, 이 건과 같이 1차 상속으로 받은 소수지분의 주택을 단독으로 2차 상속받는 경우로서 동차 상속에 대한 다수 지분자가 존재하지 않는 경우까지 포함된다고 보기는 어려운바, 소수지분자의 상속 주택의 2차 상속 시 상속인이 1인이라면 그 상속인의 주택으로, 상속인이 다수일 경우 위 시행령 규정에 따라 다수 지분자를 그 소수지분의 소유자로 판정하여 이 건 특례세율 적용 여부를 판단하여야 한다. 법령상 명문 규정은 없지만, 소수지분 주택이 유일한 상속재산이 경우에는 그 상속인을 해당 주택의 소유자로 보아야만 취득세를 과세할 수 있기 때문에 위와 같은 결론을 내린 것으로 생각됩니다. 그렇지만, 위와 같이 소수지분자 상속 주택의 2차 상속 시, 상속인이 1인인 경우에 위 시행령 규정이 적용되지 않는 것으로 하려면, 이를 명문화하는 입법적 보완이 필요할 것입니다.

5) 사실상 주거용으로 사용되는 건축물(주거용 콘도, 주거용 오피스텔 등) 도 주택 수 계산 시 가산되는지? (X)

❚ 법령
시행령 제29조 제1항에서는 주택을 “법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다”라고 규정하고 있고, 제11조 제1항 제8호에서는 주택을 “「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속 토지를 말한다”라고 규정하고 있습니다. 이러한 정의 규정은 2015. 7. 24. 법률 개정 시 신설된 조항입니다.

❚ 법원 판례
법원은 해당 주거용 콘도가 기능 및 구조상 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 형태의 건축물로서, 일응 구 「소득세법」상 '주택'의 정의에는 부합하는 것으로 보았습니다.
그러나 구 「지방세법」은 구 「소득세법」과는 달리, '주택'을 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서, 「건축법」에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 '주택'으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속 토지로 정의하고 있습니다.
이에 비추어 볼 때, 쟁점 부동산은 건축법령상 단독주택 또는 공동주택이 아닌 관광숙박시설로 건축되었고, 등기사항전부증명서상 ‘주택’이 아닌 ‘관광숙박시설’로 기재되어 있으며, 집합건축물대장에도 해당 건물의 용도가 ‘휴양콘도미니엄’으로 되어 있는 점, 그리고 쟁점 부동산이 대표적인 휴양지인 제주도의 대규모 휴양시설 내에 위치한 점 등을 종합적으로 고려할 때, 이 부동산이 양도소득세 산정에 있어 1세대 1주택 비과세 대상인 ‘주택’에 해당하는지는 별론으로 하더라도, 구 「지방세법」상 '주택'의 정의인 「주택법」 제2조 제1호의 ‘주택’이나, ‘건축물대장·사용승인서·등기부 등에 주택으로 기재된 건축물’에는 해당하지 않는다고 판단하였습니다(서울행법2020구단62238, 2021.4.23., 판결).

❚ 조세심판례
조세심판원은 주거용 오피스텔에 대해, 「주택법」이 주택과 준주택을 명확히 구분하고 있으며, 주거용으로 이용이 가능하다고 하더라도 오피스텔은 '주택'이 아닌 '준주택'으로 정의되고 있다는 점에 주목하였습니다.
또한, 상속으로 인한 1가구 1주택에 대한 양도소득세 특례세율 규정은 상속인의 주거 안정을 도모하기 위한 취지에서 마련된 것이므로, 언제든지 일반업무용으로 사용할 수 있는 오피스텔에 일부 주거 기능이 있다고 해서 이를 주택으로 보기는 어렵다고 보았습니다.
더 나아가, 2015년 7월 24일 개정된 「지방세법 시행령」 제29조 제1항에서는 상속으로 인한 1가구 1주택 특례세율이 적용되는 ‘주택’의 요건을 “「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축물대장에 주택으로 기재되고, 실제로 주거용으로 사용되는 건축물과 그 부속 토지”라고 명확히 규정하고 있는 점도 고려하였습니다.
이러한 사정들을 종합해볼 때, 해당 오피스텔이 실제로 주거용으로 사용되고 있었다 하더라도 이를 세법상 ‘주택’으로 보기에는 어렵다고 판단하였습니다(조심2017지646, 2017.09.27.).

이와 같이, 건축물대장 또는 부동산등기부에 주택으로 기재되지 아니한 건축물은 실제 주거용으로 사용 또는 사용 가능 여부와 관계없이 주택 수 계산 시 포함되지 아니합니다.

따라서, 공부상 주택으로 기재되지 아니한 주거용 건물 또는 오피스텔 등을 소유한 상태에서 다른 주택 1채를 상속으로 취득한 경우에는 특례세율이 적용되지만, 해당 주거용 건물 또는 오피스텔을 상속으로 취득한 경우에는 특례세율이 적용되지 아니합니다.

❚ 참고 – 양도소득세와의 비교
참고로, 양도소득세 목적으로는 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도 구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있도록 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사 시설이 설치되어 있고 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 봅니다.

6) 타인에게 신탁된 주택도 위탁자의 주택 수 계산 시 가산되는지? (X)

❚ 조세심판례
기존 주택을 신탁의 원인으로 재건축조합에 신탁한 이후 상속으로 다른 주택 1채를 취득한 사례에서, 신탁 이후 기존 주택은 위탁자가 소유하고 있다고 볼 수는 없으므로, 상속 주택은 1가구 1주택에 해당한다고 판단하였습니다(조심2021지1104, 2021.12.22.).

❚ 1세대 다주택자 취득세 중과 / 양도소득세와의 비교
1세대 다주택자에 대한 취득세 중과 규정 적용 시에는 신탁법에 따라 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산합니다(법 제13조의3 제1호).
양도소득세에서는, 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우에는 양도로 보지 아니하므로, 해당 주택은 위탁자 소유로 봅니다(소득세법 제88조).

7) 조합원입주권도 주택 수 계산 시 가산되는지? (X)

❚ 조세심판례
지상의 주택건축물이 이미 철거된 토지를 피상속인의 사망으로 상속 취득한 경우로서 이 건 토지상에 소재하던 주택건축물의 건축물대장 등에서 입증되고 있는 이상, 비록 다른 법령에서 재건축입주권을 주택으로 간주하고 있다고 하더라도 지방세법상 이 건 토지는 장래 주택을 취득할 수 있는 입주권을 승계한 토지에 해당할 뿐, 구 지방세법 제110조 제3호(현행 지방세법 제15조 제1항 제2호 가목) 에서 취득세 등의 비과세 대상으로 규정하고 있는 주택에 해당한다고 볼 수는 없다고 판단하였습니다(조심2009지197, 2009.09.28.), (조심2009지766, 2010.03.19.).

따라서, 상속개시일 현재 소유하고 있는 조합원입주권은 주택 수 계산 시 가산되지 않으며, 상속으로 1 조합원입주권을 취득하더라도 주택으로 보지 아니하므로 1가구 1주택 취득세율 특례는 적용되지 아니합니다.

❚ 1세대 다주택자 취득세 중과 / 양도소득세와의 비교
1세대 다주택자에 대한 취득세 중과 규정 적용 시에는 2020.8.12. 이후 취득하는 조합원입주권은 그 소유자의 주택 수 계산 시 가산됩니다(법 제13조의3, 시행령 제28조의4).
양도소득세에서도 1세대 다주택자 중과 규정 적용을 위한 주택 수 계산 시 조합원입주권은 주택과 동일하게 계산됩니다(소득세법 제104조 제7항).