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Ⅰ. 들어가며

정부는 전세 사기 등으로 위축된 비(非)아파트 시장이 속히 정상화되도록 2024.08.08.“국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 방안”(이하 “주택공급 확대 방안”이라 함)을 발표하면서 2020.07.10. “주택시장 안정 보완대책”(이하 “7.10. 부동산 대책”이라 함)으로 폐지된 단기민간임대주택을 재(再)도입하여 양도소득세 중과세 배제 등 세제 혜택을 부여하기로 하였다. 이후 2024.12.03.「민간임대주택에 관한 특별법」을 개정하여 단기민간임대주택을 도입하였는데, 이는 법령 개정 후 6개월이 경과 된 2025.06.04. 이후부터 등록할 수 있도록 하였다.
「민간임대주택에 관한 특별법」 개정을 통해 새로이 도입하는 단기민간임대주택은 임대사업자가 6년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택으로서 아파트는 제외한다. 이러한 단기민간임대주택에 대해서는 단기민간임대주택 외 거주 주택에 대한 양도소득세 비과세, 단기민간임대주택에 대한 양도소득세 중과 배제, 단기민간건설임대주택에 대한 법인세 추가 과세 배제, 단기 민간임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제라는 세제 혜택을 부여하기로 하였다. 이러한 세제 혜택을 받기 위해서는 단기민간임대주택이 일정 요건을 충족하여야 하는데, 그 요건에 대해 폐지된 단기민간임대주택과 재(再)도입하는 단기민간임대주택을 비교 정리하면 <표 1>과 같다.

<표 1> 폐지 및 재(再)도입되는 단기민간임대주택의 세제 혜택 적용 요건 비교
이하에서는 단기민간임대주택의 도입과 폐지 및 재(再)도입 과정을 살펴보고 새로이 도입되는 단기민간임대주택에 대한 세제 혜택의 내용을 서술하고자 한다.

Ⅱ. 단기민간임대주택의 도입․폐지․재(再)도입

1. 도입

가. 「임대주택법」에 따른 임대주택

임대주택의 건설공급 및 관리와 주택임대사업에 관한 사항은「임대주택건설촉진법」이 1984년에 제정되면서 도입된 후 1993년에「임대주택법」으로 변경되었다. 임대주택이란 임대사업자가 임대 목적에 제공하는 주택으로서 <표 2>와 같이 건설임대주택과 매입임대주택으로 구분한다. 임대사업자란 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사나 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 또는 건설부 장관에게 주택임대사업자로 등록한 자를 말한다.

<표 2> 임대주택의 종류 및 내용
준공공임대주택은 2013.06.04.「임대주택법」 개정으로 도입되어 2013.12.05.부터 시행되었다. 이는 임대의무기간, 임대료 인상 제한 등의 공공성을 갖는 민간임대주택이다. 준공공임대주택이란 매입임대주택으로서 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 외의 임대사업자가 10년 이상 계속하여 임대하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 말한다.
2015년에 접어들어 주택에 대한 인식이 소유에서 거주로 변화하면서 자가 점유율이 지속적으로 하락하였다. 또한, 임대차 방식이 전세에서 월세로 빠르게 전환됨으로써 전월세 시장에서 수급 불균형 현상이 발생하고 임차인들의 주거비 부담이 증가하는 등 전월세 시장의 불안이 지속되고 있었다. 이러한 문제를 완화하기 위해서는 공공부문에 의한 공공임대주택 공급뿐 아니라 민간 부문에 의한 민간임대주택 공급도 확충되었어야 한다. 그러나 민간 부문에서 임대주택을 건설하는 경우에도 주택도시기금에서 건설자금을 융자받거나 공공택지를 공급받게 되면 공공임대주택으로 간주되어 임차인자격ㆍ초기임대료 제한 및 분양전환 의무 등 규제는 과도하지만 이에 상응하는 금융ㆍ세제지원 등 인센티브가 충분하지 않았다. 이에 규제 중심의「임대주택법」을 지원 중심의 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 2015.08.28. 전부 개정하여 2015.12.29.부터 시행되었다.¹⁾ 임대사업자로서 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사나 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사와 이들이 제공하는 임대주택은 공공주택사업자와 공공임대주택으로 명칭이 변경되면서「공공주택 특별법」에 별도로 규정하였다. 이로써 임대주택은 민간임대주택과 공공임대주택으로 구분되는데, 이를 정리하면 <표 3>과 같다. 1) 민간임대주택에 관한 특별법[시행 2015. 12. 29.] [법률 제13499호, 2015. 8. 28., 전부개정] 개정 이유
<표 3> 민간임대주택과 공공임대주택의 구분 2) 공공주택사업자란 국가 또는 지방자치단체, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사, 지방공기업법」제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 등을 말한다.

나. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택

민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택(토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 준주택을 포함)으로서 임대사업자가 등록한 주택을 말하는데, 이는 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다. 임대사업자란 공공주택사업자가 아닌 자로서 주택임대 사업을 할 목적으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 임대주택을 민간건설임대주택 또는 민간매입임대주택으로 등록한 자를 말한다. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택은 단기임대주택과 준공공임대주택으로 구분하는데 이를 정리하면 <표 4>와 같다.

<표 4> 민간임대주택에 대한 정의
단기임대주택은「임대주택법」이 2015.08.28. 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 개정됨으로써 도입된 제도인데, 「민간임대주택에 관한 특별법」을 2018.01.16.에 개정하여 그 명칭을 단기 민간임대주택으로 변경하여 2018.07.17.부터 시행되었다.³⁾ 3) 또한, 준공공임대주택은 장기일반민간임대주택으로 변경되었고, 기금출자 및 공공택지 등 공공지원을 받아 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 적용하는 주택으로서 공공지원민간임대주택을 신설하였다.

2. 폐지

단기민간임대주택은 7.10. 부동산 대책으로「민간임대주택에 관한 특별법」 개정을 통해 2020.08.17.에 폐지되었다. 7.10. 부동산 대책은 단기민간임대주택을 폐지하면서 장기일반민간매입임대주택 중 아파트도 함께 폐지하였다. 이와 함께 장기일반임대주택의 임대의무기간은 8년에서 10년으로 늘어났다.
정부는 2017.12.13.“임대주택 등록 활성화 방안”으로 임대주택 등록을 적극적으로 유도하였다. 이에 따라 등록 임대사업자 수가 급격히 증가하였다. 그러나 이후 부동산시장 과열 및 투기수요 가세로 시장이 불안함에 따라 정부는 2018.09.13.“주택시장 안정대책”을 발표하여 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택에 대하여 임대등록을 한 경우에도 양도소득세를 중과하고 종합부동산세 합산과세를 하도록 하는 등 임대사업자에 대한 과도한 세제 혜택을 조정하였다.
임대사업자의 임대주택 등록 활성화를 위해 부여한 세제 혜택은 세입자의 주거 불안을 해소하기 위한 것이지만 다주택자에게 특혜를 주는 제도로 악용되었다. 또한, 임대의무기간 동안 임대사업자 보유 아파트가 부동산시장에 매물로 나오지 않아 매물 부족에 따른 집값 상승의 부작용에 대한 지적이 이어졌다. 특히, 제21대 국회에 이르러 주택 임대차에서의 전월세 상한제와 계약갱신요구권 도입 논의에 따라 단기 민간임대주택과 「주택임대차보호법」에 따른 일반 임대주택 간의 차별성이 희박해졌다. 이에 따라 단기민간임대주택의 폐지 등과 같은 주택 임대차 관련 제도의 정합성 확보를 위한 기존 제도의 개편 필요성이 제기되었다. 이를 고려하여 정부는 7.10. 부동산 대책을 통해 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간매입임대주택을 폐지하였다.⁴⁾
그러나 7.10 부동산 대책은 최악의 부동산 대책으로서 정부 스스로 정책의 신뢰성을 상실하였다. 이는 2017년에 임대주택 등록 활성화 방안을 내놓은 후 2년 7개월 만에 정책을 뒤집었기 때문이다. 또한, 다주택자에 대해 취득세, 종합부동산세, 양도소득세를 한꺼번에 올려 출구 없는 옥죄기를 만든 것도 악수(惡手)로 꼽힌다. 이로 인해 7.10. 부동산 대책은 다음과 같은 문제점을 야기하였다.⁵⁾
4) 헌법재판소 2024.02.28. 선고 2020헌마1482 결정. 5) 이하의 내용은 나무위키(https://namu.wiki/), “7.10 부동산 대책”, 검색 일자(2025.04.03.)에서 발췌·정리한 내용이다.
첫째, 전세 매물이 급감하여 무주택자와 실소유자 모두의 불안감을 증폭시키는 바람에 오히려 전셋값이 큰 폭으로 상승하였다. 수도권 아파트 전셋값은 57주 연속 상승 폭을 보였고 지방 대도시의 매물 중에서는 신고가가 속출하였다.⁶⁾
둘째, 7.10. 부동산 대책은 최종적으로 심의 기능을 하는 주거정책심의위원회조차 열지 않아 사전에 전문가 의견을 듣지 않고 졸속으로 내놓은 대책이다.
셋째, 공시가격 1억원 미만의 저가 주택은 부동산 투기의 수단으로 쓰일 가능성이 없다는 이유로 취득세를 중과하지 않는 예외로 두었는데, 이를 기점으로 2022년 여름 즈음부터 소규모 빌라, 오피스텔, 나홀로아파트 등 다세대, 다가구 주택을 중심으로 대규모 역전세 대란이 발생하는 등 깡통주택에 대한 전세 사기의 시발점이 되었다.
넷째, 저가 주택은 취득세 중과세를 회피할 수 있는 유일한 수단으로서 부동산 투기가 저가 주택에 집중하면서 지방 저가 주택의 가격을 상승시켰다.
6) 일례로, 대구광역시 수성구 범어동의 모 아파트는 33평형의 매물이 15억 3천만 원에 거래되면서 지방 최고가를 경신하였다. 대구광역시 중구의 분양 예정인 청라힐스자이 아파트는 분양가가 7억을 넘었다. 이후 30대들 위주로 소위 영끌이라는 말이 등장할 정도로 이루어진 무수히 많았던 매매거래량과 비교해 보면 서울아파트 매매거래량은 많이 급감하였다.
이상의 문제점으로 인해 서울 및 수도권의 아파트 매매시장은 상승세가 이어졌고 다세대 주택 등 비(非)아파트 및 지방 주택이 침체가 되는 차별화 양상이 나타났다. 단기 민간임대주택의 재(再)도입은 이를 해결하기 위한 대책으로서 지역별·유형별· 맞춤형 대응으로 2024.08.08. 주택공급 확대 방안을 통해 단기 민간임대주택을 다시 도입하기로 하였다.

3. 재(再)도입

정부는 2024.08.08. 주택공급 확대 방안을 통해 1호만으로도 임대사업자 등록이 가능한 6년 단기민간임대주택을 재(再)도입하기로 하였다. 단기민간임대주택의 재(再)도입은 비(非)아파트 등 소형주택의 공급을 활성화하기 위한 것으로서 아파트는 제외되었다.⁷⁾ 2023년부터 아파트 인허가가 점차 감소하는 등 2024년 상반기는 과거 상반기 장기평균의 92% 수준으로 감소하였다.⁸⁾ 또한, 다세대 주택 등 비(非)아파트는 2022년부터 급격히 위축됨으로써 장기평균의 26% 수준으로 감소하였다.⁹⁾ 7) 관계부처 합동, “국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안”, 2024, 11면. 8) 2024년 상반기 아파트 인허가는 전국 13.2만 호(장기평균 대비 92%)이고 서울은 1.2만 호(장기평균 대비 82%)이다(관계부처 합동, “국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안”, 2024, 2면). 9) 2024년 상반기 비(非)아파트 인허가는 전국 1.8만 호(장기평균 대비 26%)이고 서울 0.2만 호(장기평균 대비 10%)이다(관계부처 합동, “국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안”, 2024, 2면).
<그림 1> 2014년~2023년 아파트 및 비(非)아파트 공급 추이 ※ 출처 : 관계부처 합동, “국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안”, 2024, 2면
<그림 1>에 보는 바와 같이 주택공급은 전반적으로 위축되었는데, 특히 전세 사기 여파로 비(非)아파트 공급이 급격히 감소하면서 수급 불균형이 발생함으로써 주택공급을 정상화하기 위한 대안으로 단기 민간임대주택을 재도입하면서 세제 혜택을 부여하기로 하였다.¹⁰⁾ 이로 인해 임대 의무기간 6년이 적용되는 단기민간임대주택 유형을 2024.12.03.「민간임대주택에 관한 특별법」을 개정하여 도입하여 6개월 후 시행됨으로써 단기민간임대주택 등록은 2025.06.04. 이후부터 할 수 있다.¹¹⁾ 10) 관계부처 합동, “국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안”, 2024, 2면. 11) 「민간임대주택에 관한 특별법」부칙<법률 제20550호, 2024. 12. 03.> 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

Ⅲ. 단기민간임대주택에 대한 세제 혜택

1. 단기민간임대주택 외 거주 주택에 대한 양도소득세 비과세

단기민간임대주택이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택으로서 임대사업자가 6년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 단기민간임대주택은 단독주택 및 다세대 주택 등 비(非)아파트를 임대하는 주택으로서 아파트는 제외된다.¹²⁾ 「소득세법」제168조에 따른 사업자등록¹³⁾ 과「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록¹⁴⁾(이하 “주택임대사업자 등록”이라 함)을 한 자의 단기민간임대주택으로서 <표 5>의 요건을 모두 갖춘 주택 단기민간임대주택과 거주 주택을 보유한 경우로서 거주 주택을 양도하면 양도소득세가 비과세된다.¹⁵⁾ 거주 주택이란 1세대가 단기민간임대주택 외에 보유한 주택으로서 보유기간 동안 2년 이상 거주한 주택을 말한다. 12) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2조 제3호 및 제6의2. 13) 소득세법 제168조 ① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.
② 「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다. 14) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 「출입국관리법」제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 삭제 <2018. 1. 16.>
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택 15) 소득세법 시행령 제155조 제20항 및 제167조의3 제1항 제2호 아목 및 자목.
<표 5> 거주 주택에 대한 비과세 적용을 위한 단기민간임대주택 요건 *) 임대료 등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료 등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조 제4항에 따라 정한 기준을 준용한다. **) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제6호의2에 따른 단기민간임대주택이 아닐 것. 다만, 조정대상지역의 공고일(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2018년 9월 13일을 말한다) 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 주택은 조정대상지역에 있는 주택으로 보지 않는다.
기존 거주 주택(직전 거주 주택)에 대해 양도소득세 비과세를 적용받은 후에 단기민간임대주택으로 이사하여 거주한 주택은“직전 거주 주택 보유주택”이라 하는데, 직전 거주 주택 보유주택이 1세대 1주택으로서 2년 이상 거주한 후 양도하면 직전 거주 주택 양도 이후의 양도차익에 대해서는 양도소득세가 비과세된다. 단기민간임대주택 외에 보유한 거주 주택 및 직전 거주 주택 보유주택에 대한 양도소득세 비과세는 단기민간임대주택으로 2025.06.04. 이후에 등록한 후 양도하는 거주 주택부터 적용한다.

2. 단기민간임대주택 양도에 대한 양도소득세 중과배제

다주택자가 조정대상지역에 소재한 주택을 양도하면 양도소득세가 중과된다. 주택공급을 활성화하기 위해 보유기간 2년 이상으로서 2022.05.10.부터 2025.05.09.까지 양도하는 주택에 대해서는 양도소득세 중과에서 제외되는데, 이를 1년 더 추가하여 2025.05.09.부터 2026.05.09.까지 양도하는 주택에 대해서도 양도소득세 중과를 배제하기로 하였다. 한편, 건설형 장기민간임대주택에 대한 양도소득세 중과배제 기준이 되는 공시가격의 상한 기준을 6억원 이하에서 9억원 이하로 상향 조정하여 2025.02.28. 이후 등록분부터 적용하기로 하였다.
주택임대사업자 등록을 한 자가 <표 5>의 요건을 충족한 단기민간임대주택을 양도하면 양도소득세 중과를 배제하기로 하였는데, 이는 주택공급을 활성화하기 위한 것으로서 2025.06.04. 이후 등록분부터 적용하기로 하였다.

3. 단기민간건설임대주택에 대한 법인세 추가 과세 배제

법인의 주택 양도로 인한 소득은 각 사업연도 소득에 대한 법인세 이외에 토지 등 양도소득에 대한 법인세가 20% 세율로 추가로 과세 된다. 그러나 공공지원민간임대주택(10년형)과 장기일반민간임대주택(10년형, 건설형)의 양도소득은 토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세에서 배제된다. 이는 임대주택 공급을 지원하기 위한 것으로서 주택임대사업자 등록을 한 자가 단기민간건설임대주택을 양도하면 그 양도소득에 대해서는 토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세를 배제하기로 하였다. 토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세 배제는 단기민간건설임대주택을 2025.06.04. 이후에 등록하는 분부터 적용하기로 하였는데, 단기민간건설임대주택은 <표 6>의 요건을 충족하여야 한다.

<표 6> 법인세 추가 과세가 배제되는 단기민간건설임대주택 요건

4. 단기민간임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제

종합부동산세는 전국에 소재한 주택을 합산하여 과세한다. 다만, 임대주택 등에 대해서는 합산하지 않는데, 이를 “합산배제 임대주택”이라 한다. 즉, 합산배제 주택은 종합부동산세 과세 대상에서 제외되는 주택으로서 공공건설임대주택, 공공 매입임대주택, 장기 민간건설임대주택, 장기민간매입임대주택이 있다. 이는 임대주택 공급을 활성화하기 위한 것으로서 주택임대사업자 등록을 한 자가 소유한 단기민간임대주택이 <표 7>의 요건을 충족하면 종합부동산세 합산배제가 적용된다.

<표 7> 단기민간임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 요건
단기민간임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제는 2025.02.28. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용하기로 하였다. 다만, 2025년 과세기준일(2025.06.01.) 현재 임대를 개시한 주택으로서 2025.09.30.까지 단기민간임대주택으로 등록하여도 종합부동산세 합산배제를 적용한다.

Ⅳ. 마치며

정부는 정치 성향 및 입장에 따라 국민의 주거 안정을 위한다는 명목으로 주택시장의 불황 및 호황기에 임대주택에 대한 지원과 규제를 반복적으로 시행하였다. 임대주택에 대한 지원과 규제는 세제의 감면 또는 중과로서 2017년은 임대주택 등록을 활성화한다는 명목하에 임대주택에 대한 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 전방위적인 세제 혜택을 부여하였다가 7.10. 부동산 대책을 통해 2020년부터 임대주택에 대한 세제 혜택을 축소하면서 취득세·종합부동산세·양도소득세 모두를 중과세하는 방향으로 정책 방향이 바뀌었다.
이로 인해 전세 사기 등의 문제로 인해 아파트를 선호하는 현상이 발생함으로써 서민들의 주거공간인 빌라 등 비(非)아파트 공급이 대폭 축소되는 문제가 발생하자 7.10. 부동산 대책으로 2020년에 폐지된 단기민간임대주택을 다시 도입하였다. 단기민간임대주택은 아파트를 제외하고 임대의무기간을 4년에서 6년으로 연장하면서 종합부동산세 및 양도소득세 등에 대한 세제 혜택을 부여하였다. 이러한 조치는 일응 타당한 측면이 있다. 그러나 정권의 성향에 따라 언제든지 단기민간임대주택의 폐지와 세제 혜택에 대한 축소의 여지가 있는 등 정책이 변경될 여지가 있다. 따라서 단기민간임대주택의 재(再)도입에 따른 세제 혜택이 변경되지 않을 것이라는 신뢰성이 확보될 수 있도록 제도적 장치를 추가로 마련하여야 할 것이다.