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2023년 1월 1일 이후 부동산 증여 과정에서 취득세 과세표준은 무조건 시가표준액을 적용하는 것이 아니라 시가인정액을 우선으로 적용하도록 신설되었다. 시가인정액이란 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로서, 상속세 및 증여세법과 같이 부동산에 대해 시가를 우선적으로 적용함으로써 실질가치를 반영하고자 하였다. 신설된 이후 꾸준히 시가인정액 규정이 개정되고 있으며, 상속세 및 증여세법과의 비교를 중심으로 챙겨야할 사항을 소개하고자 한다.

1. 평가기준일

부동산의 취득에 대해 상속세 및 증여세법은 등기접수일¹⁾을 기준으로 보지만, 지방세법은 증여계약일²⁾을 기준으로 판정한다. 증여계약일과 등기접수일이 일치한다면, 당해 부동산에 대한 시가인정액 적용범위가 동일할 수 있지만, 상이한 경우에는 적용되는 평가기간에 있어서 차이가 발생할 수 있다. 1) 상속세및증여세법시행령 제24조 제1항 1호, (재산세과-725, 2010.10.05.) 2) 지방세법시행령 제20조 제1항

2. 유사 부동산등 시가인정액 적용 범위

“유사 부동산등”이란 취득한 부동산등의 면적, 위치, 종류 및 용도와 법 제4조에 따른 시가표준액이 동일하거나 유사하다고 인정되는 다른 부동산등을 말한다.³⁾ 3) 취득세 시가인정액 산정 절차 등에 관한 규정 제2조 제9호
시가인정액 규정 도입 이후 유사 부동산등의 경우 취득일 전 6개월부터 신고일까지 기간 내에 해당하는 가액을 시가인정액으로 산정하였다. 이를 통하여 사실상 상속세 및 증여세법과 동일한 잣대에서 판단하게 되었는데, 2023년 12월 29일 시행령 개정을 통하여 평가기준일이 달라지는 상황이 발생하였다.

시행령 개정로 취득일 전 1년부터 취득세 신고·납부기한의 만료일까지 해당하는 가액을 시가인정액으로 적용할 수 있도록 범위가 확대되었으므로 상속세 및 증여세법과 동일하게 판단은 금하여야 한다.

3. 조합원입주권

조합원입주권에 대한 유사 부동산등의 시가인정액 적용시에는 상속세 및 증여세법과 다르게 별도의 규정이 존재한다. 다음의 3가지 요건을 모두 충족한 유사 부동산등에 대한 가액을 시가인정액으로 적용할 수 있다. ① 같은 정비구역 내의 조합원입주권일 것
② 권리가액의 차이가 100분의 5 이내일 것
③ 그 입주권으로 취득하는 부동산등의 사용 용도가 유사하고 면적의 차이가 100분의 5 이내일 것

4. 상속에 따른 취득

현행 지방세법상 증여와 달리 상속의 경우 시가인정액의 예외 사유로 보아 시가표준액을 적용하고 있다. 웬만해선 시가표준액이 시가인정액보다 가액이 낮으므로 세 부담이 감소하는 효과가 발생한다. 다만, 상속세 및 증여세법상 상속과 지방세법상 상속의 범위에 주의할 필요가 있다.

상속세 및 증여세법에서 상속의 범위에는 상속 뿐만 아니라 유증, 사인증여, 특별연고자에 대한 상속재산의 분여, 유언대용신탁 및 수익자신탁이 포함되어 있다.⁴⁾ 4) 상속세및증여세법 제2조 제1호
반면에 지방세법에서는 취득세편에서 별도의 용어 정의는 없지만, 지방세법 제7조를 통하여 상속의 범위를 확인할 수 있다⁵⁾. 상속뿐만 아니라 유증 및 포괄유증과 신탁재산의 상속에 한하여 상속으로 보고 있으므로 그 외의 사유에 따른 무상취득은 상속 외의 취득으로 보아 시가인정액을 적용하여야 한다. 5) 지방세법 제7조 제7항

5. 임대료 환산가액 규정

수익형 부동산에 대하여 재산평가시 국세에서 주의할 사항이 존재한다. 상속세 및 증여세법에서 기준시가 적용의 예외 사유 중 하나인 임대료 환산가액 규정이 바로 그것이다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금 시가가 없더라도 보증금 및 월세로 환산한 가액이 기준시가보다 높다면 환산한 가액을 적용해야 하지만, 지방세법에서는 별도의 예외 규정이 존재하지 않는다. 그러므로 시가인정액이 없다면 해당 부동산에 대한 시가표준액을 예외없이 적용할 수 있다.

6. 저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례⁶⁾

6) 상속세및증여세법 제66조
상속세 및 증여세법에서는 당해 부동산에 대하여 시가가 존재할지라도 해당 재산에 담보하는 채권등을 기준으로 평가한 가액이 더 큰 경우에는 시가가 아닌 채권등의 가액을 적용하여야 한다.

이 규정도 상속세 및 증여세법에서만 존재하고, 지방세법상 시가인정액 규정에서는 별도로 규정하고 있지 않으므로 과세표준 계산에 있어 주의할 필요가 있다.