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이번 포스트에서는 여러 신문, 방송 등의 매체에서 다루고 있는 2024년 시행할 부동산 관련 제도에 대한 내용들을 요약하여 살펴보려 합니다. 올 해는 청룡의 해(갑진년)로, 결혼·출산·보육 등 신혼부부를 위한 부동산 정책뿐만 아니라 고물가로부터 청년들의 주거 부담을 줄이기 위한 다양한 제도가 포함되어 있습니다. 도심 내 주택 공급을 늘리기 위한 정비사업 규제완화 및 가계부채 위험을 낮추기 위한 정책 변화도 이루어질 것으로 예상됩니다.

특히, 결혼비용 부담을 완화하기 위해 2024년 1월 1일 이후 증여받는 분들을 대상으로 '혼인에 따른 증여재산 공제'가 도입될 예정입니다.
직계존속인 증여자가 수증자의 혼인 신고일 전후 2년 이내(총 4년)에 증여한 재산 1억원에 대해 추가 공제가 가능하게 됩니다. 종전의 증여재산 공제 한도는 10년간 직계비속에게 5천만원(미성년자 2천만원) 한도로 제한되어 있었으나, 앞으로는 수증자가 최대 1억5천만원까지 증여공제를 받을 수 있게 될 것입니다.

< 2024년 달라지는 부동산 제도 > * 표 참고 : (주)직방
2024년 1월부터 시행되는 특례 구입‧전세자금 대출 정책에 따르면, 출산 가구를 대상으로 한 저금리 대출 혜택이 제공됩니다. 대출 대상은 대출신청일 기준 2년 내에 출산한 무주택가구로, '23년 출생 이후이며 소득이 1.3억원 이하인 가구입니다. 구입자금 대출은 주택가액 9억원까지 대출이 가능하며 대출한도는 5억원까지입니다. 소득에 따라 1.6%~3.3%의 특례금리가 5년간 적용되며, 추가 출산 시 신생아 1명당 0.2%p의 추가 금리 인하 혜택이 제공됩니다. 이 특례금리는 최장 15년까지 연장 가능합니다.

또한, 신생아 특례 전세자금 대출은 대출신청일 기준 2년 내 출산한 무주택가구 중 소득 1.3억원 이하 가구를 대상으로 합니다. 대출한도는 3억원이며, 보증금 기준은 5억원입니다. 소득에 따라 1.1%~3% 특례금리가 4년간 적용되며, 추가 출산 시 신생아 1명당 0.2%p의 추가 금리 인하 혜택이 적용됩니다. 이 특례금리는 최장 12년까지 연장 가능합니다.

저출생 문제 해결을 위한 정책으로, 출산가구에 대한 분양혜택도 제공됩니다. '24년 3월부터 시행되는 연 7만호 수준의 특별‧우선공급은 입주자모집공고일 기준 2세 이하 자녀(태아 포함)를 가진 가구에 적용됩니다. 공공분양에서는 뉴:홈 신생아 특별공급(나눔형 35%, 선택형 30%, 일반형 20%), 민간분양에서는 신생아 우선공급(생애최초, 신혼부부 특공의 20%)이 마련되어 있습니다. 공공임대에서도 신생아 우선공급이 10%로 설정되어 있습니다.
3월에 혼인과 출산에 유리한 아파트 청약 제도가 개선됩니다. 현재는 동일 일자에 발표되는 공공 및 민간, 일반 및 특별공급의 청약에서 부부 2인이 각각 신청하여 당첨될 경우, 둘 다 무효 처리되었습니다. 그러나 앞으로는 중복 당첨 시 선(先) 신청이 유효 처리되어 부부가 같은 단지에 개별 청약을 신청할 수 있게 됩니다.

또한, 민간의 일반공급 가점제 청약 시에는 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입 기간을 합산하여(배우자 가입 기간의 50%, 최대 3점) 미혼자보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 개선될 것입니다.

더불어, 주택청약종합저축의 기능을 강화하기 위해 국민주택의 일반공급에서는 미성년자로서 납입한 주택청약종합저축의 월 납입금 납입 횟수를 24회까지만 인정하던 것을 60회까지 인정하게 됩니다. 민영주택의 일반공급에서도 가점제를 적용하여 미성년자로서 가입한 주택청약종합저축 가입 기간을 2년까지만 인정하던 것을 앞으로는 5년까지 인정하며, 입주자를 선정할 때 가점제 점수가 같은 경우에는 주택청약종합저축 가입 기간이 긴 사람을 우선하여 선정합니다. 이와 관련된 제도는 '24년 3월 25일에 시행됩니다.

또한, 청년들을 위한 주택 정책으로 '24년 2월에는 '청년 주택 드림 청약통장'이 출시됩니다. 이 통장을 통해 청약 당첨 시 '청년 주택드림 대출'이 지원되어 분양가의 80%까지 저리 및 장기 자금을 지원합니다. 만 39세 이하의 무주택자는 이 통장에 1년 이상 가입하고 1천만원 이상을 납입하면, 분양가 6억원 이하의 주택을 분양 받을 때 최저 2.2%의 금리로 최대 40년까지 대출이 가능합니다.

청약 당첨 후 결혼이나 출산 시에는 생애주기별 우대금리가 추가 지원되며, 정부는 장기적으로 시세의 70%~80% 수준의 부담 가능한 공공분양주택 뉴:홈을 5년간(23~27) 청년층에게 34만호 공급할 예정입니다.

새로운 여신정책 및 정비사업이 다수 도입되면서, 아파트 주택담보대출과 모든 주택의 전세대출을 받은 금융소비자들은 이제 1월 대환대출 인프라를 활용할 수 있게 되었습니다. 대출비교 플랫폼과 금융회사 앱을 활용하여 더 유리한 조건의 대출로 갈아탈 수 있습니다. 이는 주택담보대출 및 전세대출에서 금융회사 직원이 직접 확인 및 검증이 필요했던 주택 시세, 임대차계약, 보증요건, 대출규제, 그리고 관련서류 등의 프로세스를 개선하게 됨을 의미합니다.

앞으로는 대환대출 인프라를 통해 영업점 방문 없이도 간편하게 대환대출을 신청할 수 있으며, 새로운 대출 실행 시 즉시 대출이 이전되어 기존 대환대출 이용의 불편이 해소될 것으로 예상됩니다. 단, 스마트폰 이용이 어려운 고령자 등의 경우에는 주요 은행 창구를 통해 신청할 수 있습니다.
전년도에는 전세사기가 사회적 문제로 부각되면서 주택 임대차 계약 신고 항목이 개선되었습니다. 주택임대차 계약 관련 분쟁 시 임차인 권리를 신속히 보호하기 위해 중개한 개업공인중개사 정보가 필요했으나, 해당 정보가 임대차 신고항목에 빠져있어 문제가 있었습니다. 따라서 1월에 ‘부동산거래신고법 시행규칙(제6조의2제1항)’이 개정되어 주택임대차 계약 신고 시 중개사 정보를 추가해야 한다는 변경이 있었습니다.

상반기에는 ‘전·월세 거래정보 시스템의 운영 및 이용에 관한 규정’이 개정되어 전국 주민센터에서 확정일자 부여현황을 쉽게 열람할 수 있게 될 것입니다. 이를 통해 임차인은 확정일자 부여사실을 확인하는데 더욱 편리해지며, 이 동의를 통해 임대차계약서 제출 없이 전입세대 열람 등이 가능해집니다. 이러한 시스템은 상반기 내에 차세대 부동산거래관리시스템으로 개발되어 전국 주민센터에서의 열람이 가능하게 될 것입니다.

2024년 공시가격의 시세반영 비율 현실화율은 2023년과 동일하게 맞춰지며, 이 현실화율은 2020년 수준으로 동결되었습니다. 공동주택은 69%, 단독주택은 53.6%, 토지는 65.5%의 평균 현실화율이 적용됩니다. 국민의 부담이 커진 상황에서 거시경제 여건의 불안정성이 여전하므로, 공시가격 인상을 최소화하기 위한 고려가 이뤄졌습니다.

재건축 부담금과 관련하여, 재건축초과이익 환수법 규제가 완화되었습니다. 2023년 11월 29일 국회 법안소위에서는 재건축초과이익 환수의 부과기준이 개선되었고, 면제금액은 3천만원에서 8천만원으로 상향조정되었습니다. 또한, 부과율이 결정되는 부과구간의 단위가 2천만원에서 5천만원으로 확대되었습니다. 부담금 산정의 초과이익 개시 시점과 부과체계의 합리성을 높이기 위해 해당 법안은 적용일을 2024년 3월로 예정하고 있습니다.

도심 내 주택공급 확대를 위해 역세권 등의 정비구역에 대해서는 용적률이 최대 1.2배까지 완화될 수 있으며, 이를 통해 건설된 주택 중 일부는 뉴:홈(공공분양)으로 공급될 수 있습니다. 또한, 주민들은 정비사업 추진을 희망하는 경우 관할 지방자치단체에 정비계획 입안을 요청할 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법의 개정은 2024년 1월 19일부터 시행될 예정입니다.

2024년 4월에 시행 예정인 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법에 따르면, 해당 법은 택지조성사업이 완료된 100만㎡ 이상의 택지 등을 대상으로 합니다. 세부 기준과 관련 법령은 시행령에서 규정될 예정이며, 이 법은 안전진단 완화, 면제, 용적률 상향, 통합심의 등 다양한 도시 및 건축 규제 특례를 통해 통합 정비를 통한 도시기능 향상과 원활한 정비사업을 가능케 할 것입니다.
또한, 토지임대부 분양주택의 공급 활성화를 위해 공급규제가 개선되었습니다. 현재는 토지임대부 분양주택을 양도할 때 LH에게만 공공 환매가 가능했지만, 앞으로는 10년 이내의 전매제한 기간 동안은 거래가 자유롭게 가능하도록 설정됩니다. 전매제한 기간 내에 공공 환매 시에는 현재 분양가에 1년 만기 정기예금 평균 이자 수준으로 매입하던 것을 향후에는 보유기간에 따라 매입금액을 차등화하고, 이에 대한 구체적인 금액 수준은 대통령령에서 마련될 예정입니다. 공공 환매 주체는 한국토지주택공사에서 실제 공급한 공공주택사업자로 변경됩니다.

토지임대부 분양주택과 관련된 주택법이 개정되어 수분양자들에게 더 많은 선택권을 부여하게 되었습니다. 기존에는 토지임대료를 매월 납부하는 방식이었지만, 새로운 개정안에서는 수분양자가 임대료를 선납할 수 있는 다양한 방법이 도입되었습니다. 이에 관한 법 개정은 2023년 12월 8일 국회 본회의에서 의결되었으며, 공포 후 6개월이 지난 후인 2024년 상반기에 시행될 예정입니다.

또한, 이 법 개정에는 공동주택의 층간소음 문제에 대한 개선책도 포함되어 있습니다. 시공사가 바닥 두께를 높이는 경우, 높이 제한이 완화되어 분양가구 수의 감소로 인한 불이익을 방지하고 층간소음 저감을 촉진할 것으로 예상됩니다. 뿐만 아니라, 사업 주체는 해당 주택의 층간소음 차단 성능검사 결과와 조치결과를 입주예정자에게 의무적으로 통지해야 하며, 소음기준을 만족하지 못할 경우 500만원 이하의 과태료가 부과될 예정입니다.

더불어 국토교통부장관은 층간소음 저감정책을 수립하기 위해 사용검사권자에게 성능검사 결과와 조치결과를 요청할 수 있는 근거를 마련하였습니다. 이에 관한 주택법 개정안은 2023년 12월 20일 국회 본회의를 통과하였으며, 공포 후 6개월이 지난 후인 2024년 상반기에 전면 시행될 전망입니다.

은행 및 금융기관에서 시행되는 새로운 스트레스 DSR(Debt Service Ratio) 제도에 따르면, 차주들이 변동금리 대출을 이용할 때 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 증가할 수 있는 가능성을 고려하여 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)가 적용될 예정입니다.

이 제도에 따르면, 변동금리 대출에는 "과거 5년간 최고금리 – 현재금리" 수준의 가산금리가 그대로 적용될 것이며, 혼합형 대출 및 주기형 대출과 같이 차주가 겪는 금리 변동 위험이 낮은 상품에는 이보다 완화된 수준으로 가산금리가 부과될 것입니다. 혼합형 대출은 일정기간(예: 5년) 동안 고정금리가 적용되고 이후에 변동금리로 전환되는 상품을 의미하며, 주기형 대출은 일정주기(예: 5년)로 금리가 변경되고 그 기간 동안에는 고정금리가 적용되는 상품을 나타냅니다.

이 스트레스 DSR 제도는 2024년 2월 26일부터 은행권 주택담보대출에 우선 적용될 예정이며, 6월 중에는 은행권 신용대출 및 2금융권 주택담보대출로 확대되고, 하반기에는 기타대출 등으로 순차적으로 적용 범위가 확대될 계획입니다. 또한, 기존 운영 중인 제도의 적용기한 연장도 고려되어 있습니다.
또 다른 변경사항으로는 장기 주택저당 차입금 이자상환액 소득공제가 확대됩니다. 이에 따라, 취득당시 기준시가 5억원 이하 주택 취득을 위한 주택담보대출 이자상환액 소득공제의 한도가 기준시가 6억원 이하로 확대되며, 공제한도도 연 600만원부터 2,000만원으로 늘어날 예정입니다. 이 개정된 공제한도는 2024년 1월 1일 이후 이자상환액을 지급하는 경우부터 적용되며, 주택요건은 2024년 1월 1일 이후에 취득하는 경우에 적용됩니다.

2024년에는 주택청약종합저축의 소득공제 한도가 상향 조정되며, 총급여 7천만원 이하이고 무주택 세대주인 경우 주택청약종합저축 납입액의 40%를 소득공제 받을 수 있습니다. 이에 따라 소득공제 대상이 되는 납입한도가 연 240만원에서 연 300만원으로 확대됩니다. 이 변경 사항은 '24년 1월 1일 이후 납입분부터 적용될 예정입니다.

한편, 다주택자의 양도세 중과 유예에 변화가 예상되고 있습니다. 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택에 대해 '22년 5월 10일부터 '24년 5월 9일까지 양도 시 기본세율을 적용하던 양도소득세 다주택자 중과 유예기간이 '24년 5월에 종료될 예정입니다.

부동산 자산 운용에는 세금 및 부동산 정책의 변화가 영향을 미치고 있습니다. 혼인, 출산 여부, 세대 규모, 연령층에 따라 청약 및 주택담보대출 인센티브가 다양하게 적용되며, 보유세와 소득세 등 세제정책도 변화하고 있습니다. 또한, 도심의 주택 공급에 영향을 주는 정비사업제도도 변화하고 있습니다.

부동산 시장에서 규칙을 알지 못하면 적절한 자산 운용이 어려울 수 있습니다. 따라서 2024년에 변경된 부동산 제도를 미리 숙지하고 개인의 상황에 맞게 적절히 활용하는 것이 중요합니다. 단, 일부 제도는 공표 및 시행령 마련 등의 일정 변동 여지가 있으므로, 관련 내용의 시행시점을 주의 깊게 확인하는 것이 좋습니다.