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주택 가격이 급등하고 있는 상황에서, 상속받은 주택의 양도소득세 문제는 많은 사람들에게 중요한 관심사로 떠올랐다. 특히, 피상속인과 1세대 구성 상속인이 공동으로 상속받은 주택의 경우, 1세대 1주택 비과세 특례 적용 여부에 대한 논란이 끊이지 않고 있다.
2023년 12월 21일, 대법원은 이러한 논란에 대한 답을 제시하는 중요한 판결을 내렸다. 이번 기고에서는 대법원 판결의 주요 내용과 그 의미를 살펴보고, 피상속인과 1세대 구성 상속인이 공동 상속받은 주택의 양도소득세 문제에 대한 실무적 해결 방안을 모색해보고자 한다.
(대법원2023두53799, 2023.12.21.) 상속개시 당시 피상속인과 1세대를 구성하는 상속인이 공동으로 상속받은 주택이 구 소득세법 시행령 제155조 제3항의 ‘공동상속주택’에 해당하는지 여부

대법원 판결의 주요 내용

대법원은 피상속인과 1세대 구성 상속인이 공동으로 상속받은 주택은 '공동상속주택'이 아니라고 판단했다. 이는 기존 판례와는 다른 결론으로, 주택 시장과 상속세제에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.
대법원은 판결문에서 다음과 같은 이유를 제시했다. • '1세대'의 의미 : 소득세법시행령 제154조의2 제1항 제2호는 '1세대'를 '피상속인과 동일세대인 상속인'으로 정의하고 있다. 이는 피상속인과 상속인이 사망 당시 동일세대를 구성하고 있었는지 여부에 따라 판단된다. • '공동상속'의 의미 : 민법 제1008조 제1항은 '상속인이 복수인 경우에는 그 상속은 원칙적으로 지분에 따라 공동으로 이루어진다'고 규정하고 있다. 즉, 공동상속은 상속인이 둘 이상인 경우 주택의 소유권을 공동으로 가지는 것을 의미한다. • '공동상속주택'의 의미 : 소득세법시행령 제154조의2 제1항 제3호는 '공동상속주택'을 '피상속인으로부터 상속받은 주택을 2명 이상의 상속인이 공동으로 소유하는 주택'으로 정의하고 있다.

판결의 의미

대법원 판결은 피상속인과 1세대 구성 상속인이 공동으로 상속받은 주택이라도 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받지 못한다는 것을 명확히 했다. 이는 기존 판례가 상속인의 주택 보유 상황에 관계없이 1세대 1주택 비과세 특례를 적용했던 것과 달라, 상속세제의 형평성을 높일 수 있다는 평가를 받는다.
하지만, 이 판결은 상속인들에게 부담을 가중시킬 수 있다는 우려도 제기되고 있다. 특히, 자녀가 부모로부터 상속받은 주택을 거주용으로 사용하는 경우, 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받지 못하면 양도소득세 부담이 크게 증가할 수 있다.

전문가 의견

본 판결에 대해 전문가들은 다음과 같은 의견을 제시하고 있다.
• 판결에 대한 평가 : 대부분의 전문가들은 본 판결이 1세대 1주택 비과세 특례의 취지에 부합한다고 평가한다. 1세대 1주택 비과세 특례는 자녀 세대의 주택 취득을 돕기 위해 마련된 제도이며, 피상속인과 1세대 구성인 상속인이 공동 상속받은 주택은 자녀 세대가 주택 취득에 어려움을 겪는 상황에 해당하지 않기 때문이다. • 개선 방향 : 일부 전문가들은 1세대 1주택 비과세 특례의 적용 범위를 확대해야 한다는 의견을 제시한다. 예를 들어, 피상속인과 1세대 구성인 상속인이 공동 상속받은 주택 중 자녀 세대가 거주하는 주택은 1세대 1주택 비과세 특례의 적용 대상에 포함해야 한다는 주장이다. 또한, 상속 당시 1세대 구성인 상속인이 주택을 소유하고 있더라도, 상속받은 주택으로 이사하여 거주하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있도록 제도를 개선해야 한다는 의견도 있다.

실무적 해결 방안

대법원 판결에 따라 피상속인과 1세대 구성 상속인이 공동으로 상속받은 주택은 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받지 못한다. 하지만, 상속인들이 주택 보유 상황에 따른 세금 부담을 최소화하기 위해서는 다음과 같은 실무적 해결 방안을 고려해볼 수 있다. • 증여 : 상속인 중 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 상속인에게 주택을 증여하는 방법도 고려할 수 있다. 다만, 증여 시에는 증여세가 부과될 수 있으므로 주의해야 한다. • 신축주택 취득 : 상속받은 주택을 매각하고 신축주택을 취득하는 경우, 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 다만, 일정 요건을 충족해야 하며, 양도소득세 및 취득세 부담이 발생할 수 있다. • 임대주택 등록 : 상속받은 주택을 임대주택으로 등록하고 1년 이상 임대하여 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 다만, 임대 기간 동안 주택을 임대하고 있어야 하며, 임대료 소득에 대한 세금 부담이 발생할 수 있다.

마치며

대법원의 판결은 1세대 1주택 비과세 특례의 적용 범위를 명확히 하는 데 중요한 기준점을 제시했다. 그러나, 상속 상황은 다양하기 때문에, 본 판결을 그대로 모든 사례에 적용하기에는 어려움이 있다. 주택은 많은 사람들에게 가장 중요한 자산 중 하나이다. 따라서 상속받은 주택의 양도소득세 문제는 상속인들에게 큰 관심사로 떠오른다. 대법원 판결은 이러한 문제에 대한 명확한 기준을 제시했다는 점에서 중요한 의미를 가진다.
하지만, 상속세제는 매우 복잡하고 변동성이 크다. 따라서, 상속인들은 전문가의 도움을 받아 자신의 상황에 맞는 최적의 해결 방안을 모색하는 것이 중요하다.