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주택신축판매업을 영위하기 위해서는 기본적으로 토지를 취득하여야 한다. 그런데 개인과 달리 법인은 일반적인 나대지를 유상거래를 원인으로 취득하는 경우 지방세법 제13조 제2항에 따른 대도시 취득세 중과규정을 검토하여야 한다.

또한 2020년 8월 12일 이후 법인이 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우에는 대도시 취득세 중과규정뿐만 아니라 신설된 지방세법 제13조의2 제1항에 따른 중과규정까지 검토하여야 한다.¹⁾ 1) 본 규정은 법인뿐만 아니라 개인도 검토하여야 한다.
본 칼럼에서는 지방세법 제13조의2에 따른 주택 취득세 중과규정을 중심으로 최근 행정안전부 유권해석과 조세심판원 사례를 소개한다.

중과예외대상주택[지방세법 시행령 제28조의2 제8호 나목 6)]

다주택자인 개인 또는 법인이 유상거래를 원인으로 주택을 취득할 경우에는 기본적으로 12%의 중과세율이 발생한다.²⁾ 2020년 8월 12일 주택 취득세 중과에 대한 규정이 신설될 당시 시행령에는 주택신축판매업에 대해 별도의 예외규정이 존재하지 않았으나, 2021년 4월 27일 개정을 통하여 주택신축판매업을 목적으로 취득할 경우에는 중과세를 적용하지 않도록 하는 예외규정이 신설되었다. 2) 개인은 취득자 본인을 포함한 1세대를 기준으로 주택 수를 판정하여 8% 또는 12%의 중과세율이 발생한다. 지방세법 시행령 제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법  제13조의2 제1항 을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및  제28조의3부터 제28조의6 까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.
8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 나목6)의 경우에는 정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 제외하고, 나목6) 외의 경우에는 정당한 사유 없이 3년[나목5)의 경우 2년]이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.
가. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 또는  「지방공기업법」 제3조에 따른 지방공기업이  「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업을 위하여 취득하는 주택 나. 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택. 다만, 해당 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우에는 신축하는 주택의 건축면적 등을 고려하여 행정안전부령으로 정하는 바에 따라 산정한 부분으로 한정한다.
1) 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제8호에 따른 사업시행자
2) 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자
3) 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합(같은 법  제11조 제2항에 따른 “주택조합설립인가를 받으려는 자”를 포함한다)
4) 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자
5) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제23조에 따른 공공지원민간임대주택 개발사업 시행자
6) 주택신축판매업[한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 말한다]을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자

주택신축판매업이란?

지방세법 시행령에서는 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업과 주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정한다)을 주택신축판매업으로 규정하고 있으나, 여기에서 ‘자영건설업’이 무엇인지에 대해 별도의 정의가 존재하지 않는다.

다만, 지방세 알림e를 내용을 통하여 본 규정에 따른 ‘자영건설업에 해당하는 주택신축판매업자’는 「한국표준산업분류」에 따른 건설업중 주거용 건물 건설업(코드:4111~41119)과 주거용건물 개발 및 공급업(코드:68121)을 영위하는 자로서, 주택 건축시 도급여부와 관계 없이 “자기계정”, 즉 본인이 건축주(또는 시행사)가 되어 주택을 건축하는 경우로 보고 있다.³⁾ 3) 나병진, 주택 취득세 중과세 관련 지방세법시행령 개정사항 설명 및 주요사례, 지방세연구원, 지방세알림e 2021년 8월 통권 제16호, p120-121
※ (표 1) 한국표준산업분류표 및 사업자등록시 주택건설사업 관련 업종코드⁴⁾ 4) (부동산세제과-1190, 2022.4.26.)

취득세 중과 비율 [지방세법 시행규칙 제7조의2 제3호]

구주택을 취득하여 철거한 후 분양목적으로 신축한 부동산의 비율이 모두 주택인 경우에는 구주택에 대하여 100% 중과세율이 적용되지 않는다. 다만, 주택과 주택 외의 부동산을 신축할 경우에는 주택의 비율이 50% 이상인 경우에는 100% 중과예외를 적용하지만, 50% 미만인 경우에는 신축 주택의 비율에 한해서만 중과세율이 적용되지 않는다. 지방세법 시행규칙 제7조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 영  제28조의2 제8호 나목  본문에 따른 주택건설사업이 주택과 주택이 아닌 건축물을 한꺼번에 신축하는 사업인 경우 다음 각 호의 구분에 따라 산정한 부분에 대해서는 중과세 대상으로 보지 않는다. 1. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호에 따른 정비사업 중 주거환경을 개선하기 위한 사업, 「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 시행하는 사업: 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 100분의 100에 해당하는 부분 2. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제2호 나목에 따른 재개발사업 중 도시환경을 개선하기 위한 사업: 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 중 다음의 비율에 해당하는 부분

	신축하는 주택의 연면적
	신축하는 주택 및 주택이 아닌 건축물 전체의 연면적

3. 그 밖의 주택건설사업: 다음 각 목의 구분에 따라 산정한 부분
가. 신축하는 주택의 연면적이 신축하는 주택 및 주택이 아닌 건축물 전체 연면적의 100분의 50 이상인 경우: 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택의 100분의 100에 해당하는 부분 나. 신축하는 주택의 연면적이 신축하는 주택 및 주택이 아닌 건축물 전체 연면적의 100분의 50 미만인 경우: 해당 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택 중 제2호의 비율에 해당하는 부분

유의사항

(1) 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자

본 규정에서 핵심 내용 중 하나가 구주택을 취득할 당시에 주택신축판매업으로 사업자등록을 완료하여야 한다. 구주택을 취득한 이후에 사업자등록을 한 경우에는 주택 취득세 중과 규정이 존재하므로 유의할 필요가 있다. (조심2022지1232, 2023.08.17.) 취득세

사실상 쟁점부동산의 취득일 이전에 사업자등록신청을 한 것으로 보기 어렵고, 이후 2021.6.2. 면세사업자로 사업자등록을 신청하여 쟁점부동산의 취득일 이후 사업자등록이 된 것으로 확인되는 점 등에 비추어 쟁점부동산이 「지방세법 시행령」 제28조의2 제8호 나목에 따른 주택신축판매업을 영위할 목적으로 사업자등록을 한 자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 멸실주택에 해당하지 아니한 것으로 보아 처분청이 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨. 단, 표 1의 업종코드에 한해서 중과예외를 적용받을 수 있다.

(2) 1년 이내 멸실 및 3년 이내에 신축 후 판매

정당한 사유 없이 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매하지 않은 경우는 당초 적용 받은 중과 대상에 해당한다.

주택을 신축하여 제3자에게 판매한 경우에 한정하여 인정하며, 다수가 공동사업자로 주택신축판매업 등록 후 주택을 신축하여 판매할 경우, 판매된 부동산 중 공동명의자 내부 간의 거래에 해당하는 비율에 대해서 중과 제외 대상에 해당하지 않는 것으로 보고 있으므로 유의할 필요가 있다.⁵⁾ 5) (부동산세제과-2708, 2022.08.22.)

(3) 미분양주택 주택 수 제외

주택신축판매업자가 멸실예정인 구주택을 취득할 경우에는 취득세 중과 제외 대상에 해당할 뿐만 아니라 주택 수 산정에서도 제외된다. 지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법)
⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다. 
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택
라. 제28조의2 제8호  및  제9호 에 해당하는 주택. 다만, 제28조의2 제9호에 해당하는 주택의 경우에는 그 주택의 취득일부터 3년 이내의 기간으로 한정한다. 다만, 신축 후 미분양주택에 대해서는 달리 판단하여야 한다. 지방세법 시행령 제28조의4 제5항 제2호에서는 주택신축판매업이 아닌 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택에 한하여 주택수에서 제외하도록 규정하고 있다. 지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법)
⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다. 
2. 「통계법」 제22조 에 따라  통계청장이 고시하는  산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택. 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다 이로 인하여 직접 건축을 하지 않고 주택을 취득하여 분양·판매하는 부동산 개발 및 공급업과 관련된 미분양주택은 주택 수에 포함되는 문제점이 존재한다. (조심2023지341, 2023.09.12.) 취득세
「지방세법 시행령」 제28조의4  제5항 제2호는 주택 수에서 제외되는 주택 중 하나로  “「통계법」 제 22조에 따라 통계청장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택 ”을 규정하고 있는데 , 여기에서 통계청장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업이라 함은 주거용 건물을  “건설 ”하는 산업을 의미하는 바, 청구인의 경우  ‘부동산 개발 및 공급업 ’으로 사업자등록을 하였을 뿐만 아니라 , 실제 청구인이 영위한 사업도 청구인이 직접 건축을 하지 않고 주택을 취득하여 분양 ·판매하는  ‘부동산 개발 및 공급업 ’에 해당하므로, 청구인이 소유한 기존주택들은 위  「지방세법 시행령」제28조의4  제5항 제2호 규정이 적용되지 않는다고 봄이 타당하다. 주택신축판매업에 대한 주택 취득세 중과예외규정은 실무적으로 실수할 요소가 많다고 판단된다. 개인적으로 개정을 통하여 개선할 요소가 몇 가지 보이지만, 현재로써는 세무대리인 입장에서 함정에 빠질 요소가 많으므로 본 칼럼을 통하여 리스크 대비가 되길 바란다.