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부동산에 대한 내용을 검토하다 보면 다양한 토지를 접하는데 그중 심심치 않게 등장하는 것이 부수토지입니다. 토지란 일정한 범위에 걸친 지면에 정당한 이익이 있는 범위 내에서 공중과 지하를 포함하는 부동산의 한 종류를 말하는 것으로, 보통 부지로서 어떠한 용도로 제공되는 바닥면 정도로 이해가 됩니다. 즉, 땅이지요.

그 중 주택의 부수토지¹⁾는 주로 국세에서는 부수토지로, 지방세에서는 주택법을 많이 준용하는 특성상 부속토지로 불리고 있습니다. 세법상 부수토지²⁾는 주택으로 간주되어 주택수에 산입되기도 하고 그 면적산정에 있어서도 아주 중요하기 때문에 놓치지 않고 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다. 1) 토지의 권리관계 및 소유형태를 불문하고 토지의 이용실태가 해당 주택의 효용 과 편익을 위하여 사용되는 경우 그 주택의 부속토지라고 보아야 할 것(대법원1992누18535, 1993.9.14., 판결 참조) 2) 부속토지는 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거 생활공간으로 인정되는 토지를 뜻한다 할 것(조심2017지42, 2017.8.25.)
따라서 이번 포스트에서는 세법 여기저기서 확인되는 이런 부수토지를 정리해보는 시간을 가져 보도록 하겠습니다.

주택 부수(부속)토지 근거법령

세법 여러 곳에서 다양하게 부수토지에 관한 법령이 확인됩니다. 그러나 적용에 있어 각 세법간 큰 차이가 있는 만큼 부동산세제를 중심으로 관련 법령을 확인해 보도록 하겠습니다. ■ 소득세법 제89조(비과세 양도소득)
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
■ 소득세법 시행령 제8조의2(비과세 주택임대소득)
① 법 제12조제2호나목에 따른 주택에는 주택부수토지가 포함된다. ② 제1항에서 “주택”이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말하고, “주택부수토지”란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다. 1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다) 2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
■ 조세특례제한법 시행규칙 제51조의 2(부수토지의 범위 등)
영 제116조의 2 제8항 제2호에서 “해당 시설물과 함께 거래되는 기획재정부령으로 정하는 부수토지”란 해당 시설물의 부수토지로서 시설물이 정착된 면적에 다음 각호의 지역별 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 말한다.
1. 도시지역내의 토지 : 5배
2. 도시지역외의 토지 : 10배

■ 주택법 제2조(정의)
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
■ 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다.
■ 지방세법 시행령
제29조(1가구 1주택의 범위) ② 제1항을 적용할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고, 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다.
제36조의3(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면) ④ 제1항에 따라 취득세를 감면받은 사람이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 2. 주택을 취득한 날부터 3개월 이내에 추가로 주택을 취득(주택의 부속토지만을 취득하는 경우를 포함한다)하는 경우. 다만, 상속으로 인한 추가 취득은 제외한다.
제105조 【주택 부속토지의 범위 산정】
법 제106조 제2항 제3호에 따라 주택의 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 경우에는 그 주택의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 주택의 부속토지로 한다.

세목별 부수토지에 대한 주택수 산입여부 요약

법령만 봐서는 헷갈리는데요. 그럼 아래에서 세목별로 주택수 산입에 대한 내용을 요약하여 표로 정리해 보겠습니다. 차이가 있음에 주의해서 살펴보시길 바랍니다.

부수토지 주요 QnA

부동산세제를 중심으로 부수토지에 관한 법령까지 꼼꼼하게 살펴보았습니다. 그럼 이번에는 정리해볼 겸 자주 나오는 QnA도 살펴보도록 하겠습니다. 소득세법상 주택의 건물은 본인소유지만 주택의 부수토지가 다른 사람 소유인 경우 주택이 주택부수토지 소유자의 보유주택수에 포함되나요? 또, 주택부수토지의 소유자도 비과세가 적용되나요?

1세대 1주택 비과세 판정시 주택과 부수토지의 소유자가 다른 경우에는 주택의 건물을 소유한 자의 주택으로 보아 주택수를 계산합니다. 다만, 비과세 판정은 "1세대"를 단위로 하는 것이므로 두 소유자가 동일세대원인 경우에는 해당 "1세대"의 1주택으로 보게 됩니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였으나 주택부분을 미등기로 양도하는 경우에도 비과세를 적용 받을 수 있나요?

1세대1주택으로서 건물은 미등기 양도하였으나 그 부수토지는 등기 후 양도한 경우 건물이 정착된 면적에 지역별로 정한 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 부수토지에 대하여는 양도소득세를 과세하지 아니하는 것입니다. (서면4팀-64, 2005.1.7.) 공익사업용으로 주택이 수용된 후 부수토지의 일부를 1년 뒤 양도할 경우 모두 비과세가 가능한가요?

주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 것을 말합니다. (소득세법시행령 제156조 제1항, 제160조 제1항) 공동 소유한 주택에 대한 고가주택 여부를 어떻게 판단시 부수토지도 포함 되나요?

고가주택의 판단은 소유지분에 관계없이 1주택(부수토지 포함) 전체를 기준으로 판단합니다. (서면5팀-211, 2008.1.29.)

사례로 보는 부수토지 과세 쟁점해설

이번에는 사례를 구성하여 보다 구체적인 사안을 들여다 보겠습니다.

▶  다세대 주택의 건물을 구분소유하고 다수가 공동으로 대지권 등기 없이 지분으로 소유하고 있는 경우, 재산세 부과 및 주택 수 산정

【사례】

- 사용승인일 : 1997.1.1.
- 건물용도 : 다세대주택 12세대
- 소유관계 : 해당 건물은 13명이 구분소유하고 있고, 15명(8명은 건물과 함께 소유)이 대지권 등기 없이 공유하고 있음.

【질의】

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(1985.4.11.) 시행 전 신축된 다세대주택의 건물만 구분소유하고, 다수가 그 부속토지를 대지권 등기 없이 지분으로 공동소유하고 있는 경우, 재산세 부과 및 주택 수 산정 여부

(갑설) : 공유물에 대한 일반법리에 따라 공유자 모두 사용･수익 관리할 수 있다고 보아 공유자 주택 수는 각 12호로 산정되며, 지분 비율에 따라 각 호수별 주택가격을 안분하여 재산세 주택분으로 부과해야 한다.

(을설) : 구분 건물과 토지 공유지분을 함께 가진 소유자는 호수별 연면적 비율에 상응하는 토지 면적 만큼은 1주택으로 우선 적용하고, 초과 지분이 있다면 2주택으로 보아 부과해야 한다.

(병설) : 주거용 건축물과 토지간 이용관계(연계성)를 특정할 수 없으므로, 재산세 토지분(종합합산 과세)으로 부과해야 한다.

【해설】

을설과 같이 재산세 현황과세의 원칙에 따라 구분 건물과 토지 공유지분을 함께 가진 소유자는 호수별 연면적 비율에 상응하는 토지 면적 만큼은 1주택으로 우선 적용하고, 초과 지분이 있는 자나 건물 소유권 없이 대지 지분만 있는 자는 2주택 또는 주택이 있는 것으로 보아 재산세 주택분으로 부과함이 타당해 보입니다.

따라서 이때는 재산세 토지분(종합합산과세)이 부과되지 않는지 확인해야 하고 토지분 부과 시 적정성 검토 후 이의신청을 할 수 있다 사료됩니다.
▶  대지권이 없는 공동주택의 부속토지에 대해 주택 유상거래 세율 적용 여부

【사례】

- 해당 공동주택은 1996년 사용승인된 건물로 취득일 현재 대지권이 없는 오래된 공동주택임. - 공동주택가격은 주택부속토지를 포함해 산정되었고, 재산세 과세대장에 토지(600㎡)를 10개 호수로 나눈 면적(60㎡)이 주택부속토지로 등재되어 있음 - 전소유자(A)가 보유한 102호 주거용건물(60㎡)과 토지(A 지분 140㎡의 14㎡씩 10개 호수 주거용건축물의 부속토지로 등재됨)를 취득할 경우 토지부분에 대해서 주택 유상거래 세율 적용이 가능한지?

【질의】

(갑설) 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조 제2항에서 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없는 점, 해당 주택의 주택가격 산정시 토지 부분을 포함하여 산정하고 있는 점 등을 고려했을 때(지방세운영과-2459, 2016.9.22.) 부속토지에 대해 주택 유상거래 세율(1%)을 적용

(을설) 해당 건축물은 집합건축물로 구분등기되어 있으나 대지권이 설정되기 전의 단계로서 각 호별 구분소유 건축물에 해당하는 독립된 부속토지를 특정할 수 없는 상태이므로(지방세운영과-2192, 2021.8.13.) 부속토지에 대해 세율 4%를 적용하는 것이 타당

【해설】

지방세법 제11조 제1항에서 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다고 규정하고,
그 제8호에서 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재[「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다.]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5 제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다.)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다고 규정하고 있으므로,
사례의 경우 해당 공동주택은 취득일 현재 대지권이 없는 오래된 공동주택에 해당하나 공동주택가격은 주택부속토지를 포함해 산정되었고,
재산세 과세대장에 토지를 호수로 나눈 면적으로 하여 주택부속토지로 등재되어 있음을 볼 때 해당 공동주택의 토지부분의 취득에 대해서 주택 유상거래 세율을 적용하여 취득세를 부과하는 것이 타당하다고 판단됩니다.
앞선 사례와 같이 토지분 재산세는 부과되지 않아야 할 것입니다.

최근 유권해석과 판례 견해

앞서 주택 부수토지에 관해 관련법령부터 시작하여 빈출 질의사항을 포함, 사례 구성을 통한 쟁점사항까지 살펴 보았는데요. 추가적으로 최근 예규나 심판례 등을 확인하여 해석과 판례의 태도를 좀 더 구체적으로 알아보겠습니다.

▶  (양도소득세) 중과세율이 적용되는 상가겸용주택의 주택 및 주택 부수토지 계산방법 (서면법규재산-8237, 2023.02.15)

【사실관계】

o 신청인은 부부공동명의로 A주택 보유 중
o 신청인은 ’21년 한국주택토지공사(LH)로부터 봉담2지구 토지를 분양받음.
o 분양받은 토지에 4층의 상가겸용 다가구주택을 지어 상가임대와 주택임대를 하려고 계획중임.
- 4층의 점포겸용 다가구주택에 1층은 상가, 2,3층은 4세대 주택, 4층은 질의자가 거주할 주택을 신축할 예정임. * 다가구주택을 신축하여 장기민간임대주택(10년)으로 등록할 예정

【질의내용】

1세대 2주택 이상의 주택을 보유한 상태에서 상가겸용주택을 양도함으로써, 중과세율을 적용함에 있어 중과세율이 적용대상인 주택과 주택부분의 부수토지의 산정방법

【회신내용】

귀 서면질의의 경우, 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 상가 겸용주택을 양도하여 「소득세법」 제104조 제7항의 중과세율 적용시, 주택부분이 주택 외의 부분보다 크더라도 주택 외의 부분은 중과세율을 적용하지 않는 것이며,
중과세율이 적용되는 주택에 딸린 부수토지는 상가겸용주택의 전체 토지면적에 주택 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임.


해설 중과세율이 적용되는 주택과 주택부수토지면적을 계산함에 있어, 주택부분이 주택 외의 부분보다 크더라도 주택 외의 부분은 중과세율을 적용하지 않는 것이며, 주택부수토지는 전체 토지면적에 주택 연면적이 건물의 전체 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것으로 모든 부분이 중과대상은 아니라는 비교적 합리적인 예규로 보입니다.
▶  (취득세) 주택의 토지 또는 건축물만 취득한 경우 주택 세율 적용 여부 질의 회신 (지방세운영과-1065, 2018.05.08)

【질의요지】

주택의 토지 부분 또는 건축물 부분만을 취득한 경우, 「지방세법」제11조 제1항제8호의 주택 유상거래 취득세율을 적용할 수 있는지 여부

【회신내용】

가. 「지방세법」제11조 제1항 제8호에서 유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우 취득 당시의 가액에 따라 1~3%의 저율의 취득세율을 적용하며, 지분으로 취득한 경우 시가표준액 비율로 전체 주택의 취득 당시의 가액을 산정하여 해당 주택세율(6억원 이하 1%, 9억원 이하 2%, 9억원 초과 3%)을 적용토록 규정하고 있습니다. 나. 따라서, 주택의 일부 지분만을 취득하더라도 해당 주택세율을 적용하는 것이며, 주택의 토지 부분 또는 건축물 부분만을 취득하더라도 주택세율 적용대상 지분의 범위에 포함된다고 할 것입니다. ※ 다만, 같은 법 제11조제4항에 따라 주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속 포함)가 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우는 제11조제1항제8호 적용 제외. 끝.

해설 주택의 부속토지나 일부 지분을 취득한 경우에 대해 행정안전부에서는 계속해서 일관되게 주택으로 취급하고 있습니다. 양도소득세와 달리 보는 부분으로 저자의 견해로는 양자가 하나의 시선에서 세법을 적용하였으면 하는 아쉬움이 있습니다.
▶  (종합부동산세) 타인이 소유한 주택의 부속토지만 소유한 경우에도, 해당 주택수를 기준으로 다주택 소유자에 대한 중과세율을 적용하는지 여부 (청주지법2022구합52015, 2023.06.08)

【요지】

원고는 주택분 재산세 과세대상인 주택의 수에 포함되는 타인소유의 주택 15채의 부속토지를 각 소유하였으므로, 각 부동산 모두에 관하여 종합부동산세법 제7조에서 정한 주택분 종합부동산세 납세의무자에 해당되고, 종합부동산세법 제9조 제2항 제2호가 정한 ’3주택 이상을 소유한 경우‘에 해당되어 6%의 중과세율이 적용된다.


해설 주택분 재산세의 과세대상인 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 건물 소유자와 부속토지 소유자는 각기 주택분 재산세를 안분하여 납세할 의무를 부담하므로 결국 부속토지 소유자도 주택분 재산세의 과세대상인 ‘주택’을 소유하고 있는 것으로 보아야 한다(1세대 1주택자에 대해 같은 취지의 판례로 대법원 2012. 6. 28. 선고 2010두23910 판결 등 참조)는 대법 판결과 같이 지속적으로 하급심에 대한 다툼을 이러한 판결로서 정리하는 것 같습니다. 실수요 목적이 아닌 주택 취득을 이용한 부동산 투기를 방지하기 위한 종합부동산세법 제9조(세율 및 세액)의 입법취지로 결론을 지었으나 입법취지에 과연 투기 목적을 어디까지로 볼 것인지는 고민되어지는 부분이라 할 것입니다.

마치면서

이번 포스트에서는 세법에서 다수 등장하는 부수토지에 대한 내용을 다양하게 정리해 보았습니다.

국세인 양도소득세는 주택 부수토지를 소유한다고 하더라도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 보지 않으나, 지방세에서는 반대로 주택을 소유하거나 취득한 것으로 보아 세법을 적용함에 주의해야 함을 살펴보았습니다. 종합부동산세에서도 재산세를 따라가는 특성상 부속토지도 주택에 포함하여 주택수를 판별하고 공제금액도 적용하게 됩니다(예외적으로 납세의무자 본인이 1주택을 소유하고, 다른 주택의 부속토지를 함께 소유하는 경우에 한하여 1세대 1주택으로 봄).

사실 이러한 차이는 세목별 특성에 기인한 것으로 볼 수 있으며 단순히 주택의 부속토지를 쪼개기 편법 등의 방법으로 조세를 회피하려는 자를 막기 위함으로 보이나 다소 과한 입법체계로 생각됩니다. 또한 납세자가 지분이나 부수토지만을 가지고 있어 주택으로서의 형태나 기능을 누리지 못함에도 이를 주택으로 치부하는 것은 실질에도 맞지 않는 아쉬움이 있습니다.

추후 입법적으로 정리가 되지 않을까 기대하며 이번엔 부동산 세제 여기저기에 흩어져 있는 부수토지를 정리해 보았는데요. 독자분들에게 조금이나마 도움이 되셨길 기대하면서 이번 포스트도 마치겠습니다.
다음번에도 더욱 유익하고 알찬 내용으로 찾아오겠습니다. 깊어지는 겨울, 모두 건강 관리 유의하시길 바랍니다.