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최근 자산가치가 상승함에 따라 취득세, 보유세, 양도소득세 등 다양하게 고려할 사안이 많아졌다. 특히 고령의 부모를 모시고 사는 경우 세제혜택 요건 등 세목마다 차이가 존재하므로 정확하게 파악한 후, 세무컨설팅을 도모할 필요가 있다.

01. 취득세(지방세법 제13조의2)

(1) 세율

법인등 주택 취득에 대한 취득세 중과 판정에 있어서 취득자가 속한 1세대를 기준으로 몇 번째 주택을 취득하는 지에 따라 중과세율 적용 유무 및 세율이 결정된다.

(2) 1세대

지방세법 제13조의2에 따른 주택 취득세 중과 규정에 따르면 주민등록등본상 본인과 동일한 주소지로 함께 기재된 직계존속은 1세대로 보아 주택 수를 판단한다. 다만, 65세 이상 부모와 동거봉양을 위하여 합가한 경우에는 동일한 주소에 함께 거주한 경우에도 예외적으로 별도 세대로 판단한다.¹⁾ 1) 지방세법시행령 제28조의3 제2항 제2호
최초 1세대에 관한 시행령이 신설된 당시에는 법령상 직계존속이 아닌 부모로 규정되어 있어 조부모를 동거봉양할 경우에는 동일세대로 보는 문제점이 존재하였다.²⁾ 이후 2023년 3월 14일에 지방세법 시행령 개정시 이를 직계존속으로 수정함에 따라 기존의 문제점을 보완하였다. 2) (부동산세제과-2469, 2020.09.17.)

(3) 주의사항

기본적으로 직계존속과 동거봉양을 하기 위하여 합가한 자녀는 별도 세대의 요건을 충족하여야 한다. 소득이 없는 30세 미만 자녀가 65세 이상 직계존속과 합가한 경우에는 동일 세대로 판단하므로 주의할 필요가 있다. 취득자 본인 뿐만 아니라 배우자의 직계존속을 동거봉양하는 경우에도 동일하게 적용받을 수 있다.

양도소득세에서는 1주택자와 1주택자가 별도세대였다가 합가한 경우에만 동거봉양에 따른 비과세 합가가 적용되지만, 취득세에서는 주택 취득일 현재 직계존속이 65세 이상이면 1세대의 예외규정을 적용받을 수 있다.³⁾ 또한 양도소득세의 경우에는 합가일로부터 10년 이내에 1주택을 양도하여야 하나, 취득세에서는 별도의 기한 요건이 존재하지 않는다. 3) (부동산세제과-1986, 2020.08.11.)
그리고 직계존속 중 한 사람이 65세 이상인 경우에도 적용되지만, 행정안전부 유권해석에서는 부모 중 65세 이상인 1인은 주소지를 달리하고 나머지 65세 미만인 부모 1인과 자녀가 합가한 경우는 동일 세대로 보고 있으므로 주의할 필요가 있다.⁴⁾ 4) (부동산세제과-1190, 2022.04.26.)
지방세법과 지방세특례제한법에서는 각 규정에 따라 1세대에 대한 예외 규정이 달리 규정되고 있다. 그 중에서도 65세 이상 직계존속의 동거봉양에 대한 예외 규정은 법인의 주택 취득 등 중과규정⁵⁾과 주택 공급 확대를 위한 감면 규정⁶⁾에서 서민주택 취득 및 재산세 1세대 1주택 특례세율 규정⁷⁾외에 다른 규정은 존재하지 않으므로 유의할 필요가 있다. 5) 지방세법 제13조의2 6) 지방세특례제한법 제33조 제2항 7) 지방세법 제111조의2

02. 재산세(지방세법 제111조의2)

재산세에서도 1세대 1주택자가 시가표준액 9억원 이하의 주택을 보유한 경우에는 세율을 달리 적용한다.


재산세의 경우에도 취득세와 동일하게 65세 이상 부모를 봉양하기 위하여 합가한 경우에는 별도 세대로 인정해주는 1세대 예외규정이 존재한다. 다만 취득세와 달리 자녀의 나이가 19세 이상이거나 혼인한 자녀가 합가한 경우에 별도 세대로 본다는 점에서 차이가 존재한다.

해당 규정도 최초에는 65세 이상 부모로 규정되었으나, 2023년 3월 14일 지방세법 시행령이 개정되면서 동일하게 직계존속으로 수정하였다.

03. 종합부동산세

(1) 개요

종합부동산세에서 1세대 1주택자에 해당할 경우에는 공제금액 상향 및 각종세액공제를 적용받을 수 있다.

구체적으로 본다면 공제금액은 기본적으로 9억원을 적용받지만, 1세대 1주택자에 해당할 경우에는 12억원으로 상향되며 연령에 따른 세액공제와 장기보유에 따른 세액공제를 적용받을 수 있다.

<연령에 따른 세액공제> <장기보유 세액공제>

(2) 주의사항

종합부동산세에서도 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가한 경우에는 예외적으로 별도세대로 보는 규정이 존재한다. 지방세와 다르게 종합부동산세는 과세기준일 현재 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가한 경우에는 10년간 별도 세대로 적용한다.

이 때 10년의 계산은 합가일로부터 판단하며, 합가 당시에는 60세 미만이였으나 이후에 60세 이상이 된 경우에는 합가일로부터 10년의 기간 중에서 60세 이상인 기간만 예외적으로 인정한다.

직계존속과 최초로 합가한 후 세대분리를 하였다가 재합가한 경우에도 최초 합가일로부터 10년간 별도세대로 본다는 국세청 유권해석도 있으므로 주의할 필요가 있다.⁸⁾ 8)종부, (종합부동산세과-27, 2009.10.26.)

04. 양도소득세

(1) 1세대 1주택 비과세

양도소득에서 절세의 핵심은 1세대 1주택 비과세로 볼 수 있다. 양도일 현재 1세대가 1주택을 2년 이상 보유(거주요건이 있는 경우 거주도 포함)한 후 양도하는 경우 양도가액 12억원 이하까지 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 1세대의 구성은 다른 세목과 동일하게 본인과 직계존속도 포함한다.

(2) 비과세 특례

여기서 주택을 보유한 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가한 경우에는 1세대 1주택자의 요건을 충족하지 못함에 따라 비과세를 받지 못하는 문제점이 발생한다. 이를 보완하기 위하여 소득세법 시행령 제155조와 제156조의2 및 제156조의3에서는 동거봉양에 따른 비과세 예외 규정이 존재한다.

동거봉양 비과세특례에서 직계존속의 연령은 60세 이상이어야 한다. 예외적으로 「국민건강보험법 시행령」 별표 2 제3호 가목, 같은 호 나목 또는 같은 호 마목에 따른 요양급여를 받는 직계존속으로서 「국민건강보험법 시행령」 제19조 1항에 따라 보건복지부장관이 정하여 고시하는 기준에 따라 중증질환자, 희귀난치성질환자 또는 결핵환자 산정특례 대상자로 등록되거나 재등록된 자에 해당할 경우에는 60세 미만일지라도 적용받을 수 있다.

그리고 지방세와 다르게 본인 및 직계존속이 각각 1주택(또는 입주권이나 분양권)을 보유한 상태에서 합가한 경우에 비과세가 가능하다. 즉, 합가한 이후에 주택을 추가로 취득한 경우에는 동거봉양 비과세특례를 적용받을 수 없다.⁹⁾ 9) 소득세법시행령 제155조 제1항 및 소득세법시행령 제156조의2 제3항에 따른 비과세특례는 별도로 검토할 수 있다.
또한, 종합부동산세와 다르게 직계존속과 합가 후 세대분리를 하였다가 재합가한 경우에 재합가일을 기산일로 하여 기간 내에 양도시 비과세가 가능하다.¹⁰⁾ 10) 양도, (조심2016서1393, 2016.07.04.), (사전법령재산-10, 2017.06.28.)
[양도소득세 비과세 특례 적용 유무 case]

05. 비교