TAXNET POSTBeta Service

찌는듯한 더위가 조금씩 가시는 요즘입니다. 상반기 각종 시즌성 세무업무에 지칠 때쯤 법인과 개인을 가리지 않고 날아오는 것이 재산세 고지서입니다. 부동산을 보유하였다 하면 날아오는 이런 고지서는 특별한 검토 없이 납부하는 것이 보통이나, 실제 사용하고 있는 현황이 다름에도 고지서가 부과되었다면 당황하실 수 있습니다.

예전 포스트에서도 재산세의 현황과세와의 차이를 한번 개정에 맞추어 설명해 드린 적이 있었는데요¹⁾. 기존에는 재산세 과세기준일(6월 1일)을 기준으로 현황과세라는 기본 원칙에 따라 재산세를 부과하다가 2021년말 개정을 통해 2022년 재산세부터는 공부상 현황과 사실상의 현황이 다를 경우 사실상 현황에 따라 부과하도록 하는 ‘현황과세 원칙’을 법률로 상향하되, 지방세법 시행령 제105조의2를 신설하여 세부담까지 낮아지는 경우 등에는 사실상 현황이 아닌 공부상 현황에 따라 부과하게 되었죠. 1) [TAXNET POST] 사실 이렇게 쓰고 있다면 재산세는요? - 재산세 현황과세
즉, 납세자의 세부담은 Max[실제 현황에 따른 재산세 납부세액, 공부상 등재에 따른 재산세 납부세액]으로 불리하게 개정된 것입니다.

개정 2년차를 맞이하였지만, 여전히 과세청의 등재 현황과 실제 사용현황이 불일치 하는 경우가 많아 납세자와의 마찰은 계속되고 있습니다. 상호 불편한 상황이 계속되고 있는 것이지요. 그렇다면 이런 상황을 어떻게 해결해야 할지 이번 포스트에서 조금 더 다양한 사례 등을 통해 살펴보고자 합니다.

재산세 현황과세 근거법령

2022년 지방세법 개정을 통해 공부상 현황과 사실상의 현황이 충돌하는 경우 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하도록 하는 ‘현황과세 원칙’을 법률로 상향하되, 지방세법 시행령 제105조의2에 따라 세부담까지 낮아지는 경우 등에는 사실상 현황이 아닌 공부상 현황에 따라 부과하도록 변경 되었습니다. 그러나 이때 주택분의 경우 부칙에 경과 규정을 두어 과세방식이 일부 달라지게 됩니다. 관련 법령을 확인해 보겠습니다. ■ 지방세기본법
제17조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다. ② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.
■ 지방세법
제106조(과세대상의 구분 등) ③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다. <신설 2021. 12. 28.>
■ 지방세법 시행령
제105조의2(공부상 등재현황에 따른 부과)
법 제106조제3항 단서에서 “재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 함에도 불구하고 허가 등을 받지 않고 재산세의 과세대상 물건을 이용하는 경우로서 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하면 오히려 재산세 부담이 낮아지는 경우 2. 재산세 과세기준일 현재의 사용이 일시적으로 공부상 등재현황과 달리 사용하는 것으로 인정되는 경우 [본조신설 2021. 12. 31.]
제119조(재산세의 현황부과)
재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다. 삭제 <2021.12.31.>

■ 지방세법 부칙<법률 제18655호, 2021. 12. 28.>
제7조(무허가 건축물 등에 대한 재산세 부과에 관한 경과조치)
이 법 시행 직전 연도에 주택으로 보아 재산세가 부과된 건축물로서 허가 등이나 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니한 건축물에 대해서는 해당 건축물을 계속하여 주거용으로 사용하는 기간까지는 제106조제2항제2호의2 및 같은 조 제3항의 개정규정에도 불구하고 주택으로 보아 재산세를 부과한다.

사례로 보는 재산세 현황과세 쟁점해설

위에서 재산세의 과세 근거가 되는 관련법령을 살펴보았는데요. 이번에는 관련 사례를 찾아보고 해설을 통해 구체적인 대응방안 등을 알아보도록 하겠습니다.

건축물 대장상 사무소를 실제 주택으로 사용하는 경우 재산세 과세 구분 [사례]
- 개인 A가 보유중인 건축물은 대장상 사무소로 등재
- 2021. 하반기 과세청 현장조사시 아파트(주택)으로 사용하고 있음을 확인
- 개인 B는 개인 A와 같은 아파트의 같은 층에 거주 중
- 2023년에 주택으로 사용하고 있다고 이의신청(이전부터 계속 주택으로 사용하고 있다고 주장)
※ 주장 근거 : 주택분 전기요금 상세내역서 제출
- 개인 A와 개인 B 모두 22년, 23년 재산세를 건축물로 부과

[질의] 1. 개인 A의 경우 21년 지방세법은 현황과세이므로 현장조사 결과 주택으로 사용하고 있음을 확인하였으므로 22년, 23년을 재산세 주택분으로 과세를 정정 받아야 하는지? 2. 개인 B의 경우 23년에 현장조사를 통해 현황이 주택인 경우 24년에 재산세 주택분으로 부과해야 하는지? 2-1. (건축물로 부과하는 경우) 현장조사 및 증빙서류가 있는 경우는 주택분으로 부과 가능한지 여부 및 증빙서류가 있는 경우 주택분으로 부과가 가능하다면 전기요금상세내역서로 주택용 전력인 22년 이전에 전기요금을 납부한 서류가 증빙서류가 되는지?
[해설]  -   지방세법 제106조 제3항에서 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과합니다.
 -   다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있고,지방세법 시행령 제105조의2에서는 “법 제106조제3항 단서에서 ‘재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우’란 다음 각 호의 경우를 말한다”고 규정하고서그 제1호에 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 함에도 불구하고 허가 등을 받지 않고 재산세의 과세대상 물건을 이용하는 경우로서 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하면 오히려 재산세 부담이 낮아지는 경우그 제2호에서는 재산세 과세기준일 현재의 사용이 일시적으로 공부상 등재현황과 달리 사용하는 것으로 인정되는 경우를 규정하고 있습니다.
 -   재산세는 과세물건의 공부상 현황에도 불구하고 사실상 현황에 따라 과세하는 것이 원칙이나 무단용도변경 등으로 관계법령에 따라 위반사항에 대한 처분(원상회복명령, 대집행 실행 통고, 이행강제금 부과 등)이 결정되었음에도 조세부담이 낮아지는 불합리 등을 해소하기 위한 취지로 도입된 것으로서공부상의 현황과 다르게 허가 없이 다른 용도로 사용하는 것이 법률적으로 제한되어 있어 위법적인 경우에는 원상회복의 의무가 있는 점 등을 고려하여 위법사용으로 인해 세부담이 낮아지는 것과 과세기준일에 일시적으로 공부상의 현황과 달리 사용하여 세부담을 낮추는 것에 대해서 인정하지 않겠다는 것으로 판단됩니다.
(질의1)  -   지방세법 부칙<법률 제18655호, 2021. 12. 28.> 제7조(무허가 건축물 등에 대한 재산세 부과에 관한 경과조치)에서 이 법 시행 직전 연도에 주택으로 보아 재산세가 부과된 건축물로서 허가 등이나 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니한 건축물에 대해서는 해당 건축물을 계속하여 주거용으로 사용하는 기간까지는 제106조제2항제2호의2 및 같은 조 제3항의 개정규정에도 불구하고 주택으로 보아 재산세를 부과한다고 규정하고 있으므로 2021년 재산세는 지방세법 부칙<법률 제18655호, 2021. 12. 28.> 제7조의 적용대상에 해당되지 아니하고 사실상 현황에 따라 과세해야 하는 것이므로 공부상 사무실이라 하더라도 주택으로 사용한 것이 입증된다면 주택으로 과세하는 것이 타당할 것입니다.
 -   다만, 증빙(전기요금 상세내역서)의 경우 전기 사용기간에 과세기준일(6.1.)이 포함된 6월분 상세내역서가 주택분 부과로 명확하게 확인되어야 증빙으로 입증하여 주택분 과세를 인정할 수 있다고 사료됩니다.
※ 저자주) 과세청에서는 전기요금 상세내역서를 적격증빙으로 보긴 다소 미흡하다 판단할 수 있으므 이외에 세금계산서 발행여부, 전입여부 관련 증빙이 보다 효과적인 증빙이라 할 것입니다.

(질의2, 2-1)  -   지방세법 제106조 제3항 및 동법 시행령 제105조의2 제1호에 따라 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 함에도 불구하고 허가 등을 받지 않고 재산세의 과세대상 물건을 이용하는 경우로서 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하면 오히려 재산세 부담이 낮아지는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 과세한다고 규정하고 있고,건축법 제2조 제2항에서 건축물의 용도를 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설 등으로 구분하고 있으며,같은 법 제19조 제2항에서는 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 허가를 받거나 신고를 하여야 하는 것으로 규정하고 있습니다.
 -   따라서 건축법에서는 근린생활시설(사무소)을 주택으로 용도를 변경하는 경우에는 허가를 받거나 신고를 하여야 하는 것이므로 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재 현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우에 해당된다면 2022년, 2023년의 재산세는 사실상 현황에도 불구하고 공부상 등재현황에 따라 근린생활시설(사무소)로 재산세를 부과하는 것이 타당하다고 보여집니다.
건축물 대장상 근린생활시설(음식점)을 실제 주택으로 사용하는 경우 재산세 과세 구분 [사례]
- (공부상) 건축물 대장상 근린생활시설(음식점) - (현황상) 개인이 주택으로 사용하고 있으므로 주택으로 재산세를 부과 요청, 현지 출장 결과 주택으로 사용하고 있음, 주민등록등 조사결과 소유자가 전입신고를 하고 거주하고 있음
[질의] 1. 지방세법 제106조 제3항에서 “공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과”하도록 정하고 있는데, 실제 현황이 주택 등 주거생활로 사용하고 있는 건물일 경우 이 건 건축물을 공부상 등재 현황을 배제하고 현황 과세 원칙을 적용하여 주택 용도로 과세를 할 수 있는지? 2. 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재 현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있는데, 근린생활시설에서 주택으로 과세할 경우 세무담이 낮아지게 되더라도 현황과세 하는 것이 적정한지?
[해설]  -   이번 사례는 공부상 음식점을 주택으로 사용하는 경우로 지방세법 제106조제3항에서는 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과하나, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과하는 것으로 규정하고 있고,지방세법 시행령 제105조의2제1호에서는 법 제106조제3항 단서에서 “재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”를 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 함에도 불구하고 허가 등을 받지 않고 재산세의 과세대상 물건을 이용하는 경우로서 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하면 오히려 재산세 부담이 낮아지는 경우로 규정하고 있으며,건축법 제2조제2항에서는 건축물의 용도를 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설 등으로 구분하고 있고, 같은 법 제19조제2항에서는 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 허가를 받거나 신고를 하여야 하는 것으로 규정하고 있습니다.
 -   건축법에서는 근린생활시설을 주택으로 용도변경하는 경우에는 허가를 받거나 신고를 하여야 하는 것이므로, 용도변경하지 않고 이를 공부상 등재 현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우라면 공부상 등재현황에 따라 근린생활시설로 재산세를 부과하는 것이 타당하다고 생각됩니다.
 -   다만, 이러한 경우라도 2021년 재산세는 지방세법 부칙<법률 제18655호, 2021. 12. 28.> 제7조의 적용대상에 해당되지 않기 때문에 사실상 현황에 따라 과세해야 하는 것이므로 공부상 음식점이라 하더라도 주택으로 사용한 것이 입증된다면 주택으로 과세하는 것이 타당할 것입니다.
※ 재산세 부과시즌에 이러한 쟁점이 다수 예상됩니다. 실제 현황과세를 원칙으로 하되 재산세 부담이 낮아지는 경우에는 세율 실익에 따라 과세하는 것이나, 부칙에 적용 범위 및 증빙 서류가 명시되지 않은 관계로 과세청의 재량이 많이 개입할 수 있으므로 조세전문가 등을 통해 검토한 뒤 적극적인 항변을 해야 할 필요도 있어 보입니다.

최근 유권해석과 판례의 태도

지금까지 부칙을 포함한 관련법령과 사례별 재산세 현황과세의 사례에 따른 쟁점사항을 살펴 보았는데요. 추가적으로 최근 행정안전부 유권해석이나 심판례 등을 확인하여 개별적으로 적용될 만한 사안이 어떤 것이 있을지 짚어 보도록 하겠습니다.

주택건설사업용 토지의 재산세 분리과세 대상여부 → 반드시 착공 불필요 행정안전부 (부동산세제과-1312, 2022.05.04)
【질의요지】
주택건설사업자가 주택을 건설하기 위해 사업계획의 승인을 받은 토지이나, 건축 공사 착공 등 없이 장기간 방치된 경우 분리과세 적용 여부

【회신내용】
「지방세법」 제106조제1항제3호사목 및 같은 법 시행령 제102조제7항제7호에서는 “「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지”는 재산세를 분리과세하도록 규정하고 있습니다.

질의한 바와 같이 ‘주택건설사업에 제공하고 있는 토지’로 보기 위해서는 해당 토지가 사업계획 승인을 받은 후 실제 주택이 건설되기 위한 부지로서의 기능을 수행하고 있는 상태이어야 할 것이고 이를 위해서는 적어도 해당 토지가 여전히 기존의 사용 용도에 따라 주거, 경작, 임대 등에 사용되고 있어서는 안된다고 할 것입니다.

한편, ｢주택법｣ 제21조제1항에 따르면 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 해당 주택건설대지의 소유권 등을 확보하도록 하고 있고, 같은 법 제16조 제1항 및 제4항에 따르면 사업계획 승인일부터 5년(정당한 사유가 있는 경우 1년 연장) 이내에 공사에 착수하지 않으면 승인이 취소되는 점 등을 고려할 때, 같은 법에 따른 주택건설사업의 사업주체가 사업부지의 소유권 등을 확보하여 자신의 위험부담 아래 주택건설사업을 진행하는 이상, 자신의 사업계획에 따라 해당 토지를 주택건설사업 부지로 제공하면 충분한 것이지, 물리적인 공사 착공행위 등을 요건으로 하고 있지 않는 이상 반드시 사업계획승인서 상 착공예정일 또는 사업검사예정일까지 착공 등이 이루어져야만 주택건설사업에 “제공”되는 것이라고 보기는 어렵습니다.

결국, 분리과세 대상인 지방세법 시행령 제102조제7항제7호의 “주택건설사업에 제공되고 있는 토지”라 함은 주택건설사업의 부지로 제공하기 위하여 다른 용도로 사용되고 있지 않는 토지로서 건설사업의 준비, 관리 행위, 물리적 공사 등의 주택건설사업 진행에 제공되고 있는 토지를 의미한다고 할 것입니다.

따라서, 주택법에 따라 사업계획의 승인을 받은 토지이나 건축공사 착공 등 없이 장기간 방치된 토지의 분리과세 적용 여부는 해당 토지의 사용 현황, 주택건설사업자의 주택건설사업 진행에 대한 노력 등을 과세권자가 종합적으로 고려하여 판단할 사안임을 알려드립니다.


해설 재산세 과세대상 판별 시 현황을 파악하는 중요한 전제 조건 중 하나로 주로 ‘착공’이라는 물리적 행위를 중요시 하였으나, 이번 해석에서는 주택건설사업용이라는 토지는 반드시 ‘착공’이라는 물리적인 공사 착공행위 등을 요건으로 하고 있지 않고 자신의 사업계획에 따라 해당 토지를 주택건설사업 부지로 제공하면 충분하다는 태도를 보였습니다. 단순히 명문대로 좁게 해석한 것이 아닌 법문의 의미를 합목적적으로 해석한 사례라 보이네요.
쟁점건물을 주택으로 보아 재산세를 부과한 처분의 당부 (조심2022지210, 2023.04.27)
【결정요지】
청구법인은 2021.7.15. 2021년도 주택분 재산세 납세고지서를 수령하고 90일을 경과하여 2021.12.1. 심판청구를 제기하였으므로 이는 청구기간을 도과한 부적법한 청구에 해당한다고 판단됨. 청구법인이 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 용도변경공사를 착공하지 아니하여 공부상 및 사실상의 현황이 주택에 해당하고, 쟁점건물을 주택에서 사무소로 용도변경공사를 진행하고 있다 하더라도 이를 사무소로 사용하는 것으로 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점건물을 주택으로 보아 이 건 재산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨.


해설 법령 개정 전의 판결로서 「지방세법시행령」 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있는데, 청구법인이 2021년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 용도변경공사를 착공하지 아니하여 공부상 및 사실상의 현황이 주택에 해당한다는 것으로 현재는 세액을 산출하여 비교해 보아야 할 판례이고, 재산세는 경정청구라는 제도가 없으므로 반드시 고지서 수령 후 90일 이내에 이의신청을 해야 한다는 의미를 살펴야 할 판례라 할 것입니다.

마치면서

이번 포스트에서는 예전에도 한번 언급한 바 있는 공부상 과세대상의 등재 현황과 실제 사용 현황이 다를 경우의 재산세 적용에 대해 부칙의 경우까지 살펴보고, 케이스별 적용이 가능한지 등을 두루 살펴 보았습니다.

재산세에 아직 경정청구 제도가 없고 부과고지 세목이기 때문에 반드시 고지된 대로 납부해야 한다고 생각될 수 있지만 이의신청 제도를 이용해 불복청구할 수 있습니다. 따라서 재산세가 부당하다 생각되시면 고지서를 수령하신 후 반드시 90일 내 이의신청 하실 것을 안내해 드립니다.

특히 이번에 다룬 내용처럼 실제현황과 공부상 등재가 다른 경우 세액을 비교해 보시고 각자의 상황에 따라 유불리를 계산하여 과세청에 이의제기를 하는 것이 좋을 것으로 사료됩니다. 주택의 경우 양도세와 관련하여 일시적 1세대 2주택에서의 주택과 주택수 산입 시 문제가 될 수 있으므로 미리 이러한 사안을 감안하고 같이 검토해 보는 것이 불합리한 세액 부담으로부터 벗어날 수 있을 것입니다.

무더위가 제법 가시면서 야외활동하기 좋은 계절이 다가오고 있습니다. 계속해서 힘든 세무업무가 이어지고 있지만 가족과 여가생활도 만끽하시길 바라며, 재산세 포스트가 독자분들에게 조금이나마 도움이 되셨길 기대하고 이번 포스트도 마치겠습니다. 다음번에도 더욱 알찬 내용으로 찾아오겠습니다. 모두 건강 관리 잘하십시오. 감사합니다.