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상생임대주택에 대한 양도소득세 특례 제도는 전월세시장의 안정을 도모하기 위하여 2022년 2월 15일 신설 도입되었습니다. 이후 2022년 8월 2일, 2023년 2월 28일 각각 상생임대주택 특례의 요건 완화 및 혜택 확대 등을 내용으로 하는 개정이 있었고, 현재까지 국세청의 유권해석이 계속하여 생성되고 있습니다.

이하에서는 상생임대주택 특례의 요건, 혜택, 개정 연혁, 관련 해석 등을 살펴보도록 하겠습니다.

1. 요건

(1) 직전 임대차계약

"직전 임대차계약"이란 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 임대차계약을 말하며, 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외합니다. ​

상생임대주택에 대한 특례를 적용받기 위해서는 "직전 임대차계약"에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.

(2) 상생 임대차계약

"상생 임대차계약"이란 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약을 말합니다.

상생임대주택에 대한 특례를 적용받기 위해서는 2021.12.20. ~ 2024.12.31. 기간 중에 "상생 임대차계약"을 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정)하고 임대를 개시하여야 하며, "상생 임대차계약"에 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 합니다.

(3) 상생임대주택 양도 시 주택 수

"상생임대주택"이란 직전 임대차계약 요건 및 상생 임대차계약의 요건을 모두 총족한 주택을 말합니다.

상생임대주택에 대한 특례를 적용받기 위해서는 상생임대주택 양도 당시 1세대가 1주택을 소유하여야 하며, 여기서 1세대 1주택의 범위에는 「소득세법 시행령」 제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우 즉, 일시적 2주택인 경우를 포함합니다.

(4) 기타 사항

상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산합니다.

직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 봅니다.

직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않은 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산합니다.

2. 혜택

* 1세대 1주택 장기보유특별공제율(소득세법 제95조 2항 표2, 이하 “표2 공제율”)

보유기간	공제율	거주기간	공제율
3년 이상 4년 미만	12%	2년 이상 3년 미만 (보유기간 3년 이상에 한정함)	8%
		3년 이상 4년 미만	12%
4년 이상 5년 미만	16%	4년 이상 5년 미만	16%
5년 이상 6년 미만	20%	5년 이상 6년 미만	20%
6년 이상 7년 미만	24%	6년 이상 7년 미만	24%
7년 이상 8년 미만	28%	7년 이상 8년 미만	28%
8년 이상 9년 미만	32%	8년 이상 9년 미만	32%
9년 이상 10년 미만	36%	9년 이상 10년 미만	36%
10년 이상	40%	10년 이상	40%

​(1) 1세대 1주택 비과세

「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 따르면 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 양도일 현재 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있으나, 양도하는 주택이 상생임대주택의 요건을 갖춘 경우에는 거주요건이 면제되므로 해당 주택에 거주하지 않은 경우에도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

(2) 거주주택 비과세

「소득세법 시행령」 제155조 제20항에 따르면 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 경우로서 그 밖의 1주택의 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우 거주주택 비과세를 적용받을 수 있으나, 장기임대주택 외 거주주택이 상생임대주택의 요건을 갖춘 경우에는 거주요건이 면제되므로 해당 거주주택에 거주하지 않은 경우에도 거주주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

(3) 장기보유특별공제

「소득세법 시행령」 제159조의4에 따르면 1세대가 양도일 현재 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 주택을 양도하는 경우 표2의 공제율(=보유기간 × 4% + 거주기간 × 4%)에 따라 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있으나, 양도하는 주택이 상생임대주택의 요건을 갖춘 경우에는 거주요건이 면제되므로 해당 주택에 거주하지 않은 경우에도 표2의 공제율을 적용받을 수 있습니다. 다만, 표2의 공제율을 적용하기 위한 2년 거주요건이 면제되는 것일 뿐이므로 장기보유특별공제액 계산을 위한 거주기간은 해당 주택에서 실제 거주한 기간에 따라 산정하여야 합니다.

3. 관련 법령

□ 「소득세법시행령」 제155조의 3 [상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례]

① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것 ​2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것(2023.02.28. 개정)
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것(2023.02.28 신설) ② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다. ③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. ④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. ⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지·건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.

□ 「소득세법시행규칙」 제74조의 3 [상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례]

영 제155조의3 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.

4. 개정 연혁

​(1) ‘22.02.15. 신설

1주택의 소유자가 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료가 5퍼센트를 넘지 않는 임대차계약을 체결하고 2년 이상 임대한 주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 2년의 거주기간을 계산할 때 1년을 거주한 것으로 보아 합산할 수 있도록 합니다.

(2) ‘22.08.02. 개정

상생임대주택에 대한 특례요건 중 주택 수 요건(임대개시일 당시 1세대 1주택자) 및 주택 가액 요건(임대개시일 당시 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 9억원 이하)을 삭제하고, 상생임대주택에 대한 특례가 적용되는 상생임대차계약의 체결기한을 2024.12.31. 까지로 연장합니다. 또한, 종전에는 양도소득세 1세대 1주택 비과세 2년 거주요건 중 1년을 거주한 것으로 보았으나, 혜택을 확대하여 1세대 1주택 비과세, 거주주택 비과세 및 장기보유특별공제 표2 적용 요건 중 거주기간 2년의 제한을 받지 않습니다.

(3) ‘23.02.28. 개정

상생임대주택에 대한 양도소득세 특례 적용 시 2021.12.20. ~ 2024.12.31. 사이에 상생임대차계약의 체결뿐만 아니라 임대를 개시할 것으로 요건을 강화하고, 임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우 종전 · 신규 임대기간을 합산하여 임대기간 요건 충족 여부를 판정합니다.

5. 기획재정부 10문 10답

’22.06.24. 기획재정부에서는 상생임대주택에 대한 양도소득세 특례 관련 주요 질의 10가지를 정리하여 설명자료를 배포하였으며, 그 내용은 다음과 같습니다. “상생임대주택”으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가요?
아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다. 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용되므로, 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환하여야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있습니다. “상생임대차계약”으로 인정받기 위해서는 “직전 임대차계약” 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 하는데, 이 때 “직전 임대차계약”이 무엇인가요?
“직전 임대차계약”이란 거주자甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 “직전 임대차계약”에 해당하지 않습니다. “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임차인이 동일해야 하나요?
아닙니다. “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다.즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다. “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약” 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요?
그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다. “상생임대차계약”을 언제까지 체결해야 “상생임대주택”으로 인정받을 수 있나요?
2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 “상생임대차계약”으로 인정되나요?
가능합니다. 등록임대주택사업자의 임대주택도 “상생임대주택”이 될 수 있나요?
가능합니다. 임대주택이 다가구주택인 경우 “상생임대주택”으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 “상생임대차계약”을 체결해야 하나요?
추후 양도계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다. “직전 임대차계약”에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 “상생임대차계약”에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?
해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다. 즉, 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정합니다. “상생임대차계약”을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요?
민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)*을 활용하여 계산합니다.

6. 관련 해석

상생임대주택에 대한 양도소득세 특례란, 국내에 1주택(일시적 2주택 포함)을 소유한 1세대가 직전 임대차계약 및 상생 임대차계약 등의 요건을 모두 갖춘 상생임대주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세, 거주주택 비과세, 장기보유특별공제 표2 공제율(최대 80%)을 적용할 때 2년 거주요건을 면제해주는 제도입니다.

임대차시장의 안정을 위해 한시적으로 운용되는 제도인만큼 임대주택을 소유한 납세자는 이 특례를 놓치지 말고 활용하시기를 바랍니다.