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취득세는 일반적으로 취득자에게 부과하는 세목입니다. 그러나 특이하게 과세대상 건물에 포함되지 않는 것으로 보이지만 지방세법상 취득세 과표에 포함하는 경우도 있고, 실취득자에 해당하지 않아도 취득자로 보아 취득세를 부과하는 경우도 있습니다.


“이것도 건물에 포함된다구요?”
“제가 취득한거 아닌데요? 왜 제가 세금을 내야하죠?”

선뜻 이해가 되지 않으나 자세히 살펴보면 그 이유를 알 수 있습니다. 건축법에서 건물은 기본적으로 지붕과 기둥 또는 벽을 구성된 외형이 있고, 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 등을 지칭합니다. 또한 지방세법은 건물에 대해 다른 정의가 없다면 건축법에 따르는데 이번 원고에서 다룰 건물은 "주체구조부"라는 개념으로 설명할 수 있겠습니다.
그런데 사실 건축법 어디를 봐도 주체구조부라는 표현은 없습니다. 단지 주요구조부라는 정의가 있지요. 결국 지방세법은 건축법상의 개념을 자신만의 방식으로 차용한 것으로, 지방세법에 ‘주체구조부’의 정의가 규정되어 있지는 않지만 건축법상 ‘주요구조부’의 정의를 통해 그 뜻을 유추할 수 있습니다.

그럼 본격적으로 지방세법의 특성이 반영된 주체구조부 취득으로 보아 취득세가 과세되는 사항들을 살펴보겠습니다.

주체구조부 취득 취득세 관련법령

먼저 주체구조부 취득과 관련한 법조항이 어떤 것인지 살펴보겠습니다. ■ 건축법
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주요구조부”란 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段)을 말한다. 다만, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외한다. ■ 지방세법
제7조(납세의무자 등) ③ 건축물 중 조작(造作) 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부(主體構造部)와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설(加設)한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다.
제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준) ① 부동산등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다. 이하 이 장에서 같다)로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 “사실상취득가격”이라 한다)으로 한다. ■ 지방세법 시행령
제18조(사실상취득가격의 범위 등) ① 법 제10조의3제1항에서 “대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격”(이하 “사실상취득가격”이라 한다)이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 하고, 법인이 아닌 자가 취득한 경우에는 제1호, 제2호 또는 제7호의 금액을 제외한 금액으로 한다.
1. ~ 7. (생략)
8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용
9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용
10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

주체구조부 취득세 관련 묻고 답하기

언뜻 법령만 봐서는 잘 이해되지 않을 수 있으므로 법령 내용을 토대로 자주 질의하시는 사항에 관해서 묻고 답하기로 정리해보고자 합니다. 주체구조부 취득 시 건축물의 부대설비를 시설하는 자와 건축물의 소유자가 다른 경우 취득자는 어떻게 되나요? 그 이유는요?
시설자가 자기 비용으로 각종 부대설비를 설치하였다고 하더라도 주체구조부의 소유자인 건축물 소유자가 취득한 것으로 봅니다.
건축물의 부대설비는 당해 건축물의 종물이거나 부합물로서 주물의 처분에 따라 처분되는 점을 감안한 것입니다. 수분양자가 지불한 발코니 공사비용을 시행사인 원시취득자가 취득하는 건물의 취득원가에 포함할 수 있나요?
네 그렇습니다.
지방세법 제7조 제3항은 ‘건축물 중 조작 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다.’라고 규정하고 있으므로, 수분양자가 발코니 공사비용을 지불하여 발코니의 용도가 거실 등으로 변경되었어도 사용승인일 이전에 그와 같은 상태의 아파트를 취득한 이상 그 비용은 주체구조부 취득자인 원시취득자의 취득가격에 포함되어야 합니다(대법원2015두59877, 2016.3.14.). 그렇다면 아파트 옵션공사비(시스템에어컨, 광파오븐, 안전방충망, 태양열차단필름, 이동식 주방가구)가 원시취득자의 취득원가에 포함될 수 있나요?
모든 옵션공사비가 포함되는 것은 아닙니다. 시스템에어컨, 광파오븐, 안전방충망, 태양열차단필름은 빌트인 제품으로서 아파트의 효용가치를 이루고 있는 부대설비라 보이나, 주방가구는 고정·접합되어 있지 않으므로 주요구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있다고 보기 어렵습니다. 따라서 취득원가를 구성할 수 없는 것입니다.

사례로 보는 주체구조부 취득 취득세 쟁점해설

딸기 하우스 시설물과 주체구조부 취득세 과세표준 [사례]
- 경량철골조, 기타농업생산시설 7,000㎡ 에 대하여 10억원을 과세표준으로 취득세를 신고납부 - 납세자는 202x년 정기세무조사에서 시설장치 계정으로 계상된 딸기육안 선별시스템 등은 지방세법 제7조 제3항의 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루는 것이 아닌 독립된 시설물로 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장
[질의]
연동하우스 신축시 설치한 딸기육안선별시스템, 수전설비공사, 농업용 보온커튼, 무인방제기, 농업용 내부파이프, 탄산가스설비 및 냉동기계 설치, 유동펜 샤타환풍기, 히트펌프, 농업용 파이프배관, 하우스 전기공사 등(이하 “쟁점시설물”이라 함)의 비용이 취득세 과세표준액 산정시 포함되는지 여부

[해설]
지방세법 제6조 제4호에서 "건축물"이란 건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 등을 말한다고 규정하면서, 건축법 제2조 제2호에서 "건축물"이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등을 말한다고 규정하고 있습니다. 또한, 지방세법 제10조의3 제1항 및 같은 법 시행령 제18조에서 취득가격이 법인장부에 의하여 입증된 경우 그 가액을 취득가액으로 보도록 규정하고 있습니다.

따라서, ○○영농조합법인이 201x. 연동하우스(가설건축물)를 원시취득하면서 연동하우스내에 설치한 쟁점시설물의 설치비용이 법인장부에 의해 입증된 경우라면 이는 연동하우스(가설건축물)의 취득가액에 포함하는 것이 타당하다고 사료됩니다.

다만, 이때 주체구조부와 일체화되어 취득세 과표에 포함되기 위해서는 건축물과 일체가 되어 건축물의 기능향상 등 경제적 효용가치를 증대시키는 설비로서 사회통념상 별도의 건축물에 부합 또는 부착됨으로써 비로소 부동산화(化) 되야 하는 것으로써, 쟁점시설물이 주체구조부 취득에 해당된다고 보기는 어렵다고 판단됩니다.

※ 주체구조부와 일체화되어 효용가치를 이루기 위해서는 건축물에 부합 또는 부착됨이 기본적인 요건입니다. 따라서 사례처럼 시설물들이 구체구조부와 별개의 성질과 기능을 갖고 있다면 취득세 과표에 포함하지 않는 것이 타당하다 봅니다.
공장용 건축물에 부수되는 시설물과 주체구조부 취득세 과세대상 [사례]
- 건축물에 부수되는 시설물( 지방세법시행령 제6조)은 독립된 시설물( 지방세법시행령 제4조)과는 달리 건축물에 부착·설치된 경우에만 과세대상이고 독자적으로는 과세대상이 아님. - 시설물이라 하더라도 생산용도에 사용되는 경우 과세대상이 되지 않는다고 심판례(조심2020지534, 2020.10.26., 외 다수)에서 나타나고 있음.
[질의]
ㆍ아래의 시설물이 과세대상인지 여부
1) 공장건물내의 화물용승강기 (생산설비와 일체를 이루지 않고 별도로 설치되고 자재 및 제품의 운반목적)
2) 구내의 변전,배전시설 (통칭 수변전설비 : 공장건물에 설치되고 구내에 공장사무실도 없다고 가정)
ㆍ대립되는 견해
(갑설) 화물용승강기 및 수변전설비등은 공장건물로서의 기능을 다하기 위해 필수적으로 수반되는 시설이므로 당연히 과세대상에 포함,주체구조부 건축물과 일체가 되어 건축물의 기능향상 등 경제적 효용가치를 증대시키는 설비로서 공장 건물에 설치되었다하더라고 과세대상임.
(을설) 동일한 시설물이라 하더라도, 생산에 공여되는 경우 과세대상으로 볼 수 없다는 것이 다수의 심판례임.
(병설) 상기 조문은 "부수되는" 시설물을 나열한 것이므로, 생산설비에 부착된 경우에만 과세대상이 아니고 공장 건물에 부착된 경우에는 건물의 일부로 보아 과세대상임.
[해설]
취득세 과세 대상인 부동산은 지방세법 제6조에서 토지와 건축물로 규정하고 있고, 건축물은 “ 건축법 제2조 제1항 제2호에 의한 건축물”, “토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크시설, 접안시설, 도관시설, 급배수시설(송수관, 급배수시설, 복개시설), 에너지 공급시설( 주유시설, 가스충전시설, 송전철탑), 및 그밖에 유사한 시설”로 규정하고 있습니다.

그리고 건축물을 취득한 후 개수하는 경우에 과세하는 기준으로는 “승강기, 20키로 이상의 발전시설, 난방용·욕탕용 온수 및 열공급시설, 7,500킬로 이상의 에어컨, 부착된 금고, 교환시설, 건물의 냉난방, 급수, 배수, 방화, 방범시설, 구내 변전 배전시설”을 규정하고 있습니다.

결론적으로 토지와 건물에 해당하는 경우라고 한다면 당해 건물이나 토지의 용도가 생산용인지 주거용인지 용도를 불문하고 모두 과세대상이 되는 것입니다. 그러나 부대설비의 경우 건물의 효용가치를 높여 주는 부대설비가 아니라 별도(독립적)로 생산에 공여되는 기계장치에 해당하는 경우라고 한다면 과세 대상이 되지 않는 것으로 보아야 할 것입니다.

사례의 경우 화물용 승강기와 수변전 설비는 독자적인 기계장치 또는 발전 시설이 아니라 건물의 효용가치를 높여 주는 부대설비로 보는 것이 합리적이며, 당해 건물의 용도가 비록 공장용 건물이라고 하더라도 과세 대상으로 봄이 타당합니다.

※ 공장용 건물의 부대설비가 생산시설에 이용되더라도 모든 시설이 생산에 공여되어 취득세 과세대상에서 제외된다고 보기에는 무리가 있고 오히려 건물의 부대설비로서 건물의 효용가치를 높여 주는 것에 가깝다고 판단된다면 취득세 과세대상으로 보니 유의해야 합니다.
임차인이 자신의 필요에 의해 대수선을 한 경우 취득세 납세의무 [사례]
- 빌딩의 취득자 A법인, A법인 빌딩을 임대하여 백화점 영업 영위하는 임차법인 B
- B법인의 필요에 의해 약 100억 상당 대수선 공사(엘리베이터, 내벽시공, 인테리어 등) 진행
- A법인은 B법인으로 취득세 납세의무를 변경하고자 함.

[질의]
- 사례와 같은 경우 실제 취득자인 B법인으로 취득세 납세의무를 바꿀 수 있는지 여부
- 이때 B법인이 취득세 신고납부시 문제가 없는지?

[해설]
지방세법 제6조 제1호에서 “취득”이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상ㆍ무상의 모든 취득을 말한다고 규정하면서
동법 제7조 제3항에서 건축물 중 조작 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 보고 있습니다.

또한 시설물이 물리적 구조, 용도와 기능면에서 볼 때 건축물 자체와 분리할 수 없을 정도로 부착·합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있고, 독립하여서는 별개의 거래상 객체가 되거나 경제적 효용을 가질 수 없는 경우 그 주체구조부에 부수되는 시설물에 해당한다고 볼 수 있습니다(대법원2014두3976, 2014.5.29.).

사례와 같은 경우 실질과세 원칙에 의하면 당연 법인B에게 취득세 납세의무를 지우는 것이 타당해 보이나, 지방세법 제7조 제3항에 따라 빌딩의 취득자인 법인A가 취득세를 납부하게 됩니다.

실질적으로 주체구조부취득자 외의 자인 임차인이 가설한 경우에는 임차인이, 주체구조부 취득자인 건축물 소유자가 가설한 경우에는 건축물 소유자인 임대인이 취득세를 내야 할 것이나, 만약 가설한 임차인이 신고납부를 하지 않아 과세권자가 보통징수방법에 의하여 과세를 하게 되는 경우, 제3자인 과세권자는 가설한 주체가 누구인지 일일히 확인하기 어려우므로 주체구조부 취득자인 건축물 소유자에게 과세하겠다는 의미로 새겨야 할 것입니다.

따라서 비록 실제 취득자인 법인B의 필요에 의해 대수선을 하고 지방세법상 취득이 이루어졌다고 하더라도 납세의무자는 건축물의 소유자인 법인A인 것이고 이를 임의로 바꿀 수는 없는 것입니다.

※ 만약 사례에서 법인B가 신고납부를 이행하기로 하더라도 무신고가산세 등은 법인A에게 부과됩니다. 따라서 법인A와 법인B는 계약(특약설정)을 통해 취득세 등의 제세부담금에 대한 합의를 마련해야 후에 부과되는 가산세 등의 제재로부터 안전할 것입니다.

최근 유권해석 및 판례동향

지금까지 사례별 주체구조부 취득에 관한 쟁점사항을 살펴 보았는데요. 이에 더해 최근 행정안전부 유권해석이나 판례 등을 통해 주체구조부에 대한 결정을 추가적으로 파악해 보도록 하겠습니다.
선박 하역장비 취득세 과세대상 판단 → 제외 선박 하역장비 로딩암의 취득세 과세대상 해당 여부 회신
(행정안전부 부동산세제과-686, 2022.03.11)
【질의요지】
기계장비에 해당하지 않는 경우, 저장시설의 부속시설로 보아 취득세 과세대상으로 볼 수 있는지 여부

【회신내용】
가. 취득세 과세대상인 기계장비에 해당하지 않는 경우, 저장시설의 부속시설로 보아 취득세 과세대상에 해당하는지 여부에 대해 살펴보면 다음과 같습니다. 나. 「지방세법」제7조 제3항에서 건축물 중 조작 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 보고 있고시설물이 물리적 구조, 용도와 기능면에서 볼 때 건축물 자체와 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되어 일체로서 효용가치를 이루고 있고, 독립하여서는 별개의 거래상 객체가 되거나 경제적 효용을 가질 수 없는 경우에는 그 주체구조부에 부수되는 시설물에 해당한다고 볼 수 있습니다(대법원2014두3976, 2014.5.29.). 다. 쟁점 장비는 고정적으로 부착되어있는 것이 아니라 어느 한 장소에 보관되어 있다가 가스를 실은 배가 들어올 때 하역장소로 견인되어 도관시설과 연결을 통해 하역 기능을 수행하고 있는 점에서 주된 건축물(도관시설 또는 저장시설)에 부수되는 시설로 볼 수 없어 취득세 과세대상으로 볼 수 없다 할 것입니다.
해설 주체구조부 취득세의 요건에는 물리적 구조, 용도와 기능면에서 볼 때 건축물 자체와 분리할 수 없을 정도로 부착ㆍ합체되어 일체로서 효용가치를 이룰 수 있느냐입니다. 따라서 이동식 로딩암이 기본적으로 공정식이 아닌 이동식으로서 어느 한 건축물이나 시설물에 부합되어 경제적 효용가치를 가지지 못한다면 취득세 과세대상으로 보기에 무리가 있다는 해석입니다. 타당하다고 보입니다.
쟁점비용(주방가구 설치비용)을 이 건 건축물의 취득가격에서 제외할 수 있는지 여부 → 포함 (조심2021지5794, 2023.01.05)
주체구조부인 이 건축 건물과 하나가 되어 주거용 건축물로서의 효용가치를 높이는 부대시설로 보이며, 신축된 이후에도 일반적으로 건축물과 하나의 단위로 거래되는 것으로 볼 때 그 설치비용은 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제5호에 따라 이 건 건물의 취득에 소요된 간접비용으로 보는 것이 타당하다고 판단됨.

해설 심판례에서는 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제8호가 2019.12.31. 대통령령 제30318호로 일부 개정으로 신설되면서, “붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용”을 취득가격의 간접비용에 포함하는 것으로 규정하고 있는데, 이는 종전규정을 명확히 하고자 개정한 것으로 보입니다. 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다고 설시한 바처럼, 시행령 개정에 따라 이동식이 아닌 붙박이 가구나 가전제품 등은 명확하게 주체구조부 취득의 대상으로 포함되었으므로 이부분 주의해야 할 것입니다.
임차인이 불법증축한 건축물을 과세대상으로 볼 수 있는지 여부 → 임대인의 과세대상 (대법원2015두44899, 2015.10.15)
이 사건 제3, 4 불법건축물을 무상취득한 경우 건축물을 증축한 자가 증축을 하면서 관할 관청으로부터 허가를 받지 않았거나 신고를 하지 아니하여 증축된 부분에 대하여 등기를 할 수 없다고 하더라도 「지방세법」 제7조 제2항에서 ‘부동산 등의 취득은 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 본다’는 취지로 규정하고 있으므로, 원고가 소유권이전등기를 할 수 없다는 사정만으로 이를 취득하지 못하였다고 할 수는 없다. 따라서 다른 부과처분은 정당하다.

해설 임차인의 불법증축에 따라 건축물을 취득하게 된 상황에서 법원은 “원고가 이를 증축하였다면 당연히 이를 취득하였다고 할 것이고, 임차인인 000이 이를 증축하였다고 하더라도 「지방세법」제7조 제3항은 ‘건축물 중 조작 설비, 그 밖의 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 하나가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부 취득자 외의 자가 가설한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 본다’고 규정하고 있는데, 이 사건 제3, 4 불법건축물은 이 사건 각 부동산 사이를 연결하는 통로로서 이 사건 각 부동산과 하나가 되어 그 효용가치가 이루고 있는 것에 해당한다”고 보았습니다.취득세 납세의무의 범위를 법문대로 해석하여 임대인이 임차인의 불법증축을 알지 못했다 하더라도 법령상 취득세 납세의무자에 포함되는 이상 취득세 납세의무자에서 벗어날 수 없는 것으로 본 것입니다.
이러한 판례처럼 임차인의 불법건축물을 알았든 알지 못했든 취득세 납세의무자가 임대인임에는 변함이 없으므로 각별한 주의를 당부드립니다.

마치면서

지금까지 주체구조부 취득에 얽힌 쟁점별 해석과 취득세에 대해 상세히 알아보았습니다.

지방세법에서는 건축물의 기본을 이루는 주체구조부에 부착·합체되어 건축물 전체의 효용가치에 영향을 미치는 객체를 그 과세대상 건물에 포함합니다. 심지어 해당 건축물의 소유자 외의 자가 대수선 등을 통해 위와 같은 객체 시설물을 취득하는 경우라도 소유자가 취득한 것으로 의제하여 과세하고 있습니다.
따라서 건축물의 소유주로서 임차인의 취득 물건에 관련한 제세공과금을 누가 부담하고 신고납부 할 것인지 등에 대해 미리 검토하지 않는다면 후에 큰 어려움을 겪을 수 있으니 사전에 이러한 부분에도 대비하여야 할 것입니다.
또한 시행령 개정을 통해 효용가치를 증가시키는 모든 비용들(붙박이 가구ㆍ가전제품 등)이 명확해진만큼 이에 대해서도 방심하지 말고 검토하시기 바랍니다.

벌써 때아닌 더위가 기승을 부리고 있습니다. 독자분들 항상 건강관리에 유의해 주시고 건강한 여름을 보내시길 바라면서 이번 포스트도 마칩니다. 다음에도 더욱 알찬 내용으로 찾아 뵙고자 합니다. 감사합니다.