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올해 8월 개정된 지방세법에는 취득세율 강화 및 취득세율 적용을 위한 1세대 1주택 판단기준이 마련되었습니다. 그 취지와 개요, 적용방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1. 취지

정부의 주택시장 안정화 대책의 일환이다. 양도소득세와 관련한 개정사항과 더불어 주택 취득 시에 취득세 중과 규정을 두어 투기 수요를 차단하고자 하는 정부의 의지를 보여 주었다고 볼 수 있다.

2. 개요

# 강화된 주택 취득세율 적용

유상취득(매매)과 무상취득(증여)을 나누어서 보면 된다.

(1) 무상취득(증여)의 경우

1) 조정대상지역 내 & 공시가격 3억원 이상 두 가지 조건을 모두 충족하는 주택 증여시 12% 세율이 적용된다. 2) 조정대상지역 내 & 공시가격 3억원 이상 두 가지 모두을 모두 충족하는 주택이지만 1세대 1주택자가 배우자, 직계존비속에게 증여하는 경우 기존 3.5% 세율이 적용된다. 3) 조정대상지역이 아니거나 공시가격 3억원 미만인(두 가지 조건 중 하나라도 충족) 주택 증여시 기존 3.5% 세율이 적용된다.

(2) 유상취득(매매)의 경우

1) 법인의 경우 주택수와 관계없이 중과세율 중 최고세율인 12%를 적용받는다. 2) 개인의 경우 4주택 이상부터 적용되던 취득세 중과세율을 2주택 이상부터 적용받게 되었는데 주택수에 따라 취득세율을 달리 적용받는다. ① 무주택인 상태에서 1주택 취득시 기존 1~3% 취득세율을 적용받는다. ② 1주택인 상태에서 추가로 1추택 취득하여 2주택자가 되는 경우 조정지역에 있는 주택을 추가 취득하였다면 8% 취득세율을 적용받고 비조정지역에 있는 주택을 추가 취득하였다면 기존 1~3% 취득세율을 적용받는다. ③ 2주택인 상태에서 추가로 1주택 취득하여 3주택자가 되는 경우 조정지역에 있는 주택을 추가 취득하였다면 12%의 취득세율을 적용받고 비조정지역에 있는 주택을 추가 취득하였다면 8% 취득세율을 적용받는다. ④ 3주택인 상태에서 추가로 주택 취득하여 4주택자 이상이 되는 경우 조정지역, 비조정지역을 불문하고 12% 취득세율을 적용받는다.

# 세대수 · 주택수 판단에 대한 기준 마련

개인의 경우 1세대 1주택인 경우 취득세 중과세율을 적용받지 않는다. 그러면 1세대는 무엇이고 1주택에 대한 판단은 어떻게 해야 하는지 알아보자.

(1) 1세대의 범위

1) 원칙 : 주민증록표에 함께 기재 또는 주민등록표에 함께 기재가 되어 있지 않더라도 미혼인 30세 미만의 자녀는 같은 세대이다. 2) 예외 : 30세 미만의 자녀라 하더라도 일정 소득(월 70만원) & 따로 사는 경우 별도의 세대이다. 3) 사례 : 자녀가 65세 이상의 부모님(배우자 부모님 포함)을 모시기 위해 같이 사는 경우, 65세 이상 부모님과 자녀 세대는 독립된 세대로 본다.

(2) 1주택의 범위

1) 주택수 포함 범위 ① 분양권 및 입주권은 취득세 과세대상은 아니지만 주택수 산정에는 포함한다.(법 시행 이후 신규 취득분부터 적용) ② 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않으나 주거용 오피스텔의 경우 주택수에 포함한다. ③ 부부가 1주택을 공동 소유하는 경우는 1개 주택을 소유하는 것으로 본다. 2) 주택수 합산 제외 ① 상속주택의 경우 상속개시일로부터 5년까지는 주택수 합산에서 제외한다. ② 공공성 등을 고려하여 투기로 보기 어려운 경우는 주택수 합산에서 제외한다.
제28조의 2【주택 유상거래 취득 중과세의 예외】
법 제13조의 2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의 3부터 제28조의 6까지에서 “주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다. (2020.8.12. 신설)

1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만,「도시 및 주거환경정비법」제2조 제1호에 따른 정비구역(종전의「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제2조 제1항 제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다. 2. 「공공주택 특별법」제4조 제1항에 따라 지정된 공공주택사업자가 같은 법 제43조 제1항에 따라 공공매입임대주택으로 공급(신축 또는 개축하여 공급하는 경우를 포함한다)하기 위하여 취득하는 주택 3. 「노인복지법」제32조 제1항 제3호에 따른 노인복지주택으로 운영하기 위하여 취득하는 주택 4.「문화재보호법」제53조 제1항에 따른 국가등록문화재에 해당하는 주택 5.「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호에 따른 임대사업자가 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택 6.「영유아보육법」제10조 제5호에 따른 가정어린이집으로 운영하기 위하여 취득하는 주택 8. 다음 각 호의 어느 하나(공익사업 등)에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택 10. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 저당권의 실행 또는 채권변제로 취득하는 주택. 다만, 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 처분하지 않은 경우는 제외한다. 가.「농업협동조합법」에 따라 설립된 조합
나.「산림조합법」에 따라 설립된 산림조합 및 그 중앙회

11. 제28조 제2항에 따른 농어촌주택
3) 일시적 1세대 2주택 ① 사유: 이사 목적 등으로 일시적으로 2주택이 되는 경우 종전 주택을 일정 기간 내에 처분할 경우에 신규주택에 대해 1주택 세율(1~3%) 적용한다. * 다주택자의 경우 일시적 1세대 2주택에 해당될 여지가 없다. 따라서 신규 취득에 대해 중과세율을 적용 받는다.
* 재건축사업으로 거주하던 주택(A)에서 잠깐 나와서 신규주택(B)을 취득했다가 재건축한 주택에 다시 들어가는 경우 일시적 2주택에 해당한다.
② 처분기한: 3년 이내이다.(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 1년 이내) * 신규주택이 아닌 아파트 분양권을 취득한 경우 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 이내 처분하면 된다.

3. 취득세율 적용방법

[Case 1] 2020년 7월 10일(=주택시장 안정 보완대책 발표일) 이전(7.10 포함)에 매매계약 체결 & 증빙서류에 의해 확인되는 경우
→ 「지방세법 개정안」 시행 후에 취득하더라도 종전 세율(3주택 이하: 1~3%, 4주택 이상: 4%) 적용

* 「지방세법 개정안」 시행 전에 취득했으면 종전 세율(3주택 이하: 1~3%, 4주택 이상: 4%) 적용

[Case 2] 비조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 비조정대상지역에 아파트를 추가로 취득하는 경우
→ 1~3% 취득세율 적용
[Case 3] 조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 비조정대상지역에 아파트를 추가로 취득하는 경우
→ 기존 주택의 소재지는 취득세율에 영향을 미치지 않으므로 1~3% 취득세율 적용
[Case 4] 비조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 조정대상지역에 아파트를 추가로 취득하는 경우
→ 기존 주택의 소재지는 취득세율에 영향을 미치지 않으므로 8% 취득세율 적용
[Case 5] 조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 조정대상지역에 아파트를 추가로 취득하는 경우
→ 8% 취득세율 적용
[Case 6] 2주택을 소유하고 있는 상황에서 비조정대상지역에 아파트를 추가로 취득하는 경우
→ 8% 취득세율 적용
[Case 7] 2주택을 소유하고 있는 상황에서 조정대상지역에 아파트를 추가로 취득하는 경우
→ 12% 취득세율 적용
[Case 8] 3주택을 소유하고 있는 상황에서 아파트를 추가로 취득하는 경우
→ 추가로 취득하는 아파트의 소재지가 조정대상지역·비조정대상지역인지 불문하고 12% 취득세율 적용
[Case 9] 법인이 아파트를 취득하는 경우
→ 아파트의 소재지가 조정대상지역·비조정대상지역인지 불문하고 12% 취득세율 적용