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오피스텔을 부가가치세법상 사업자등록 하여 부가세 환급받는 경우 유리한 점과, 불리한 점은?

유리한 점 : 분양가액(건물분)의 10% 부가가치세 환급받는다.

오피스텔을 취득하는 경우 건물분 취득가액에는 10%의 부가가치세가 포함되어 있다. 취득가액에는 건물분과 토지분이 포함되어 있는데, 분양받을 때 보통 총 취득가액의 60~70% 정도가 건물취득가액에 해당된다. 이 중에서 부가가치세는 건물분 취득가액의 10%를 부과하고 토지분 취득가액에 대해서는 부과하지 않는다. 이때 부가가치세법상 일반 과세자로 사업자등록을 하고 환급신청을 하면 건물분 부가세의 10%를 환급 받게 된다. 예를 들면 부가세를 제외한 분양가액이 2억인 오피스텔의 건물분이 1.3억이고 토지분이 0.7억이라 가정하자. 건물분에 대해서만 부가세가 부과되므로 이 경우 1.3억의 10%인 1천3백만 원이 부가세이다. 그래서 부가세를 포함한 최종 분양가가 2.13억이 된다. 부가세법상 일반 과세자로 사업자등록을 하는 경우 1천3백만 원의 부가세를 환급받을 수 있는 것이다. 결코, 적은 금액이 아니다. 부가세환급을 받는 경우 2억 원에 구입하는 반면에 부가세 환급을 받지 않는다면 2.13억에 구입하게 되는 것이다. 이러한 장점이 있어서 대부분 일반 과세자 사업자등록 신청을 하여 부가세 환급을 받고 있다.

불리한 점

부가세법상 사업자등록을 해야 하고 의무를 준수해야 한다. 이제부터 부가세 환급을 받은 대신 준수해야할 각종 의무와 불리한 점(불편한 점)에 대해 하나씩 살펴보겠다. 이제 환급받은 부가세 1천3백만원과 불편한 점을 비교하여 부가세를 환급받을지 여부의 선택은 독자의 몫이다.

① 부가가치세법상 일반 과세자로서 의무를 준수해야 한다.

 부가가치세법상 일반 과세자로서 다음과 같은 의무를 준수해야 한다. 일단 의무준수 기간은 10년이다. 10년간 일반 과세자로서 매년 2번 부가가치세 신고를 해야 하고 월세의 10%, 보증금에 대해서는 간주임대료의 10%를 부가세로 납부해야한다. 신고를 안 하거나 계속 무실적으로 신고하는 경우 세무서에서 사업자등록을 직권 폐업시킬 수 있으면 이 경우 환급받았던 부가세를 추징당할 수 있으니 주의해야 한다.

② 사업자에게 세를 놓아야 한다.

부가가치세를 환급받는 조건은 10년간 사무실처럼 사무용으로 사용하겠다고 약속하고 환급받는 것이다. 이를 어길 경우, 당초에 환급받았던 것을 매년 감가하여 다시 추징당하게 된다.
현실적으로 불리한 점은 세입자를 사업하는 사람으로 구해야 하기 때문에 상당한 애로점이 있다. 일반 주거목적으로 사용하려는 세입자하고는 계약할 수 없다. 이로 인한 공실 위험, 수요 감소로 인해 급하게 세입자를 맞추다 보면 임대료를 시세보다 낮게 내놓는 경우도 종종 있게 되어 임대료 손실을 볼 수 있다.

③ 양도할 때 사업포괄양수도 방식으로 양도해야 한다.

부가가치세법상 사업에 사용하던 고정자산을 경우에는 양도하는 물건에 10%의 부가세를 받고 양도하고 동시에 세금계산서를 발행해야 한다. 부동산임대사업에서는 양도하는 건물분에 대해서 부가가치세 10%를 양수자로부터 받아서 납부하고 세금계산서를 발행해야 한다. 만약에 양도가액이 2억이라면 처음 구입했을 때와 마찬가지로 양도할 때 2억원에 양도하면 안 되고 건물분 부가가치세를 포함한 약 2.13억에(건물분 양도가액이 1.3억이라 가정하면) 양도하여 0.13억을 세무서에 납부해야 한다. 그리고 양수자는 양도자로부터 발급받은 매입세금계산서를 근거로 세무서에 매입세액 환급 신청하여 환급받게 된다. 세무서 입장에서는 0.13억이 들어오고 바로 나가서 제로(0)가 되는 셈이다. 그래서 사업을 포괄적으로 양도하고 양수한다면 0.13억의 부가세 세금계산서 발행 없이 2억원에 거래할 수 있게 된다.

여기서 사업포괄양수도의 조건은 양수자 역시 부가세법상 일반 과세자로 사업자등록을 해야 하고 양도자의 세법적 의무까지 떠안는 것이다. 현실적으로 복잡하게 생각한 매수자가 거래를 꺼릴 수도 있다. 그리고 단순 주거용으로 사용하려고 구매하는 사람과는 계약하지 못하는 경우가 발생한다. 즉, 매수자가 사업자로 제한되어 있어서 양도할 때 매수자를 구하기가 어려울 수 있어 양도 시기가 늦춰지거나 양도가액 하락 요인이 되기도 한다.

④ 무주택인 상태에서 오피스텔을 양도해도 1세대1주택 비과세를 받지 못 한다.

1세대가 무주택인 상태에서 오피스텔을 양도하는 경우를 가정해 보자.
이 경우 오피스텔이 주택이 아니라 사무실이 되면 양도차익에 대해서 양도소득세를 납부해야 한다. 그러나 오피스텔이 주택에 해당하고 보유요건 등을 갖추면 1세대1주택 비과세가 가능하다. 부가세법상 일반 과세자로 사업자등록을 했다는 것은 사무실에 해당하므로 이러한 비과세 혜택을 받지 못하는 불리한 점이 있다.

오피스텔을 부가세 환급을 받지 않고 주거용으로 사용하는 경우 유리한 점, 불리한 점

유리한 점

① 주택임대사업자를 내는 경우 취득세 100% 감면 가능하다.

오피스텔의 경우 취득세 등의 세율은 4.6%이다. 취득금액이 2억인 경우 취득세 등은 대략 960만원이다. 다음의 요건을 갖추면 취득세 감면이 가능하다.

∎ 주택 임대사업자의 취득세 감면

- 단, 취득세 면제 대상 중 취득세액이 200만원을 초과하는 경우 면제세액의 15% 납부한다.
- 임대목적으로 취득한 주택은 4년 이내에 양도하게 되면 감면된 취득세가 추징된다.
- 임대사업등록은 취득 후 60일 이내 등록해야 한다.
- 위 요건에 추가하여 법 소정 8년 장기임대목적으로 20호 이상 취득하는 경우 취득세를 50% 감면한다.
(연면적 또는 전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하)

② 1세대1주택 양도세 비과세 가능하다.

무주택인 상태에서 주거용 오피스텔을 양도한다면 다른 요건을 갖춘 경우 1세대1주택 비과세가 가능하여 절세할 수 있다.

③ 주거용으로 세를 놓을 수 있다.

사업자에게만 세를 놓아야 하는 사무용 오피스텔에 비해 주거용 오피스텔은 자유롭게 임차인을 쉽게 구할 수 있다.

④ 양도할 때 자유롭다.

매수자가 주거용으로 사용하든 사무용으로 사용하든 관계없이 양도할 수 있으므로 자유롭게 양도할 수 있다.

불리한 점

사무용으로 사용하는 것에 비해 불리한 점은 다음과 같다.

① 오피스텔 외 다른 주택을 양도할 때 다른 주택이 1세대1주택 비과세를 못 받을 수 있다.

예를 들면, 아파트(a)와 오피스텔(b)을 보유한 1세대가 아파트(a)를 양도할 때 보유요건 등을 모두 갖춘 경우에도 오피스텔(b)이 주택이므로 1세대2주택이 되어 아파트(a)는 양도세를 내게 된다. 심지어 조정대상지역 내에서의 양도라면 2주택 중과가 될 수도 있다. 이때 만일 오피스텔(b)이 부가가치세법상 사업자등록을 내고 실제 사무용으로 사용했다면 주택으로 보지 아니한다. 즉 주택은 아파트(a) 1채만 있는 것으로 보아 아파트(a) 양도 시 1세대1주택 비과세를 받을 수 있다. 경우에 따라서는 주거용으로 사용할 때 다른 주택 양도 시 큰 손실을 볼 수도 있다.

② 다주택자 중과 판단 시 주거용 오피스텔은 주택 수 에 포함한다.

아파트 1(a), 아파트 2(b), 주택으로 보는 오피스텔(c)이 있다고 가정해보자. 이때 조정대상지역에 있는 아파트1(a)을 양도할 때 3주택자가 되어 중과세율 최대 62%를 적용받는다. 더불어 장기보유특별공제도 배제가 된다. 만일 오피스텔(c)이 부가세법상 사업자등록을 하고 사무용으로 사용하는 경우라면 주택으로 보지 아니하므로, 아파트(a)를 양도할 때 2주택자(아파트 a, b)가 되어 양도세율이 최대 62%가 아닌 최대 52%를 적용받게 된다. 10%포인트 낮은 세율을 적용받는 것이다. 이런 경우는 오피스텔을 주택으로 봄으로써 불리한 경우라고 볼 수 있다.

③ 주택임대사업자등록을 하는 경우 각종 의무를 부담해야 한다.

- 세무서에 임대료 신고 및 종합소득세 신고
주택임대사업자는 면세사업자로서 매년 2월 10일까지 사업장 현황신고를 하여 임대수익을 보고한다. 그리고, 매년 5월에 임대료에 대한 종합소득세 신고를 한다. 물론 종합소득세는 사업자등록 여부와 관계없이 과세대상이라면 모두 신고를 하여야 한다.

- 임대료 5% 이상 인상 못 한다.
민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대료를 5% 이상 인상하지 못한다. 이를 어기면 과태료 부과 대상이 된다.

- 의무임대 기간 동안 양도 제한
의무임대 기간 동안 양도가 제한된다. 만일 의무임대 기간 내 양도를 하게 된다면, 과태료 부과와 그동안의 세금혜택도 다시 추징하게 된다. 그러므로 의무임대 기간 내 양도계획이 있다면 처음부터 주택임대사업자등록을 하지 않는 것이 올바른 선택이다.




지금까지 살펴 본 바와 같이 오피스텔은 다양한 경우의 수가 있다. 이 중에서 부가세 환급은 건물분의 10%이다. 총분양가에서 건물분이 통상 60%~70%를 차지하는 경우가 많으므로 분양가에서 부가세가 차지하는 비율은 대략 6~7% 정도로 볼 수 있다. 이에 반해 취득세 감면이 100% 된다면 취득세율이 4.6%를 감면받을 수 있다.

사실상 총 분양가대비 실질 부가세 환급률이 6.5%라면, 취득세 4.6% 환급보다 1.9% 더 유리하다. 위의 사례로 계산해 보면 부가세는 1,300만원 환급되고, 주택임대사업자등록을 하여 취득세 감면을 받는다면 실질 816만원 감면(취득세액이 200만원을 초과하는 경우 면제세액의 15% 납부 고려)이 된다. 부가세 환급을 받는 것이 484만 원 더 유리하다. 이 금액과 위에서 살펴본 다양한 관점에서의 불리한 점들을 비교하여 오피스텔 분양받을 때 부가세 환급을 받을지 아니면 주택으로서 취득세 감면을 받을지를 선택해야 한다. 그 중에서 주요하게 검토해야 할 변수는 양도소득세다. 오피스텔 자체를 양도했을 때의 양도세를 비교해 보고, 오피스텔이 다른 양도주택에 어떤 영향을 주는지를 검토하여 부가세 환급 여부를 결정한다면 합리적인 의사결정을 할 수 있다.