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요즘 신혼부부들은 혼인신고도 대출·세금등을 고려하여 최대한 전략적으로 진행하고자 한다. 이에 본 포스팅을 통하여 혼인신고에 따라 기본적으로 고려하여야 할 사안을 소개한다.

취득세

(1) 주택 취득세 중과¹⁾

1) 지방세법 제13조의2
주택 취득세 중과 규정은 1세대를 기준으로 판정하여 주택 수를 계산한 후, 조정대상지역 여부 및 몇 번째로 취득하는 주택인지에 따라 중과세율을 적용한다.²⁾ 2) 지방세법 제13조의2 제2항에 따른 중과는 증여자를 기준으로 1세대를 판정하며, 대부분 부모가 증여하는 상황을 감안하여 생략
[주택 취득세 중과세율]
기본적으로 중과세 판정은 주택을 취득한 날³⁾을 기준으로 판정한다. 다만, 분양권에 의해 주택을 취득할 경우에는 주택 수는 분양권 취득일로 판정하지만 1세대의 판정은 주택을 취득한 날을 기준으로 판정한다. 3) 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날
[중과세 판정] 4) 행안부 유권해석을 기준으로 기재
여기서 분양권 취득일이란 분양사업자로부터 취득한 경우에는 계약일이며, 전매로 취득한 경우에는 전매잔금지급일, 증여는 증여계약일로 판정한다.

과거 분양권 취득 당시에는 혼인신고를 하지 않았지만 주택으로 취득하기 전에 혼인신고를 한 경우에는 분양권 취득일을 기준으로 당초 취득자뿐만 아니라 혼인신고한 배우자의 주택 수에도 포함되는 문제점이 발생하였다. 이에 2023년 3월 14일 지방세법 시행령 개정을 통하여 별도의 보완규정을 도입하였다.⁵⁾ 5) 지방세법시행령 제28조의4 제6항 제6호
무주택자끼리 혼인신고를 한 경우에는 추후 취득할 주택에 대해 중과 고민은 사실상 없지만, 주택을 보유한 사람끼리 혼인한 경우라면 주택을 먼저 취득한 후 혼인신고를 하는 것이 상황에 따라 중과세를 피하거나 줄일 수 있는 전략을 세울 수 있다.

(2) 지방세특례제한법상 감면

 서민주택 구입에 대한 취득세 감면 ⁶⁾

6) 지방세특례제한법 제33조 제2항 상시거주할 목적으로 연면적 또는 전용면적 40제곱미터 이하인 주택을 취득가액 1억원 미만으로 취득할 경우에 취득세를 면제한다. 다만, 1가구 1주택인 경우에 한하여 적용되므로 부부 중 한명이 주택을 소유한 경우라면 혼인신고 전에 취득하는 것이 유리할 것이다.

 생애 최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 ⁷⁾

7) 지방세특례제한법 제36조의3 주택을 소유한 사실이 없는 자가 12억원 이하의 주택을 유상으로 거래한 경우에는 200만원을 한도로 취득세를 감면해준다. 해당 규정도 과거에는 1세대를 기준으로 판정하였지만, 현행 법에서는 본인과 배우자를 기준으로만 주택을 소유한 사실이 있는지 판정한다. 그러므로 둘 중 한명이라도 주택을 소유한 사실이 있었다면 주택을 먼저 취득한 후 혼인신고를 하는 것이 취득세 측면에서 유리할 것이다.

 출산ㆍ양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면 

자녀를 출산한 부모(미혼모 또는 미혼부를 포함한다)가 해당 자녀와 상시 거주할 목적으로 출산일부터 5년 이내에 12억원 이하인 1주택을 취득한 경우에는 500만원을 한도로 취득세를 감면해준다. 본 규정도 기본적으로 1가구 1주택에 해당하여야만 적용받을 수 있다.

 도시개발사업 등에 대한 감면 ⁸⁾

8) 지방세특례제한법 제74조 제5항 제3호 재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자가 재개발사업의 시행으로 주택을 취득함으로써 1가구 1주택이 되는 경우에는 다음과 같이 취득세를 경감해준다.

[면적별 감면율] 그 외에도 1세대를 기준으로 감면해주는 규정이 있으나, 검토의 실익이 없으므로 생략하기로 한다.

재산세

1세대 1주택자가 시가표준액 9억원 이하의 주택을 보유한 경우에 과세표준에 따라 감면율을 특례세율을 적용한다.⁹⁾ 9) 지방세법 제111조의2
[재산세 특례세율]
1세대를 기준으로 판정하므로 혼인신고를 하여 과세기준일 현재 1세대 2주택인 경우에는 특례세율을 적용받을 수 없다.

예외적으로 혼인 전부터 소유한 주택으로서 과세기준일 현재 혼인일로부터 5년이 경과하지 않은 주택에 대하여 적용이 가능하지만 혼인 전부터 각각 최대 1개의 주택만 소유한 경우로서 혼인 후 주택을 추가로 취득하지 않은 경우로 한정한다.¹⁰⁾ 10) 지방세법시행령 제110조의2 제1항 제9호
다만, 이 경우에도 각자가 보유한 주택에 대해 모두 특례세율을 적용받을 수 없으며 둘 중 시가표준액이 높은 주택에 대해 우선하여 적용하며 시가표준액이 같은 경우에는 납세의무자가 선택하는 1개의 주택에 대해서만 특례세율을 적용한다.¹¹⁾ 11) 지방세법시행령 제110조의2 제2항 제2호

종합부동산세

종합부동산세는 보유한 주택의 공시가격이 9억원을 초과한 경우에 발생한다. 다만, 1세대 1주택자에 해당할 경우에는 12억원을 초과하여야만 발생한다.¹²⁾ 12) 종합부동산세법 제8조 제1항 제1호
여기서 1세대에 대한 예외로 혼인합가에 대한 별도의 규정이 존재한다. 즉, 혼인을 통하여 1세대를 구성하는 경우에는 혼인한 날부터 5년 동안은 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 혼인한 자를 각각 1세대로 본다.¹³⁾ 13) 종합부동산세법시행령 제1조의2 제4항
여기서 혼인한 날이란 혼인신고일을 의미하므로 이를 감안하여 플랜을 세우는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.¹⁴⁾ 14) 종부, (서면부동산-5661, 2023.02.23.)

양도소득세

(1) 1세대 1주택 비과세

1세대가 1주택을 2년 이상 보유¹⁵⁾한 상태에서 해당 주택을 양도한 경우에 양도가액 12억원 이하까지는 양도소득세가 발생하지 않는다. 15) 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 소재한 주택을 취득한 경우에는 2년 거주요건도 발생

(2) 혼인합가 비과세 특례

기본적으로 2주택을 보유한 상태에서 그 중 한 채를 양도한 경우에는 양도소득세가 발생한다. 다만, 2주택을 보유할지라도 소득세법 시행령 제155조, 제156조의2 및 제156조의3에서 규정한 요건 중 하나에 해당할 경우에는 비과세를 적용받을 수 있다.

여기서 혼인합가에 따른 비과세 특례도 별도로 규정하고 있다.¹⁶⁾주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다. 본 특례규정에 대해 대표적으로 3가지를 주의할 필요가 있다. 16) 본 포스팅은 소득세법시행령 제155조 제5항을 중심으로 기재한다.
첫 번째, 각자 1주택을 보유한 상태에서 혼인으로 합가하여야 한다. 혼인 이후 구입한 주택에 대해서는 혼인합가 비과세특례규정은 적용되지 않는다.

두 번째, 최근 예규에서는 혼인합가요건인 “1주택자가 1주택자와 혼인함으로써 2주택을 보유하게 되는 경우”는 주택의 양도일 현재 기준이 아닌, 혼인합가 당시 주택수로 충족여부를 판정하는 것으로 보고 있다.¹⁷⁾ 17) (서면법규재산-887, 2024.06.25.)
세 번째, 본 규정에서 혼인은 혼인신고일을 의미한다.¹⁸⁾ 18) (재산46014-1011, 2000.09.05.)
이러한 점을 모두 감안하여 전략적으로 혼인신고를 계획할 필요가 있다. 즉, 기본적으로 혼인신고 당시와 추후 양도 당시 각자 1채씩 보유한 상태에서 양도하는 전략을 세워야 한다.

증여세

(1) 증여재산공제

증여세에서는 기본적으로 수증자를 기준으로 증여자가 누구인지에 따라 다음의 구분과 같은 증여재산공제를 받을 수 있다.


배우자에 대한 6억원 공제는 혼인신고 이후 증여분부터 적용이 가능하므로 이를 감안하여 증여계획을 세울 필요가 있다.

(2) 혼인·출산 증여재산 공제

거주자가 직계존속으로부터 혼인일 전후 2년 이내 또는 자녀의 출생·입양일로부터 2년 이내에 증여를 받는 경우에는 1억원을 공제받을 수 있다. 여기에서도 혼인일은 혼인신고일을 의미한다.

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이와 같이 사안에 따라 혼인신고를 빨리하거나 늦추는 것이 유리할 수 있다. 본인이 적용받고자 하는 세제혜택이 무엇인지 파악한 후 혼인신고 시기를 조절한다면 유리한 세테크를 할 수 있을 것이라 판단한다.