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양도소득세 절세의 중요한 포인트는 정확한 보유기간 계산일 것이다. 취득시기와 양도시기를 제대로 분석하지 않는다면 단기양도 중과세율 등이 적용될 수 있다. 가장 쉬운 절세 방법 중 하나가 양도시기 또는 취득시기를 이연시키는 것인데, 장기할부조건을 간과하여 간혹 비과세를 부인당하거나 중과세율을 적용받는 경우가 있다. 이에 장기할부조건에 대한 기본사항을 정리하고자 한다.

1. 양도소득세

(1) 장기할부조건

장기할부조건이란 기본적으로 다음의 요건을 충족하여야 하며, 충족할 경우 취득시기는 소유권이전등기일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 적용한다.¹⁾ 1) 소득세법시행령 제162조 제1항 제3호 및 소득세법시행규칙 제78조 제3항

• ① 계약금 외에 2회 이상 대금을 지급할 것
• ② 소유권이전등기일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급일까지 기간이 1년 이상인 것

(2) 용어개념

• ① 소유권이전등기일 : 부동산의 소유권에 변동이 생기는 경우 이를 부동산등기부에 등기하는 것을 말한다.²⁾   2) [출처] 찾기쉬운 생활법령정보
• ② 인도일 : 인도가 현실적으로 이루어진 날은 물론 매매계약의 내용 중 인도 또는 사용수익에 관한 특약으로 정한 인도가 가능한 날을 포함한다.³⁾   3) 소득세법 집행기준 98-162-9
• ③ 사용수익일 : 사용수익일은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말하며 별도의 약정이 없는 경우에는 양도자의 사용승낙으로 인하여 양수인이 해당 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말한다.⁴⁾   4) 소득세법 집행기준 98-162-8

다만, 대법원 판례⁵⁾에서 ‘사용수익일’에는 양수인이 매매목적물인 자산을 현실적으로 사용·수익하기 시작한 날은 물론 매매계약의 내용 중 특약으로 정한 사용·수익이 가능한 날도 포함된다고 할 것이지만, 양수인이 양도인으로부터 매매목적물인 자산을 이용·관리할 수 있도록 하는 승낙을 받았다고 하더라도 그것이 그 자산을 잠정적으로 보존·유지·관리하거나 제한적인 목적에서 일시적으로 이용하도록 하는 것에 불과한 경우에는 양수인으로 하여금 그 자산을 독자적으로 사용·수익할 수 있게 한 것이 아니므로 그와 같은 승낙일은 ‘사용수익일’에 해당하지 않는 것으로 보고 있다. 5) (대법원2015두48266, 2015.12.10.) 판결

(3) 판단시기⁶⁾

장기할부조건에 해당하는지 여부는 계약당시를 기준으로 판단하는 것이므로 계약당시에 장기할부조건에 해당하지 않았다면 장기할부조건 거래로 볼 수 없다. 6) 소득세법 집행기준 98-162-10

(4) 효과

일반적인 부동산의 양도 또는 취득시기는 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날로 판단된다. 다만, 장기할부조건이 충족된 경우에는 등기접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날이 되므로 각별히 주의할 필요가 있다.

사안에 따라서 납세자에게 유리하게 적용할 수 있지만, 반대로 양도 또는 취득시기를 잘못 판단하여 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못하거나 단기양도에 따른 중과세율이 적용될 수 있다.

(5) 미등기자산 70% 세율 적용 여부

기본적으로 미등기 양도자산에 대해서 보유기간을 불문하고 70%의 세율이 적용된다.⁷⁾ 다만, 장기할부조건으로 양도할 경우에는 예외적으로 미등기양도자산에 대한 세율이 적용되지 않는다.⁸⁾ 7) 소득세법 제104조 제1항 제10호 8) 소득세법시행령 제168조 제1항 제1호

(6) 사례

 계약금 

장기할부조건계약을 회피하기 위하여 중도금 없이 계약금과 잔금으로 진행하되, 계약금 지급액이 상관행에 비추어 과다할 경우에는 계약금 외에 별도의 중도금을 지급한 것으로 볼 수 있으므로 주의할 필요가 있다.⁹⁾ 9) (재산46014-645, 2000.05.30.)

 장기할부조건으로 취득 중인 자산을 취득한 경우 취득시기 

매수인이 장기할부조건으로 매매계약을 체결하고 부동산을 취득한 이후 최종 할부금 지급기일 전에 매매계약에 관한 사항을 이전한 경우로서, 그 매매계약을 승계한 자가 해당 부동산을 양도하는 경우 그 부동산의 취득시기는 기존 매수인에게 지급해야 할 대금을 청산한 날이 된다.¹⁰⁾ 10) (서면부동산-2803, 2022.12.20.)[부동산납세과-3848]

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2. 취득세

(1) 연부취득

취득세는 과세대상물건을 취득한날로부터 60일이내에 신고·납부하여야 한다. 여기서 취득한 날이란 일반적으로 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날을 의미힌다. 다만, 조세채권의 조기확보를 위하여 연부취득이란 별도의 개념이 존재한다.

연부취득이란 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다.¹¹⁾

장기할부조건의 경우에는 계약금을 제외하고 2회 이상 분할하여 지급하여야 하며 기간이 1년 이상이지만, 연부취득은 계약금을 불문하고 2회 이상 지급하며 그 기간이 2년 이상인 경우에는 요건에 부합하므로 주의할 필요가 있다.

또한 연부취득은 각 연부지금 지급일로부터 60일 이내에 취득세를 신고 및 납부하여야 하므로, 이를 간과한 경우에는 무신고가산세등의 리스크가 존재한다.

장기할부조건과 다르게 연부취득에서는 당초에는 일시취득이였으나 변경계약을 통해 잔금지급일을 변경하여 연부취득의 요건을 갖춘 경우에는 변경계약이 체결된 시점에 연부취득에 대한 납세의무가 성립한 것으로 보므로 주의하여야 한다.¹²⁾ 11) 지방세법 제6조 제20호 12) (지방세운영과-1558, 2016.06.17.)

(2) 중과세율 판정

지방세법 제13조의2 제1항에 따른 중과세율(8%,12%) 판정 시 매 연부금 지급일을 기준으로 판단할 것인지 또는 최종 주택 취득일¹³⁾로 판단할 것인지가 쟁점이였다. 이에 대하여 행정안전부 유권해석에서는 주택 취득일을 기준으로 중과세율을 판정해야 한다고 보고 있다.¹⁴⁾ 13) 소유권등기접수일과 잔금지급일 중 빠른 날을 의미한다. 14) (부동산세제과-1883, 2023.05.18.)

(3) 연부 취득 중 부동산 계약을 해제한 경우

연부취득 중 마지막 잔금을 지급하기 전에 계약해지청구권에 의해 매매계약이 해지된 경우에는 기 납부한 취득세는 환급된다.¹⁵⁾ 연부취득은 취득세 납세의무가 조기에 성립된 것일뿐, 사실상 취득의 요건에 부합하지 않기 때문에 이러한 환급이 발생할 수 있다.

다만, 매대금을 분할하여 납부하던 중 잔금의 일부(매매대금의 2.34%)를 남겨놓고 미등기 상태에서 경개계약을 체결한 경우에는 취득세가 환급되지 않으므로 주의할 필요가 있다.¹⁶⁾ 15) (지방세운영과-2788, 2015.09.02.) 16) (지방세운영과-2717, 2013.10.25.)

3. 보유세

(1) 납세의무자

재산세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 재산을 사실상 소유자를 기준으로 납세의무가 성립한다. 장기할부조건으로 양도 또는 취득한 경우에 재산세 납세의무자는 일반적으로 매도자로 보아야 한다. 사실상 소유자는 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날로 판단하여야 한다.

그러므로 세법상 납세의무자를 불문하고 실질적으로 보유세(재산세, 종합부동산세)를 누가 부담할 것인지에 대해서도 계약 당사자 간에 명확하게 구분할 필요가 있다.

(2) 국가등과 연부계약을 체결한 경우

국가·지방자치단체·지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 부여받은 경우에는 그 매수계약자를 재산세 납세의무자로 규정하고 있으므로 구분해서 판단하여야 한다.¹⁷⁾ 17) 지방세법 제107조 제2항 제4호