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주택은 그 종류와 형태에 따라 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트 등 다양하게 구분됩니다. 이 중 다가구주택과 다세대주택은 명칭과 생김새가 비슷하다 보니 구분하기가 쉽지 않습니다. 하지만, 세법 상으로는 다가구주택이냐 다세대주택이냐에 따라 주택 수 판단에 크게 차이가 발생합니다. 특히, 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율이 적용되는 경우에는 작은 차이로 인하여 세금폭탄을 맞을 수 있기 때문에 정확히 이해할 필요가 있습니다.

세법상 다가구 주택이란?

주택 수 판정에 대해 소득세법에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다. 소득세법 시행령 제155조 (1세대 1주택의 특례)
⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 즉, 원칙은 공동주택으로 보아 각각을 하나의 주택으로 보아야 하나, 다가구주택을 건물 전체로 양도할 때는 단독주택으로 본다는 것입니다. 따라서 다가구주택 1개와 일반 주택을 1개 가지고 있을 때는 2주택자가 되며, 다가구주택을 1개만 가지고 있을 때는 비록 여러 세대가 살고 있다 하더라도 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용받을 수 있게 됩니다. 이 때 세법상 다가구주택이라 함은 아래의 건축법상 정의를 준용하고 있습니다. 건축법 시행령 별표 1 (용도별 건축물의 종류) 1. 단독주택 다. 다가구주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것
2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

세법상 다세대 주택이란?

우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 빌라가 대표적인 다세대 주택입니다. 여러 세대가 살 수 있도록 건축된 건물로, 다세대 주택으로 허가를 받아야 합니다. 주택으로 사용되는 층수가 4개층 이하로 이루어져 있고, 다가구 주택과 다르게 각 호별로 구분등기가 되어 있어 각각을 하나의 주택으로 보아 단독주택이 아닌 공동주택으로 봅니다. 건축법 시행령 별표 1 (용도별 건축물의 종류) 2. 공동주택
다. 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하일 것 건축 당시에는 건축법상 다가구주택으로 지어졌다 하더라도, 사용 도중에 일부 증축을 하거나 처음 건축물대장상 용도와 다르게 사용하는 경우에는 추후 양도시 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 판정되는 사례가 있습니다. 이러한 경우 각 호별로 주택 수가 산정되어 양도소득세 폭탄이 되어 돌아올 수 있으므로 주의하여야 합니다.

다가구주택관련 대표적인 추징사례

  추징사례 1    다가구주택이라면 옥탑방이 있는지 반드시 확인하자!

4층 건물에 2~4층을 주택으로 사용하다가, 옥탑층(5층)을 증축하여 주택 용도로 사용하게 되면 총 4개층을 주택으로 사용한 것이 됩니다. 건축법상 다가구주택은 3개층 이하를 주택으로 사용하는 경우로 규정하고 있으므로, 이러한 경우는 다세대주택으로 판정되어 호별로 각각 별도의 주택으로 판정됩니다.

<다가구주택 양도 전 반드시 체크해야 할 사항> ① 주택 면적이 추가로 필요하다면 옥탑층보다는 지하층을 활용하자!
지하층은 주택 수 산정시 제외하기 때문에 옥탑이 아닌 지하층을 주택으로 사용하였다면 다가구주택으로 인정되어 양도세 비과세를 적용 받을 수 있습니다.

② 옥탑방이 있다면, 면적을 먼저 체크해 보자!
옥탑방 면적이 건축면적의 8분의 1이하라면 층수에 들어가지 않아 다가구로 인정받을 수 있습니다. 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다
2. 건축면적 9. 층수 : 승강기탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고… 만일, 옥탑방 면적이 건축면적의 8분의 1을 초과하는 경우 양도 전에 멸실함으로써 다가구주택의 요건을 맞추면 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

  추징사례 2    사용 중에 집합건물로 구분 등기한 경우

다가구주택은 건축법상 단독주택의 형태로서 건물 하나로 등기가 되지만, 이를 집합건물로서 각층별 또는 호별로 구분 등기하게 되면 이는 다세대주택에 해당합니다. 처음 건축할 때는 다가구주택이었지만, 이후 구분 등기하여 집합건물이 되었다면 이는 양도 당시 기준으로 다세대주택에 해당하므로 구분 등기별로 각각 별도의 주택으로 보아야 합니다.

  추징사례 3    건축물대장과 다르게 다른 층을 주택으로 일부 사용한 경우

건축물대장 상 1~2층은 근린생활시설, 3~5층은 주택인 다가구주택으로 건축하였지만, 실제 사용 시 근린생활시설 일부를 주택으로 임대하는 경우가 있습니다. 세법상 주택의 여부는 실제 사용용도에 따라 판단하기 때문에, 공부상으로 근린생활시설로 되어 있다 하더라도 실제 주택으로 사용하였다면 이는 주택으로 보아 과세합니다. 따라서, 위의 사례에서 2층 일부를 주택으로 임대하고 있었다면, 주택으로 사용한 층수는 4개로서 다세대주택으로 판정됩니다.

다가구주택은 지분으로 양도하면 비과세 적용이 불가합니다!

①건축법상 다가구주택이면서 ②분할하지 않고 하나의 매매 단위로 매각하면 ③1가구 1주택으로 양도소득세 비과세를 인정받을 수 있습니다. 다만, 다가구주택을 지분으로 별도 층별 또는 호별로 일부를 양도하는 경우 먼저 양도하는 부분은 1세대 1주택으로 볼 수 없습니다. 예를 들어 3층 다가구주택이 있을 경우 3층만 별도로 판다면 1세대 1주택으로 보지 않으며, 양도소득세 과세대상이 됩니다. * 유권해석(재일46014-22, 1998.01.09) 참조
<케이스별 양도세 적용방법> ① 단독소유자가 2인 이상에게 일괄 양도할 경우  →  단독주택
② 공동소유자가 자기 지분만을 양도할 경우        →  공동주택
③ 공동소유자가 하나의 매매단위로 양도할 경우  →  단독주택
① 단독소유자가 2인 이상에게 일괄 양도할 경우 → 단독주택 다가구주택을 다수인에게 양도하는 경우 단독주택 여부

다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 1세대1주택 비과세 여부를 판단하는 것임

(서면5팀-2822 , 2007.10.25)
② 공동소유자가 자기 지분만을 양도할 경우 → 공동주택 다가구주택을 공동으로 소유하다가 자기지분을 양도하는 경우 주택수 계산 방법

다가구주택을 공동으로 소유하다가 자기 지분만을 양도하는 경우 당해 양도지분이 각 가구에 대한 지분에 해당하는지, 전체 가구 중 1가구에 해당하는지는 사실판단할 사항임 1. 1세대 2주택 이상 중과와 관련하여 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택의 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봅니다. 2. 다만, 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것(거주자가 선택하는 경우에 한함)이나, 다가구주택을 공동으로 소유하다가 자기 지분만을 양도하는 경우 당해 양도지분에 대하여는 당해 규정이 적용되지 아니하는 것으로, 귀 질의의 경우 소유지분(1/5)이 6가구 중 1가구(301호)에 해당하는지, 6가구 각각의 1/5에 해당하는지는 사실판단할 사항입니다.
(재산세과-2870, 2008.09.19)

귀 질의의 경우, 「소득세법 시행규칙」 제74조 규정의 다가구주택을 공동으로 소유하다가 자기 지분만을 양도하는 경우 당해 양도지분에 대하여는 동법 시행령 제155조 제15항 규정이 적용되지 아니함

(서면4팀-733, 2008.3.19)
③ 공동소유자가 하나의 매매단위로 양도할 경우 → 단독주택 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 비과세 되나, 지분으로 공유하는 다가구주택의 지분을 양도하는 경우에는 그러하지 아니함

양도, (서면4팀-1293 , 2004.08.16)

다세대주택 → 다가구주택으로 용도변경한다면,장기보유특별공제는?

다세대주택을 다가구주택으로 용도를 바꾼다면, 용도 변경일로부터 2년 이상 새롭게 보유한 후 양도해야 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이때 장기보유특별공제는 어떻게 될까요? 장기보유특별공제는 해당 부동산의 취득일부터 양도일까지의 보유 및 거주기간으로 공제율을 적용하지만, 지금처럼 용도변경한 경우에는 용도변경일부터 양도일까지의 보유 및 거주기간을 계산하여 1세대 1주택 공제율을 적용받을 수 있습니다.