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2024년 1월 10일 발표된 정부의 ｢주택공급 확대 및 건설경기 보완방안｣(일명 "1.10 부동산대책")에 따라 소형주택, 준공 후 미분양주택 등이 양도소득세, 종합부동산세, 취득세의 주택 수 계산에서 제외되는 규정이 신설·개정되었는 바, 이하에서는 이에 관한 개정내용을 살펴보겠습니다.

1. 양도소득세

(1) 개요

정부가 1.10 부동산대책에서 발표한 내용에 따라 ‘24.01.10.~’25.12.31. 중 취득한 소형 신축주택 및 준공 후 미분양주택은 양도소득세의 다주택자 중과세율 규정을 적용함에 있어 주택 수 계산에 산입하지 않으며, 양도할 때에는 중과세율을 적용하지 않습니다.

(2) 소형 신축주택 요건

양도소득세 다주택자 중과세율 규정 적용 시 주택 수에서 제외되는 소형 신축주택이란 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득하는 주택으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다.

(3) 준공 후 미분양주택 요건

양도소득세 다주택자 중과세율 규정 적용 시 준공 후 주택 수에서 제외되는 미분양주택이란 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득하는 주택으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다.

(4) 적용시기

위 개정내용은 2024년 2월 29일 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용합니다.

(5) 관련 규정

• 「소득세법시행령」 제167조의3 [1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위]
• 「소득세법시행령」 제167조의4 [1세대 3주택·입주권 또는 분양권 이상에서 제외되는 주택의 범위]
• 「소득세법시행령」 제167조의10 [양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위]
• 「소득세법시행령」 제167조의11 [1세대 2주택·조합원입주권 또는 분양권에서 제외되는 주택의 범위]
• 「소득세법시행규칙」 제82조 [소형 신축주택 및 준공 후 미분양주택의 요건 등]
• 소득세법시행령 부칙 [2024.02.29. 대통령령 제34265호]

(6) 관련 서식

• 소득세법 별지 제83호의7 [준공 후 미분양주택 확인 날인]
• 소득세법 별지 제83호의8 [준공 후 미분양주택 확인 대장]

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2. 종합부동산세

(1) 개요

정부의 1.10 부동산대책에 따라 ‘24.01.10. ~ ’25.12.31. 중 취득한 소형 신축주택 및 준공 후 미분양주택은 종합부동산세의 3주택 이상자에 대한 중과세율 적용 시 주택 수에 포함하지 않습니다.

(2) 소형 신축주택 요건

종합부동산세의 3주택 이상자에 대한 중과세율 적용 시 주택 수에서 제외되는 소형 신축주택이란 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득하는 주택으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다.

(3) 준공 후 미분양주택 요건

종합부동산세의 3주택 이상자에 대한 중과세율 적용 시 준공 후 주택 수에서 제외되는 미분양주택이란 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득하는 주택으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다.

(4) 적용시기

위 개정내용은 2024년 2월 29일 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용합니다.

(5) 관련 규정

• 「종합부동산세법시행령」 제4조의3 ③항 바목
• 「종합부동산세법시행규칙」 제4조의7 [소형 신축주택 및 준공 후 미분양주택의 요건 등]
• 「종합부동산세법시행규칙」 제4조의8 [세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청]
• 종합부동산세법시행령 부칙 [2024.02.29. 대통령령 제34268호]

(6) 관련 서식

• 종합부동산세법 별지 제2호의3 [준공 후 미분양주택 확인 날인]
• 종합부동산세법 별지 제2호의4 [준공 후 미분양주택 확인 대장]

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3. 취득세

(1) 개요

정부가 1.10 부동산대책에서 발표한 바에 따라 법정 요건을 충족한 특례주택(소형 신축주택, 소형 기축주택, 준공 후 미분양주택)을 구입하는 경우에 기존 주택 수를 기준으로 취득세율을 산정하고, 향후 다른 주택 취득 시 보유주택 수에서 제외합니다.

(2) 소형 신축주택 요건

취득세 특례주택인 소형 신축주택이란 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 준공된 주택으로서 다가구주택·연립주택·다세대주택·도시형 생활주택·오피스텔을 말하며, 아파트는 제외됩니다. 여기서, 다가구주택은 건축물대장에 호수별로 전용면적이 구분되어 기재되어 있는 경우로 한정하며, 개별 호수별로 전용면적을 판단하고, 각 전용면적이 모두 60㎡ 이하인 경우에만 요건을 충족한 것으로 봅니다. 또한, 신축주택을 최초로 유상승계취득하는 경우란 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 준공된 주택을 같은 기간 내에 사업주체 또는 건축주 등 주택을 건축하여 원시취득한 자로부터 최초로 유상거래를 원인으로 승계취득하는 경우를 의미합니다.

(3) 소형 기축주택 요건

취득세 특례주택인 소형 기축주택이란 소형 신축주택과 주택유형 등의 요건은 동일하지만 신축주택을 최초로 유상승계취득 하는 경우를 제외하고 유상거래를 원인으로 승계하여 취득하는 주택으로서 임대사업자로 등록한 주택을 말합니다. 이 때, 소형 기축주택의 취득 시점에 이미 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자로 등록된 경우뿐만 아니라 취득한 날부터 60일 이내에 임대사업자로 등록하는 경우도 요건을 충족하는 임대사업자로 보는 것이며, 2024년 1월 10일부터 2024년 4월 1일(개정규정 시행일) 전까지 취득한 주택의 경우에는 2024년 4월 1일 이후 60일 이내에 임대사업자 등록 및 임대주택으로 등록하면 요건을 충족한 것으로 봅니다. 다만, 임대의무기간에 해당 주택을 임대 외의 용도로 사용하는 경우 또는 매각·증여하는 경우나 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제4항 각 호의 경우가 아닌 사유로 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 특례주택에 해당하지 않는 것으로 보아 기축주택의 취득시점 당시 소형 기축주택을 포함한 주택 수에 따라 취득세율을 적용하여 취득세를 추징합니다.

(4) 준공 후 미분양주택

취득세 특례주택인 준공 후 미분양주택이란 수도권(서울·인천·경기)을 제외한 지역에 소재한 아파트 중에서 준공일 기준으로 분양되지 아니하여^* 시장·군수·구청장으로부터 미분양 확인을 받은 아파트로서 주거전용면적이 85㎡ 이하이고, 취득당시가액이 6억원 이하인 주택을 말합니다. 또한, 아파트 계약 시점에 준공 후 분양되지 아니한 아파트를 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 사업주체 등 아파트를 원시취득한 자로부터 최초로 유상거래를 원인으로 승계취득하여야 합니다. * 준공 후 분양되지 아니한 아파트란 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 아파트 중 준공된 이후에도 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급되는 아파트를 의미합니다.

(5) 오피스텔

오피스텔에 대한 주택 수 제외 특례는 소형 신축·기축주택의 적용 요건과 동일하기 때문에 앞서 살펴 본 바와 같이 소형 신축주택 및 소형 기축주택의 범위에 포함됩니다. 다만, 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 유상 취득 시에는 특례와 관계없이 4%의 세율을 적용하며, 특례 요건을 충족한 오피스텔을 보유한 상태에서 추가로 주택을 구입하는 경우 해당 특례에 따라 취득세 중과세율 산정 시 주택 수에서 제외하는 것입니다. 또한, 해당 특례에 관계없이 오피스텔은 재산세를 주택으로 과세하는 경우에만 주택 수 산정시 포함되며, 그 외의 오피스텔은 주택 수에 포함하지 않는다는 점 유의하시기 바랍니다.

(6) 특례 내용

요건을 충족한 특례주택의 경우 취득시점부터 주택 수에서 제외하여 중과세율을 계산하고, 다른 주택 취득 시에는 2026년 12월 31일까지 보유주택 수에서 제외합니다. 이 때, 특례주택을 여러 개 구입하더라도 요건을 충족하였다면 모두 주택 수에서 제외됩니다. 다만, 해당 특례는 개인의 주택 취득 시에만 적용되기 때문에 법인의 경우에는 주택 취득 시 주택 수와 관계없이 12% 세율을 적용합니다. 또한, 소형 신축주택 및 준공 후 미분양주택은 주택을 유상승계취득하는 경우에만 적용되기 때문에 상속이나 증여로 취득하는 경우에는 해당되지 않으며, 원시취득자가 ｢신탁법｣에 따라 신탁회사 등에 위탁하여 주택을 판매한 경우는 원시취득자가 직접 판매한 것으로 보아 해당 주택을 구입한 경우 최초 유상승계취득에 해당합니다.

(7) 적용시기

위 개정규정은 2024년 1월 10일 이후 취득하는 주택 또는 오피스텔부터 적용하며 2026년 12월 31일까지 효력을 가집니다. 또한, 2024년 1월 10일부터 2024년 4월 1일(개정규정 시행일) 전까지 취득한 다음의 주택 또는 오피스텔에 대해서는 소형 기축주택에 대한 요건을 적용할 때 다음에서 정하는 바에 따릅니다. ① 임대사업자가 취득한 주택 또는 오피스텔 : 2024년 4월 1일 이후 60일 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대주택으로 등록한 경우 임대등록 요건을 갖춘 것으로 본다. ② 임대사업자가 아닌 자가 취득한 주택 또는 오피스텔 : 2024년 4월 1일 이후 60일 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대사업자로 등록하고 그 주택 또는 오피스텔을 임대주택으로 등록한 경우 임대등록 요건을 갖춘 것으로 본다.

(8) 관련 규정

⦁ 「지방세법시행령」 제28조의4 ②항 1호, ⑥항 7호 [소형 신축주택]
⦁ 「지방세법시행령」 제28조의4 ②항 2호, ⑥항 7호 [소형 기축주택]
⦁ 「지방세법시행령」 제28조의4 ②항 3호, ⑥항 7호 [준공 후 미분양주택]
⦁ 「지방세법시행령」 제28조의4 ⑥항 8호, 9호 [오피스텔]
⦁ 지방세법시행령 부칙 [202 4.03.06. 대통령령 제34353호]

(9) 관련 서식

⦁ 지방세법시행규칙 별지 제3호 부표 [주택 취득 상세명세서]

- 맺음말 - ｢주택공급 확대 및 건설경기 보완방안｣(일명 "1.10 부동산대책")에 따라 신설된 소형주택, 준공 후 미분양주택 등에 대한 특례규정이 각 세목별로 그 요건과 혜택의 내용의 일부 차이가 있는 바, 앞서 살펴본 내용들을 참고하시어 실무에 도움이 되기를 바랍니다.