조정대상지역 해제와 세무 이슈

BY 택스넷 2022-09-22

정부는 지난 9월 21일 「투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)」, 「2022년 9월 주택 투기지역(지정지역) 해제(안)」을 심의·의결였습니다.
이에 따라 9월 26일부터 세종시를 제외한 모든 지방권과 일부 수도권까지 조정대상지역이 해제되고, 인천과 세종의 투기과열지구 또한 해제됩니다. 이번 투기과열지구·조정대상지역 해제는 9.26일(월) 0시부터 바로 효력이 발생하는데요.

택스넷 이슈특집과 함께 조정대상지역 해제되는 지역과 해제에 따라 달라지는 세무이슈에 대해 관련해설과 함께 살펴보도록 하겠습니다.

[조정대상지역 해제 보도자료] → [보도자료] 지방 광역시·도 조정대상지역 전면 해제 (2022.09.21., 국토교통부)

규제 해제지역

1. (광역시) 지방권 광역시 규제지역을 모두 해제하였습니다.
※ 조정대상지역 해제
부산 해운대·수영·동래·남·연제·서·동·영도·부산진·금정·북·강서·사상·사하구, 대구 수성구, 광주 동·서·남·북·광산구, 대전 동·중·서·유성·대덕구, 울산 중·남구

2. (도 지역) 세종시의 경우, 최근 지속 확대된 주택가격 하락폭 등을 감안하여 투기과열지구를 해제하되, 적은 미분양 현황, 높은 청약경쟁률 등을 고려하여 조정대상지역은 유지하기로 하였습니다.
※ 투기과열지구·투기지역 해제
세종
※ 조정대상지역 해제
청주, 천안 동남·서북, 논산, 공주, 전주 완산·덕진, 포항 남구, 창원 성산

3. (수도권) 규제지역이 대부분 유지됩니다. 다만 인천 지역(인천 서·남동·연수구)은 가격 하락폭이 큰 점 등을 감안하여 투기과열지구를 우선 해제하고, 경기 지역은 접경지역 등 외곽 소재 조정대상지역(안성, 평택, 동두천, 양주, 파주) 일부를 해제하기로 하였습니다.
※ 투기과열지구 해제
인천 연수·남동·서
※ 조정대상지역 해제
안성, 평택, 양주, 파주, 동두천시

규제지역 지정효과와 조정대상지역 해제에 따른 세무이슈

규제지역으로 지정되면 제한되는 사항에 대해서도 간략하게 살펴보겠습니다. 조정대상지역 해제에 따른 세금 변경사항과 절세전략에 대해서는 다음 해설들을 참고하시면 더욱 자세하게 알고 넘어갈 수 있습니다.

[관련 해설] ☆ [POST] 조정대상지역 해제에 따른 절세전략 (2022.07.07., 이환주)
→ [POST] 시가인정액 제도 도입에 따른 부담부증여와 취득세 절세전략 (2022.07.25., 송영관)
→ [POST] 공익법인 종합부동산세 줄이기 (2022.09.22., 장진혁)
→ [POST] 다가구주택과 옥탑방세(1) (2022.02.10., 이한우)
→ [POST] 다가구주택과 옥탑방세(2) (2022.02.17., 이한우)

1. 금융분야

(1) 가계대출 부문

투기과열지구	- LTV : 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20%, 15억원 초과(아파트) 0% * 서민·실수요자 : 6억원 이하 60%, 6~9억원 구간 50%(최대 20%p 우대) - DTI : 40% * 서민·실수요자 : 60%(20%p 우대)
조정대상지역	- LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30% * 서민·실수요자 : 5억원 이하 70%, 5~8억원 구간 60%(최대 20%p 우대) - DTI : 50% * 서민·실수요자 : 60%(10%p 우대)
공통 - 중도금대출발급요건 강화(분양가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건 제한) - 2주택이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%) - 주택 구입 시 실거주목적 제외 주담대 금지

(2) 사업자대출 부문

투기과열지구	- 주택임대업 개인사업자대출 RTI → 1.5배 이상 - 민간임대매입(신규) 기금융자 중단
조정대상지역	- 주택임대업 개인사업자대출 RTI → 1.25배 이상
공통 - 주택매매·임대사업자, 이외 업종 사업자 주택 구입목적 주택담보기업자금대출 신규 취급 금지

2. 세제

조정대상지역

- 2주택 이상자 취득세 중과
- 다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제(2주택+20%p, 3주택+30%p)
- 2주택이상 보유자 종부세 추가과세
- 일시적 2주택자의 종전주택 양도기간(2년이내 양도)
- 1주택이상자 신규 취·등록 임대주택 세제혜택 축소(양도세 중과, 종부세 합산과세)
- 법인이 8년 장기 임대등록하는 주택 종부세 과세

3. 전매제한

투기과열지구	- 주택 분양권 전매제한(소유권이전등기일까지, 최대 5년)
조정대상지역	- 주택 분양권 전매제한(소유권이전등기일까지, 최대 3년)
공통 - 오피스텔 분양권 전매제한(소유권이전등기일 or 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간) * 100실 이상 오피스텔

4. 청약

투기과열지구	- 민영주택 가점제 적용비율(85㎡이하 100%, 85㎡ 초과 50%) - 재당첨 제한(10년) - 분양가격 9억원 초과 주택 특별공급 제한
조정대상지역	- 민영주택 가점제 적용비율(85㎡이하 75%, 85㎡ 초과 30%) - 재당첨 제한(7년)
공통 - 청약 1순위 자격요건 강화 / 해당지역 거주자 우선 공급 - 오피스텔 건설지역 거주자 우선 분양 * (100실 이상) 분양분의 10~20%이하/ (100실 미만) 분양분의10% 이하

5. 정비사업

투기과열지구	- 재건축사업 조합원 지위 양도제한(조합설립인가 후 소유권이전등시까지) - 재개발사업 조합원 지위 양도제한(관리처분계획인가 후 소유권이전등시까지) - 정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년)
공통 - 재건축사업 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)

6. 기타

투기과열지구	- 주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획 신고 의무 + 증빙자료 제출
조정대상지역	- 주택 취득 시 자금 조달 및 입주계획 신고 의무