부동산 공시가격(안) Direct Check

BY 택스넷 2021-03-18

지난 3월 16일(화) 국토교통부는 ‘21년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격(안)을 공개했습니다. ‘21년 공시가격(안)은 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’에서 정한 바와 같이 2020년 말 시세와 현실화율 제고기준을 적용하여 산정되었습니다. 공시가격 9억원을 초과하는 1주택 보유자나, 보유 주택의 합산 공시가격이 6억원을 초과하는 다주택자는 종합부동산세를 부담할 수 있으며, 주택분 재산세와 종합부동산세는 6월 1일 기준으로 당해 부동산을 보유하고 있는 경우에 과세됩니다.
올해 공동주택 공시가격(안) 확인하면서, 택스넷에서 제공하는 부동산 세무관련 해설과 함께 종합부동산세·재산세 이슈를 쉽고 빠르게 체크하세요.

[공시가격(안) 조회하기]

1. 공동주택 공시가격 산정방식

정부는「부동산 공시법」에 따라 2020년 11월 수립된 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’을 적용하여 현실화 추진중에 있으며, 2021년 적용된 현실화율은 2020년 현실화율에 일정한 재고분을 더하여 결정됩니다. ’21년 공시가격 = ’20년말 시세 × (’20년 현실화율 + α) △현실화율 제고(α) (평균 연 3%p, 상한 연 6%p)
- (시세 9억원 이상 주택) α=(90%-전년도 현실화율)/잔여 도달기간 (5~7년)
- (시세 9억원 미만 주택) α*=(70%-전년도 현실화율)/(’23년까지 잔여년수)
* 균형성 제고기간(‘21~‘23년) 이후는 9억원 이상 주택과 동일 방식으로 산정
[참고자료] → [보도자료] 2021년 공동주택 공시가격(안) 열람 (2021.03.15., 행정안전부)

올해 공동주택 공시가격(안)은 전년보다 19% 증가했으며, 공시대상 공동주택 수는 작년대비 2.7.% 증가했다고 국토교통부는 밝혔습니다.
추가적으로, 작년 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’ 수립(‘20.11.3) 시 발표한 ‘재산세 부담완화 방안’은 ‘20.12월 「지방세법」 개정에 반영되어, ’21년도 재산세 부과부터 적용됩니다.

2. 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택 특례 세율표

과세표준(공시,시세)	표준세율 (공시 6억원 초과·다주택자·법인)	특례세율 (공시 6억원 이하)
0.6억원 이하 (공시 1억, 시세 1.4억)	0.1%	0.05%
0.6 ~ 1.5억원 이하 (공시 1억 ~ 2.5억, 시세 1.4억 ~ 3.5억)	6.0만원 + 0.6억 초과분의 0.15%	3.0만원 + 0.6억 초과분의 0.1%
1.5 ~ 3억원 이하 (공시 2.4억 ~ 5억, 시세 3.5억 ~ 7억)	19.5만원 + 1.5억 초과분의 0.25%	12.0만원 + 1.5억 초과분의 0.2%
3 ~ 3.6억원 이하 (공시 5억 ~ 6억, 시세 7억 ~ 8.5억)	57.9만원 + 3.0억 초과분의 0.4%	42.0만원 + 3.0억 초과분의 0.35%
3.6억원 초과 (공시 6억, 시세 8.5억)	57.9만원 + 3.0억 초과분의 0.4%	-

* 재산세 과세표준은 공시가격의 60%, 공시가격은 시세의 약 70%

3. 종합부동산세 세액공제 및 보유세 부담 상한

올해부터 변경되는 세액 공제 확대 등으로 요건에 해당되는 1주택자는 상한된 감면혜택을 받을 수 있습니다. 다주택자는 공제혜택을 받을 수 없고, 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 2주택자는 최대 6%의 세율을 적용받게 됩니다.

(1) 종합부동산세 세액공제 ( 종합부동산세법 제9조 )

1세대 1주택자일 경우, 만 60세 이상 고령자는 작년에 비해 10% 상승한 공제혜택을 받을 수 있고, 5년 이상 장기보유자도 보유기간에 따라 20~50%의 공제를 받게 되며, 장기보유와 고령자 공제의 합산 상한도 작년에 비해 10% 상승한 80%로 확대됩니다.
대상 : 1세대 1주택자
- (고령자 공제) 보유자 나이 만60세 이상 : 20% , 만65세 이상 : 30% , 만70세 이상 : 40%
- (장기보유 공제) 보유기간 5년이상 : 20% , 10년 이상 : 40% , 15년 이상 : 50%
개정 이전 1세대가 1주택을 공동으로 보유한 경우에는 장기보유자 및 고령자 세액공제를 받을 수 없었는데, 개정 이후인 올해는 부부 공동명의로 소유한 경우에도 1세대 1주택자로 신청할 수 있게 되어, 공시가격 9억원 기본공제 및 고령자·장기보유자 세액공제를 받을 수 있게 되었습니다.

구분	기본공제 (과세표준공제)	세액공제
종전	소유자 각 6억원 (합계 12억원)	불가
개정 (둘 중 선택 가능)	소유자 각 6억원 (합계 12억원)	불가
개정 (둘 중 선택 가능)	1주택에 대해 9억원 (합계 9억원)	가능

(2) 보유세 부담 상한 ( 종합부동산세법 제10조 )

세부담이 급격하게 늘어나는 것을 방지하기 위해 보유세(재산세+종부세)가 전년대비 일정 비율 이상 늘어나지 않도록 한도가 설정되었습니다. 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자의 경우 보유세는 전년도 대비 증가분이 200%, 1주택자의 경우 50% 이내로 제한됩니다. 종합부동산세법 제10조【세부담의 상한】
종합부동산세의 납세의무자가 해당연도에 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액(신탁주택의 경우 재산세의 납세의무자가 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액을 말한다)과 주택분 종합부동산세액상당액의 합계액(이하 이 조에서 "주택에 대한 총세액상당액"이라 한다)으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액이 해당 납세의무자에게 직전연도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액에 다음 각 호의 비율을 곱하여 계산한 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대해서는 제9조에도 불구하고 이를 없는 것으로 본다. 다만, 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 그러하지 아니하다. (2020.12.29. 개정)
1. 제9조 제1항 제1호의 적용대상(납세의무자가 2주택 이하를 소유)인 경우: 100분의 150 (2018.12.31. 신설)
2. 제9조 제1항 제2호의 적용대상(납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유)인 경우: 100분의 300 (2020.8.18. 개정)

[관련해설] → [실무해설] 부동산 공시가격현실화 로드맵에 따른 보유세 영향분석과 개선방향 (2020.11.04., 전동흔)

(3) 재산세 부담 상한 ( 지방세법 제122조 )

주택 재산세 상한은 직전년도 대비 130% 이내로 제한됩니다.

공시가격	3억원 이하	3억원 초과 6억원 이하	6억원 초과
재산세 상한	105%	110%	130%

(4) 보유세 분납 ( 종합부동산세법 제20조, 지방세법 제118조 )

종합부동산세법 제20조 【분납】
관할세무서장은 종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납하게 할 수 있다. (2020.6.9. 개정)

지방세법 118조 【분할납부】
지방자치단체의 장은 재산세의 납부세액이 250만원을 초과하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 2개월 이내에 분할납부하게 할 수 있다. (2019.12.31. 개정)

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