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지난 3월 16일(화) 국토교통부는 ‘21년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격(안)을 공개했습니다. ‘21년 공시가격(안)은 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’에서 정한 바와 같이 2020년 말 시세와 현실화율 제고기준을 적용하여 산정되었습니다. 공시가격 9억원을 초과하는 1주택 보유자나, 보유 주택의 합산 공시가격이 6억원을 초과하는 다주택자는 종합부동산세를 부담할 수 있으며, 주택분 재산세와 종합부동산세는 6월 1일 기준으로 당해 부동산을 보유하고 있는 경우에 과세됩니다.
올해 공동주택 공시가격(안) 확인하면서, 택스넷에서 제공하는 부동산 세무관련 해설과 함께 종합부동산세·재산세 이슈를 쉽고 빠르게 체크하세요.

[공시가격(안) 조회하기]

1. 공동주택 공시가격 산정방식

정부는「부동산 공시법」에 따라 2020년 11월 수립된 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’을 적용하여 현실화 추진중에 있으며, 2021년 적용된 현실화율은 2020년 현실화율에 일정한 재고분을 더하여 결정됩니다. ’21년 공시가격 = ’20년말 시세 × (’20년 현실화율 + α) △현실화율 제고(α) (평균 연 3%p, 상한 연 6%p)
- (시세 9억원 이상 주택) α=(90%-전년도 현실화율)/잔여 도달기간 (5~7년)
- (시세 9억원 미만 주택) α*=(70%-전년도 현실화율)/(’23년까지 잔여년수)
* 균형성 제고기간(‘21~‘23년) 이후는 9억원 이상 주택과 동일 방식으로 산정
[참고자료] → [보도자료] 2021년 공동주택 공시가격(안) 열람 (2021.03.15., 행정안전부)

올해 공동주택 공시가격(안)은 전년보다 19% 증가했으며, 공시대상 공동주택 수는 작년대비 2.7.% 증가했다고 국토교통부는 밝혔습니다.
추가적으로, 작년 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’ 수립(‘20.11.3) 시 발표한 ‘재산세 부담완화 방안’은 ‘20.12월 「지방세법」 개정에 반영되어, ’21년도 재산세 부과부터 적용됩니다.

2. 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택 특례 세율표

* 재산세 과세표준은 공시가격의 60%, 공시가격은 시세의 약 70%

3. 종합부동산세 세액공제 및 보유세 부담 상한

올해부터 변경되는 세액 공제 확대 등으로 요건에 해당되는 1주택자는 상한된 감면혜택을 받을 수 있습니다. 다주택자는 공제혜택을 받을 수 없고, 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 2주택자는 최대 6%의 세율을 적용받게 됩니다.

(1) 종합부동산세 세액공제 ( 종합부동산세법 제9조 )

1세대 1주택자일 경우, 만 60세 이상 고령자는 작년에 비해 10% 상승한 공제혜택을 받을 수 있고, 5년 이상 장기보유자도 보유기간에 따라 20~50%의 공제를 받게 되며, 장기보유와 고령자 공제의 합산 상한도 작년에 비해 10% 상승한 80%로 확대됩니다.
대상 : 1세대 1주택자
- (고령자 공제) 보유자 나이 만60세 이상 : 20% , 만65세 이상 : 30% , 만70세 이상 : 40%
- (장기보유 공제) 보유기간 5년이상 : 20% , 10년 이상 : 40% , 15년 이상 : 50%
개정 이전 1세대가 1주택을 공동으로 보유한 경우에는 장기보유자 및 고령자 세액공제를 받을 수 없었는데, 개정 이후인 올해는 부부 공동명의로 소유한 경우에도 1세대 1주택자로 신청할 수 있게 되어, 공시가격 9억원 기본공제 및 고령자·장기보유자 세액공제를 받을 수 있게 되었습니다.
[관련해설] → [POST] 2021년 부동산 세법 이렇게 바뀝니다. (2021.02.04., 황범석)
→ [POST] 종합부동산세 합산배제되는 주택은 (2020.12.17., 변종화)
→ [실무해설] 건설임대주택 관련 세무리스크 예방법 (2020.11.01., 신방수)

(2) 보유세 부담 상한 ( 종합부동산세법 제10조 )

세부담이 급격하게 늘어나는 것을 방지하기 위해 보유세(재산세+종부세)가 전년대비 일정 비율 이상 늘어나지 않도록 한도가 설정되었습니다. 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자의 경우 보유세는 전년도 대비 증가분이 200%, 1주택자의 경우 50% 이내로 제한됩니다. 종합부동산세법 제10조【세부담의 상한】
종합부동산세의 납세의무자가 해당연도에 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액(신탁주택의 경우 재산세의 납세의무자가 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액을 말한다)과 주택분 종합부동산세액상당액의 합계액(이하 이 조에서 "주택에 대한 총세액상당액"이라 한다)으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액이 해당 납세의무자에게 직전연도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액에 다음 각 호의 비율을 곱하여 계산한 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대해서는 제9조에도 불구하고 이를 없는 것으로 본다. 다만, 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 그러하지 아니하다. (2020.12.29. 개정)
1. 제9조 제1항 제1호의 적용대상(납세의무자가 2주택 이하를 소유)인 경우: 100분의 150 (2018.12.31. 신설)
2. 제9조 제1항 제2호의 적용대상(납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유)인 경우: 100분의 300 (2020.8.18. 개정)

[관련해설] → [실무해설] 부동산 공시가격현실화 로드맵에 따른 보유세 영향분석과 개선방향 (2020.11.04., 전동흔)

(3) 재산세 부담 상한 ( 지방세법 제122조 )

주택 재산세 상한은 직전년도 대비 130% 이내로 제한됩니다.

[관련해설] → [실무해설] 2021년 시행 지방세법령 개정 주요 해설 (2021.02.01., 이광영)

(4) 보유세 분납 ( 종합부동산세법 제20조, 지방세법 제118조 )

종합부동산세법 제20조 【분납】
관할세무서장은 종합부동산세로 납부하여야 할 세액이 250만원을 초과하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납하게 할 수 있다. (2020.6.9. 개정)

지방세법 118조 【분할납부】
지방자치단체의 장은 재산세의 납부세액이 250만원을 초과하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 2개월 이내에 분할납부하게 할 수 있다. (2019.12.31. 개정)