TAXNET POSTBeta Service

2023년 1월 19일 2022 세제개편 후속 시행령 개정안이 입법예고 되었습니다.
이번 이슈특집에서는 후속 시행령 개정안의 양도세·종부세 규정을 모아 확인하고,
지난 세법개정 이후 보다 구체화된 내용을 관련된 택스넷 해설과 함께 꼼꼼하게 체크해 보세요.
→ [세법개정안] 후속 시행령 개정안 확인하기
→ [보도자료] 2022년 세제개편 후속 시행령 개정

1. 양도소득세

(1) 일시적 2주택 양도세 특례요건 완화

1주택자가 신규주택을 취득하는 경우, 지정된 양도 기한 내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이 때 지정된 양도 요건은 다음과 같은데요.
① 종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과한 이후 신규주택을 취득했을 것
② 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택 양도 현행규정에서는 신규주택 취득 시점을 기준으로 종전·신규 주택의 소재지가 모두 조정대상지역에 속해 있는 경우 신규주택 취득일 2년 이내에 종전주택을 양도해야하지만, 개정 시행령이 적용되면 2023년 1월 12일 이후 양도하는 분부터 주택 소재지의 구분 없이 종전주택 양도기한은 3년으로 통일될 예정입니다.

[관련 해설] → [실무해설] 1세대1주택 비과세 요건 중 거주기간 요건에 대한 이해와 다양한 사례 (2022.09.01., 변종화)
→ [실무해설] 일시적 1세대2주택 비과세 규정 이해하기 (2022.06.01., 변종화)

(2) 상생임대주택 양도세 특례요건 완화

상생임대주택에 대한 양도세 특례란, 상생임대인에 해당하는 다주택자라면 1세대 1주택 양도세 비과세 적용과 장기보유특별공제 적용을 위한 2년의 거주요건 면제를 받을 수 있게 하는 제도입니다. 상생임대인에 해당하려면 다음과 같은 요건을 충족해야 하는데요.
상생임대인 요건
① 직전 계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하
② 상생임대차계약에 따른 임대기간 2년 이상
③ 직전 계약에 따른 실제 임대기간 1년 6개월 이상
④ 2021년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 기간 내에 체결된 계약분

* 주택 매수 후 신규로 체결한 임대차계약 및 주택 매수시 승계받은 임대차계약은 제외

이번에 발표된 시행령 개정안에서는 임대기간 계산 특례 사유가 추가되었습니다. 임대기간이 1개월 미만인 경우 1개월로 간주한다는 규정에 더해 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우^*에 해당한다면 종전계약과 신규계약의 임대기간을 합산할 수 있게 됩니다.
[관련 해설] → [카&툰] 621 부동산 대책 핵심만 모아보기 (2022.06.29., 택스넷)

(3) 부동산 과다보유법인 판정기준 합리화

부동산 과다보유법인을 판정할 때 자산 총액에서 다음의 자산은 제외합니다. ① 연구개발 등 관련 무형자산
② 양도일 이전 1년의 기간 중 차입한 금액 및 대여금
③ 양도일 이전 1년의 기간 중 증자에 의해 증가한 금융자산 이 때, 증자에 의해 증가한 금융자산은 현행규정상으로 최대주주가 보유한 주식은 자산 총액에 포함되지만 시행령 개정 이후부터는 제외될 예정입니다.

(4) 부담부증여 시 기준시가 산정방법 합리화

임대차계약이 체결된 주택을 부담부증여 시 양도로 보는 채무액의 양도가액 산정방법은 현행과 동일하나, 취득가액은 기준시가로 일원화될 예정입니다.

[관련 해설] → [POST] 시가인정액 제도 도입에 따른 부담부증여와 취득세 절세전략 (2022.07.25., 송영관)

(5) 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 1년 연장

다주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 양도할 때 다음에 해당하는 경우 양도세 중과 대상에서 제외됩니다.
조정대상지역 내 주택 양도시 양도세 중과 제외 대상 주택
① 비수도권 3억 이하 주택
② 장기임대주택, 장기어린이집
③ 조특법상 감면대상 주택
④ 장기사원용 주택
⑤ 상속주택, 문화재주택
⑥ 동거봉양, 혼인, 취학, 근무, 질병 등 사유로 인한 일시적 2주택 등
⑦ 보유기간 2년 이상으로서 2022년 5월 10일부터 2024녀 5월 9일까지 양도하는 주택
현행규정에서는 보유기간 2년 이상의 주택에 대한 중과배제기간이 2023년 5월 9일까지였지만, 시행령 개정 이후 2024년 5월 9일까지로 1년 연장될 예정입니다.

[관련 해설] → [POST] 새로운 정부의 부동산 세제개편에 대한 소고(1) (2022.07.04., 이한우)

2. 종합부동산세

(1) 사원용 주택 종부세 합산배제 가액요건 완화

종합부동산세 합산배제되는 사원용 주택의 가액요건이 완화될 예정입니다.

[현행] 종합부동산세법 시행령 제4조【합산배제 사원용주택등】
① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다.
1. 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자소유의 주택으로서 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격이 3억원 이하인 주택. 다만, 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 종업원에게 제공하는 주택을 제외한다.
시행령 개정안 적용 이후 납세의무가 성립하는 분부터는 친족관계, 과점주주가 아닌 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로, 국민주택규모 이하이며 공시가격 6억원 이하인 주택의 경우 합산배제됩니다.

(2) 종부세 주택 수 특례 적용대상 일시적 2주택 기간요건 완화

1세대 1주택자가 보유하고 있는 종전 주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득하여 2주택이 된 경우 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 2년이 경과하지 않은 경우 일시적 2주택에 해당, 주택 수 제외 특례를 받을 수 있습니다. 시행령 개정안에서는 일시적 2주택 기간을 확대해 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내까지는 일시적 2주택 혜택을 적용받을 수 있게 됩니다.^*
[관련 해설] → [POST] 조정대상지역 해제에 따른 취득세 중과 가이드 (2022.11.28., 송영관)

(3) 종부세 주택 수 특례 적용되는 지방 저가주택 적용범위 확대

1세대 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외되는 지방 저가주택의 적용범위도 확대될 예정입니다. ①공시가격 3억원 이하의, ②비수도권으로서 광역시(군 제외)·특별자치시(읍·면 제외)가 아닌 지역에 더해 인구감소지역^*과 접경지역^** 모두에 해당하는 수도권 지역으로서 강화군·옹진군·연천군 내의 지방 저가주택도 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 제외 대상에 포함될 예정입니다.

(4) 도시개발사업시행자 등에 대해 누진세율 적용

법인 또는 법인으로 보는 단체의 경우 원칙적으로 개인 최고세율을 단일세율로 적용해 2주택 이하를 소유한 경우에는 2.7%, 3주택 이상을 소유한 경우에는 5%의 세율을 적용받게 되는데요. 다만 공공주택사업자, 공익법인, 주택조합, 도시 및 주거환경정비법 등에 따른 사업시행자, 민간건설임대주택사업자, 사회적 기업 및 사회적 협동조합, 종중 등의 법인 및 단체는 일반 누진세율이 적용됩니다. 일반 누진세율을 적용받는 법인 및 단체에 도시개발법, 도시재정비 촉진을 위한 특별법 등에 따른 임대주택 건설·공급 의무가 있는 사업시행자도 포합될 예정입니다.
단, 해당 사업시행자는 건설임대주택(2호 이상)과 재산세 비과세주택, 공공임대주택, 종부세 합산배제 주택만 보유한 경우로 한정됩니다.

도시개발법 제2조【정의】
① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “도시개발사업”이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.

도시재정비 촉진을 위한 특별법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "재정비촉진사업"이란 재정비촉진지구에서 시행되는 다음 각 목의 사업을 말한다.
가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업
나. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업
다. 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업
라. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업
[관련 해설] → [POST] 공익법인 종합부동산세 줄이기 (2022.09.22., 장진혁)