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1. 개요

부동산의 무상이전에 대한 대표적인 절세방법 중 하나는 부담부증여이다. 과거 취득세에서는 시가표준액을 과세표준으로 하였고 중과세율도 없었지만, 2020년 이후에는 중과세율이 생겼으며 2023년 이후부터는 시가인정액 도입에 따라 과세표준도 증액되는 상황이 발생하였다. 오늘은 부담부증여와 관련하여 실무를 하는 과정에서 참고할 수 있는 개정사항 및 사례를 중심으로 소개한다.

2. 신고기한 변경

부담부증여에서 채무부분에 대한 양도소득세 신고기한은 증여세와 동일하게 3개월로 규정하고 있다. 반면 부담부증여에 대한 취득세 신고기간은 증여부분에 대한 무상승계취득은 3개월이였지만, 채무부분에 대한 유상승계취득은 취득일로부터 60일이였다.

일관되지 않은 신고기한에 대한 문제점을 인지했는지, 2024년부터 부담부증여에 따른 채무승계부분에 대하여 동일하게 신고기한을 3개월로 통일하였다.

[지방세법 제20조 제1항]

3. 시가인정액 판정기간 변경

2023년부터 무상승계취득의 과세표준으로 시가인정액을 적용한다. 시가인정액이란 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말한다. 대표적으로 매매사례가액, 감정가액, 공매가액등이 존재한다.¹⁾ 1) 「지방세법」 제10조의2 제1항
증여세에서 시가 적용 범위 기간은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이이며, 유사매매사례가액등을 적용하기 위한 기간은 취득일 전 6개월부터 신고일까지로 규정하고 있다.

지방세법상 시가인정액도 동일한 기간을 적용하고 있었으나, 유사부동산에 대한 시가인정액의 적용범위에 대한 변화가 생겼다. 2024년 지방세법이 개정되면서 취득일 전 1년부터 신고일까지로 개정되었다. 따라서 과거와 달리 증여세와 시가 적용을 위한 기간에 차이가 발생하며²⁾, 이로 인해 증여재산가액과 취득세 과세표준이 달라지는 상황이 발생할 것으로 예상된다. 2) 증여에 대한 증여세와 취득세의 취득시기는 각각 등기접수일과 계약일로 다르긴 하지만, 본 내용은 논외로 한다.
[지방세법 시행령 제14조 제5항]
[증여세와 비교]

4. 시가인정액이 없는 경우

증여세는 시가가 없는 경우에 기준시가를 적용한다. 다만, 증여 대상 부동산을 임대 중인 경우에는 임대료환산가액규정³⁾을 검토하여야 하며, 대출실행에 따라 담보를 제공한 경우에는 저당권 등이 설정된 재산 평가 특례규정⁴⁾을 검토하여야 한다. 3) 「상속세 및 증여세법」 제61조 제5항 4) 「상속세 및 증여세법」 제66조
취득세에서도 시가인정액이 없는 경우에는 시가표준액을 적용하지만 증여세와 다르게 임대료환산가액등의 규정이 존재하지 않으므로 시가표준액을 과세표준으로 적용하여야 한다.

5. 증여계약서상 채무승계 기재 여부

일반적으로 증여 또는 부담부증여를 진행할 때, 이를 증빙하는 첫 번째 자료는 증여계약서이다. 증여세는 증여계약서에 채무승계를 기재하지 않더라도 실제로 채무를 인수한 사실이 입증된다면 부담부증여로 인정한다.⁵⁾ 5) (재산세과-635, 2009.03.26.)
다만, 취득세는 유의할 필요가 있다. 조세심판원에서는 증여계약서에 기재하지 않더라도 실제 수증자가 소득능력이 존재하며 이를 인수하였다면 부담부증여로 인정한 심판례가 존재한다.⁶⁾ 이와 다르게 과거 서울시에서는 채무인수조건이 없는 증여계약은 일반 증여로 본 사례가 있다.⁷⁾ 6) (조심2022지1082, 2023.10.25.) 7) (서울세제과-11461, 2018.08.28.)
증여세와 취득세 모두 부담부증여로 진행할 계획이라면 가급적 증여계약서 작성단계에서 채무인수를 명시하는 것이 유리할 것으로 판단한다.

6. 중과세율

주택에 대한 부담부증여의 경우 무상승계취득과 유상승계취득을 구분하여 각각 중과세 적용 여부를 검토하여야 한다.

(1) 무상승계취득 중과⁸⁾

8) 「지방세법」 제13조의2 제2항
조정대상지역에 위치한 시가표준액 3억원 이상의 주택인 경우에는 12%의 중과세율이 적용된다. 여기서 핵심은 1세대 및 주택 수 판단을 증여자를 기준으로 적용한다는 것이다. 다만, 예외적으로 1세대 1주택이면서 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우에는 중과세가 적용되지 않는다.⁹⁾ 배우자나 직계존비속이 아닌 사위 또는 며느리에게 증여할 경우에는 1세대 1주택일지라도 중과세가 적용되므로 유의하여야 한다. 9) 「지방세법 시행령」 제28조의6 제2항 제1호
그리고 시가표준액 1억원 이하의 주택 등 「지방세법」 시행령 제28조의4 제5항에 따라 주택 수에서 제외되는 규정은 유상승계취득에 대한 중과에 한해서 적용되므로 유의할 필요가 있다.

(2) 유상승계취득 중과¹⁰⁾

10) 「지방세법」 제13조의2 제1항
채무승계분은 유상승계취득에 해당하므로 수증자를 기준으로 1세대 및 주택 수를 계산하여야 한다. 무상승계취득 중과와 다르게 비조정대상지역일지라도 몇 번째로 취득하는 주택인지에 따라 8% 또는 12%의 중과세율이 적용된다.

본 중과 규정에서는 시가표준액 1억원 이하의 주택, 상속주택 등 주택 수에서 제외되는 규정을 잘 검토하면 절세할 수 있는 포인트가 존재한다.

[주택 취득세 중과세율] 11) 200811 다주택자 및 법인 취득세 중과 운용요령