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2022년 12월 말 주택 취득세 중과에 대한 완화규정이 발표되었지만, 관련 입법 동향은 여전히 무소식이며 사실상 중과 완화에 대한 변화를 기대하기 어려운 상황이다.

이와 관련하여 2024년 말 시행령 개정을 통한 변화가 있었으며, 중요한 내용을 중심으로 소개하고자 한다.

1. 분양권 취득세 개정사항

(1) 1세대 판정

기본적으로 주택에 대한 1세대, 주택 수 및 조정대상지역유무 판정은 주택 취득일을 기준으로 판정한다. 다만, 분양권으로 취득하는 주택은 지방세법시행령 제28조의4 제1항을 근거로 분양권 취득시점에 주택 수를 판정한다.

이와 관련하여 1세대에 대한 판단에 쟁점이 있었으며, 행정안전부는 주택 취득일을 기준으로 1세대를 판단하도록 유권해석을 내놓았지만 조세심판원은 주택 취득일이 아닌 분양권 취득일에 주택 수와 더불어 1세대도 판단하는 것으로 보았다.


지방세법시행령 제28조의3 제1항 관련 개정 규정은 분양권으로 인한 주택 취득 시기를 명확화하기 위한 조문으로서, 과거의 행정안전부 유권해석과 동일하게 적용하기 위함에 있다.

이에 따라 2025년 1월 1일 이후 분양권으로 인하여 취득할 주택은 조세심판원에 따라 분양권 취득 당시로 1세대를 판단하기엔 어려움이 있으므로 잔금을 지급하기 전에 미리 주민등륵등본상 1세대의 구성을 잘 파악하여 억울한 중과세를 적용받지 않도록 대응할 필요가 있다.

(2) 주택 수 판정

앞서 살펴본 1세대 판정 뿐만 아니라 주택 수 판정에 대해서도 시행령 개정사항이 발생하였다. 분양권에 의해 취득하는 주택의 경우에는 분양권 취득일 기준으로 주택 수를 판정하는데, 이 분양권 취득일을 조정하는 방법으로 중과세율을 줄이거나 기본세율을 적용받는 경우가 있었다.

예를 든다면 분양권 최초 취득 당시에는 다주택자에 해당하였지만, 이후 매도등을 통하여 주택 수를 줄인 후 배우자에게 증여할 경우에는 최초 취득일이 아닌 분양권 증여일을 기준으로 주택 수를 판단하였다. (부동산세제과-972, 2024.03.07.)
2주택자인 A가 분양사업자로부터 최초 주택분양권을 취득하고 기존 1주택을 처분 후, 배우자인 B에게 그 분양권을 분양권 전매와 동일한 형식으로 증여하여 B가 해당 분양 주택을 취득한 경우에는 분양권 증여(무상취득)에 대한 증여계약서상 계약일이 취득일로 보는 것이 타당하다고 판단됩니다. 그러나 올해 지방세법 시행령 개정으로 인하여 이런 방법은 앞으로 활용할 수 없게 되었다.

2025년부터 동일세대 내에서 분양권을 매매, 증여 등을 할 경우에는 최초 취득일과 매매, 증여일 중 빠른 날을 취득일로 보아 주택 수를 계산하도록 개정하였다.


다만, 2024년 12월 31일 이전까지 취득한 분양권에 대해서는 종전규정이 적용될 수 있도록 부칙에서 별도의 규정이 존재하므로, 당초 분양권 소유자의 취득시기에 따라 개정된 시행령 적용 유무가 달라진다. 부칙 <대통령령 제35177호, 2024. 12. 31.>

제3조(주택분양권에 의하여 취득하는 주택에 관한 적용례) 제28조의4 제1항 후단의 개정규정은 이 영 시행 이후 1세대에 속하지 않은 자로부터 해당 주택분양권을 취득하는 경우부터 적용한다.

2. 주택신축판매업에 대한 취득세 중과 완화

(1) 분양요건 완화

2021년 4월 27일 이후 주택신축판매업자가 사업목적으로 취득한 주택에 대하여 중과세 예외 사유로 보아 일반세율을 적용하였다. 다만, 별도의 사후관리 규정이 존재하였으며 그 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않거나 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축 또는 판매하지 않은 경우에는 중과세율이 적용되었다.¹⁾ 1) 지방세법시행령 제28조의2 제8호
다만, 경기침체등을 감안하여 2024년 지방세법 시행령이 개정되어 판매의 경우에는 취득일로부터 3년이 아닌 5년으로 완화되었다. 여기서 핵심 내용은 2025년 1월 1일 이후부터가 아닌 2021년 4월 27일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 동안 멸실시킬 목적으로 취득한 주택에 대해서도 개정 조문을 적용한다는 것이다. 당초 3년 내 판매요건 미충족으로 인해 중과를 당한 사업자의 경우에는 취득세 환급을 적극적으로 검토할 필요가 있다. 부칙 <대통령령 제35177호, 2024. 12. 31.>

제2조(주택 유상거래 취득 중과세의 예외에 관한 적용례) ① 제28조의2제8호 각 목 외의 부분 단서의 개정규정은 2021년 4월 27일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 동안 멸실시킬 목적으로 취득한 주택에 대해서도 적용한다.

(2) 주택 수 예외규정 보완

과거에는 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택에 대해서만²⁾ 주택 수에서 제외하도록 규정하였다.³⁾ 2) 지방세법시행령 제28조의4 제6항 제2호 3) 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다.
이는 사실상 건축주가 직접 건축한 주택에 한해서만 적용할 수 있었으며, 별도로 도급을 준 경우에는 주택 수에 포함되는 문제가 발생하였다. (조심2023지341, 2023.09.12.)
청구인이 직접 건축을 하지 않고 주택을 취득하여 분양·판매하는 ‘부동산 개발 및 공급업’에 해당하므로, 청구인이 소유한 기존주택들은 위 「지방세법 시행령」 제28조의4 제5항* 제2호 규정이 적용되지 않는다고 봄이 타당함. * 과거에는 지방세법시행령 제28조의4 제5항 제2호에서 규정하고 있었음

이 부분에 대해서도 미비점을 보완하여 주거용 건물 건설업 뿐만 아니라 주거용 건물 개발 및 공급업도 포함하도록 개정되었다. 다만, 본 규정에 대한 적용시기는 2025년 1월 1일 이후부터이므로 분양요건 완화와 구분해서 해석할 필요가 있다.

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오늘은 2024년 말 주택 취득세 중과와 관련한 지방세법 시행령 개정 사항에 대해 살펴보았다.
중과 적용 또는 환급 신청에 불이익이 없도록 개정내용을 잘 확인할 필요가 있다.