TAXNET POSTBeta Service

1. 들어가며

주택에 대한 종합부동산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 전국에 소유하고 있는 모든 주택을 합산하여 과세하고 있다. 관할 세무서는 종합부동산세 세액을 결정하여 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일(이하 "납부기간"이라 함)까지 부과ㆍ징수한다. 다만, 납세의무자가 종합부동산세 과세표준과 세액을 해당 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 관할 세무서에 신고하면 종합부동산세 부과 결정은 없었던 것으로 본다.¹⁾ 1) 종합부동산세법 제16조 제1항 및 제3항.
주택에 대한 종합부동산세 과세표준은 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 기본공제를 차감한 후 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액으로 한다. 기본공제는 공시가격 합산가액에서 9억원을 차감하며, 1세대 1주택자와 법인은 각각 12억원과 0원을 차감한다. 주택에 대한 종합부동산세는 임대주택 등 특정 목적의 주택에 대해서는 과세하지 않지만 이를 적용받기 위해서는 종합부동산세 합산배제 신고를 하여야 한다. 또한, 일시적 2주택 및 지방 저가 주택 등을 소유하거나 법인이 주택을 소유하면 그 주택에 대해서는 정책 목적에 따라 종합부동산세를 낮추어주는데, 이를 적용받기 위해서는 종합부동산세 과세특례 신청(이하 “과세특례 신청”이라 함)을 하여야 한다. 이러한 과세특례 신청은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일(2023년은 공휴일로 10월 4일)까지 관할 세무서에 하여야 한다.

일시적 2주택·상속주택·지방 저가 주택(이하 “특례 주택”이라 함)과 부부 공동명의 1주택은 과세특례 신청을 하는 경우 1세대 1주택자 계산방식의 혜택을, 공공주택사업자 등 특정 법인은 일반세율 및 기본공제 혜택을 적용받을 수 있다. 이하에서는 종합부동산세 과세특례 신청대상 주택을 살펴보고 그에 대한 평가와 납세 편의 제공을 위한 개선방안을 제시하고자 한다.

2. 종합부동산세 과세특례 신청대상 주택

가. 부부 공동명의 1주택

부부가 공동으로 1주택을 소유하고 있는 경우 과세특례 신청을 하면 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있다. 이를 적용받기 위해서는 과세기준일(2023년 6월 1일 현재 거주자)에 부부가 공동으로 1주택만을 소유한 경우로서 다른 세대원은 주택을 소유하지 않아야 한다. 부부 공동명의 1주택에 대한 종합부동산세 납세의무자는 부부 중 주택에 대한 지분율이 큰 자이지만 지분율이 같은 경우에는 선택하여 신청할 수 있다. 부부가 1주택을 공동명의로 소유한 경우로서 과세특례 신청을 한 경우와 그렇지 않은 경우의 차이점은 <표 1>과 같다.

<표 1> 부부 공동명의 1주택의 과세특례 신청 여부에 따른 차이점 ※ 출처 : 국세청 보도자료, “종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고(신청)하세요.”, 2023, 5면
1세대 1주택자는 연령과 보유기간에 따라 최대 80%의 세액공제를 적용받는데, 이를 정리하면 <표 2>와 같다.

<표 2> 1세대 1주택자의 세액공제
특히, 올해는 기본공제가 개인은 6억원에서 9억원, 1세대 1주택자는 11억원에서 12억원으로 상향되어 부부 공동명의 과세특례 신청을 하는 것이 오히려 불리할 수 있다. 이전에 부부 공동명의 특례 신청을 한 자는 올해도 특례가 자동 적용되므로, 특례 적용이 불리한 경우 반드시 취소신청을 해야 종합부동산세를 줄일 수 있다. 부부가 1주택을 보유한 경우로서 지분율이 각각 50%인 경우 특례 적용 여부에 따른 유불리를 정리하면 <표 3>과 같다.

<표 3> 부부 공동명의 1주택(지분율 각 50%)의 특례 적용 여부에 따른 유불리 ※ 출처 : 국세청 보도자료, “종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고(신청)하세요.”, 2023, 5면
부부가 1주택을 공동명의로 보유하는 경우 <표 3>에서 보는 바와 같이 공시가격 합계액과 세액공제율에 따라 공동명의 1주택자 특례 적용이 유리하거나 불리할 수 있다. 따라서 각각의 부부가 처한 상황에 따라 특례 적용을 받을지 여부를 스스로 판단하여 과세특례 신청을 하거나 취소하여야 한다.

나. 특례 주택

1세대 1주택자는 9억원보다 높은 12억원의 기본공제를 적용받고 연령과 보유기간에 따른 세액공제도 적용받을 수 있어 1세대 2주택자보다 종합부동산세를 적게 부담한다. 과세기준일 현재 1세대가 1주택과 <표 4>의 어느 하나의 특례 주택만을 함께 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자로 보아 기본공제 12억원과 최대 80%의 세액공제를 적용받을 수 있다.

<표 4> 특례 주택의 유형
상속주택과 무허가주택의 부속 토지는 납세자의 과세특례 신청에 따라 해당 물건에 대한 세율을 적용할 때 주택 수 산정에서 제외된다. 1세대 1주택자가 아니더라도 과세기준일 현재 <표 4>의 상속주택과 무허가주택의 부속 토지⁴⁾는 세율 적용 시 주택 수에서 제외하도록 주택 수에 대한 산정 특례를 신청할 수 있다. 특례주택이 주택 수에서 제외되면 중과세율이 적용되지 않는 등 낮은 세율로 과세 될 수 있다. 예를 들어 1세대가 2주택을 소유한 경우로서 주택 1채를 상속받고 과세특례 신청을 한 경우에는 적용 세율이 달라지는데, 이를 정리하면 <표 5>와 같다. 4) 무허가주택의 부속 토지란 토지를 사용할 수 있는 권원이 없는 자가 ｢건축법｣ 등 관계 법령에 따른 허가 또는 신고를 하지 않고 건축하여 사용 중인 주택의 부속 토지를 말한다.
<표 5> 주택 수 제외 과세특례 신청 여부에 따른 적용 세율 차이

다. 특정 법인이 소유한 주택

법인이 소유한 주택의 단일세율 적용은 2020.07.10. 주택시장 안정 보완대책(이하 “7.10. 부동산 대책”이라 함)을 통해 도입되었으며, 법인의 종합부동산세 세율은 다주택자에게 적용되는 최고세율 3%(2주택 이하)와 6%(3주택 이상)를 적용하기로 하였다. 또한, 다주택자가 종합부동산세를 회피하기 위해 법인을 활용하는 것을 차단하기 위해 개인에게 적용되는 기본공제와 세 부담 상한의 적용은 배제하였다. 2022년 종합부동산세법 개정을 통해 현재 적용되는 법인의 종합부동산세 세율은 다주택자에게 적용되는 최고세율 2.7%(2주택 이하)와 5%(3주택 이상)이다. 그러나 아래의 특정 법인이 일반세율 적용에 대한 과세특례 신청을 하는 경우 일반세율 및 기본공제와 세 부담 상한 등이 적용된다. ① ｢공공주택특별법｣에서 정하는 공공주택사업자
② ｢상속증여세법｣에서 정하는 공익법인 등(종교단체 포함)
③ ｢주택법｣, ｢도시정비법｣ 등에서 정하는 재건축･재개발 사업시행자 및 주택조합
④ ｢민간임대주택에관한특별법｣ 상 건설임대주택사업자
⑤ 주택 공동사용․취약계층 주거지원 등을 목적으로 하는 ｢사회적기업 육성법｣ 상 사회적기업 또는 ｢협동조합 기본법｣ 상 사회적협동조합
⑥ 종중(宗中) 특히, 올해부터는 법인이 과세특례 신청을 하는 경우 주택 수와 관계없이 중과세율(0.5~5%)이 아닌 기본세율(0.5~2.7%)이 적용된다. 다만, 「상속증여세법」에서 정하는 공익법인 등(종교단체, 교육단체 포함)이 공익목적 외의 용도로 주택을 보유하고 있는 경우는 종전처럼 주택 수에 따라 기본세율(2주택 이하) 또는 중과세율(3주택 이상)이 적용된다.

3. 과세특례 신청대상 주택의 평가와 납세 편의 제공을 위한 개선방안

가. 평가

1세대 1주택자가 특례 주택을 보유함으로써 1세대 2주택자가 되었더라도 1세대 1주택자에 대한 종합부동산세가 적용되도록 하는 입법 개정은 2022.07.05. 류성걸 의원 등 14인이 입법 제안을 하였고 2022.08.24. 기획재정위원회에 상정된 후 2022.09.01. 원안으로 가결되어 2022.09.07. 국회 본회의를 통과하였다. 이러한 입법 개정의 제안이유 및 주요 내용은 다음과 같다. 현행 종합부동산세법에서는 과세기준일 현재 세대원 중 1인만이 1주택만을 소유하는 경우를 1세대 1주택자로 보아 기본공제금액을 다주택자보다 큰 11억원으로 적용하고 연령 및 보유기간에 따라 세액공제를 허용하는 등 세제상 혜택을 부여하고 있음. 그러나 1세대 1주택자가 이사 등을 목적으로 신규주택을 취득하였으나 종전 주택을 즉시 매각하지 못하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 1세대 1주택자가 상속을 원인으로 주택을 취득한 경우, 1세대 1주택자가 소재지 특성상 투기 목적이 없는 지방 저가 주택을 추가로 보유하게 된 경우에는 부득이한 사정이 있거나 투기 목적과 관련이 없음에도 1세대 1주택자에서 배제되어 세 부담이 급격히 증가하는 문제점이 있음. 이에 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택에 대해서는 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 계산에서 제외하여 1세대 1주택자 혜택을 계속 적용받을 수 있도록 하기 위한 것임. 종합부동산세는 1세대 1주택자 여부에 따라 과세표준 산출 시 적용되는 기본공제 및 고령자·장기보유자 세액공제 적용 여부가 달라지므로 특례 주택 보유로 인하여 2주택자로서 세법 적용을 받게 된다면 납세자의 세 부담이 급격히 증가하는 문제가 발생할 수 있다. 그러나 일시적 2주택과 상속주택은 신규주택을 취득하는 과정과 상속으로 부득이하게 2주택을 보유하게 된 점 등을 고려하면 다주택자와 동일하게 과세 취급을 하는 것은 타당하지 않다. 또한, 지방 저가 주택은 투기 목적과 관련이 적고 해당 주택의 보유를 활성화하여 국토의 균형발전에 일정 부분 기여가 가능한 점을 고려하면 1세대 1주택자가 지방 저가 주택을 보유하더라도 1세대 1주택자에 대한 종합부동산세로 과세하는 것이 타당하다고 할 수 있다.

1세대가 1주택과 다른 주택의 부속 토지를 함께 소유하고 있는 경우 그 부속 토지는 1세대 1주택을 산정할 때 제외하도록 하는 특례를 두고 있다.⁵⁾ 이는 종합부동산세법에서 주택에 대한 정의를 「지방세법」 제104조 제3호에 의한 주택으로 하고 있어 주택의 부속 토지만을 소유하였더라도 주택으로 보도록 하였기 때문이다. 그러나 주택의 부속 토지는 토지로서 실질적으로 주택으로 볼 수 없는 점을 고려하여 1세대가 1주택과 다른 주택의 부속 토지만을 보유하였다면 1주택을 소유한 것으로 보아 2009년부터 1세대 1주택자에 대한 종합부동산세로 과세하였다. 마찬가지로 1세대가 1주택을 보유한 상태에서 다른 주택의 부속 토지를 여러 개 소유하였다고 하여 이를 다주택자로 보아 중과세율을 적용하는 것은 타당하지 않다. 이러한 점을 고려하면 그나마 무허가주택의 부속 토지에 대해서는 세율 적용 시 주택 수에서 제외한다는 것은 다행스러운 일이지만 추후 그 적용 범위를 점차 다른 주택의 부속 토지로 확대하여야 할 것이다. 5) 종합부동산세법 제8조 제4항 제1호.
상속주택은 본래 2022.02.15. 종합부동산세법 시행령 제4조의2 제3항 제3호 나목을 신설하여 상속개시일로부터 <표 6>의 기간에는 세율 적용 시 주택 수에서 제외하기로 하였다.

<표 6> 세율 적용 시 상속주택에 대한 주택 수 제외 기간
상속주택으로서 그 주택의 소재지에 따라 상속개시일로부터 2년 또는 3년이 경과 되지 않은 주택에 대해서는 세율 적용 시 주택 수 산정에서 제외하는 것으로 종합부동산세법 시행령을 신설하였으나 이미 주택의 상속 기간이 2년 및 3년을 경과 하였거나 지분율로 공동 상속받은 경우에는 적용받지 못하는 문제가 있었다. 이러한 문제를 해결하기 위해 종합부동산세법 시행령 제4조의 3 제3항 제3호 나목을 개정하여 <표 4>의 상속주택에 해당하면 세율 적용 시 주택 수 산정에서 제외해 주기로 하였다. 즉, 상속주택은 상속개시일로부터 5년 동안은 세율 적용 시 주택 수에서 제외하는데, 상속 기간이 5년을 경과 하였더라도 해당 주택을 지분율 40% 이하로 상속받았거나 상속받은 주택의 지분에 대한 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하에 해당하면 세율 적용 시 주택 수 산정에서 제외된다. 상속주택은 본인의 의지와 관계없이 상속으로 취득하는 주택으로서 주택 투기와 관련이 없음에도 불구하고 다주택자와 마찬가지로 중과세율이 적용되는 문제가 있다. 이와 관련하여 <표 4>의 상속주택에 대해서는 세율 산정 시 주택 수 산정에서 제외하는 것은 타당한 조치이나 상속개시일로부터 5년 이내의 상속주택에 대해서만 적용하는 것은 다소 부족하다고 할 수 있다. 추후 상속주택에 대해서는 기간의 제한 없이 모두 세율 적용 시 주택 수에서 제외하는 입법 개선이 이루어져야 할 것이다.

7.10. 부동산대책을 통해 도입된 법인 소유주택에 대한 종합부동산세 단일세율(중과세율)은 여러 가지 문제가 예상되었는데, 이에 대한 당시의 언론 보도를 소개하면 다음과 같다. 공공임대주택에도 종부세 6% 적용…LH·SH공사 시름’

정부가 7·10 부동산 대책에서 법인의 종합부동산세를 대폭 인상하기로 하면서 공공임대주택 사업을 하는 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사)가 지게 되는 세금 부담도 덩달아 커지는 것으로 나타났다. 서민용 공공임대주택을 공급하는 공기업이 선의의 피해를 보게 되는 만큼 정책적 배려가 필요하다는 목소리가 나온다. 19일 공공임대주택 업계에 따르면 토지임대부 분양주택 사업과 관련해 LH가 내년에 납부해야 하는 종부세는 188억원으로 올해(103억원)의 1.8배로 늘어날 전망이다.
[연합뉴스, 2020.07.19.]

"우리 집도 아닌데..." 종부세 폭탄 항의 기각된 종중…행정소송 나선다

작년 말 종중들은 다주택자 기준으로 종부세가 부과돼서 세금폭탄을 맞았다. 종중이 소유한 선산(조상의 무덤이 있는 땅이나 산)에는 옛날부터 무허가 건물이나 타인 소유의 주택이 지어진 경우가 많다. 그런데 국세청은 이 타인소유의 주택까지도 주택수에 포함해서 종중에 종부세를 매겼다. 예컨대 종중 땅 위에 무허가건물이 10채 있으면 해당 땅 소유주인 종중이 주택 10채를 더 갖고 있다고 보고 종부세를 매긴 것이다. 정작 이 무허가 건물 소유자들은 건물 가치가 높지 않아서 종부세가 많이 나오지 않는다. 종중은 자신의 땅에 다른 사람이 집을 짓게 해줬고, 부동산 투기와 무관한데도 종부세가 중과되니 부당하다는 입장이다. 게다가 종중이 주택의 부속토지만 소유한 경우 주택 수 계산에 포함하는지가 법령에 명확히 규정되지 않았다는 게 종중 측 주장이다. 정부가 이를 주택 수에 포함해 종부세 중과를 한 것은 조세법률주의(법률 근거가 없으면 조세를 부과·징수할 수 없다는 원칙)에 위배된다는 것. 이에 따라 조세심판원에 청구한 것인데 기각 결정됐다.
[뉴스핌, 2022.06.27.] 7.10. 부동산대책은 2020.07.10. 주택의 투기수요를 차단하고 서민·실수요자 불안을 해소하기 위해 도입한 제도인데, 정작 주택의 투기와 관련 없고 서민의 주거 안정을 위한 공공임대주택에 대해 종합부동산세 중과세율을 적용하는 것은 타당하지 않다는 문제가 제기되었다. 이를 받아들여 법인의 공공임대주택 등에 대해서는 3%와 6%의 단일세율이 아닌 개인에게 적용되는 중과세율 0.6%~3%(2주택 이하)와 1.2%~6%(3주택 이상)를 적용하기로 하여 2021년부터 2022년까지 종합부동산세가 과세되었다. 지방공사 및 LH공사 등 공공주택사업자의 공공임대 주택은 합산배제 임대주택 등을 제외하고도 종합부동산세 과세표준이 94억원을 초과하였는데, 그 초과 금액에 대해서는 모두 종합부동산세 최고세율 6%가 과세 되어 임대주택에 사용되어야 할 재원이 종합부동산세로 흡수되는 문제가 발생하였다. 이러한 문제를 인식하여 올해부터는 공공주택사업자 등의 과세특례 신청을 통해 2021년 이전에 적용되던 일반세율인 0.5%~2.7%로 과세된다. 이전 정부는 주택의 투기수요를 잡겠다는 명목으로 세금을 지나치게 정책 수단으로 활용함으로써 공공주택사업자 및 중종 등 선의의 피해자가 발생되었는데, 비로소 정상적인 조치를 취한 것으로 볼 수 있다.

2022년 종합부동산세법 개정을 통해 기본공제가 <표 7>과 같이 상향 조정됨으로써 그동안 부부가 1주택을 공동명의로 소유한 경우 대부분은 공동명의 1주택자로 특례 신청을 하는 것이 유리하였으나 개별 상황에 따라 공동명의 1주택자가 아니라 부부가 각각 보유한 것으로서 특례를 적용하지 않는 것이 더 유리할 수도 있다. 따라서 부부 공동명의 1주택은 각자의 상황에 따라 공동명의 1주택자 특례를 적용할지 여부를 판단하는 것이 종합부동산세 절세에 있어 중요한 사항이 되었다.

<표 7> 기본공제 상향 금액

나. 개선방안

부부 공동명의 1주택에 대한 과세특례를 신청하기 위해서는 부부 공동명의로 1세대 1주택자에 대한 세액과 부부가 각각 소유한 경우의 세액을 비교하여 둘 중 적은 세액을 선택하여야 할 것이다. 이를 위해서는 종합부동산세 과세표준 산정·산출세액 계산·세액공제에 대한 지식을 활용하여 실질적인 계산을 해 보아야 하는데, 이러한 계산을 전문가가 아닌 일반인들이 하기에는 종합부동산세 산정의 복잡성 등으로 인해 거의 불가능에 가깝다고 할 수 있다. 물론 국세청 홈택스에서 “종합부동산세 모의세액 계산 프로그램”을 통해 세액 산정을 해 볼 수도 있지만 주택에 대한 종합부동산세 납세의무자는 공시가격이 9억원(1세대 1주택자는 12억원)이 넘는 주택을 소유한 자로서 대부분 고령자일 것이다. 이들은 전산 프로그램에 익숙하지 않아 국세청 홈택스에서 제공하는 종합부동산세 모의세액 계산 프로그램을 활용하여 세액을 직접 산정해 보는 것은 매우 어렵다고 할 수 있다. 그렇다면 부부 공동명의 1주택에 대해 납세의무자가 과세특례 신청을 할 것이 아니라 과세관청이 부부 공동명의와 개별 과세에 대해 세액을 직접 산정해서 비교한 후 적은 세액을 종합부동산세로 직접 부과하는 것이 타당할 것이다.

부부 공동명의 1주택에 대한 종합부동산세 산정자료로서 부부의 나이, 해당 주택의 보유기간, 공시가격 등 종합부동산세 산정과 관련된 모든 자료를 과세관청이 확보할 수 있는 점을 고려하면 과세권자 자신이 종합부동산세를 비교 산정하여 적은 세액으로 종합부동산세를 부과하는 것에 별다른 어려움은 없다고 할 것이다. 이는 과세관청이 부부 공동명의 1주택에 대해 기존의 1세대 1주택자 과세특례 신청자가 불이익을 받지 않도록 과세특례가 오히려 불리한 납세자에게 기존의 과세특례 신청을 취소하도록 하는 안내문을 별도로 발송한 점을 통해서도 확인할 수 있다.⁶⁾ 그렇다면 굳이 부부 공동명의 1주택에 대한 과세특례 신청을 납세의무자에게 부여할 것이 아니라 과세관청이 부부 공동명의 1주택에 대해 1세대 1주택자에 대한 세액과 개별적으로 과세한 세액을 직접 계산하여 비교한 후 둘 중 적은 세액을 종합부동산세로 부과하면 될 것이다. 6) 국세청 보도자료, “종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고(신청)하세요”, 2023, 1면.
마찬가지로 <표 4>의 특례 주택 중 일시적 2주택을 제외한 상속주택 및 지방 저가 주택에 대해서도 과세관청의 자료 파악이 가능하므로 납세의무자에게 과세특례 신청 의무를 부여할 것이 아니라 과세관청이 직접 1세대 1주택자에 대한 세액으로 부과하면 될 것이다.

따라서 부부 공동명의 1주택 및 상속주택과 지방 저가 주택 등 특례 주택에 대해서는 납세의무자에게 과세특례 신청 의무를 부여할 것이 아니라 과세관청이 직접 납세의무자에게 유리한 세액을 산정하여 부과하는 것으로 전환하여야 할 것이다.

4. 마치며

종합부동산세 확정은 부과 주의가 원칙이고 예외적으로 신고주의를 인정하고 있다. 그렇다면 종합부동산세를 정확하게 산정하여 부과할 의무는 1차적으로 과세관청에 있다. 부과 주의 세목이라도 납세의무자의 협력의무 이행 없이 정확한 세액 산정이 불가능한 경우에는 납세의무자에게 협력의무를 부여할 수 있으나, 납세의무자의 협력의무 없이 과세관청의 과세 자료로도 충분히 정확한 세액 산정이 가능하다면 납세의무자에게 불필요한 협력의무를 부여할 필요성은 없다.
조세 행정을 징수 편의에서 납세 편의를 위한 것으로 하는 패러다임의 전환이 있어야 할 것이다.