TAXNET POSTBeta Service

1. 들어가며

주택의 취득·보유·양도에 따라 취득세·종합부동산세·양도소득세를 각각 부담하게 된다. 이전 정부에서는 주택시장의 과열을 막기 위한 안정화 방안으로서 주택에 대한 중과세 제도를 복합적으로 시행하였는데, 이에 따라 다주택자의 주택 취득·보유·양도에 대해 취득세·종합부동산세·양도소득세를 중과세하였다.

현 정부는 부동산 시장 관리 명목으로 과도하게 활용되었던 부동산 세제를 조세원칙에 맞도록 쇄신하는 정책을 펴고 있으며, 이에 따라 종전의 다주택자에 대한 중과(重課) 제도를 폐지하거나 완화하고 있다. 이하에서는 이전 정부에서 도입된 주택에 대한 중과세 제도를 살펴보고 현 정부 들어서 완화된 주택의 중과세 제도에 대해 검토하고자 한다.

2. 이전 정부에서 도입된 주택에 대한 중과세 제도

이전 정부는 주거 안정의 대책으로 ① 불로소득 환수, ② 투기수요 차단 , ③ 공급 물량 최대한 확보, ④ 세입자 보호 등 4대 방향의 정책 패키지를 마련하였다. 이는 불로소득을 환수하는 세제 개혁으로 투기수요와 갭투자를 차단하기 위한 것이었다. 이전 정부가 2017년 6월부터 2020년 8월까지 발표한 주택정책 내용은 ① 투기수요를 근절하고 가격을 안정시키기 위한 제도로서 금융 및 세제개편, ② 실수요자 보호 및 서민의 주택 부담을 경감시키기 위한 제도로서 금융 및 맞춤형 공급대책, ③ 주택 공급정책 세 가지로 나눌 수 있다. 이 중 투기수요를 근절하기 위한 대책으로 주택가격이 급격히 상승하는 지역을 “조정대상지역”으로 지정하고 그 조정대상지역과 연동하여 주택에 대한 과세를 강화하였다. 이를 정리하면 <표 1>과 같다.¹⁾ 1) 대한민국 정책브리핑, “부동산 정책”
<표 1> 투기수요 억제를 위한 주택 중과세 제도

3. 현 정부의 중과세 제도 완화에 대한 검토

가. 조정대상지역의 축소

조정대상지역과 연동되어 취득세·종합부동산세·양도소득세가 중과되는데, 현 정부는 조정대상지역을 축소함으로써 그에 연동된 취득세 및 양도소득세 등에도 중과세가 적용되지 않거나 완화되었다. 이전 정부에서는 2017년 9월 6일 처음으로 40개 지역을 조정대상지역으로 지정한 후 8번의 추가 지정․해제를 통해 2021년 8월 30일까지 112개 지역으로 확대하였는데, 현 정부 들어 4번의 조정대상지역 해제를 통해 현재는 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 지역(이하“서울시 4개 지역”이라 한다)으로 조정대상지역을 축소하였다. 이를 정리하면 <표 2>와 같다.

<표 2> 2022년 7월 5일부터 2023년 1월 5일까지의 조정대상지역
주택에 대한 중과제도로서 가장 강력한 것으로 평가받는 양도소득세 중과는 조정대상지역의 지정·해제에 따라 달라지는데, 2023년 1월 5일에 조정대상지역을 서울시 4개 지역을 제외한 대부분을 해제함으로써 양도소득세 중과제도는 많이 완화되었다고 할 수 있다. 현재는 서울시 4개 지역에 소재한 주택의 양도에 대해서만 양도소득세 중과세가 적용된다. 마찬가지로 조정대상지역과 연동되어 중과세되는 취득세 및 종합부동산세도 조정대상에서 해제에 따라 일정 부분 완화된 것으로 볼 수 있다.

특히, 조정대상지역 내의 주택으로서 공시가격 3억원 이상에 해당하는 주택을 증여하면 그 주택의 증여에 대한 취득세율은 12%가 적용되는데, 조정대상지역 해제에 따라 서울시 4개 지역 이외의 지역에 소재한 주택을 증여로 취득하면 취득세율은 3.5%가 적용된다. 이를 정리하면 <표 3>과 같다.

<표 3> 주택의 증여에 대한 취득세율

나. 2년 이상 보유 주택에 대한 양도소득세 중과 한시적 유예

<표 2>와 같이 조정대상지역이 축소됨에 따라 양도소득세 중과세는 서울시 4개 지역에 소재한 주택을 양도하는 경우에만 적용되며 그 외의 지역에 소재한 주택을 양도하면 양도소득세가 중과세되지 않는다. 즉, 조정대상지역인 서울시 4개 지역을 제외한 지역에 소재한 주택을 양도하면 양도소득세율은 기본세율(6~45%)이 적용되고 장기보유특별공제도 적용받을 수 있다.

기획재정부는 2022년 5월 9일 보도자료²⁾에서 발표하였듯 소득세법 시행령 개정을 통해 주택에 대한 양도소득세 중과세를 한시적으로 유예하기로 하였다. 부동산 시장 관리를 위해 과도하게 활용된 부동산 세제를 조세원칙에 맞게 정상화하고 국민들의 과도한 세 부담을 적정 수준으로 조정하는 것이 그 취지이다. 이에 따라 조정대상지역에 소재한 주택으로서 보유기간이 2년 이상인 주택을 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 양도하면 양도소득세가 중과되지 않는다. 이러한 양도소득세 중과세 배제는 2022년 12월 21일에 발표한 2023년 경제정책 방향을 통해 1년 더 연장하였으며, 소득세법 시행령을 개정하여 2024년 5월 9일까지 추가로 연장하였다.³⁾ 이에 따라 서울시 4개 지역에 소재한 주택으로서 2년 이상 보유한 주택을 2024년 5월 9일까지 양도하면 그 주택에 대해서는 양도소득세가 중과되지 않는다. 이를 정리하면 <표 4>와 같다. 2) 기획재정부 보도자료, “다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등 「소득세법 시행령」 개정”, 2022, 1~2면. 3) 관계부처 합동, “2023년 경제정책 방향”, 2022, 12~13면.
<표 4> 주택 양도에 따른 양도소득세 중과 여부

다. 종합부동산세 완화

기획재정부는 2022년 7월 21일 2022년 세제 개편안을 통해 다주택자 중과제도의 폐지 및 세율 인하를 발표하였는데, 주택에 대한 종합부동산세 세율을 2주택 이하 0.6%~3%(법인은 3%) 및 3주택 이상(조정대상지역 2주택 포함) 1.2%~6%(법인은 6%)에서 0.5%~2.7%(법인은 2.7%)로 낮추기로 하였다.⁴⁾ 이는 국회 논의과정에서 수정되어, 종합부동산세 과세표준 12억원 이하 및 조정대상지역 2주택자에 대해서는 중과제도를 폐지하기로 하였다. 국회 논의를 통해 최종적으로 확정된 종합부동산세율은 <표 5>와 같다. 4) 기획재정부, “2022년 세제 개편안 상세본”, 2022, 77면.
<표 5> 주택에 대한 종합부동산세 ※ 출처 : 기획재정부 보도자료, “2022년 세제 개편안 본회의 통과”, 2022, 14면

라. 취득세 완화

다주택자에게 적용되는 취득세 중과는 주택의 투기 억제를 위해 도입하였는데, 최고세율이 12%에 달하는 등 과도한 제재라는 문제 제기가 있었다. 또한, 이는 주택시장이 과열할 당시에 도입되었던 제도로서 현재와 같이 경기가 위축되고 주택거래가 침체되고 있는 상황에는 적절하지 않다. 이에 행정안전부는 2022년 12월 21일 보도자료를 통해 2주택까지는 중과세를 폐지하고 3주택 이상은 <표 6>과 같이 중과세율을 50% 인하하여 부동산 세제를 정상화하기로 하였다.⁵⁾ 5) 행정안전부, “정부, 취득세 중과 완화한다! - 임대사업자 아파트 분양취득 시 취득세 감면도 실시 -”, 2022, 2면.
<표 6> 주택에 대한 취득세 중과세 완화 방안
이에 2023년 2월 9일과 15일 두 차례에 걸친 국회 행정안전위원회 소위에서 주택에 대한 취득세 중과제도를 폐지⁶⁾하는 지방세법 개정안을 논의하며 <표 6>과 같은 취득세 중과세 완화 방안에 대해서도 논의하였다. 그러나 이견이 있어 현재 국회에 계류 중인 상황이다.⁷⁾ 이러한 상황에서 2023년 2월 24일 구자근 의원 등 10인은 <표 6>과 같은 내용으로 주택에 대한 취득세 중과세 완화 방안에 대한 지방세법 개정안을 발의하였는데⁸⁾, 2023년 4월 25일 국회 행정안전위원회를 통과하지 못해 현재 국회에 계류 중이다. 6) 「지방세법 일부개정법률안」(의안번호 제2107758호, 추경호 의원 대표 발의). 7) 행정안전위원회(수석전문위원 유상조), “지방세법 일부개정법률안 검토 보고(취득세 중과세율 완화, 구자근 의원 대표 발의, 의안 번호 제2120296호)”, 2023, 9면. 8) 주택에 대한 취득세 중과세 완화에 대한 제안이유는 다음과 같다.
① 주택의 취득에 대한 조세부담이 커짐에 따라 거래가 단절되어 부동산 중개업·인테리어 등 연관산업이 위축되고 지방자치단체의 세수 감소로 이어져 지방 행정 운영에도 차질이 빚어지고 있어 현행 취득세 중과세율을 완화하는 것이 시급하다.
② 현행법상 조정대상지역 2주택은 중과대상에서 제외하여 일반세율을 적용토록 하고 3주택 이상과 법인에 대해서는 중과세율을 현행보다 50% 인하하여 과도한 세 부담 완화를 통한 주택거래 정상화 및 국민의 주거 안정을 도모하려는 것이다.

마. 등록 임대주택의 세제 혜택 복원

이전 정부는 다주택자와 법인의 주택 투기 등을 우려하여 4년 단기 등록 임대주택 및 장기 등록 매입임대주택 중 아파트에 대한 임대주택 등록을 폐지하고 장기 임대주택의 의무임대 기간도 8년에서 10년으로 늘렸다. 현 정부는 2022년 12월 21일에 발표한 2023년 경제정책 방향을 통해 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하) 아파트를 장기 매입임대주택으로 등록하는 방안을 마련하기로 하였다. 또한, 등록임대 주택에 대한 세제 혜택도 복원하기로 하였는데, 취득세 감면·종합부동산세 합산배제·양도소득세 중과배제·법인에 적용되는 토지 등 양도차익에 대한 법인세 면제 등이다.

이를 위해서는 두 가지 입법 방안이 마련되어야 하는데, 하나는 아파트를 장기 매입임대주택으로 등록할 수 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」개정이고 다른 하나는 세제 혜택의 복원에 따른 개별 세법 및 지방세법의 개정이다. 즉, 개별 세법 등의 개정에 앞서 선행적으로 「민간임대주택에 관한 특별법」개정을 통해 아파트를 장기 매입임대주택으로 등록할 수 있도록 하여야 한다. 이에 서범수 의원 등(10인)은 2023년 3월 24일에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 대한 개정안을 발의하였는데, 개정안의 제안이유와 주요 내용은 다음과 같다.
첫째, 현행법에 따른 민간임대주택은 10년 이상의 임대의무기간 동안 임대인이 임대보증금 보증에 가입할 의무를 두는 등 임차인 보호 의무가 부과되는 대신 임대사업자에게는 각종 세제지원 등 혜택을 부여하고 있어 결과적으로 임차인은 임대의무기간 동안 저렴한 임대주택에 장기간 거주할 수 있는 효과가 있다.

둘째, 지난 2020년 법률 개정으로 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 매입임대 유형을 폐지하였는데, 그 결과로서 민간임대주택의 재고가 지속적으로 감소하여 임차인의 주거 선택권이 제약을 받는 등의 부작용이 발생하고 있다.

셋째, 장기일반민간임대주택 중 아파트 매입임대 유형의 등록을 다시 허용하되, 시장 과열 발생 가능성 등을 감안하여 그 규모를 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 아파트로 제한하고자 한다.

넷째, 소규모 주택임대사업자의 난립을 방지하기 위하여 2호 이상의 민간매입임대주택 등을 등록하는 경우에만 임대사업자로 신규 등록이 가능하도록 그 요건을 강화한다.

다섯째, 매입임대주택의 임대의무기간을 15년 이상으로 확대한 유형을 별도로 신설하는 등의 제도 개선을 통하여 임차인의 주거 안정을 도모하려는 것이다. 이에 대한 개정안은 현재 국회에 계류 중인데, 현재까지 소관위원회인 국토교통위원회의 회의조차 없었던 점을 고려하면 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하) 아파트의 장기 매입임대주택 등록과 그에 따른 각종 세제 혜택을 복원하는 데에는 장기간의 기간이 소요될 것으로 판단된다.

4. 마치며

이전 정부에서 도입된 주택에 대한 중과세 제도는 현 정부 하에서 세법개정 등으로 많은 부분을 완화하였는데, 이에 대한 검토내용은 다음과 같다.

첫째, 다주택자에 대한 양도소득세 중과와 관련하여, 조정대상지역을 서울시 4개 지역으로 축소함으로써 그 외의 지역에 소재한 주택의 양도에 대해서는 양도소득세가 중과되지 않는다. 또한, 2년 이상 보유한 주택에 대해서는 2024년 5월 9일까지 양도소득세 중과가 한시적으로 유예되는 점과 2023년 7월에 발표될 세제 개편안에서 근본적인 개편안을 마련하는 점 등을 고려하면 해당 중과세 제도는 폐지되거나 축소될 것으로 판단된다.

둘째, 과세표준 12억원 이하 및 조정대상지역 2주택자에 대한 종합부동산세 중과제도를 폐지하고 세율도 0.5%~2.7%로 낮아져 올해부터 적용된다. 서울시 일부 지역에 대한 청약이 가열되고 주택가격이 상승하는 점 등을 고려하면 종합부동산세에 대한 추가적인 완화책은 당분간 지양할 것으로 판단된다.

셋째, 2022년 12월에 발표한 취득세 중과 완화 방안은 현재 의원 입법으로 발의되어 국회에 계류 중인데, 여야의 의견 차이가 큰 상태에서 해당 개정안의 국회 통과를 단정 지울 수 없다. 원래 발표 계획은 올해 2월까지 입법을 마무리 짓고 잔금 지급일이 2022년 12월 21일 이후인 건까지 소급하여 적용하는 것인데, 실제로 법안이 통과되어 소급하여 취득세를 환급받을 수 있을지는 불분명하다.

넷째, 아파트에 대한 임대주택 등록은 먼저 「민간임대주택에 관한 특별법」의 개정이 필요한데, 이에 대한 여야의 입장차가 극명한 점을 고려하면 단기간의 입법은 어려울 것으로 판단된다. 따라서 아파트의 임대주택 등록을 통한 각종 세제 혜택의 복원은 장기간의 기간이 소요될 것으로 전망된다.

이상의 내용과 같이 주택에 대한 양도소득세 및 종합부동산세의 중과세 완화는 부동산 세제의 정상화 등 긍정적인 측면이 있다. 다만, 취득세 중과제도 완화 및 아파트에 대한 임대주택 등록을 통한 각종 세제 혜택의 복원은 입법이 불투명한 상태임을 감안할 때 정부의 성급한 발표는 다소 아쉽다고 할 수 있다. 특히, 현재 전세 사기로 인해 임차인들이 고통을 받는 점을 고려하면 임대인이 임대보증금 보증에 가입할 의무를 두는 등 임차인 보호 의무가 부과되는 임대주택으로의 등록을 활성화해야 할 필요성이 있다. 이를 위해 아파트에 대한 임대주택 등록 및 각종 세제 혜택의 복원을 위한 「민간임대주택에 관한 특별법」 및 개별 세법 등의 개정은 빨리 이루어져야 할 것이다.