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4차 산업혁명이라는 분야에서 가장 많이 들어봤을 법한 단어 중 ‘핀테크(FinTech)’라는 말이 있습니다. 한번쯤 들어봤을 법한 이 단어는, 금융과 IT가 결합한 서비스를 의미하는 단어로 이미 우리 생활 곳곳을 파고들기 시작했습니다. 핀테크라는 분야는 어느덧 새로운 변화라는 느낌을 넘어선 새로운 산업의 영역으로 자리 잡아나가고 있습니다.
P2P는 바로 이 핀테크의 하나로 ‘Peer-to-Peer’, 즉 ‘개인 간 거래’의 줄임말입니다. 예전처럼 금융기관을 거치지 않고, P2P 플랫폼(중개업체)을 통해 돈이 필요한 사람과 돈을 빌려주고 이에 대한 수익을 얻고 싶은 사람을 연결하는 서비스입니다. 대출이 필요한 사람은 시중의 대출 규제로부터 상대적으로 자유롭고 저렴하게 돈을 빌릴 수 있고, 투자자는 은행보다 높은 이자 수익을 얻을 수 있어 서로 간의 윈윈 전략으로 시장이 점점 커지는 추세입니다. 2018년 P2P 시장의 거래 규모는 4조 5,000억 원으로 추산되고 있습니다.

P2P 상품이 무엇인가요?

국내에서 P2P대출 상품은 신용 기반 상품과 담보 기반 상품으로 나눌 수 있습니다. 신용 기반 대출 상품은 은행 신용대출처럼 빌리는 사람의 직업, 연봉, 상환 능력, 신용 등급 등을 평가해 상품을 구성합니다.
반면 담보 상품은 대출받으려는 사람의 자산을 담보로 잡고 돈을 빌려주는 경우입니다. 이때 정말 다양한 것이 담보가 될 수 있습니다. 전통적으로 보통 땅이나 건물 같은 부동산만 담보가 될 수 있다고 생각하는데 P2P 대출에서는 그렇지 않습니다. 채권이나 주식은 물론 자동차, 명품, 보석, 향후 발생할 사업 매출, 매장 영업권 등 경제적 가치를 지니고 있으면 대부분 담보로 인정받을 수 있습니다. 예를 들어 아래와 같은 상황에 처한 자영업자가 있다고 해볼까요?

“킹크랩 전문점을 하는데 국내에서는 3~7월에 킹크랩이 잡히지 않아서 해외에서 사 와야 해요.”
“해외에서 선풍적인 인기를 끌고 있는 N사의 운동화를 수입하려고 하는데 돈이 부족합니다.”

기존 금융권에서는 킹크랩이나 신발을 담보로 돈을 빌려주지 않습니다. 하지만 P2P 플랫폼은 다릅니다. 식재료인 킹크랩을 확보하기 위해 돈이 필요한 킹크랩 전문점 사장에게는 향후 나타날 가게의 매출 채권이나 가게 보증금 등을 담보로 잡고 펀딩 상품을 기획합니다. 운동화를 수입하려는 유통사에는 수입 물건을 담보로 대출해줄 수도 있습니다.

이처럼 투자할 수 있는 P2P 상품에는 다양한 유형이 있습니다. 현재 P2P 시장에서 가장 ‘핫’한 것은 부동산을 담보로 제공하고 펀딩 상품을 개발해 자금을 빌려주는 부동산 P2P 투자입니다. 그중에서도 토지나 앞으로 지을 건물을 담보로 잡고 건축 자금 용도로 쓰일 돈을 빌려주는 ‘프로젝트 파이낸싱(PF, Project Financing)이 가장 많습니다. 상대적으로 담보가 움직이거나 실물자산이 아닌 경우보다 공적인 문서가 존재하고 움직이지 않는 부동산 P2P를 가장 선호합니다.

개인 간 거래라니, 내 돈 떼이는 거 아냐?

은행 없이 개인과 개인의 거래가 어떤 식으로 이루어지는지 살펴봅시다. 예를 들어, 나부자씨에게는 땅이 있습니다. 그는 이 땅에 건물을 지어 부동산 가치를 높이려고 합니다. 그런데 건축 과정에서 자금 2억 원이 추가로 필요한데, 은행에서 대출받기는 어려운 상황이라고 가정합시다.
그러자 나부자 씨는 자신의 땅을 담보로 P2P 플랫폼에 대출을 요청합니다. 그러면 P2P 플랫폼은 그 땅을 답사하고 실제 가치를 꼼꼼하게 분석합니다. 그 결과를 토대로 플랫폼은 2억 원을 연이율 몇 %로, 어느 정도 기간 동안 빌려주면 수익이 남을지 계산해 대출 상품을 기획합니다. 그런 다음 그 상품 내용을 알려 나부자 씨의 땅을 담보로 잡고 돈을 빌려줄 사람들을 모집하게 됩니다.
이때 누구든 적게는 1만 원부터 수천만 원까지 원하는 금액을 투자할 수 있습니다. 약속한 기간이 끝나면 대출자는 원금을 상환하고, 투자한 사람들은 정해진 수익을 얻으면서 투자가 종료됩니다.
어떻게 보면 은행에서 펀드 상품을 만들면 고객이 그 상품에 가입해 투자하는 것과 비슷한 개념입니다. 차이가 있다면 부동산 P2P는실물 부동산을 담보로 잡는다는 점입니다.
설명을 들은 분들은 이런 질문을 던질 수 있습니다.

“은행에 돈을 빌려주면 5,000만 원까지는 예금자 보호를 받잖아요? 그런데 부동산 P2P 투자는 은행도 끼지 않고 돈을 빌려줬다가 돌려받지 못하면 어떻게 하죠?”

이러한 걱정과 많은 부도덕한 P2P사고 사례로 인해 아직은 어두운 면이 많이 존재하기도 합니다. 하지만 누군가에게 돈을 빌려줄 때 아무 생각 없이 빌려주지 않듯이 이 사람이 갚을 수 있는지 없는지, 갚는다면 언제쯤 갚을 수 있을지, 만약 끝내 돈을 돌려받지 못하면 내 자산이 위태롭진 않을지 등 여러가지를 고민한 다음 결정하게 됩니다.

P2P 플랫폼도 마찬가지입니다. 대출자가 돈을 갚지 않을 위험도를 계산해 상품에 반영합니다. 수익률이 높을수록 리스크 또한 함께 올라가며 그에 따른 예상 수익률 또한 높은 수익률을 제공하고 있습니다. 단순히 수익률만 보고 투자를 하기에는 원금손실에 대한 부분을 항상 생각해보아야 합니다. 대출자가 돈을 갚기 어렵다고 판단되면 이 건은 만약 대출자가 돈을 안 갚았을 경우 담보를 처분하면 나의 원금은 보전 받을 수 있을지 철저하게 검토해야 합니다. 어느 정도 위험은 있지만 수익성이 있다면 연이율을 높게 책정하고 펀딩 상품으로 올라오게 됩니다.

부동산 P2P 투자는 대출자가 끝내 돈을 갚지 못할 경우를 대비해 대출자의 부동산을 담보로 잡습니다. P2P 플랫폼의 인력이 담보가 될 부동산 현장에 나가 직접 눈으로 살펴보고, 그 담보의 가치를 꼼꼼하게 따집니다. 그리고 대출자가 돈을 갚지 못하면 담보로 잡은 부동산을 처분해 투자자들의 원금을 상환하게 됩니다.

또 P2P 플랫폼은 금융감독원의 감독을 받습니다. 다만 투자 상품을 꼼꼼하게 기획하지 못하는 업체도 있으므로 플랫폼만 믿기보다는 플랫폼을 선별하는 눈, 부동산 담보 가치를 측정할 줄 아는 지식을 습득한다면 더욱 안전할 겁니다. 펀드 상품만 해도 아무런 지식 없이 은행이나 금융회사 말만 믿고 계약하기보다는, 상품에 대해 꼼꼼히 알고 접근하는 것이 장기적인 관점에서 안심이 되니까요. 바로 이 점이, P2P투자라는 간접투자를 하고 있음에도 불구하고 곧 나의 손으로 투자를 하게 되는 징검다리 역할의 공부수단으로 P2P투자를 활용할 수 있는 이유가 되기도 합니다.

부동산 P2P 투자 수익률은 은행 예·적금에 비하면 월등히 높은 편입니다. 수익률이 연 8~18% 정도나 됩니다. 그런데 워낙 저금리 시대라 그런지, 이렇게 높은 수익률을 말하면 엉뚱한 오해를 사기도합니다. 특히 부동산 직접투자가 아니라 돈을 빌려주고 이자를 받는 방식이라고 이야기하면 이렇게 의심하는 분들이 있습니다.

“모르는 사람에게 돈을 빌려준다니, 사기당하는 거 아니에요?”
“은행보다 이자율이 높은데 P2P 플랫폼에서 돈을 빌리는 사람이 있겠어요?”
“혹시 담보로 제시한 부동산에 문제가 있는 것은 아닐까요?”

은행에서 빌리면 될 것을 왜 비싼 이자를 내고 P2P로 대출을 받느냐는 주장입니다. 그런데 이 부분은 돈을 빌리는 입장에서 생각해보면 어렵지 않게 답이 나옵니다. 앞에서 말했지만 부동산은 굉장히, 굉장히, 굉장히 비쌉니다! 한두 푼으로 구입할 수 있는 대상이 아닙니다. 그러다 보니 순수하게 자기 돈만 가지고 사는 사람이 많지 않고, 대부분 대출을 받습니다.
그럼 대출을 받기 위해 가장 먼저 찾아가는 곳이 어딘가요? 바로 제1금융권, 은행입니다. 이는 은행 대출금리가 가장 낮기 때문입니다. 문제는 은행이 모두에게 열려 있지는 않다는 점입니다. 신용 등급이 낮거나 취급 대상이 아니라는 이유로 대출을 거부당할 수 있습니다. 장기적으로 볼 때 갚을 능력은 되지만 대출 한도 제한에 걸려 원하는 금액만큼 빌리지 못할 수도 있습니다. 또 은행의 대출 심사 기간은 보통 3일 정도인데, 상황에 따라 한 달까지 연장될 수도 있습니다. 지금 당장 돈이 필요한데, 심사 기간이 길어진다면 낭패인 상황이 만들어 집니다.

바로 이런 이유에서 은행에서 대출을 받지 못할 경우 캐피털이나 저축은행 등 제2금융권의 문을 두드립니다. 그래도 부족하면 ‘OO캐시’ 같은 이름을 단 대부업체를 찾아가겠죠. 그런데 ‘대부업체’라는 말을 들으면 어떤 느낌이 드나요? 왠지 모르게 무섭고, 음침하고, 조금이라도 돈을 못 갚으면 큰일 날 것 같지 않나요?

P2P 시장은 바로 이 틈을 정확하게 파고든 투자처입니다. 예를 들어 나행복 씨가 마침 마음에 쏙 드는 5억 원짜리 아파트가 매물로 나온 것을 발견했다고 해봅시다. 꼭 사고 싶은데 당장 동원할 수 있는 현금은 2억 원뿐입니다. 알아보니 은행에서는 2억 5,000만 원까지만 대출해줄 수 있다고 합니다. 그런데 3개월 후 나행복 씨 수중에 7,000만 원이 들어올 예정입니다. 이럴 때 나행복 씨가 어떤 선택을 하면 가장 이득일까요?

대출 한도는 은행보다 높이고, 금리는 대부업체보다 낮추고!

가계 부채가 심각한 문제로 떠오르면서 정부는 국민들이 가급적 대출을 받지 못하도록 규제를 강화하고 있습니다. 현재 주거용 건물에는 LTV 30~70%, DTI 30~60% 등의 기준이 적용되는데, 가장 낮은 금액이 대출 한도액이라고 볼 수 있습니다. 예전에는 제2금융권의 대출 한도가 은행보다 높았지만, 지금은 은행과 같습니다.

부동산 경매 시장도 사정은 마찬가지입니다. 경매나 공매에 넘어간 부동산을 낙찰 받으면 잔금을 치러야 합니다. 이때 잔금을 대출받기 위해 ‘경락잔금대출’을 이용합니다. 보통은 낙찰가의 80%까지 대출받을 수 있습니다. 하지만 주거용 건물에 대한 대출은 강화된 LTV, DTI 한도 등을 적용해 낮은 금액을 기준으로 삼습니다.

그런데 부동산 P2P 대출은 금융권 대출이 아니어서 이런 기준이 하나도 적용되지 않습니다. P2P 플랫폼마다 약간씩 차이가 있지만 대출 최고 한도가 LTV 80% 또는 LTV 85% 수준입니다. 쉽게 말해 같은 담보를 가지고 더 많은 돈을 빌릴 수 있는 겁니다.

게다가 대부업체에서 대출을 받으면 대부분 법정최고금리 수준인 연 24%에서 금리가 결정됩니다. 그나마도 27.9%였다가 2018년 2월부터 인하된 것이 이 정도입니다. 하지만 P2P 대출을 활용하면 대략 연 8~19.9% 수준으로, 이자 부담이 훨씬 낮아집니다.

Q & A

LTV , DTI , 신 DTI 가 뭔가요?

부동산 담보대출의 위험을 평가할 때 사용되는 지표로, 대출 액수를 정하는 기준입니다.

• LTV ( Loan To Value ratio )
담보인정비율을 말합니다. LTV가 50%라면 집값이 1억 원일 때 집값의 50%까지, 즉 5,000만 원까지 대출을 받을 수 있습니다.

• DTI ( Debt To Income ratio )
총부채상환비율을 말합니다. 소득을 따져 갚을 수 있는 만큼만 빌려주기 위한 대출 기준이죠. 예를 들어DTI가 50%라면 연소득이 4,000만원일 때 연간 원리금 (이자+원금) 상환액이 연소득의 50%인 2,000만원을 넘기지 않는 선에서만 대출받을 수 있습니다.

•신 DTI
DTI를 강화한 개념이라고 생각하면 됩니다. 원래 DTI 대출의 원리금에는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출의 이자만 반영됐죠. 다시 말해 주택과 연관된 대출만 깐깐하게 관리했습니다. 하지만 신DTI에서는 기존 주택담보대출 원금뿐만 아니라, 신용대출처럼 주택과 직접 상관없는 부분까지 한도에 모두 포함합니다.

절세를 원한다면 이것만은 기억하자!

“헉, 무슨 세금을 이렇게 많이 떼 가?!”

P2P 상품 수익률이 높다는 소리를 듣고 열심히 투자했다가 수익률의 27.5%를 세금으로 떼는 것을 알고 놀라는 분들이 있습니다.‘복권에 당첨돼도 22%만 세금을 내는데 (당첨금 3억 원 이하) 이게 말이 되느냐’라며 흥분하시는 분들도 있습니다.

P2P 플랫폼이 대부분 대부업체로 분류된 탓에, 이자 수익은 세법상 ‘비영업대금을 통한 이익’으로 분류됩니다. 그러므로 세율은 소득세 25%와 지방세 2.5%를 합산해 27.5%인데, 여기에 수수료까지 합치면 28% 전후가 됩니다. 그러다 보니 숫자로 표현되는 수익률은 높아도 손에 잡히는 지갑 두께가 그리 두툼하지 않을 수 있습니다.

세금을 감안해도 어찌 됐든 은행 예·적금에 비하면 수익률이 훨씬 높은 재테크 중 하나이기 때문에 아직 대체할 만한 투자처를 찾기는 쉽지 않기도 합니다.

연간 이자와 배당 소득은 2,000만 원을 넘지 않게

1년 동안 수령한 모든 이자와 배당을 합한 금융 소득이 2,000만 원 이상이면 금융 소득종합과세 대상자가 됩니다. 그러면 금융 소득 이외의 소득과 합산되어 누진세율이 적용됩니다. 지방세를 포함해 최고 46.2%까지 세율이 높아질 수도 있으므로 주의해야 합니다. 그래서 핀테크 영역 중 이 P2P투자 시장은 특히나 ‘법인투자자’들의 숫자가 많은 부분을 차지하고 있기도 합니다. 법인 투자자의 입장에서는 투자금액 상한선도 존재하지 않고, 소득세율 또한 법인세로 낮출 수 있기 때문입니다.

2019년 P2P투자 세율 15.4% 인하 예정!

2018년 기획재정위원회 조세소위원회의 논의를 거쳐 P2P투자의 세율 인하가 확정되어 P2P업계 전반으로 주목을 하고 있습니다.

금융 분야의 공유경제 활성화를 목표로 하는 기획재정부는 P2P투자 이자소득의 원천징수세율인 27.5%는 일반 예금 이자의 이자소득세 수준인 15.4%에 비교하여 큰 걸림돌이 되는 수치라고 판단했습니다. 상대적으로 높았던 세율은 중금리 시장인 P2P투자 시장에 대한 수요가 성장하기 위하여 반드시 개선이 되어야 한다는 지적이 오랜 시간 제기되어 왔습니다.

P2P투자는 근본적으로 금전이 오고가지만 아직 제도권 내에 들어오지 않은 분야이다 보니, 정식 금융회사로 분류되지 못하여 이자소득 원천징수세율이 비영업대금의 이익세율인 25%로 과세 되어왔고 추가적으로 지방소득세를 10%를 합산하게 되면 27.5%의 높은 세율이 부과 되어 형평성에서 어긋난다는 이야기가 제기되어 왔습니다.

향 후 개선되어진 세율이 시행되게 된다면, 개정 전에 투자하였던 상품에 대한 이자도 2019년도가 넘어서 이자 지급이 되는 시기에는 15.4%에 해당하는 세율로 낮아지게 될 예정입니다. 상대적으로 세율이 높았던 P2P투자가 다른 투자 상품과의 형평성이 맞추어진다면, 중금리 대출 시장은 더욱 활성화 되어 양극단으로 몰려있었던 대출 금리 시장이 보다 더 소비자 친화적으로 환경이 조성될 것 그리고 핀테크 산업 발전의 혜택으로 이어질 것으로 예상되고 있습니다.