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1. 들어가며

정부는 2022. 12. 21. “2023년 경제정책 방향”(이하 “2023년 정책 방향”이라 한다) 발표를 통해 부동산 세제 완화와 함께 주택임대사업자에 대한 세제 지원을 복원하기로 하였다. 이하에서는 해당 내용에 대해 살펴보고, 이에 대한 평가와 전망에 대해 살펴보고자 한다.

2. 부동산 세제 완화와 주택임대사업자에 대한 세제 혜택 복원의 내용

가. 부동산 세제 완화

부동산 세제 완화는 크게 양도소득세와 취득세에 관련되어 있다. 양도소득세 부분에서는 다주택자가 조정대상지역에 소재한 주택을 양도할 때 적용되는 중과세율 및 장기보유특별공제 배제 적용을 한시적으로 유예한 바 있는데, 이번 발표를 통해 그 유예기간을 2023. 5. 9.에서 1년 더 연장하여 2024. 5. 9.까지 적용하게 되었다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 문제에 대한 근본적인 대책은 2023. 7. 세제 개편안을 통해 마련하기로 하였다. 또한, 주택과 조합원입주권 및 분양권의 단기 양도에 따른 세율을 2020년 이전 수준으로 환원하기로 하였는데, 이를 정리하면 <표 1>과 같다.

<표 1> 주택과 조합원입주권 및 분양권에 대한 단기 양도에 따른 세율
취득세는 2020. 7. 10. “주택시장 안정 보완대책”(이하 “2020년 7월 부동산 대책”이라 한다)을 통해 도입된 다주택자에 대한 취득세 중과세율을 완화하는 것이 주요 내용이다. 현재 다주택자 등에 대한 취득세 중과세율은 3주택(조정대상지역은 2주택)은 8%, 3주택 이상은 12%를 적용하는데, 이를 정리하면 <표 2>와 같다.

<표 2> 다주택자 등에 대한 취득세 중과세율
2023년 정책 방향은 다주택자 등에 적용되는 <표 2>의 중과세율을 50% 줄여 8% 및 4%로 낮추기로 하였는데, 이를 정리하면 <표 3>과 같다.¹⁾ 1) 관계부처 합동, 「2023년 경제정책 방향」, 2022, 12-13면
<표 3> 다주택자 등에 대한 취득세 중과세율 완화 방안
다주택자에 대한 취득세 중과제도는 주택의 투기수요 억제를 위해 2020년 7월 부동산 대책을 통해 도입되었다. 그러나 취득세 최고세율이 12%에 달하는 등 과도하다는 비판과 함께 최근 경기 위축과 주택거래 침체 등으로 주택시장 과열 당시 도입되었던 제도의 적절성에 대한 지적이 제기되었다. 이에 따라 정부는 2023년 정책 방향에 따라 2주택까지는 중과를 폐지하고 3주택 이상은 현행 중과세율 대비 50%를 인하하기로 하였다. <표 3>과 같이 완화된 취득세 중과세율의 적용 시기는 2023년 정책 방향의 발표일인 2022. 12. 21.부터이며, 취득한 주택의 잔금 지급일이 2022. 12. 21. 이후라 하더라도 <표 3>의 세율을 적용받는다. 다만, 취득세 중과세율 완화는 법률개정 사항이기 때문에 정부는 2023. 2. “지방세법” 개정안이 국회를 통해 입법되면 이를 2022. 12. 21.부터 소급하여 적용할 계획이다. 또한, 조정대상지역에 소재한 주택으로서 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여하면 취득세 중과세율은 12%인데, 이를 6%로 인하할 계획이다.²⁾ 2) 행정안전부 보도자료, 「정부, 취득세 완화한다! -임대사업자 아파트 분양취득 시 취득세 감면도 실시-」, 2022, 1-2면

나. 주택임대사업자에 대한 세제 혜택 복원

주택임대사업자는 “민간임대주택에 관한 특별법”(이하 “민간임대주택법”이라 한다)에 따라 임대주택으로 등록한 사업자로서 취득세 등 각종 세제 혜택을 받을 수 있었다. 그러나 2020년 7월 부동산 대책을 통해 임대주택 등록의 폐지·축소 및 각종 세제 혜택을 폐지하였다. 이를 다시 복원시키기 위해 2023년 정책 방향은 임대주택 등록 복원, 세제 인센티브 제공, 대출 규제 완화, 공공성 확보 4가지를 제시하였다.
임대주택 등록 복원은 장기 일반 매입임대주택에 전용면적 85㎡ 이하 아파트를 복원하는 것이다. 단기 임대주택(4년)은 기존과 마찬가지로 폐지를 유지한다. 이를 정리하면 <표 4>와 같다.³⁾ 3) 관계부처 합동, 「2023년 경제정책 방향」, 2022, 15면.
<표 4> 임대주택 등록 복원
또한 임대차 시장을 장기적으로 안정시킬 수 있는 임대사업자를 육성하기 위해 맞춤형 세제 인센티브를 제공하기로 하였는데, 이를 정리하면 <표 5>와 같다.

<표 5> 세제 인센티브 제공
주택임대사업자에 대해서는 규제지역 내 LTV⁵⁾ 상한을 일반 다주택자보다 확대 추진한다. 또한, 사업자 난립에 따른 투기수요 확산을 방지하기 위해 신규로 주택을 매입하여 임대주택으로 등록하는 주택임대사업자는 임대주택으로 2호 이상⁶⁾을 등록신청 한 경우에만 등록을 허용할 예정이다. 5) LTV(Loan To Value ratio)은 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이다. 만약, 주택담보대출비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 8천만원(3억×0.6)이 된다. 6) 2주택자(본인 거주 주택 제외 매입임대 1호 등록 희망자)에 대해서는 취득세·종부세 중과제도가 폐지될 예정인 점도 종합적으로 고려하였다.

3. 평가 및 전망

가. 부동산 세제 완화

(1) 양도소득세

양도소득세와 관련한 2023년 정책 방향은 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예와 분양권 등에 대한 단기 양도소득세율을 <표 1>과 같이 완화하는 것이다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과유예는 소득세법 시행령 개정사항으로 쉽게 이루어질 것으로 판단된다. 다만 분양권 등의 단기 양도에 따른 세율 인하는 법률 개정사항이므로 소득세법을 개정하여야 하는데, 현재 과반수를 넘는 야당이 반대한다면 사실상 어려울 수도 있다.
다주택자에 대한 양도소득세 중과유예는 소득세법 시행령 개정을 통해 2024. 5. 9.까지 1년 더 유예함으로써 해당 제도를 사실상 무력화하고, 2023년 세법 개정안에 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 폐지하는 내용을 담을 것으로 판단된다. 마찬가지로 분양권 등의 단기 양도에 따른 양도소득세율의 인하도 2023년 세법 개정안에 포함할 것으로 보인다.

(2) 취득세

취득세와 관련된 정책 방향은 2주택자에 대해서는 중과세율을 적용하지 않고 3주택 이상과 법인에 대해 기존의 취득세 중과세율을 50%로 완화하는 것이다. 이는 다주택자 및 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화하여 부동산 시장의 연착률을 유도하기 위한 것이다. 따라서 2023년 정책 방향의 발표일인 2022. 12. 21.부터 즉각 적용하기로 하였다. 그러나 취득세 중과세율의 50% 감면은 법률 개정사항으로서 지방세법을 개정하여야 한다.
정부는 2023년 정책 방향에서 취득세 중과세율을 50%로 완화하는 지방세법 개정안이 2023년 2월 임시국회에서 통과하면 이를 2022.12.21.부터 소급하여 적용하겠다고 발표하였다. 그런데 현재 야당 의원이 과반수를 차지한 것을 감안하면 지방세법 개정은 쉽게 이루어지지 않을 것이다. 정부는 취득세 중과세율 완화의 적용 시점을 2022. 12. 21.부터라고 하였는데, 만약 입법이 안되면 어떻게 되는지에 대한 질의에는 입법은 국회의 권한으로서 입법 논의과정에서 취득세 중과완화 발표일인 2022. 12. 21.부터 적용하는 것이 시장의 혼란을 최소화하는 길임을 설득할 계획이라는 답변만 하였다.⁷⁾ 국회 입법을 통한 지방세법 개정이 불발되었을 때 취득세 중과세율 적용을 어떻게 할 것인지에 대한 구체적인 내용은 빠져 있는 것이다.
국회는 2023. 1. 30. 임시국회 본회를 열어 비쟁점 법안을 우선 처리하고 2월 2일부터 2월 28일까지 임시국회를 열기로 합의하였다.⁸⁾ 2월 12일 국회에 따르면 행정안전위원회 법안심사 제1소위는 지난주 다주택자에 대한 취득세 완화 내용을 담은 지방세법 개정안에 대해 논의했지만 민주당 반대로 합의하지 못하고 보류됐다.⁹⁾ 이후 행정안전위원회 법안심사 제1소위는 2월 15일 국가보훈처를 국가보훈부로 격상하고 재외동포청을 신설하는 내용의 정부조직법 개정안을 의결했다. 다주택자에 대한 취득세 중과 완화를 담은 지방세법 개정안은 소위에서 재차 논의됐으나 합의에 이르지 못해 결국 2월 임시국회 중 처리가 무산됐다. 이 법을 두고 여야 의견 차가 큰 만큼 여야 원내대표 간 합의사항으로 넘긴 것으로 전해졌다.¹⁰⁾ 이로써 2023년 정책 방향을 통해 2022. 12. 21. 취득분부터 취득세 중과세율 완화를 적용하려던 정부의 계획은 무산되었다.
7) 행정안전부 보도자료, 「정부, 취득세 완화한다! -임대사업자 아파트 분양취득 시 취득세 감면도 실시-」, 2022, 4면. 8) YTN, “여야, 오는 30일 본회의 개최·2월 임시국회 일정 합의”, 2023 9) 매일경제, “거래절벽 심각한데···취득세 완화 무산될판”, 2023 10) 뉴스1, “행안위, 오늘 국가보훈부 격상·재외동포청 신설 정부조직법 의결”, 2023
그렇다면 다주택자가 2022. 12. 21.부터 현재 시점까지 취득한 주택에 대해서는 <표 2>와 <표 3>의 세율 중 어떠한 것이 적용되는가? 예를 들어 법인이 2022. 12. 21 이후에 주택을 취득하였다면 12%의 세율이 적용되는 것인가? 아니면 6%의 세율이 적용되는 것인가? 현행 지방세법은 12% 세율로 규정되어 있고 6%로 인하한다는 지방세법 개정안이 2월 임시국회에서 통과되지 못한 점을 고려하면 여전히 12%의 세율이 적용된다. 여기서 문제는 법인이 12%가 아니라 6%의 취득세율이 적용된다는 2023년 정책 방향을 신뢰한 것에 대한 보호는 어떻게 되는 것인가? 지방세기본법 제18조는 신의ㆍ성실 원칙을 규정하고 있는데, 그 내용은 다음과 같다. 납세자와 세무공무원은 신의에 따라 성실하게 그 의무를 이행하거나 직무를 수행하여야 한다.


대법원은 조세법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙이 적용되기 위해서는 다음의 네 가지 요건이 충족되어야 한다고 판단하였다.¹¹⁾ 11) (대법원84누593, 1985.4.23.); (대법원94누12159, 1995.6.16.); (대법원95누7376, 1995.9.29.); (대법원97누4661, 2000.9.29.) 판결 등 첫째, 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해를 표명하여야 한다.
둘째, 납세자가 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데에 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 한다.
셋째, 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 한다.
넷째, 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 한다. 신의성실원칙의 핵심은 과세관청이 공적견해를 표명하고 납세자가 그 공적견해를 믿고 어떠한 행위를 하여야 한다는 것이다. 이러한 행위에 대해 과세관청이 공적견해에 반하는 처분을 하여 납세자의 이익이 침해되면 과세관청은 신의성실 원칙을 위반한 것이 되어 해당 처분은 무효가 된다. 2023년 정책 방향은 과세관청(정부)의 공적견해로서 법인이 이를 신뢰하여 주택을 취득하였다면, 과세관청은 현행의 지방세법 규정대로 12%로 과세를 할 것이고 법인은 과세관청의 신의성실 원칙 위배를 들어 6%로 과세되어야 한다고 주장할 것이다. 이러한 대립의 최종적인 판단은 대법원에서 하겠지만 지방세법 개정안의 국회 통과가 불투명한 상태에서 2023년 정책 방향을 발표하면서 취득세 중과세율 완화에 대한 시행시기를 2022. 12. 21.부터 소급하여 적용하겠다고 한 것은 다소 성급한 측면이 있었다고 할 수 있다. 이는 정부 정책에 대한 국민의 신뢰도를 떨어트리는 문제를 야기하였다. 아무튼 정부는 2023년 정책 방향을 발표하면서 취득세율 중과세율 완화에 대한 시행시기를 2022. 12. 21.부터 소급하여 적용하기로 이미 발표하였기 때문에, 취득세 중과세율 완화에 대한 지방세법 개정이 2023년에 이루어지든 또는 그 이후에 이루어지든 2023년 정책 방향을 신뢰한 납세자를 보호하기 위해 2022. 12. 21. 이후 취득한 주택에 대해서는 <표 3>의 세율이 적용될 수 있도록 노력하여야 할 것이다. 이렇게 하는 것이 납세자의 신뢰이익을 보호하는 것이기 때문이다. 다만, 취득세 중과세율 완화를 2022. 12. 21.부터 소급하여 적용하는 경우 그 차액을 납세자에게 환급해 주어야 하는데, 그렇다면 지방자치단체의 재정 악화가 초래되는 점을 고려하여 이에 대한 대책도 함께 마련하여야 할 것이다.

나. 주택임대사업자에 대한 세제 혜택 복원

지난 정부는 2020년 7월 부동산 대책을 통해 임대주택 등록에서 아파트를 제외하고 각종 세제 혜택을 폐지하였는데, 이번 정부에서는 2023년 정책 방향을 통해 전용면적 85㎡ 이하의 아파트도 임대주택으로 등록할 수 있도록 하고 각종 세제 혜택을 부활하기로 하였다. 이는 최근 전세 사기가 기승을 부리는 점, 전세로 사는 주택의 유형 중 아파트가 가장 많은 점, 임대료 상승에 대한 규제뿐 아니라 등록 임대주택 부기등기와 임대보증금 보증에 강제로 가입하여야 하는 점 등을 고려하면 타당한 조치로 판단된다. 등록 임대주택에 대한 부기등기와 임대보증금 보증의 강제 가입은 2020년 및 2021년 민간임대주택법 개정을 통해 도입되었는데, 구체적인 내용은 다음과 같다.

(1) 등록 임대주택에 대한 부기등기

민간임대주택법 제5조의2에 따라 모든 등록 임대주택은 등기사항 증명서 하단에 민간임대주택법에 따라 등록된 임대주택이라는 것을 알리는 부기등기를 2022. 12. 9.까지 완료하여야 한다. 만약 기한 내에 부기등기를 하지 않는 경우 민간임대주택법 제67조에 따라 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 부기등기는 독립된 순위번호를 갖지 않고 기존의 등기에 부기번호를 붙여서 행해지는 등기로서 기존등기(주등기)의 순위와 효력을 그대로 갖게 할 필요가 있을 때 사용한다. 민간임대주택법에서 부기등기를 추진한 이유는 누구나 해당 임대주택이 민간임대주택법에 따라 등록된 임대주택으로서 공적 의무(임대의무기간, 임대료 증액 제한, 임대보증금 보증 가입 등)가 부여된 주택임을 알 수 있도록 하여 예비임차인 등의 알 권리를 강화하고 권리를 보호받을 수 있도록 하기 위함이다.
등록 임대주택의 부기등기 의무는 2020. 12. 10. 이후에 등록하는 주택에 적용되고, 2020. 12. 10. 이전에 등록한 임대주택은 2년 이내인 2022. 12. 9.까지 부기등기를 하여야 한다.

(2) 임대보증금 보증의 강제 가입

등록 임대주택의 임대보증금에 대한 보증은 민간임대주택법 제49조로 신설되었다. 이에 따라 2020. 8. 18. 이후 신규로 임대주택을 등록하면 그 등록 임대주택은 임대보증금 보증에 의무적으로 가입하여야 한다. 기존의 등록 임대주택에 대해서는 1년의 유예기간을 두어 2021. 8. 18. 이후 계약을 체결(계약 갱신 포함)하는 경우 임대보증금 보증에 반드시 가입하도록 하였다. 이를 위반하면 3,000만원을 한도로 임대보증금의 10%를 과태료로 부과하고, 시장·군수·구청장은 직권으로 등록 임대주택을 말소할 수 있다. 기존에도 전세보증금반환 보증 제도가 있었는데, 해당 제도와 임대보증금 보증 제도를 비교·정리하면 <표 6>과 같다.

<표 6> 임대보증금 보증과 전세보증금 반환 보증
임대보증금의 보증 범위는 임대보증금 전액이지만 다음의 세 가지 요건을 모두 충족하는 경우 임대보증금의 일부 금액에 대해서만 보증을 할 수 있다. 첫째, 근저당권이 세대별로 분리된 경우(다가구 주택 제외)
둘째, 임대사업자가 임대보증금보다 선 순위 제한 물건·압류·가압류·가처분 등을 해소한 경우
셋째, 임차인이 전세권 설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우(또는 임차인의 전세권 미설정 동의서가 제출된 경우) 이 때 반드시 보증해야 하는 일부 보증액은 다음과 같다.
일부 보증액 = [(담보권 설정 금액 + 임대보증금) - (주택가격¹²⁾ × 60%)] 12) 주택가격은 감정평가액 또는 KB부동산 시세가 있으면 그 가액으로 하고, 없으면 공시가격에 공시요율을 곱한 금액으로 한다.
위의 산식에 따라 계산한 일부 보증액이 0 이하인 경우 임대보증금의 보증 가입에서 제외된다. 또한, 다음의 세 가지 경우에는 등록 임대주택의 임대보증금 보증 의무를 면제받을 수 있다. 첫째, 근저당권이 세대별로 분리된 경우(다가구 주택 제외)첫째, 임대보증금이 최우선변제금액 이하이고 임차인이 보증 미가입에 동의하는 경우
둘째, 임대사업자가 공공주택사업자(LH, SH 등 지방공사)와 임대차 계약을 체결하고 공공주택사업자가 보증 가입을 한 경우
셋째, 임차인이 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)와 이에 준하는 기관(한국주택금융공사)에서 전세금 반환 보증에 가입하였고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부 지급한 경우 이상의 내용을 고려하면 임대주택 등록에 전용 85㎡ 아파트를 포함하고 각종 세제 혜택을 부여하더라도 임대보증금 보증에 강제로 가입하여야 하는 점 등으로 인해 투기 목적의 임대주택 등록은 어렵다고 할 수 있다. 투기 목적인 경우 전세보증금을 끼고 주택을 취득하는 일명 갭 투자를 통해 단기간에 수익을 창출하는 사례가 많은데다 다주택자의 경우 대출이 많아 임대보증금 보증 가입 자체가 어려울 수도 있기 때문이다. 이렇듯 투기 목적의 임대주택 등록이 어려워지고 노후 대비 등 실제로 주택임대 사업을 영위하려는 자가 임대주택으로 등록함으로써 세입자의 주거 안정을 보장할 수 있고 추후 임대보증금 회수에 대한 불확실성을 제거할 수 있다. 그러나 임대주택으로 등록하면 임대료 상승에 대한 규제, 임대 기간에 대한 규제, 임대보증금 보증의 강제 가입 등의 규제를 받는데 비해 실질적인 혜택이 없다면 임대주택으로 등록하려는 유인은 없을 것이다. 따라서 주택임대사업자가 임대주택으로 등록했을 때 임대료 규제 등 여러 가지 공적 규제를 받는 점을 고려해 2023년 정책 방향을 통해 주택임대사업자에 대한 세제 지원을 복원하는 것은 타당하다고 할 것이다. 주택임대사업자의 임대주택 등록에 대해 세제 지원을 복원하더라도 2021년 민간임대주택법 개정을 통해 임대보증금 보증에 강제로 가입하여야 하는 점을 고려하면 특정 투기 세력보다는 노후 대책 등 실질적으로 주택임대 사업을 영위하려는 자가 임대주택으로 등록하는 경우가 더 많을 것으로 추측된다. 이로써 세입자의 주거를 안정시키고 그들의 임대보증금 회수에 대한 불확실성을 제거할 수 있을 것이다.

4. 마치며

정부는 2023년 정책 방향에서 부동산 세제 완화와 주택임대사업자에 대한 세제 지원을 복원하기로 하였다. 부동산 세제 완화책인 다주택자에 대한 양도소득세 중과 배제의 1년 연장은 소득세법 시행령을 개정하면 되기 때문에 비교적 간단히 실현할 수 있다. 그러나 분양권 등의 단기 양도에 대한 세율 인하 및 취득세 중과세율 인하는 법률개정 사항으로서 실현 가능성이 매우 불투명하다. 특히, 취득세 중과세율 인하는 2023. 2. 임시국회를 통해 지방세법을 개정하고 이를 2022. 12. 21.부터 소급하여 적용하겠다고 하였는데, 최종적으로 2023. 2. 임시국회에서 관련 법률 개정이 무산되었다. 이로써 정부는 2022. 12. 21. 이후 주택을 취득한 납세자에 대한 신의성실 원칙을 위배하게 되었다.

주택임대사업자에 대한 세제 지원 복원은 2020년 7월 부동산 대책을 통해 폐지된 세제 혜택을 복원하고 임대주택으로 등록할 수 있는 주택의 범위에서 제외되었던 아파트(전용면적 85㎡ 이하)를 다시 임대주택으로 등록할 수 있도록 한 것이다. 등록 임대주택에 대한 세제 지원 복원은 2020년 및 2021년 민간임대주택법을 개정하여 등록 임대주택에 대한 부기등기 및 임대보증금 보증 강제가입 등 임대료 규제 외에 공적 규제를 더욱 강화한 점을 고려하면 타당한 조치라 할 수 있다.

주택임대사업자의 세제 지원 복원은 취득세 중과세율 완화 및 분양권 등 양도소득세 세율 인하와 함께 법률 개정사항으로, 2023년 세법 개정안에 반영될 가능성이 크다. 특히, 취득세 중과세율 완화는 납세자의 신뢰 보호를 위해 2023년 지방세법 개정안에 반영되더라도 그 시행시기는 2022. 12. 21.로 소급하여 적용할 것으로 예측된다.