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3. 주택에 대한 재산세 세부담 정상화

(1) 주택에 대한 세부담상한제에서 과표상한제로 전환(지령§109의2)

세부담상한제는 전년대비 재산세액 증가율이 일정비율이상 증가하는 것을 방지하는 제도이다. 주택 재산세 과세표준상한제는 과세표준이 전년보다 일정 비율 이상 과도하게 오르지 않도록 관리하는 제도이다. 그러므로 산출된 세액을 기준으로 하는 것이 아니라 개별주택공시가격이나 공동주택공시가격이 인상되어 결정공시되더라도 재산세를 부과하는 경우 일정비율(5%) 이내로 적용한다는 것이다. 2023년말 「지방세법」 개정으로 주택 재산세 과세표준상한제를 도입하였으며, 이번 지방세법시행령 제109조의 2는 주택의 과세표준상한제를 적용하기 위한 구체적인 기준을 마련한 것이다. 기존에는 재산세 과세표준 산정은 별도의 상한 없이 주택공시가격에 공정시장가액비율을 적용하여 산출하였으나 해당 주택에 대한 과세기준일이 속하는 해의 직전 연도 주택공시가격(직전 연도의 주택공시가격이 없는 경우에는 해당 연도의 주택공시가격)을 기준으로 세부담상한제를 적용한다. 따라서 2024년부터 ‘당해연도 과세표준’과 ‘직전연도 과세표준 상당액에서 5% 인상한 금액’*을 비교하여 낮은 금액을 과세표준으로 적용하게 된다. 주택의 과세표준이 다음 계산식에 따른 과세표준상한액보다 큰 경우에는 해당 주택의 과세표준은 과세표준상한액으로 한다. (1) 과세표준상한액＝ 직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액＋(당해년도 과세기준일 당시 시가표준액으로 산정한 과세표준✕과세표준상한율(5%)
(2) 과세표준상한율＝소비자물가지수, 주택가격변동률, 지방재정 여건 등을 고려하여 0에서 100분의 5 범위 이내로 정하는 비율(5%를 적용함) [표8] 주택 과세표준상한제 적용시 재산세부담 비교

(2) 빈집 철거후 나대지에 대한 세부담상한제 완화 범위 확대(지령§118)

빈집정비사업의 시행으로 주택철거후 나대지가 되는 경우로서 주택을 건축 중인 경우에는 다음의 (1) 또는 (2)의 계산식에 따라 산출한 세액 상당액을 기준으로 세부담 상한제를 적용한다. (1) 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업의 경우 멸실 전 주택에 실제 과세한 세액✕(130/100)ⁿ
n = (과세 연도－멸실 전 주택에 실제 과세한 연도 - 1)
(2) 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 빈집정비사업 또는 「농어촌정비법」에 따른 생활환경정비사업(빈집의 정비에 관한 사업만 해당함)의 경우 멸실 전 주택에 실제 과세한 세액✕(105/100)ⁿ
n = (과세 연도－멸실 전 주택에 실제 과세한 연도 - 1) 다만 빈집철거후 해당 나대지에 대하여 해당 연도의 과세대상 토지에 대한 직전 연도의 과세표준이 없는 경우에는 해당 연도 과세대상 토지가 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 본다. 과세대상 토지별로 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말함)등을 적용하여 산출한 직전연도 세액 상당액이 더 적을 때에는 직전연도 세액 상당액을 적용한다.

그리고 주택 멸실 후 주택 착공 전이라도 최초로 도래하는 재산세 과세기준일부터 상기 (1)의 경우에는 3년 동안, 상기 (2)의 경우에는 5년 동안 주택을 건축 중인 것으로 보기 때문에 나대지이라도 별도합산과세 적용대상에 해당한다. 다만, 주택의 건축을 위한 용도 외의 다른 용도로 사용하는 경우는 주택을 건축 중인 것으로 보지 아니하며, 빈집정비사업 및 생활환경정비사업(빈집의 정비에 관한 사업)의 경우로서 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용(1년 이상 사용할 것이 계약서 등에 의하여 입증되는 경우를 포함)하는 경우로서 유료로 사용하는 경우 등에 해당하는 경우에는 주택을 건축 중인 것으로 본다.

(3) 1주택자에 대한 공정시장가액비율 특례 연장(지령§109)

2021년부터 1주택자 재산세 부담을 완화하기 위해 한시적으로 시행한 공정시장가액비율 특례를 2024년에도 동일하게 적용한다. 공정시장가액비율은 재산세 과세표준 산정시 공시가격 반영 비율을 결정하는 것으로 집값 급등시기인 2009년 도입후 2021년까지 60%로 적용하였다. 그러나 2021~2022년 공시가격현실화계획에 따른 세부담을 완화 목적으로 1주택에 한해 한시적으로 2022년에는 45%로 낮추었고, 2023년에는 주택가액에 따라 3억 원 이하 43%, 6억 원 이하 44%, 6억 원 초과 45%로 추가적으로 하향 인하 적용하였다.


1주택자에 대한 재산세 공정시장가액비율 특례가 연장 적용되어 2024년에도 43% ~ 45%의 공정시장가액비율이 주택공시가격 수준에 따라 차등 적용된다. 또한, 2023년 말에 1주택자 재산세 세율 특례(△0.05%p)가 2026년까지 3년 더 연장되어 그에 대한 재산세 세부담 감소 혜택도 동시에 적용된다.

1주택 공정시장가액비율 특례를 연장하지 않으면 다주택자‧법인와 동일하게 주택공시가격의 60%에 해당하는 공정시장가액비율이 적용된 1주택자 재산세 과세표준을 적용받게 되어 세부담이 급격하게 올라가게 된다.

4. 지방 미분양 주택에 대한 다주택자 취득세 중과세 특례적용

(1) 지방미분양 아파트 유상취득시 다주택자 취득세 중과세 예외(지령§28의2)

지방미분양 아파트 물량 해소를 지원하기 위하여 ‘기업구조조정 부동산투자회사(리츠)’가 수도권이외 지방에 소재하는 준공 후 미분양된 아파트를 최초로 매매 등으로 유상승계취득할 경우 법인 취득세 중과세율(12%)을 적용하지 않고, 일반세율(1~3%)을 적용한다. 다만, 예외적으로 다주택자 중과세를 배제하는 것인 만큼, 한시적으로 2년간(’24.3.28.~’25.12.31.) 취득하는 아파트에 대해서만 중과세 배제한다. 여기서 중과세 배제요건중 하나는 『최초로 유상승계취득하는 경우』에 한정하는 것이므로 『최초로 분양받는 경우』도 포함되나 차이가 있다. 최초 유상승계취득은 매매등으로 아파트를 건축주로부터 취득하는 것이기 때문에 전체 미분양 아파트 중 일부를 매매 등으로 분양받는 경우는 물론 일괄하여 모두 한꺼번에 전체 미분양 아파트를 취득하더라도 최초 유상승계취득에 해당된다. 그러므로 건축주로부터 분양계약에 따라 미분양 주택을 최초로 매입하여 취득하는 경우만을 의미하지 아니하고 기 미분양 주택이 임대중에 있더라도 소유권이전이 없이 최초 유상 승계취득하는 경우라면 중과세 적용대상이 아닌 것이다. (조심2020지530, 2022.09.05., 등 참조) [사례] 임대주택 일괄매입시 최초 분양의 범위(조심2020지530, 2022.09.05)
청구법인이 매입공고에 따른 매매계약을 체결하는 방식으로 일괄매입한 것은 지특법 제31조 제1항에 따른 취득세 등의 감면대상에 해당한다 할 것(조심2020지240, 2021.10.20., 등 다수,)이므로, 건축물분양에관한법률 제2조 제2호에서는 ｢분양｣이란 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 의미한다고 규정하고 있는 반면, 지특법에서 ｢분양｣의 개념에 관하여 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위가 명확하게 규정되어 있지는 아니한바, 지특법에서 말하는 분양의 범위를 반드시 건축물분양에관한법률 등에 따를 것은 아니고 세법상 각 규정의 입법취지 및 목적에 따라 달리 해석할 수 있음(대법원2013두10403, 2013.10.17., 참조).
※대법원판례(대법원2016두46212, 2016.11.10)와 조세심판원 결정(조심2018지1600, 2019.02.27)에서는 ｢분양｣에 ｢일괄매각｣이 포함되는 것으로 해석할 수는 없다고 해석하고 있어 차이가 있음.

[판례] 건축주로부터 최초분양의 의미(대법원2017두32401, 2017.06.15)
｢건축주로부터 최초로 분양받은 경우｣란 건축행위를 통한 건축물의 분양을 그 전제로 하는 것이므로 임대사업자가 이 사건 조항 후단에 의하여 취득세 감면의 혜택을 누리기 위해서는 건축물을 건축한 자로부터 분양계약에 따라 임대주택을 최초로 매입하여 취득하여야 함. 주식회사 △△원디앤씨는 이미 신축된 건물을 매수한 다음 그 용도를 근린생활시설에서 공동주택으로 변경하였을 뿐 이를 건축하지 아니하였으므로 원고가 위 회사로부터 그 중 일부를 매입하였다고 하더라도 ｢건축주로부터 최초로 분양받은 경우｣에 해당한다고 할 수 없음.

[판례] 분양의 의미와 감면 적용범위(대법원2016두46212, 2016.11.10)
주택건설사업자가 처음부터 LH공사에게 일괄매각하기로 약정한 후 전용면적 60㎡ 이하인 5세대 이상의 공동주택을 건축하여 LH공사에게 일괄매각한 경우 LH공사가 구 지방세특례제한법 제32조에 따라 취득세를 면제받았다면 그로써 공동주택의 공급 장려라는 입법목적은 충분히 달성된 것으로 볼 수 있으므로, 동일한 입법목적을 가진 이 사건 조항의 ‘분양’에 ‘일괄매각’도 포함되는 것으로 해석하는 것은 특혜규정의 과다한 중복적용이라고 할 것이므로, 동일한 입법목적을 달성하기 위해 같은 수단을 중복하여 사용할 수 있다고 하여 이 사건 조항의 ‘분양’에 ‘일괄매각’이 포함되는 것으로 해석할 수는 없다. 또한, 구 지방세특례제한법에서 정하고 있는 취득세의 감면 여부는 취득세납부의무의 성립시기를 기준으로, 각각의 감면 조항에서 규정한 요건의 충족 여부에 따라 개별적으로 판단되어야 하므로, 건물을 일괄매수한 LH공사가 구 지방세특례제한법 제32조의 요건에 따라 취득세를 면제받았다 하더라도 이를 들어 동일한 법적 지위에 있는 원고를 부당하게 차별한 것으로 볼 수 없다.

[사례] 매입임대주택의 최초 분양의 의미(조심2023지1670, 2023.06.07)
건축주가 쟁점주택을 신축한 후 15년을 임대주택으로 임대하고 매도한 것으로, 「지특법」제31조 제1항은 임대사업자가 건축주로부터 최초로 분양받은 경우 취득세 등을 감면하여 매입임대사업을 장려함으로써 국민에 대한 주거생활의 안정을 도모하고자 함이나, 쟁점주택의 경우는 이미 건축주가 임대를 하고 있던 것이므로 청구인이 쟁점주택을 매입하여 임대하는 것이 주거안정 및 임대주택의 공급을 원활히 하기 위한 것으로 보기 어렵고, 청구인이 쟁점주택을 임대하고자 취득하였다 하더라도 이는 쟁점주택을 분양받은 것이 아닌 승계취득한 것으로 보이는 점, 대법원 판결(대법원2017두32401, 2017.06.15.) 및 (대법원2020두56957, 2021.3.25., 판결)의 내용상 종전 판결을 명시적으로 변경하였다고 보이지는 아니하고, 선결정례(조심2018지1074, 2019.06.28., 등)도 유사한 경우에 「지방세특례제한법」 제31조 제1항에 의한 취득세 등의 감면대상이 아님

(2) 개인의 다주택자 중과세 적용시 주택 수의 산정(지령§28의4)

다주택자 중과세 적용시 주택의 수를 산정하는 경우 「주택법」에 따른 사업주체가 사용검사 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(임시사용승인을 포함)을 받은 후 분양되지 않은 아파트를 2024.1.10.부터 2025.12.31.까지 최초로 유상승계취득하는 아파트로서 다음의 요건을 모두 갖춘 아파트에 대하여는 주택의 수에서 제외한다. (1) 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외의 지역에 있을 것
(2) 전용면적 85제곱미터 이하이고 취득당시가액이 6억원 이하일 것

5. 결어

저출산, 고령화의 영향으로 인구감소와 더불어 빈집문제가 제기되고 있다 이에 정부에서는 빈집을 정비하고자 빈집을 철거하지 아니할 경우 이행강제금을 부과하되 빈집 철거시 나대지로 되더라도 5년간 별도합산과세 적용하도록 하였다. 그리고 세부담이 급증하지 아니하도록 세부담상한제 특례를 적용하여 5% 이내로 세부담이 늘어나도록 하고 있다. 그러나 빈집에 대한 재산세 세부담 측면에서 본다면 빈집상태로 보유하는 것이 유리하다는 점에서 빈집소유자들의 호응이 있을지 기대하는 바가 크다.(끝)

[주요내용 요약]