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지난 시간에는 지방세법상 무허가주택의 정의와 세율 적용 등에 대해 알아보았다. 오늘은 종합부동산세와 양도소득세에서 무허가주택을 어떻게 취급해야 할지 알아보도록 하겠다.

1. 종합부동산세

종합부동산세에서 주택의 정의는 재산세에서 판단하는 주택의 정의와 동일하기 때문에, 지방세에 해당하는 재산세가 어떻게 부과되는지에 따라 종합부동산세 산정방법이 달라진다.

무허가주택에 대한 부속토지에 대해 주택 분 재산세가 부과된다면 주택 분 종합부동산세도 같이 연계하여 검토하여야 하며, 주택 분 재산세가 아닌 종합합산과세대상으로 분류된다면 종합합산과세대상에 따른 토지분 종합부동산세를 검토하여야 한다.

[공제금액 및 세율비교]
주택 분 종합부동산세의 경우에는 기본적으로 아래의 세 가지를 주안점으로 보아야한다.

① 1세대 1주택자에 따른 공제금액 상향(9억원 ->12억원)
② 1세대 1주택자에 따른 세액공제(장기보유,고령자)
③ 종부세 중과세율 적용 유무

여기에서 ③의 경우에는 2022년 8월 2일 종합부동산세법 시행령 개정으로 인하여 토지 위에 타인 소유의 무허가주택이 있는 경우에는 예외적으로 주택 수 산정에 제외하도록 개정되었다.²⁾

본인 소유의 무허가주택은 여전히 포함되고 있으므로 주의할 필요가 있으며, 기존에 주택 분 재산세가 부과되고 있는 납세자의 경우에는 개정된 지방세법을 활용하는 것이 유리한지 여부를 볼 필요가 있다.

2. 양도소득세

(1) 주택의 정의

양도소득세와 관련하여 “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따라 판단하고 있다. 2023년 7월 27일에 발표된 개정된 세법개정안을 통하여 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물이라는 개념을 추가로 도입하여 주택으로 인정 받을 수 있는 요건을 구체화하였다.

취득세와 다르게 실제 용도 및 시설구조의 특성에 따라 판단하여 주택 유무를 판단하므로 무허가주택의 경우에도 대부분 주택으로 판단할 수 있다.

(2) 미등기양도자산 해당 유무

미등기양도자산이란 부동산 또는 부동산에 대한 권리에 해당하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 대한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다.³⁾ 이 때 세율은 보유기간 유무를 불문하고 70%가 적용된다.
다만, 미등기양도자산일지라도 예외적인 사유에 해당하는 경우에는 보유기간에 따른 일반적인 세율(6%~45%)을 적용받을 수 있으며, 무허가주택도 일반적으로 포함되므로 기본세율을 적용받을 수 있다.

[미등기 양도자산에서 제외되는 사유 : 소득세법시행령 제168조 제1항] ① 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 ② 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 ③ 법 제89조 제1항 제2호, 「조세특례제한법」제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지 ④ 법 제89조 제1항 제3호 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 ⑤ 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지 ⑥ 건설사업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지

(3) 비과세 가능 유무

무허가주택은 양도소득세에서 주택에 해당하므로 기본적인 요건을 충족하였다면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

소득세법 기본통칙 91-0…1 【 미등기 건물의 1세대 1주택 비과세여부 】

영 제154조제1항의 1세대 1주택 비과세요건을 충족하였을 경우에도 미등기상태로 양도한 경우에는 양도소득에 대한 소득세가 과세되며, 이 경우 영 제168조에 규정하는 미등기양도제외자산에 해당하는 무허가건물등은 1세대1주택으로 비과세된다.
다만, 국세청 예규에서는 양도가액 12억원 이하에 대해 비과세를 적용함에 있어서 건물 분과 토지 분을 구분하여 토지분 양도차익에 대해서 전액 비과세를 적용하지만, 건물 분 양도차익에 대해서는 비과세를 적용할 수 없는 것으로 보고 있다.⁴⁾
※ 특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따른 무허가주택인 경우
기획재정부에서는 「건축법」 등 관련 법률의 규정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 경우에는 미등기양도제외자산에 해당하는 것이나, 상기 법률의 범위에 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」은 포함되지 않는 것으로 보고 있음⁵⁾

해당 법률과 관련된 무허가주택을 소유한 경우에는 미등기양도자산에 따른 세율이 적용되며, 1세대 1주택 비과세 적용도 불가
※ 상속과 무허가주택
1세대 1주택 비과세 판정에서 주택 수 계산은 납세자가 제공하는 정보를 토대로 대부분 진행한다. 이 과정에서 흔히 실수하는 유형 중 하나가 무허가주택의 존재 여부이다. 과거에 부모님이 무허가주택을 보유하였다가 사망한 이후 등기를 하지 않아 주택 수 계산에서 고려하지 않고 1세대 1주택 비과세를 적용하였다가 추징되는 사례가 발생한다.

여기에서 2가지 포인트를 검토하여야 한다. 첫 번째, 해당 무허가주택과 일반주택이 있는 상태에서 일반주택을 양도한 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제2항 또는 제3항에 따른 비과세특례가 적용가능한지 검토하여야 한다.⁶⁾

두 번째, 상속주택 비과세 특례가 어려운 경우에 해당 무허가주택의 실제 소유자를 검토하여야 한다. 일반주택을 양도한 자가 아닌 다른 상속인이 실제 무허가주택을 보유·관리한 경우라면 국세 부과의 제척기간 내에 상속주택을 협의분할하여 등기한 경우 납세지 관할 세무서장은 그 내용에 따라 거주자의 양도소득세과세표준과 세액을 결정하거나 경정할 수 있다.⁷⁾

(4) 비사업용토지 유무

ㆍ주택부속토지
일반적인 주택부속토지의 경우에는 소득세법 시행령 제104조의3 제1항 제5호를 적용 받아 비사업용토지에 따른 중과세율 +10%를 적용받지 않는다.

기존에는 무허가주택의 부속토지의 경우에도 주택 분 재산세가 부과되었으므로 동일하게 비사업용 토지에 따른 중과세율을 적용받지 않을 수 있었으나,⁸⁾ 재산세에서 설명한 바와 같이 앞으로 신규로 취득할 무허가주택에 대해서는 주택 분 재산세가 아닌 종합합산과세대상 토지로 분류하여 재산세가 부과되므로 무허가주택 부속토지에 대한 비사업용토지 중과세율 판단도 주의할 필요가 있다.
ㆍ건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 토지
일반적인 주택을 멸실한 경우에는 멸실한 날로부터 2년 동안은 비사업용용토지로 보지 않는다. 다만, 무허가주택의 부속토지의 경우에는 해당 무허가주택의 건축물을 멸실할지라도 2년이라는 유예기간을 적용하지 않는다.⁹⁾ 지난 시간에 이어 무허가주택의 세금에 대해 세목별로 알아보았다. 같은 무허가주택이라 하더라도 세목에 따라 주택인지 여부나 중과세 적용 여부가 달라질 수 있으니 꼼꼼히 확인하기 바란다.