TAXNET POSTBeta Service

무허가주택이란 일반적인 주택과 다르게 건축 관련법상 허가나 신고 없이 지어진 주택을 의미한다. 따라서 건축물 대장에 기재될 수 없고 무허가 건축물 대장의 등재만 가능하다.

무허가주택은 세목별로 그 취급 방법이 다양하기 때문에, 그에 따른 리스크 역시 상당할 수 있다.

이에 본 포스팅에서는 각 세목별로 무허가주택을 판단하는 기준에 대한 기본적인 내용을 정리하였다.

1. 취득세

(1) 주택의 정의

취득세에서 주택의 개념은 기본적으로 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에서 규정하고 있다. 주택의 개념은 2015년 7월 24일 이후 구체적으로 도입되었다.

[지방세법 제11조 제1항 8호 개정 연혁]
조문 연혁에서 확인할 수 있듯이, 현행 지방세법상 주택이란 「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다.

주택에 대한 세율이 별도로 신설된 당시에는 주택에 대한 규정이 없다보니, 무허가주택의 취득에 대해 일반적인 주택 취득세율 적용 유무를 두고 과세관청과의 다툼이 잦았다. 이에 행안부에서는 2015년 2월 23일 무허가주택 등 주택유상거래 취득세율 운영요령 통보¹⁾를 통해 주택 유상거래 취득세 세율인하 적용대상인 주택을 판단함에 있어 공부상 용도와 사실상 현황이 모두 주택인 경우에 한하여 주택유상거래 세율을 적용하고, 그간 과세분의 소급추징 적용을 배제하도록 하였다.

이후 2015년 7월 24일 주택의 개념이 구체적으로 도입되었으며, 무허가주택에 대해서는 별도의 규정이 없었으므로 주택에 대한 세율을 적용받을 수 없었다. 관할구청에서 관리하고 있는 무허가건축물대장은 건축법에 따른 건축물대장이 아니므로 주택으로 인정받을 수 없다.²⁾

과거 무허가건축물의 양성화를 위하여 특정건축물 정리에 관한 특별조치법이 시행되었으며, 해당 법률의 적용 대상이였던 무허가주택에 대한 세율 적용 유무를 다루었던 판례도 존재한다.³⁾ 해당 판례에서는 특정건축물 정리에 관한 특별조치법의 적용대상일지라도 해당 법률에 따라 절차를 모두 이행하여 준공검사필증을 받지 않은 경우에는 지방세법 제11조 제1항 제8호를 적용받는 주택에 해당하지 않는 것으로 보았다.

1) 지방세운영과-607 2) (조심2016지394, 2016.06.15.) 취득세 3) (대법원2019두45326, 2019.10.17.) 취득세

(2) 주택으로 인정 받을 수 있는 무허가주택

2016년 12월 27일 지방세법 개정으로 인하여 무허가주택일지라도 「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조⁴⁾에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 보아 주택으로 인정받을 수 있게 되었다.

그러므로 주택으로 인정 받을 수 있는 무허가주택의 예외규정을 구분하면 2가지로 구분할 수 있다. 건축법이 제정되기 전에 건축된 주택이거나 또는 2006년 5월 9일 건축법이 개정되기 전 건축허가 없이 건축이 가능하였던 주택이 이에 해당한다.

4) 부칙 <법률 제7696호, 2005. 11. 8.> 제3조 (건축허가 신청 등에 관한 경과조치) 이 법 시행 당시 종전의 규정에 의하여 시장·군수·구청장에게 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능한 건축물을 건축 중인 경우에는 제8조제1항 또는 제9조제1항의 개정규정에 의하여 건축허가를 받거나 건축신고를 한 것으로 본다.
[건축법이 제정되기 전에 준공된 주택에 대한 조세심판례]⁵⁾ 이 건 주택의 경우 재산세 관리대장에서 건물구조는 시멘트 블록조, 건물지붕은 토기와, 연면적 59.5㎡, 층수는 지상 1층, 준공일자는 1962.1.1. 무허가주택으로 관리되고 있는 것으로 확인되므로, 이 건 주택은 「건축법」이 1962.1.20. 제정되기 이전에 건축된 주택이므로 건축 당시 건축허가나 건축신고 없이 건축이 가능한 건축물에 해당된다 할 것이므로, 이 건 주택이 「지방세법」상의 주택에 해당되지 아니한다는 청구주장은 인정하기 어렵다고 판단됨. 5) (조심2021지5677, 2022.11.24.) 취득세
[2006년 5월 9일 건축법이 개정되기 전 건축허가 없이 건축가능한 주택]

(3) 무허가주택에 대한 취득세율

2015년 7월 24일 이후 주택의 개념이 구체적으로 도입됨에 따라 기본적으로 무허가주택의 유상승계취득에 따른 취득세율은 일반 부동산에 대한 취득세율 4%가 적용된다. 다만, 챕터 (2)에서 정리한 주택으로 인정 받는 예외적인 무허가주택에 해당하는 경우에는 주택에 대한 기본세율(1~3%)를 적용받을 수 있다.

또한 2020년 8월 12일 이후 법인 또는 다주택자에 속하는 1세대가 주택을 취득하는 경우에는 중과세율(8% 또는 12%)이 적용되므로, 지방세법 제13조의2에 따른 중과세율도 같이 검토하여야 한다.

[주택 취득세 중과세율] 6) 200811 다주택자 및 법인 취득세 중과 운용요령
일반적인 무허가주택은 중과세율이 적용되지 않으며, 취득자(개인)가 속한 1세대를 기준으로 주택 수 판정에서도 제외된다.

다만, 주택으로 인정 받는 예외적인 무허가주택에 해당할 경우에는 1세대의 주택 수 계산에 포함된다. 이러한 무허가주택을 취득할 경우 중과세율도 적용된다는 점에서 유의할 필요가 있다. 유상승계취득뿐만 아니라 무상승계취득(대표적으로 증여이며, 상속은 제외)에 대해서도 조정대상지역에 속하면서 시가표준액 3억원 이상의 주택을 무상승계로 취득하는 경우에 12%의 중과세율이 적용될 수 있다.⁷⁾ 7) 해당 규정도 유상승계취득에서 언급한 바와 같이 주택으로 인정받는 예외적인 무허가주택에 한해서 검토하여야 할 내용

(4) 상속주택 취득세율 특례(지방세법 제15조 제1항 제2호 가목)

일반적으로 부동산을 무상으로 상속 받는 경우에는 취득세율 2.8%가 적용되나,⁸⁾ 무주택자가 주택을 상속 받는 경우에는 2.8%가 아닌 0.8%의 특례세율을 적용받을 수 있다.⁹⁾ 8) 지방세법 제11조 제1항 제1호 나목 9) 취득세와 등록세가 통합되기 전 기준으로 본다면 취득세는 비과세가 되었으므로 종전 등록세 0.8%만 과세하는 것
[세율 정리] 10) 국민주택규모 이하인 경우에는 과세하지 않음
해당 특례규정에서 주택의 정의는 지방세법 제11조 제1항 제8호로 규정하고 있으므로 일반적인 무허가주택은 특례세율 적용대상이 아니며, 주택 수 계산에서도 제외된다.

예외적으로 주택으로 인정 받는 무허가주택을 상속 받는 경우에는 특례세율 적용도 가능하지만, 다른 주택에 대한 특례세율 적용 판단시 주택 수에도 포함되므로 주의할 필요가 있다.

[무허가주택과 관련된 조세심판례]¹¹⁾ 처분청(건축과)에서 2020.6.1. 피상속인 AAA에게 송부한 ‘무허가 건축물 확인요청에 대한 회신’ 공문OOO에 따르면 쟁점주택은 2006.5.8. 이전 ｢건축법｣에 따라 비도시지역에서 건축된 OOO㎡ 미만 건축물로서 무허가 건축물(건축물대장 미등재)에 해당한다고 나타나고, 「지방세법」제11조 제1항 제8호에서는 주택의 범위에 「건축법」[법률 제7696호(시행일 2009.5.9.)로 개정되기 전의 것을 말한다]에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택을 포함하도록 규정하고 있으므로 쟁점주택은 위 「지방세법」 규정에 따라 주택에 해당한다고 보이는 점,…(이하 생략) 11) (조심2022지1341, 2023.03.07.) 취득세

2. 재산세

재산세에서 주택의 정의는 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 취득세와 달리 건축물대장이나 등기부등본에 공부상 용도가 주택으로 기재되어야 하는 규정은 존재하지 않는다.

따라서 무허가주택 재산세는 현황 과세에 따라 무허가 주택에 사실상 용도가 주택인 경우에는 주택 분 재산세를 부과하였다.¹²⁾ 2021년 12월 28일 지방세법 개정으로 인하여 불법적인 사용으로 세부담이 완화된 경우에는 사실상 현황이 아닌 공부상 현황에 따라 부과하도록 개정되었다.¹³⁾ 이를 바탕으로 앞으로 무허가주택에 대한 부속토지는 주택 분 재산세가 아닌 종합합산과세대상으로 분류되어 재산세가 부과되며, 결국 세 부담 증가라는 결과가 발생한다.

다만, 갑작스러운 세부담 증가를 방지하기 위하여 법 시행 직전연도(2021년) 주택 분 재산세가 부과된 건축물을 계속하여 주거용으로 사용할 경우에는 주택분 재산세를 부과하도록 부칙을 통해 규정하였다.

12) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등)
③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다. 13) 방세법 제106조 제3항
③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.
[지방세법 부칙 제7조(법률 제18655호, 2021.12.28.개정)] 제7조(무허가 건축물 등에 대한 재산세 부과에 관한 경과조치) 이 법 시행 직전 연도에 주택으로 보아 재산세가 부과된 건축물로서 허가 등이나 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니한 건축물에 대해서는 해당 건축물을 계속하여 주거용으로 사용하는 기간까지는 제106조제2항제2호의2 및 같은 조 제3항의 개정규정에도 불구하고 주택으로 보아 재산세를 부과한다.

오늘은 무허가주택의 취득세와 재산세에 대해 정리해 보았다. 다음 시간에는 국세인 종합부동산세와 양도소득세에서 무허가 건축물을 어떻게 판단하고 과세하는지에 대해 마저 알아보도록 하겠다.