TAXNET POSTBeta Service

재개발·재건축 사업은 장기간에 걸쳐 진행되며, 이 과정에서 조합원은 사업 주체인 조합이나 시공사 등으로부터 다양한 형태의 금전적·비금전적 이익을 제공받게 됩니다. 대표적으로, 사업의 원활한 추진을 위해 상환 의무가 없는 이사 비용을 지원받거나, 조합원 분담금 납부를 위한 이주비 및 중도금 대출의 이자를 조합이 대신 부담해 주는 경우가 있습니다. 또한, 사업 종료 후에는 일반분양을 통해 발생한 수익을 분배받거나, 종전 자산의 평가액이 신축 부동산의 분양가를 초과하여 청산금을 수령하는 등 여러 경제적 이익이 발생합니다.

문제는 이러한 이익들이 그 성격과 지급 주체, 법적 근거에 따라 세법상 취급이 달라진다는 점입니다. 동일하게 '지원금' 명목으로 받은 돈이라도, 어떤 경우에는 배당소득으로, 다른 경우에는 기타소득이나 양도소득으로 과세될 수 있으며, 때로는 비과세 소득에 해당하기도 합니다.

이하에서는 실무에서 자주 쟁점이 되는 조합원 수령 금품을 유형별로 나누고, 관련 법령과 예규·판례를 중심으로 각 소득의 구체적인 판단 기준과 세무상 유의사항을 살펴보겠습니다.

1. 상환의무 없는 이사 비용 (이주촉진비 등)

조합원이 사업구역 내에서 이주하면서 지급받는 이사 비용은 지급 주체와 법적 성격에 따라 소득 구분이 달라지며, 다음의 세 가지 유형으로 나누어 볼 수 있습니다.

(1) 조합으로부터 이사비용을 무상으로 지원받는 경우

「조세특례제한법」 제104조의7에 따라 법인으로 보는 정비사업조합이 그 조합원에게 경제적 이익을 무상으로 제공하는 경우, 이는 법인의 이익을 주주 또는 출자자에게 분배하는 행위와 실질이 동일합니다. 따라서 「소득세법」 제17조에 따라 조합원의 배당소득으로 분류됩니다. 즉, 조합원이 조합으로부터 지원받는 상환의무 없는 이사 비용 상당액은 원칙적으로 배당소득에 해당합니다. 이는 조합의 수익사업(일반분양 등)에서 발생한 이익이 조합의 구성원인 조합원에게 분배되는 성격으로 보기 때문입니다. 해당 비용이 조합의 정비사업비에 포함되어 있거나, 조합이 금융기관으로부터 직접 차입하여 조합원에게 지급하는 경우에도 동일하게 배당소득으로 봅니다.

과세관청은 주택재건축 정비사업조합이 시공사로부터 받은 자금을 재원으로 조합원에게 이사 비용을 배분하는 경우(소득세과-579, 2010.05.18.)나, 조합이 금융기관으로부터 직접 차입한 금액으로 이사 비용을 지급하는 경우(사전법령소득-673, 2017.12.14.) 모두 조합원의 배당소득에 해당한다고 해석하고 있습니다.

(2) 시공사 및 시행사로부터 이사비용을 무상으로 지원받는 경우

조합원이 조합이 아닌 제3자인 시공사나 시행사로부터 금품을 수령하는 경우 이는 조합의 이익 분배로 볼 수 없습니다. 이러한 금품은 통상적으로 사업의 원활한 진행에 협조한 대가 또는 합의금의 성격을 가지므로 「소득세법」 제21조 제1항 제17호의 '사례금'으로서 기타소득으로 과세됩니다. 즉, 조합원이 조합이 아닌 시공사나 시행사로부터 직접 이사 비용을 지원받는 경우에는 기타소득 중 사례금에 해당합니다. 이는 조합의 이익 분배가 아닌, 사업의 원활한 진행을 위해 제3자인 시공사 등이 지급하는 합의금 또는 사례의 성격이 강하기 때문입니다.

조세심판원은 재건축사업 지연을 막고 조속한 사업 추진을 위해 시공사가 조합원에게 보상가액과 별도로 지급한 이사 비용 명목의 금액은 「소득세법」상 사례금으로서 기타소득에 해당한다고 판단한 바 있습니다(조심2010중413, 2010.03.16.). 해당 사건에서 조세심판원은 시공사가 재건축사업의 소유권이전등기청구소송 장기화에 따른 기간 비용을 줄이기 위해 조합원의 요청에 응하여 이사 비용을 지급한 점 등을 고려하여 이를 양도대가가 아닌 사례금으로 보았습니다.

또한, 시공사가 재건축사업의 원활한 진행을 위해 합의금 성격으로 지급한 이사 비용은 양도대금의 일부가 아닌 기타소득으로 보아야 한다는 심사청구 결정례도 있습니다(심사소득2010-91, 2010.12.13.).
■ 참고: 「도시 및 주거환경정비법」 개정
2022년 6월 10일 신설된 「도시 및 주거환경정비법」 제132조 제2항에 따라, 건설업자나 등록사업자가 시공과 관련 없는 사항(이사비, 이주비, 이주촉진비 등)에 대해 금전이나 재산상 이익을 제공하는 것이 원칙적으로 금지되었습니다.

(3) 법적으로 지급의무가 있는 주거이전비의 경우

재개발사업 등에서 조합원이나 세입자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 지급받는 주거이전비는 「소득세법」상 과세대상에 해당하지 않는 비과세 소득입니다. 이는 개인의 소득 창출 행위에 대한 대가가 아니라, 공익사업 시행으로 인해 생활의 근거를 상실하는 자에게 지급되는 손실보상금의 성격을 가지기 때문입니다. 즉, 사업 시행으로 인한 손실보상 차원에서 지급되는 법적 의무 비용은 소득세가 비과세되며, 조합이 사업 촉진을 위해 임의로 지급하는 이사비(이주촉진비)와는 그 성격을 명확히 구분해야 합니다(원천세과-479, 2011.08.10.), (소득세과-4028, 2008.11.03.).

(4) 실무상 유의사항

지급 주체에 따라 소득 구분, 원천징수 의무자, 세율 등이 모두 달라지므로 이사비용의 지급 주체가 조합인지 시공사 등 제3자인지를 공사도급계약서, 합의서, 지급 명세 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

2. 무이자 대출(이주비·중도금)의 이자상당액

법인인 조합이 특수관계인인 조합원에게 금전을 무이자로 대여하는 것은 자산의 무상 제공에 해당하여, 「법인세법」상 부당행위계산 부인 대상이 될 수 있습니다. 이 경우 조합이 대신 부담한 이자 상당액은 사외 유출된 것으로 보아 조합원의 소득으로 처분됩니다.
관리처분계획 등에 따라 조합이 조합원의 이주비나 중도금 대출에 대한 이자를 대신 부담해 주는 경우, 조합원이 얻게 되는 이자 상당액의 경제적 이익은 배당소득으로 과세하는 것이 과세관청의 기본 입장입니다. 조합이 조합원을 대신하여 지급하는 이자 비용은 「법인세법」상 조합의 손금에 산입되지 않고(손금불산입), 해당 이익을 수령한 조합원 개인에게 귀속된 것으로 보아 배당으로 소득 처분합니다.

이는 조합이 일반분양 등 수익사업에서 발생한 소득을 조합원분의 이주비나 중도금 대출 이자에 충당하는 경우(서면소득-1224, 2017.08.28.), 조합이 금융기관에서 직접 차입한 자금으로 이자를 대납하는 경우(기준법령법인-485, 2019.10.17.), 심지어 사업시행자인 지방공사가 토지 등 소유자의 이자 비용을 사업비에 반영하고 분양수입으로 회수하기로 한 경우(사전법규법인-773, 2023.01.17.)에도 동일하게 적용되었습니다.

국세청은 최근 유권해석을 통해 이러한 조합의 이자 지원액은 조합원의 배당소득에 해당한다는 입장을 재확인하며, 과거 이와 다르게 해석되었던 예규(서면1팀-663, 2006.05.23.)를 정비하기도 했습니다(사전법규소득-735, 2023.12.19.).

그러나 최근 주택재개발조합이 대납한 이주비 대출이자를 배당으로 본 과세처분에 대해, 대법원에서 최종적으로 납세자의 손을 들어준 판결(대법원2024두42260, 2024.09.13.)이 있었습니다. 이 판결은 기존 과세 논리에 대한 법원의 입장을 명확히 하고, 향후 유사 사례의 판단 기준을 제시했다는 점에서 큰 의미가 있습니다.

(1) 사건 개요

주택재개발조합은 사업 진행을 위해 조합원들의 이주비 대출 이자를 사업비에서 대납하고, 2018년 법인세 신고 시 해당 이자 비용을 손금불산입 및 기타 항목으로 소득 처분했습니다.
이후 지방국세청은 종합감사에서 해당 이자 비용을 조합원에 대한 배당으로 보아야 한다고 지적했습니다. 이에 처분청은 이자 비용을 배당으로 소득 처분하면서, 개별 조합원을 특정할 수 없다는 이유로 「법인세법 시행령」 제106조 제1항 제1호 단서(귀속 불분명 시 대표자 귀속)를 적용하여 조합의 대표자 1인에게 전액 배당소득으로 귀속된 것으로 보아 소득금액 변동통지를 하고, 원천징수 배당소득세를 부과했습니다.

(2) 심급별 판결 요지

(3) 판결의 핵심 쟁점 분석

이번 판결의 근간이 된 서울고등법원 판결(서울고법2023누35359, 2024.04.24.)은 과세처분의 위법성을 크게 두 가지 쟁점으로 나누어 판단하였습니다.

① 쟁점 금액의 배당 해당 여부에 관한 판단 (실체적 하자)

• 조합의 법적 성격 및 사업 목적 : 법원은 조합이 일반 영리회사와 달리 도시환경 개선이라는 공공적 목적 달성 후 청산이 예정된 비영리 사단법인임을 강조했습니다. 따라서 이주비 이자 지출은 수익 창출이 아닌 고유목적사업을 위한 지출에 해당할 수 있다고 보았습니다.
• 관리처분계획에 따른 사업비 성격 : 법원은 관리처분계획의 소요비용 추산액에 '무이자 이주비 금융비용'이 포함된 점에 주목했습니다. 이는 조합이 이주비 이자를 사업 수행에 필요한 사업비로 보고, 최종적으로 조합원 분담금을 통해 정산할 것을 예정한 것으로 볼 가능성이 크다고 판단했습니다. 즉, 해당 지출은 수익사업 이익의 분배가 아닌 '사업비의 정산' 과정에 해당할 수 있다는 것입니다.
• 과세관청의 증명책임 : 법원은 과세처분의 적법성에 대한 증명책임은 과세관청에 있으며, 쟁점 이자 비용이 조합원 분담금으로 충당되지 않고 수익사업 이익에서 유출되었다는 사실을 과세관청이 객관적으로 입증하지 못했다고 지적했습니다.

② 소득금액 변동통지의 당연무효 여부에 관한 판단 (절차적 하자)

• ‘귀속 불분명’ 규정 적용의 위법 : ‘귀속이 불분명한 경우’란 소득의 귀속자 신원 자체를 알 수 없는 경우에 적용됩니다. 이 사건에서 이익을 받은 자는 '조합원들'임이 명백하므로, 단순히 개별 조합원을 특정하지 못했다는 이유만으로 이 규정을 적용하여 대표자에게 소득을 귀속시킨 것은 법령을 잘못 적용한 것으로 보았습니다.
• 소득처분 종류 지정의 위법 : 설령 귀속 불명으로 보아 대표자에게 소득을 귀속시키더라도, 법령은 대표자에 대한 '상여'로 처분하도록 규정하고 있습니다. 그럼에도 과세 관청이 이를 '배당'으로 처분한 것은 법률상 아무런 근거가 없는 위법이며, 이는 원천징수세율에 직접 영향을 미치는 중대한 하자라고 판단했습니다.

(4) 실무상 유의사항

위 대법원판결에 따라, 실무에서는 이주비 이자 지원에 대한 과세 여부를 판단할 때
① 관리처분계획상 해당 비용이 '사업비'로 명시되어 있는지,
② 조합의 수익사업에서 실제 이익이 발생하여 분배가 가능한 상태였는지,
③ 최종적으로 조합원 분담금으로 정산되는 구조인지를 종합적으로 검토하여, 배당소득 해당 여부를 신중히 판단해야 합니다.

3. 영업손실보상금

사업장을 이전해야 하는 조합원이나 상가 세입자가 받는 영업손실보상금은 법적 근거에 따라 소득 구분이 달라집니다.

(1) 법적 지급 의무가 있는 경우

영업손실보상금은 사업장 이전 등으로 인해 발생하는 영업상의 손실을 보전하기 위한 금품이므로, 이는 사업과 직접 관련된 수입으로 봅니다.
따라서, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 지급받는 영업손실보상금은 사업소득에 해당하며, 사업장을 이전한 과세 연도의 총수입금액에 산입해야 합니다(법규소득2010-158, 2010.06.07.), (원천세과-479, 2011.08.10.).

(2) 지급 의무 없는 합의금인 경우

법적 의무 없이 건물을 조속하고 원만하게 명도받기 위해 합의금 성격으로 지급받는 보상금은,
사업 활동의 손실 보전이라기보다는 사업 협조에 대한 일시적·우발적 사례의 성격이 강합니다.
따라서 이는 기타소득에 해당하며, 지급자는 이를 원천징수할 의무가 있습니다(소득세과-3894, 2008.10.24.).

4. 수익사업 이익의 분배액

(1) 조합이 일반분양 등 수익사업을 통해 얻은 이익을 조합원에게 분배하는 경우, 그 분배금은 배당소득에 해당합니다. 이는 조합원이 청산금과 별도로 조합의 수익사업에서 발생한 이익을 직접 분배받는 경우(사전법규소득-2, 2022.01.12.), (서면원천-4347, 2021.08.05.)는 물론, 발생한 이익으로 조합원이 부담할 건축비 등 분담금을 충당하는 경우(서면1팀-394, 2006.03.27.)에도 동일하게 적용됩니다. 법원 또한 일반분양소득을 조합원분의 주택 건축비로 충당한 금액은 배당소득에 해당한다고 판시하고 있습니다(대법원2008두17479, 2011.07.14.), (대법원2007두19799, 2010.06.10.).

(2) 다만, 조합 해산 시 잔여재산을 분배하는 경우에는 그 재원의 성격에 따라 과세 여부가 달라지므로 면밀한 검토가 필요합니다. 즉, 해산 시 분배금의 과세 여부는 그 재원의 원천이 무엇인지에 따라 사실 판단할 문제입니다.

① 의제배당으로 과세되는 경우
분배 재산의 원천이 조합의 수익사업에서 발생한 이익잉여금인 경우, 조합원의 출자금(취득가액)을 초과하는 금액은 「소득세법」 제17조 제2항 제3호에 따라 의제배당으로 보아 과세합니다(서면1팀-390, 2005.04.12.), (원천46013-219, 2002.07.22.), (서면2팀-1213, 2005.07.26.), (서면2팀-1901, 2005.11.24.). 이는 법인이 해산하면서 주주에게 분배하는 잔여재산 중 자기자본을 초과하는 금액을 배당으로 간주하는 의제배당의 법리가 적용되는 것입니다.

② 출자금 반환으로 비과세되는 경우
분배 재산이 수익사업 이익이 아닌, 당초 조합원이 과다 납부한 분담금(출자금)을 되돌려주는 성격이라면 이는 자본의 환급에 해당하므로 배당소득으로 과세되지 않습니다(소득세과-144, 2012.02.24.), (서면1팀-1501, 2006.11.06.), (서면1팀-533, 2007.04.26.).

5. 청산금

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획은 기존 부동산의 권리를 새로운 부동산으로 변환시키는 행정처분(환권처분)의 성격을 가집니다. 이때 권리 변환 과정에서 발생하는 금전적 차액 정산이 바로 청산금입니다. 조합원이 종전에 소유하던 부동산의 권리가액이 관리처분계획에 따라 분양받는 신축 부동산의 분양가액을 초과하여 그 차액(청산금)을 지급받는 경우 해당 청산금은 종전 부동산의 일부가 유상으로 이전된 것으로 보아 양도소득세 과세대상에 해당합니다.

이는 조합원 입장에서 종전 부동산의 일부를 현금으로 받고 매각한 것과 동일한 경제적 실질을 가지기 때문입니다. 이 경우 양도차익 계산 시 종전 부동산의 취득가액 중 청산금에 대응하는 비율만큼을 필요경비로 안분하여 공제합니다. 다만, 이때 양도하는 종전 부동산이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우에는 해당 청산금에 대해서도 양도소득세가 비과세될 수 있습니다(서면4팀-1504, 2004.09.22.).

6. 요약

- 맺음말 -

재개발·재건축사업에서 조합원이 받는 지원금은 그 성격과 재원에 따라 과세관계가 복잡하게 달라지며, 과세관청은 기존 예규에 따라 위 요약표와 같이 과세하고 있습니다.
그러나 최근 대법원이 이주비 대출 이자에 대한 과세처분이 위법하다고 최종 판결함에 따라, 기존 과세관청의 입장을 재검토하게 하는 중요한 계기가 마련되었습니다.
특히 이자 지원액이 관리처분계획상 명백히 사업비로 규정되어 있고, 향후 조합원 분담금으로 정산될 예정인 경우나, 조합의 수익사업에서 실질적인 이익이 발생하지 않은 경우에는 배당소득으로 과세하기 어렵다는 중요한 법리가 확인되었습니다.

이처럼 조합 관련 세무는 개별 사안의 구체적인 사실관계와 최신 판례 동향을 종합적으로 검토해야 하는 복잡한 영역입니다. 실무에서는 조합 정관, 관리처분계획, 총회 의사록 등을 면밀히 분석하여 각 금품의 실질을 정확히 파악하고, 이를 바탕으로 세무상 리스크에 대응해야 할 것입니다.