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1. 들어가며

행정안전부는 지난 8월 11일 2021년 지방세입 관계법률 개정안을 입법예고하였다. 현재는 증여·상속·기부 등 무상취득에 대한 취득세를 낼 때 공시가격을 적용하고 있으나, 2023년부터는 시장 가치를 반영한 시가 인정액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액, 유사매매사례가액 등)을 과세표준으로 적용하게 된다.
유상 거래의 경우 실거래가에 맞춰 취득세를 납부하고 있으나 무상취득의 경우 시세의 70 ~ 80% 선에 해당하는 공시가격을 기준으로 과세표준을 산정하는데, 2023년부터 상속, 증여, 기부 등 무상취득의 경우에도 해당 아파트의 최근 매매가나 인근 비교 단지의 실거래가 등이 기준이 되어 사실상 실거래가에 해당하는 취득세를 납부하게 된다. 이에 따라 규모가 큰 무상취득의 경우 취득세의 변화가 상당히 클 것으로 보인다.
정부가 2023년부터 모든 취득세를 사실상 실거래가로 과세하기로 예고하면서 부동산 시장에서 부작용을 예상하는 목소리가 커지고 있다. 현행대로 시세의 70~80% 공시가격을 기준으로 증여 취득세를 적용받기 위해 절세용 아파트 증여 움직임이 더욱 빨라질 것이란 예상이 나온다.

2. 향후 우려점

행정안전부는 대부분의 주택거래에서 실거래가에 따라 취득세를 납부하기 때문에 세부담이 증가하지 않는다는 입장이다. 하지만 현재는 상속·증여·기부 등으로 주택을 무상취득할 때는 시가표준액(공시가격)을 적용하고 있어 개정안이 적용되면 세부담이 커질 수밖에 없다. 아파트·주택의 공시가격은 시세대비 60~70%이기 때문이다.
서울 강남권 주요단지는 증여취득세부담이 1억원이상 커질수 있다. 다주택자가 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84m를 자녀에게 증여할 경우 지금은 공시가격 17억1600만원이지만 개정법에서는 실거래가인 26억원이 과세표준이 되는 셈이다. 또한 조정대상지역의 3억원이상 주택이기 때문에 증여 취득세율 12.4%(지방교육세포함)를 적용하면 법 개정시 세부담이 2억1278만원에서 3억2240만원으로 늘어나게 된다. 정부의 이번 세법개정예고는 가뜩이나 불이 붙은 다주택자들의 아파트 증여 움직임을 재촉할 수 있다는 평가가 나온다.
정부입장에서는 이번개정안을 주택과 부동산등 취득세과세대상의 실질적 가치가 과세에 제대로 반영될수 있도록 하는 것으로 취득세과세표준제도 개선에 중점을 두었다고 설명하였으나, 양도세의 부담을 덜어주지 않는 이상 대부분의 다주택자들은 집값이 오르면 오를수록 매물을 내놓지 않고 버티기를 하며 증여로 눈을 돌리게 될 것이고, 향후에는 의도와 달리 증여나 상속 혹은 기부시 세부담을 가중하는 방향으로 법이 개정될 수 있다는 맹점이 있다.

3. 구체적 개정사항

우선 취득세 부과시 과세대상의 실질가치를 제대로 반영하도록 과세표준을 실제 취득한 가격으로 적용하도록 했다. 현재는 개인이 부동산등을 유상취득 또는 원시취득(신축,증축등)하는 경우 납세자가 신고한 액수(신고가액)나 시가표준액가운데 더 높은 금액을 과세표준으로 하고 있다. 상속·증여·기부등 무상취득의 경우에는 시가표준액을 과표로 삼는다.
하지만 앞으로는 유상취득, 원시취득시 과표를 사실상 취득가격(실제거래가액)으로, 무상취득시에는 시장가치를 반영한 시가인정액(매매사례가액,감정가액,공매가약,유사매매사례가액등)으로 규정하도록 했다. 다만 이는 취득가격 자료시스템 구축과 변경 과표제도에 대한 대국민 홍보가 필요한 점을 고려해 2023년부터 시행할 예정이다.

주택이나 공장으로 사용하는 무허가·불법이용토지는 합산과세로 전환해 세율을 올린다. 현재는 무허가 주택부속토지는 주택세율(0.1~0.4%)을, 불법 공장 부속토지에는 분리과세(0.2%)를 적용하는데 개정안은 이를 종합합산 과세해 0.2%~0.5% 세율을 적용한다. 개정안은 또한 법인이 보유한 주택의 세부담상한율을 상향 조정해 공시가격과 상관없이 150%를 적용하고, 2년미만 단기보유 토지 거래시에는 양도소득세율 인상에 따라 지방소득세율도 2% 올리도록 했다.

주택임대사업자가 취득·보유하는 임대주택과 생애최초취득주택, 서민주택등에 대한 지방세감면은 연장된다. 주거안정을 위해 생애최초 취득 주택의 취득세감면(1억5천만원이하 100%, 1억5천만~3억원 50%감면)과 서민주택(취득세100%감면) 세제혜택은 3년 연장된다. 아울러 생애최초취득주택의 판단 기준은 현재 1가구에서 본인 및 배우자로 바꾼다. 같은 가구에서 형제·자매가 주택을 취득한 적이 있는 경우 취득세 감면대상에서 제외되는 경우를 막기 위한 것이다. 신종 코로나바이러스 감염증등 감염병 예방·진료지원을 위해 의료기관의 취득세와 재산세감면도 3년 연장한다. 감염병 연구·예방·전문가 양성등을 위한 감염병전문병원의 취득세와 재산세는 각각 10% 포인트 추가로 감면한다.

코로나19로 인한 위기 극복을 위해 항공기·버스·택시·국제선박등 항공·운송업관련 지방세감면과, 위기지역(고용위기지역·고용재난지역·산업위기대응특별지역)내 사업전환 중소기업대상 지방세감면도 3년 연장된다.

탄소중립 실현을 위해 전기·수소·하이브리드자동차 취득세 100% 감면도 유지된다. 또 비영업용 승용차 중 경차의 취득세 100% 감면한도를 현재 50만원에서 65만원으로 확대한다. 이밖에 코로나19같은 감염병이나 화재·재해 등으로 심각한 손실을 본 경우 지방행정제재·부과금체납처분을 유예할수 있도록 근거를 명시하고, 주민청구가 있으면 조례에 따라 읍면동별 주민세 세율을 1만5천원안에서 달리 정할 수 있게 하는 내용등도 개정안에 포함됐다.

4. 부동산동향

이미 시행된 양도세 중과에다 이러한 개정 움직임에 따라 증여건수도 늘었다. 한국부동산원에 따르면 최근 1년(2020년 7월~2021년 6월)간 주택 증여 건수는 17만 1964건으로 직전 1년 대비 45.4% 증가했다. 세종시는 같은 기간 주택 증여 건수(713건→1751건)가 2배 이상 늘었고, 서울(58%), 경기(54.1%)도 최근 1년 사이 증여 건수가 큰 폭으로 늘었다. 지난 6월 서울 아파트 증여는 전월보다 1.3배 증가한 1698건이었다. 고가 아파트가 몰린 송파구는 전월대비 7.7배 늘어난 629건, 강남구는 1.7배 늘어난 298건을 기록했다. 송파·강남구의 증여건수는 서울 전체 증여건수의 55%에 달한다

단독주택과 토지 증여 등에서 법 적용을 두고 문제가 생길 수 있다는 지적도 나온다. 실거래가가 있고 정형화된 아파트 거래와 달리 이런 물건은 유사 실거래가를 추정하기 어렵기 때문이다.

5. 향후 예측 및 대안제시

현행 개정안대로 개정시 반발이 만만치 않을 것으로 보인다. 서두에 언급했듯이 좀더 세심하게 법령 및 시행령을 정비하지 않는 한 취득세를 내기 위해 감정평가를 일일이 받아야 하는데 이는 현실적으로 어렵다. 또한 감정평가를 받지 않고 취득세를 내는 경우 추후 유사매매사례가액이 발생되는 경우 추징되는 경우가 생길 것이다.
조세제도의 형평성 제고는 궁극적으로 나아가야할 목표이자 지향점이지만, 현실에서는 조세의 형평성만을 따지기보다는 먼저 사회적 합의가 먼저 선행되어야 할 것으로 보인다.
따라서 현행 개정안 내용 중 반발이 가장 심할 주택은 제외될 가능성이 있고, 상속·증여의 경우 본인의지와는 상관없이 이루어지는 경우가 많으므로 이 또한 제외될 가능성이 있는 것으로 보인다.
조세는 시민들이 유산국가인 봉건왕조를 무너뜨리고 사유재산권을 인정받는 대신 국가나 지방정부의 재정수요를 스스로 조달하고자 한 약속으로서 민주주의의 산물이다. 따라서 지방세는 근본적으로 지방정부의 재정수입 조달을 목적으로 한다.
그러나 조세는 경제적 부담으로 귀착되기 때문에 이를 이용하여 여러 가지 정책목적을 달성하려 한다. 즉, 경제적 부담을 가중시킴으로써 경제주체들로 하여금 경제적 부담이 증가되는 재산의 취득·보유 등을 억제하고, 반대로 경제적 부담을 완화하거나 면제하여 경제주체들로 하여금 경제·사회활동을 유인하기도 한다.
그러나 지방세제에 있어서 정책목적의 세제는 가급적 도입해서는 아니된다. 특히 국가에서 지방세의 과세권자인 지방정부의 의견을 반영하지 않고 법률로 지방세를 좌지우지하는 것은 과세자주권을 침해할 뿐만아니라 납세자에게 과도한 세부담을 지우게 되므로 먼저 사회적합의를 통해 합리적인 세율 및 과세체계를 확립하는 것이 중요할 것으로 보인다.