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2. 다주택 취득세 중과세 요건의 쟁점 분석

(3) 개인의 다주택 취득에 따른 중과세 요건

(가) 1세대의 기준

지방세법시행령(§28의3)에서는 다주택에 대한 취득세 중과세적용기준이 되는 세대의 범위에 대하여 규정하고 있는바, 여기서 1세대란 주택을 취득하는 사람과 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표 또는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표("등록외국인기록표등")에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로 구성된 세대를 말한다. 다만, 주택을 취득하는 사람의 배우자(사실혼은 제외하며, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함), 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정)는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표 또는 등록외국인기록표등에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 의제하게 된다. 따라서 1세대의 의미는 1가구와 다른 개념이며 그 차이를 구분하면 다음과 같다.

[표2] 지방세법상 다주택 중과세 적용1세대와 1가구 비교
다만 다음에 해당하는 경우에는 각각 별도의 세대로 보아 주택 수를 계산하는 경우 각각 합산히여야 한다. (1) 부모와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않은 30세 미만의 자녀로서 「소득세법」 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 이상이고, 소유하고 있는 주택을 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우.(다만, 미성년자인 경우는 제외)
(2) 취득일 현재 65세 이상의 부모(부모 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우를 포함)를 동거봉양(同居奉養)하기 위하여 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀 또는 중위소득의 100분의 40 이상인 소득요건을 충족하는 성년인 자녀가 합가(合家)한 경우

(나) 개인의 다주택 중과세 요건

①(유상승계취득하는 경우) 지방세법(§13의2①)에 의거 1세대가 주택을 매매, 교환 등 유상거래를 원인으로 취득시 다주택 중과세적용대상이므로 원칙적으로 상속 등 그 외의 원인으로 취득하는 경우 적용대상이 아닌 것이다. 이 경우 1세대 2주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 4%세율에 중과기준세율(2%)의 2배을 합한 세율(8%)를 적용한다. 그리고 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우에는 4% 세율에 중과기준세율(2%)의 4배을 합한 세율(12%)를 적용한다.
[표3] 다주택 유상취득시 중과세율 비교
②(조정대상지역내 주택무상취득시 중과세율 특례)①조정대상지역내 주택일 것+ 주택공시가격(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말함) 3억원이상 일 것 + 무상취득원인(합병, 증여 등)으로 취득하는 경우에는 12%[표준세율(4%)+ 2%×4배(12%)]의 세율을 적용한다.(지령§28의6①) 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 증여 등 무상취득하는 등 다음에 해당하는 경우는 제외한다.(지령§28의6②) (1) 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 법 제11조제1항 제2호에 따른 무상취득을 원인으로 취득하는 경우(증여 등)
(2) 법 제15조제1항제3호(적격합병) 및 제6호(이혼분할)에 따른 세율의 특례 적용대상에 해당하는 경우 조정대상지역내 주택거래의 적용기준과 관련하여 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함)을 체결한 경우에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 의제한다. 다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정하여 적용하는 것이다.(지법§13의2④)

1세대 다주택 중과세 세율을 적용할 경우에 한정하여 주택의 수를 판단할 경우 적용하기 때문에 다주택 중과세가 아닌 경우에는 이를 주택의 수에 포함하지 아니한다. 이 경우 주택수에 포함하는 주택의 범위는 ①신탁재산중 주택의 경우 수탁자명의로 되어 있더라도 위탁자 주택으로 보아 계산하며, ②조합원입주권, ③주택분양권, ④주거용 오피스텔은 다주택 중과세를 적용할 경우 주택의 수에 포함하여 중과세 여부를 판단하게 된다. 예를 들면 A(개인)이 서울시 강남구소재 오피스텔(주거용 임대)을 소유하고 있으면서 아파트를 매매로 취득하는 경우 주택의 수와 중과세 부담액은 다음과 같이 세부담이 증가한다.


(쟁점) 다가구용 단독주택을 취득하는 경우 1주택으로 볼 것인지 아니면 다주택으로 볼 것인지 여부? 다가구주택은 1동의 주택이지만 여러 세대가 거주하도록 건축된 주택인바, 지방세법상 고급주택을 판단하는 경우에는 별도의 규정을 두고 있어서 다가구용 단독주택은 공동주택으로 의제하도록 규정하고 있다. 따라서 공동주택의 범위에 여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다.
지방세법(§11① 8호)의 규정에서 주택은 공부상 주택이면서 사실상 거주용에 사용하여야 하는 것이다. 따라서 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말함)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 따라서 건축법상 건축물대장상에 다가구 단독주택인 이상 1동의 주택이 되는 것이며 주택을 개수를 판단할 때 1동의 주택으로 판단하여야 한다.

(쟁점) 세대별 주민등록표상의 가족이 공유지분으로 함께 동시 취득하는 경우 주택의 수를 어떻게 계산하는 것인지? 서울에 거주하는 (A세대)의 주민등록표상 등재된 1세대인 가족이 조부모, 부모, 본인, 본인의 배우자가 있는 경우로서 조부(祖父)명의 1주택, 부(父)명의의 1주택 소유한 상태에서 『본인과 배우자 공동명의』로 서울 강남구 소재 1주택을 공유지분으로 취득하는 경우 세대별 주민등록표상의 가족이 취득한 주택의 수는 2주택인 상태에서 추가로 1주택을 취득한 것이지만 2명이 공유로 취득한 경우에는 4주택으로 취득한 것으로 볼 것인지 여부가 쟁점이다. 왜냐하면 지령(§13의2 ①)규정에서 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 본다라고 규정하고 있기 때문이다. 공유지분으로 취득한 주택의 경우 각각 주택을 소유하는 것으로 보는 이상 3주택을 취득하게 되어 1세대 3주택의 경우에는 12%의 중과세세율이 적용된다

(쟁점) 1개 분양권과 2주택을 소유한 상태에서 주택을 취득한 경우 주택의 수를 어떻게 계산하는 것인지? 지방세법(§13의2①)의 규정에서 주택의 범위는 실물 주택을 전제로 주택을 판단하는 것이므로 건축중인 주택이나 분양권은 향후 주택을 취득할 수 있는 권리에 불과한 이상 분양권 취득시에는 주택에 포함되지 아니하는 것이다. 향후 주택분양권에 기하여 주택을 취득하게 되면 그 때를 주택을 취득하게 되지만 주택의 수를 계산할 경우에는 주택분양권도 주택으로 의제하여 산정하는 것이다.

(다) 일시적 2주택 중과세배제

지방세법시행령(§28의5)에 의거 주택유상거래로 취득하는 주택중 일시적 2주택에 해당하는 경우에는 중과세대상주택에서 제외한다. 여기서 일시적 2주택을 판단할 때 주택의 범위를 국내에 『주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(=종전 주택 등)』을 의미하기 때문에 차이가 있으며, 일시적 2주택은 1개 소유한 1세대가 "종전 주택등"을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택("신규 주택")을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년; "일시적 2주택 기간"이라 함) 이내에 종전 주택등을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다. 이 경우 신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택 등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함하는 것이다.

그리고 일시적 2주택 기간의 계산특례적용과 관련하여 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그 조합원입주권 또는 주택분양권을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 해당 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산하여 계산하는 것이다.
(쟁점) 조정대상지역내에서 1세대가 1주택을 소유한 상태에서 추가로 1주택을 취득하면서 신규주택 잔금지급이전에 종전 주택을 매각하는 때에 매각일을 언제까지로 하여야 일시적 2주택으로 볼 것인지? 주택소유여부를 판단하는 것은 유상승계취득시에는 사실상 취득일인 잔금지급일을 기준으로 판단하는 것이므로 잔금지급일 이전에 종전 주택을 매각한 경우라면 일시적 2주택에 해당한다. 그런데 매각일을 잔금지급일로 기준으로 판단할 것인지 아니면 매매계약 체결일을 기준으로 판단할 것인지 여부가 쟁점인바, 매각여부에 대하여 『매각일』을 판단하는 기준일은 매매계약체결일을 기준으로 판단(대법원 2010두15582, 2010.11.25.참조)하나 원칙적으로는 지방세법상 취득일 현재는 잔급지급일을 기준으로 판단하게 된다.

(쟁점) 주택신축사업자가 종전주택취득후 멸실하여 임대주택신축 목적으로 수개 주택 이상을 취득하는 경우 주택에 대한 취득세 중과세으로 볼 것인지? 지방세법시행령(§28의2 제8호)의 규정에서 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택은 중과세 적용대상에 해당되지 아니한다. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다. 그리고 지특법(§31①)의 규정에 의거 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제하고 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

(라) 별장등 사치성재산과 다주택 중과세

지방세법(§13의2③, §16⑥ 2호)규정에 의거 다주택 중과세와 별장, 고급주택등 사치성재산 중과세 동시 적용시 세율적용 특례와 관련하여 보면 원칙적으로 같은 취득물건에 대하여 둘 이상의 세율이 해당되는 경우에는 그중 높은 세율을 적용하지만 다주택중과세 세율에 추가로 2%×4배(8%)를 합산세율을 적용하게 된다. 예를 들면 A개인이 서울영등포구 소재 1주택 보유한 상태에서 추가적으로 서울시 강남구소재 50억원 고급주택(아파트)를 매매로 취득하는 경우 취득세 세부담은 다음과 같이 변경된다.


또한 지방세법(§20조②)의 규정에 의거 취득세 과세물건을 취득한 후에 그 과세물건이 제13조제1항부터 제7항까지의 세율의 적용대상이 되었을 때에는 대통령령으로 정하는 날부터 60일 이내에 제13조제1항부터 제7항까지의 세율(제16조제6항제2호에 해당하는 경우에는 제13조의2제3항의 세율)을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액(가산세는 제외한다)을 공제한 금액을 세액으로 하여신고하고 납부하여야 한다. 따라서 사치성재산(별장과 고급주택)의 중과세세율과 다주택에 대한 중과세 세율이 동시에 적용되는 경우에는 다주택 중과세 세율에 추가로 2%×4배(8%)를 합산세율을 적용하여 신고납부하도록 확인 규정을 마련하고 있다.

(마) 일시적 2주택 위반과 추징

지방세법(§21① 3호)규정에 의거 일시적 2주택으로 신고하였으나 그 취득일로부터 일시적 2주택 배제기간인 3년(조정대상지역 1년)에 종전 주택을 처분하지 못하여 1주택으로 되지 아니한 경우에 신고납부하지 아니하는 경우 추징대상으로 한다. 이 경우 일시적 2주택중과세 배제기간은 신규 주택(종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 해당 입주권 또는 주택분양권에 의한 주택)을 취득한 날부터 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년)을 말한다.(지령§§36의3①) 여기서 “종전 주택"이란 종전 주택등(주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔)을 말한다. 이 경우 신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다.(지령§§36의3②)

(바) 재건축조합주택 등 감면과 다주택자 중과세

첫째, 지방세법(§7⑧)규정에서는 주택조합과 재건축조합 및 소규모재건축조합(="주택조합등"이라 함)이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말함)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(="비조합원용 부동산"이라 함)은 제외한다.

그런데 조합원이 주택조합용부동산을 취득하는 것은 조합으로부터 승계취득하는 것이 아니라 주택조합등이 원시 취득할 경우 그 원시취득할 경우 조합원이 조합주택용 부동산(=주택)을 원시취득하는 것이다. 그런데 다주택자 중과세는 취득원인이 승계취득(유상승계, 무상승계)에 한정하여 다주택 중과세를 적용하도록 규정하고 있다. 그러므로 1세대가 1주택인 상태에서 조정대상지역내 조합원입주권에 기하여 주택을 취득하더라도 원시취득하는 경우라면 중과세 적용대상에 해당되지 아니하게 되는 결과를 초래하게 되는 것이다. 그러나 비조합원의 경우에는 1주택을 소유한 상태에서 주택조합 등이 원시취득한 다음, 분양에 의거 유상승계취득하게 되기 때문에 다주택 중과세 적용대상에 해당하게 된다.


둘째, 지특법(§74⑤ 3호)의 규정에 의거 재개발사업의 시행에 따라 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 정비구역지정 고시일 현재 부동산의 소유자가 재개발사업의 시행으로 주택(청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산을 포함)을 취득함으로써 1가구 1주택이 되는 경우(취득 당시 일시적으로 2주택이 되는 경우를 포함)에는 전용면적 60㎡ 이하의 주택은 75%를 경감, 전용면적 60㎡초과 85㎡이하의 주택은 50%를 취득세 경감한다. 다만, 일시적 2주택자에 해당하여 취득세를 경감받은 사람이 그 취득일부터 3년 이내에 1가구 1주택이 되지 아니한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 따라서 1가구 2주택이상이나 일시적 2주택에 해당되지 아니하는 경우에는 감면이 배제되고 조합원도 다주택 중과세 세율을 적용하게 된다.


(쟁점) 세종시에 거주하는 신혼부부가 1주택(3억이하, 전용면적 60㎡)을 분양으로 취득하는 경우 주택에 대한 취득세 유상취득세율 특례배제 대상인지? 지특법(§36의2① 3호)의 규정에서 소정의 요건에 해당하는 신혼부부가 취득 당시의 가액이 3억원(수도권: 4억원) 이하이고 전용면적이 60제곱미터 이하인 주택을 취득하는 경우에는 50% 취득세를 감면대상으로 규정하고 있다. 따라서 1세대의 가족중 신혼부부가 1주택을 취득하는 경우에는 취득세 유상취득세율 특례배제 대상에 포함되기 때문에 1%의 취득세 세율에 50%를 감면한 0.5%에 상당하는 세액을 부담하게 된다.

(4) 다주택자 취득세 중과세 경과조치

정부의 다주택 중과세관련 개정 지방세법은 2020.8.12.부터 시행하며 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020.7.10.이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함)을 체결한 경우에는 해당 주택의 취득에 대해 종전의 규정을 적용하나 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정하여 적용한다. (지법 부칙)

따라서 공증 등의 방법으로 매매계약이나 증여계약을 한 경우에는 종전규정을 적용하게 되는 것이며 특히 증여의 경우 특수관계자의 증여계약을 체결하고 그에 수반하는 등기를 하는 경우에는 지방세법(§13의2②)에서 『무상취득을 원인으로 취득하는 경우』로만 규정되어 있어서 무상취득일인 (증여계약일)을 기준으로 판단하게 되며 부동산등기일(접수일)을 기준으로 판단하는 국세와 차이가 있다. 그리고 다주택자 중과세대상을 적용함에 있어서 2020.8.12.이전에 매매계약(또는 분양계약)을 체결한 경우는 그 주택분양권 등은 주택의 수를 계산할 경우에도 적용하지 아니한다.

조합원입주권 또는 주택분양권을 취득하는 경우에는 2020.8.12.이후 취득하는 분부터 다주택자 중과세적용시 판단하는 주택의 수에 포함하며 2020.8.12.전에 상속으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔에 시행후 5년 동안(2025.8.12.까지) 주택 수 산정 시 소유주택 수에서 제외한다.(지령 부칙§2. §3)

1세대 4주택 이상 주택의 범위에 관한 특례와 관련하여 지방세법시행령 제22조의2제1항의 개정규정을 적용할 때 국내에 주택을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 2019년 12월 4일 전에 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 계약을 체결한 당사자가 지방세법시행령 시행 이후 3개월(공동주택 분양계약을 체결한 경우에는 3년) 내에 해당 주택을 취득하는 경우에는 해당 주택을 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로 보지 않는다.(지령 부칙§5)

(5) 지방교육세 신고납부

지방세법(§151① 각목)의 규정에 의거 법인의 주택취득과 1세대 다주택 취득세 중과세대상에 해당되어 취득세가 중과세되는 경우 지방교육세 적용세율은 0.4%로 한다.

3. 향후과제

이번 정부의 부동산대책의 일환으로 정부는 주택시장 안정을 위한 관리방안(2020. 6. 17), 주택시장 안정 보완대책(2020.7.10.)을 발표하였는바, 이는 투기수요 근절, 실수요자 보호라는 원칙하에 주택시장 과열 요인을 차단하고, 기존 대책의 후속조치를 차질 없이 추진하기 위한 것이다. 이에 지방세제 차원에서 시행된 다주택에 대한 취득세 중과세제도의 도입은 2주택 이상 소유자와 법인의 유상거래 주택 취득세율을 인상하고, 조정대상 지역 내 일정 가액 이상의 주택을 무상 취득하는 경우 취득세율을 인상하도록 하는 정책수단으로 시행되었다. 이와 같은 취득세 중과세 입법취지는 다주택자의 소유를 억제 내지 분산시키고 주택을 통한 투기수요를 근절하는데 있는 것이다. 그리고 주택은 개인이 주거생활을 영위하는 삶의 터전인 만큼 주택을 불필요하게 과다소유하는 것을 억제할 필요성이 있으며 이에 취득세와 더불어 종부세 등 보유과세를 강화하는데 더 큰 의미가 있다고 할 것이다. 다만, 이와 같은 투기수요 억제와 주택소유 분산 등 정부의 입법취지에 부합하도록 하기 위해서는 다음과 같은 점이 입법적으로 보완되어야 할 것이다.

첫째,주택은 개인의 삶의 터전인 만큼 실제 거주요건을 강화할 필요가 있다. 즉, 1세대가 1주택을 취득하고 있다고 하더라도 투기목적(속칭, 갭투자 등)으로 취득하고 있다면 조정대상지역내 1주택이라도 거주하지 아니한 경우 주택에 대한 유상취득세율 특례(1%~3%)를 배제하고 중과기준세율의 2배가산세율을 적용하여야 할 것이다.

둘째, 취득당시 오피스텔이나 취득이후 주거용 오피스텔로 전환 사용하는 경우에도 주택 취득으로 보아 다주택 중과세 추징하도록 관련규정을 보완하여야 할 것이다.

셋째, 대도시내 신설법인이 중과세제외업종 등에 해당되는 경우로서 주택 승계취득시 중과세적용대상에 해당하도록 다주택 중과세 우선 적용규정을 별도로 마련해야 한다.

넷째, 조합주택 등의 주택 취득시에는 조합이 취득하더라도 조합원이 취득하는 것으로의제되기 때문에 원시취득에 해당한다. 따라서 1세대가 1주택이 상태에서 조합입주권에 기인하여 추가로 주택을 취득하더라도 다주택 중과세에세 배제되기 때문에 중과세 적용대상에 해당하도록 입법적인 보완이 필요하다.

다섯째, 신탁 또는 신탁해제로 주택 취득시 취득세가 비과세되기 때문에 법인이나 다주택 취득시에는 비과세 적용을 배제하도록 개선이 되어야 할 것이다.