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지난해 초 애플이 애플스토어 20년치 ^*임대료를 선납하면서 장기계약기간동안 생길 리스크를 방지하기 위한 목적으로 600억원의 달하는 근저당권을 설정했다는 내용의 이야기 있었습니다. *애플은 임차인의 입장이므로 임차료를 선납했다는 표현이 올바르다.
근저당권이란 채권자가 채무자에게 빌려준 돈을 일정한도까지 받을 수 있도록 보장하는 권리로서 보증금도 아닌 임대료에 대하여 근저당권을 설정 했다는 것은 아마도 애플이 땅 주인에게 임대료를 대출 형식으로 선 지불한 것으로 아닐까 생각됩니다.

이처럼 임대인 입장에서의 선수 임대료, 임차인 입장에서의 선불 임차료의 경우 세금계산서 발급은 언제하고 부가가치세 신고는 어떻게 해야 하는지 알아보겠습니다.


부동산임대업의 공급시기는 계약기간에 상관없이 약정에 의한 대가의 각 부분을 받기로 한 때 부가가치세법 시행령 제29조【할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 용역의 공급시기】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 법 제16조 제2항에 따른 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 역무의 제공이 완료되는 날 이후 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 역무의 제공이 완료되는 날을 그 용역의 공급시기로 본다.

1. 기획재정부령으로 정하는 장기할부조건부 또는 그밖의 조건부로 용역을 공급하는 경우

2. 완성도기준지급조건부로 용역을 공급하는 경우

3. 기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 용역을 공급하는 경우

4. 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우 이므로 임차료를 수수하기로 약정한 때 세금계산서를 발급하여야 합니다.

(서면3팀-1867, 2006.08.22) 부동산 임대료 공급시기 부동산 임대용역의 공급시기는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 공급시기이며 임대료 상당액에 대해 다툼이 있어 법원 판결에 의하여 확정되는 경우에는 법원 판결에 의하여 확정되는 때가 공급시기에 해당하는 것임.
다만 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역 부가가치세법 제29조【과세표준】

⑩ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 임대용역을 공급하는 경우의 공급가액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

3. 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우 을 공급하고 그 대가를 일시에 선불로 받는 경우에는 해당 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액에 과세기간 월수를 곱 부가가치세법 시행령 제29조【할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기】

② 법 제16조 제2항에 따른 용역의 공급시기는 다음 각 호의 구분에 따른다.

2. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하는 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우: 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일

가. 법 제29조 제10항 제1호에 따른 경우
나. 법 제29조 제10항 제3호에 따른 경우 하여 예정신고기간 또는 확정신고기간의 종료일을 공급시기 부가가치세법 시행령 제61조【외상거래 등 그밖의 공급가액의 계산】

② 법 제29조 제3항 제6호에서 "대통령령으로 정하는 가액"이란 다음 각 호의 구분에 따른 가액을 말한다.

6. 사업자가 제29조 제2항 제3호에 따라 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 용역을 제공하고 그 대가를 선불로 받는 경우: <ㅕ>해당 금액을 계약기간의 개월 수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액. 이 경우 개월 수의 계산에 관하여는 해당 계약기간의 개시일이 속하는 달이 1개월 미만이면 1개월로 하고, 해당 계약기간의 종료일이 속하는 달이 1개월 미만이면 산입하지 아니한다. 로 하여 세금계산서를 발급하는 것입니다.

(서면3팀-3385, 2007.12.21) 부동산임대용역의 공급시기 사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불로 받는 경우에는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일이 당해 용역의 공급시기가 되는 것이나, 사업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 매월, 매분기, 매반기에 기일을 정하여 받기로 한 경우에 있어서 당해 부동산임대용역의 공급시기는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것임.
이 경우 애플은 선불임차료에 대하여 대가지급시기와 세금계산서 발급시기가 과세기간이 다르다 할지라도 세금계산서 발급받은 때 그 매입세액을 공제할 수 있습니다.

(부가가치세제과-634, 2007.09.03) 용역대가를 미리 지급한 경우 과세기간을 달리하여 세금계산서를 교부받은 경우 매입세액 공제 가능 용역에 대한 대가의 일부를 미리 지급한 후 그 공급시기가 도래하기 전에 세금계산서를 교부받은 경우로서 용역에 대한 일부 대가지급시기와 세금계산서 교부시기가 과세기간이 다르다하여도 세금계산서 교부가 이루어진 시기를 공급시기로 보아 매입세액공제를 할 수 있는 것입니다.
또한 선택사항으로 사업자가 용역의 공급시기 도래전에 대가를 선수령한 경우 부가가치세법 제17조【재화 및 용역의 공급시기의 특례】

① 사업자가 제15조 또는 제16조에 따른 재화 또는 용역의 공급시기(이하 이 조에서 "재화 또는 용역의 공급시기"라 한다)가 되기 전에 재화 또는 용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고, 그 받은 대가에 대하여 제32조에 따른 세금계산서 또는 제36조에 따른 영수증을 발급하면 그 세금계산서 등을 발급하는 때를 각각 그 재화 또는 용역의 공급시기로 본다. 선수령한 대가에 대한 세금계산서 발급이 가능하기 때문에 임대인 입장에서는 임대용역공급 개시전이라도 선수령한 대가에 대하여 선세금계산서를 발급할 수 있는 것입니다.

(서면3팀-832, 2008.04.28) 계속적 임대용역의 공급시기 도래 전에 세금계산서 교부 시 공급시기 사업자가 부동산임대용역을 계속적으로 공급하고 그 대가를 매월 기일을 정하여 받기로 한 경우에 있어서 당해 부동산임대용역의 공급시기는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것이며, 이 경우 사업자가 당해 공급시기가 도래하기 전에 세금계산서를 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 당해 용역의 공급시기로 보는 것임.
결국 애플이 애플스토어 20년치 임차료를 선납한 경우 임대인은 선수임대료에 대해서 임대차계약기간인 20년동안 월할안분한 금액을 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일을 공급시기로하여 세금계산서를 발급하거나 선불로 임대료를 수령한 시점에 20년치 임대료 전액에 대해 세금계산서를 발급하고 부가가치세 신고를 하면 됩니다.

(부가가치세과-746, 2012.06.29) 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하는 경우 과세표준 및 공급시기 1. 사업자가 2 과세기간 이상에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세 대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 하고 이 경우 공급시기는 예정신고기간 또는 확정신고기간 종료일이며,
2. 당해 공급시기가 되기 전에 부동산 임대용역에 대한 대가의 전부 또는 일부를 받고, 이와 동시에 그 받은 대가에 대하여 세금계산서를 발급하는 경우에는 그 발급하는 때를 각각 그 용역의 공급 시기로 보는 것입니다.

이외에도 임대인과 임차인에게 발생할 수 있는 다양한 사례를 알아보도록 하겠습니다.

▢ 임대료를 받지 못한 때에도 약정일에 세금계산서를 발급해야 하는지?_

임차인이 제때 임차료를 주지 않는 경우에도 부동산임대용역에 대한 그 대가를 매월 기일을 정하여 받기로 한 경우라면 임차인으로부터 수취하였는지 여부를 불문하고 그 대가를 받기로한 날짜를 공급시기로하여 세금계산서를 발행해야 할 것입니다.

임대차계약이 만료된 경우 임차인으로부터 임대료를 받지 못한 때에도 사실상 임대행위가 계속되는 경우에는 그 공급시기에 임차인에게 세금계산서를 발급해야 합니다.

(부가가치세과-4583, 2008.12.03) 부동산임대업자가 임대료를 받지 못할 경우 등 부가가치세 신고 및 납부 방법 부동산임대업을 영위하는 일반과세자가 실질적으로 임대용역을 제공하는 경우에는 그 대가의 영수 여부와 관계없이 그 공급시기에 임차인에게 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 신고·납부하여야 하는 것임.

▢ 임대차계약기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인으로부터 임대한 부동산을 반환받지 못하여 소송을 제기한 경우_

소송이 종료될 때까지 실질적으로 계속하여 임대용역을 제공하고 임차인으로부터 그 대가를 받거나 해당소송에서 승소하여 법원 판결에 의하여 건물반환일까지의 임대료상당액을 받는 때에는 그 대가 또는 임대료 상당액은 부가가치세 과세대상입니다.

(부가가치세과-1696, 2010.12.22) 부동산의 무단 점유로 인한 부당이득금 반환청구소송에 따라 받은 금전의 부가가치세 과세 여부 부동산임대차계약이 해지되고 부동산의 명도소송 및 부당이득금 반환청구소송에 의하여 법원의 판결, 화해, 조정에 따라 지급받는 부당이득금은 용역의 공급에 대한 대가에 해당하지 아니하므로 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이나, 임대차계약기간이 만료되어 임차인에 대하여 계약기간 만료에 따른 명도소송 및 부당이득금 반환청구소송 중에도 실질적으로 계속하여 임대용역을 제공하고 임차인으로부터 그 대가를 받거나 동 소송에서 승소하여 건물명도일까지의 임차료 상당액을 지급받은 경우 당해 상당액은 실질적인 임대료로 보아 부가가치세가 과세되는 것임.
하지만 임대차계약이 만료되어 계약이 해지되었음에도 임차인이 계속 무단ㆍ불법점용으로 인해 부동산을 명도받지 못하여 명도 및 부당이득금반환청구소송을 통해 받는 부당이득금은 용역의 공급에 해당하지 않아 세금계산서 발급 대상이 아닙니다.

▢ 임대인 명의로 고지된 임차인부담 전기요금에 대한 세금계산서 발급은_

부동산임대사업자가 건물의 유지ㆍ관리에 실지 소요된 관리비 중 임차인이 부담해야 할 전기요금ㆍ수도요금ㆍ오물수거료 및 공공요금 등을 항목별로 각 임차인들에게 별도로 구분징수하여 단순히 납입을 대행하는 경우는 부가가치세가 과세되는 재화 또는 용역의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 세금계산서 발급대상이 아닙니다.

(부가46015-438, 2001.03.08) 부동산임대사업자가 임대부동산을 관리하여 주고 대가를 받는 경우 과세 여부 부동산임대사업자가 당해 임대부동산을 관리하여 주고 임차자로부터 그 대가를 받는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것이며, 이 경우 과세표준은 당해 사업자가 관리용역을 공급하고 받는 대가가 되는 것입니다. 다만, 보험료 및 공공요금 등 1)제세공과금을 대가에 포함시켜 자기계산하에 받지 아니하고 별도로 부과ㆍ징수 대행하는 경우 당해 금액은 2)과세표준에 포함되지 아니하는 것입니다.
전기요금에 대하여 일괄하여 세금계산서를 발급받은 임대인은 전력을 실지로 소비하는 임차인에게 세금계산서를 발급하지 아니한 경우에도 세금계산서미발급가산세를 부과하지 않는 것입니다.

(서면3팀-2535, 2006.10.25) 세금계산서 관련 가산세 적용여부 공동매입분에 대하여 일괄하여 세금계산서를 교부받은 사업자가 공급가액의 범위 안에서 타업체에 교부할 수 있는 것이나, 세금계산서를 교부하지 아니하였을 때 가산세를 적용하지 아니함.
그렇다면 전기요금에 대하여 임대인과 임차인은 그 매입세액공제를 받을 수 있을까요?

부동산임대사업자는 한전으로부터 전기요금에 대한 매입세금계산서를 발급받은 경우 임차인이 부담한 범위에 해당하는 전기요금에 대한 매입세액은 공제 받을 수 없으며, 임차인의 경우에도 자기가 부담한 전기요금에 대해서는 임차인의 명의가 아닌 임대인 명의로 받은 전기요금이기 때문에 매입세액을 공제 받을 수 없는 것입니다.

다만, 부가가치세법 시행령 제69조 부가가치세법 시행령 제69조【위탁판매 등에 대한 세금계산서 발급】

⑭「전기사업법」에 따른 전기사업자가 전력을 공급하는 경우로서 전력을 공급받는 명의자와 전력을 실제로 소비하는 자가 서로 다른 경우에 1)그 전기사업자가 전력을 공급받는 명의자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 발급하고 2)그 명의자는 발급받은 세금계산서에 적힌 공급가액의 범위에서 전력을 실제로 소비하는 자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 발급하였을 때(세금계산서의 발급이 면제되는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 경우에 그 세금계산서를 발급하였을 때를 포함한다)에는 그 전기사업자가 전력을 실제로 소비하는 자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 발급한 것으로 본다. 에 의하여 전기료ㆍ가스료ㆍ수도료ㆍ화재보험료 등과 같은 공동매입비용에 대한 세금계산서를 임대인이 임대인 명의로 수취한 경우에 임대인은 발급받은 매입세금계산서상 공급가액 범위내에서 전기ㆍ가스ㆍ수도를 실지 사용, 소비하는 임차인에게 안분하여 세금계산서를 재 발급할 수 있는 것입니다.

(서삼46015-10723, 2002.05.02) 임대인이 임차인에게 전기요금에 대한 세금계산서를 교부할 수 있는지 여부 임차인이 부담하여야 할 전기료 등에 대하여, 임대인 명의로 세금계산서를 교부받은 경우, 임대인은 교부받은 세금계산서에 기재된 공급가액의 범위 내에서, 임차인에게 세금계산서를 교부할 수 있는 것임.
결론은, 공동 전기요금 중 임차인이 실제로 사용한 부분에 대해 임차인에게 세금계산서를 발급하는 경우 임차인이 매입세액공제를 받을 수 있으며, 임대인은 임대인 명의로 발급받은 전체 전기요금에 대하여 그 매입세액을 공제받을 수 있는 것입니다.

임대인은 임차인에게 발급한 세금계산서는 재화 또는 용역을 공급한 것이 아니므로 부가가치세 과세표준에 포함되지 아니하지만 세금계산서합계표 법인세법 집행기준 32-0-4【공동도급에 대한 세금계산서 발급 방법】

① 의의：공동도급이란 공사ㆍ제조ㆍ기타 도급계약에 있어서 발주처와 공동수급체가 체결하는 계약으로서 1개의 사업현장에서 둘 이상의 사업자(공동수급체)가 각각 자기의 지분 또는 공동의 지분에 대하여 사업을 수행하는 형태

② 사업자등록：원칙적으로 공동수급체는 공동사업자로 보지 아니하므로 사업자등록 대상에 해당하지 아니한다.

③ 세금계산서 발급

1. 매출세금계산서：공동수급체의 구성원 각자가 해당 용역을 공급받는 발주처에게 자기가 공급한 용역에 대하여 세금계산서를 발급하는 것이 원칙이나, 공동수급체의 대표사가 그 대가를 지급받는 경우에는 해당 공동수급체의 구성원은 각자 공급한 용역에 대하여 공동수급체의 대표사에게 세금계산서를 발급하고, 그 대표사는 발주처에게 세금계산서를 일괄하여 발급할 수 있다.

2. 매입세금계산서：공동비용에 대한 세금계산서는 각각 발급받을 수 있는 경우에는 그 지분금액대로 각각 발급받을 수 있으며, 대표사가 전체를 발급받아 각 공동지분에 따라 나머지 구성원에게 세금계산서를 발급할 수 있다. 이 경우 발급한 세금계산서는 재화 또는 용역을 공급한 것이 아니므로 부가가치세 과세표준에 포함되지 아니하지만 세금계산서합계표는 제출하여야 한다. 는 제출해야 합니다.

▢ 임대인 명의로 부과된 도로점용료를 임대차계약에 의해 임차인이 부담하기로 한 경우_

부가가치세 과세표준은 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 거래상대자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하는 것으로 공급하는 자가 재화 또는 용역의 대가를 받음에 있어서 자기가 부담하여야 할 부담금에 상당하는 금액을 공급받는 자로부터 대가에 포함하여 받기로 한 경우 해당 부담금 등은 공급하는 자의 과세표준 부가가치세법 제29조【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.

③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되 부가가치세는 포함하지 아니한다.

1. 금전으로 대가를 받는 경우: 그 대가. 다만, 그 대가를 외국통화나 그밖의 외국환으로 받은 경우에는 대통령령으로 정한 바에 따라 환산한 가액 에 포함되는 것입니다.

따라서 임대인이 부담하여야 할 도로점용료등 제세공과금을 임대차계약에 의하여 임차인이 부담하기로 하는 경우에는 당해 제세공과금 등은 명목상 부동산 임대용역의 대가 보는 것이므로 부가가치세가 과세되어 세금계산서를 발급해야 하는 것입니다.

(부가46015-1174, 1995.06.28) 건물임대와 관련하여 임차인이 임대차 계약에 의하여 부담하는 제세공과금등의 과세여부 사업자가 부동산 임대에 대한 대가를 받음에 있어서 임차임이 부담하는 보험료, 수도료, 전기료, 도시가스료 등 공공요금은 부동산 임대대가에 포함하지 아니하는 것이나, 임대인 명의로 부과된 재산세, 종합토지세, 교통유발부담금, 환경개선 부담금 등을 임대차 계약에 의해 임차인이 부담하기로 한 경우 당해 금액은 부동산 임대대가에 포함되어 부가가치세가 과세되는 것입니다.