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연말정산시 과세표준을 낮추어 주는 소득공제 항목 중 주택자금공제는 근로소득자의 주거생활 안정 및 주택마련을 돕기 위해 도입된 것으로 첫째, 내 집 마련의 꿈을 갖고 불입한 주택마련저축공제, 둘째, 전세대출을 받아 원리금과 이자상환액에 대한 주택임차차입금원리금상환액, 셋째, 드디어 내 집을 장만하기 위하여 해당 집을 담보대출 받은 것에 대한 장기주택저당차입금 이자상환액이 있습니다.

이외에도 주택과 관련한 지출 중 월세가 있는데 이러한 월세액공제는 세금을 매기는 기준금액인 과세표준을 낮추게 하는 소득공제가 아닌 납세자가 부담해야 할 세액 중에서 세금을 아예 빼주는 세액공제로서 좀 더 강력한 공제라 할 수 있습니다.

정부가 이러한 주택과 관련한 지출에 대하여 세금을 깎아주려고 하는데 그냥 깎아주지는 않을 것입니다. 집을 산다거나 전세ㆍ월세를 사는 집이 설마 실거래가 무려 81억원 하는 서울 용산구 한남동의 한남더힐과 같은 가격과 규모가 엄청난 집들이라면 이러한 집에 사는 사람에 대하여 세제혜택을 주려고 할까요? 또한 집을 100채 가진 사람이 101번째 집을 사면서 대출 받은 것에 대하여 세제혜택을 주려고 할까요?

아무래도 집이 한 채도 없는 서민들이 전세ㆍ월세를 산다던지 1채 정도의 작은 주택을 사기 위해 대출을 받은 것들에 대해서 정부가 세제혜택을 주려고 할 것입니다.


이처럼 주택자금공제는 세대주 혹은 세대원 요건ㆍ주택수 요건ㆍ주택가격 요건ㆍ본인명의 차입금 요건ㆍ차입일 요건 등을 정확히 파악해야 합니다. 특히 주택담보대출에 대해서는 수년동안 세법이 개정이 되고 10년, 15년, 20년 심지어 30년 이상 이자를 갚는 사람들이 있기 때문에 과거의 차입금에 대해서는 과거법에 따라서 계속적용해야 하므로 과거의 법이 어땠었는지를 파악하지 않으면 해결 할 수 없습니다.

그렇다면 연말정산시 원천징수의무자인 회사의 인사담당자들과 근로자들이 가장 어려워하고 소득공제 적용여부가 애매한 주택자금공제와 관련 사례를 다루어 보도록 하겠습니다.

첫째, 주택임차자금차입금 원리금상환액공제

과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주(세대주가 주택임차차입금 원리금 상환액공제, 장기주택저당차입금 이자상환액공제 및 주택마련저축공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원)로서 근로소득자가 국민주택규모의 주택을 임차하기 위하여 주택임차자금 차입금의 원리금 상환액을 지급하는 경우 그 금액의 40%에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 근로소득금액에서 공제하는 것입니다.

Q _주택임차자금을 차입한 주택에 실제 거주 요건이 있는지

2015년에 금융기관으로부터 A주택에 대해 전세금 대출을 받았습니다.
그리고 2018년 3월에 A주택에 전세 계약이 만료되어 대출금 전액을 상환하고 B주택으로 이사를 갔습니다. B주택도 전세입니다.
2018년 12월 31일 기준으로 A주택에 실제 거주하고 있지 않아도 A주택에 대한 원리금 상환액을 2018년 연말정산때 소득공제 받을 수 있나요?

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A

주택임차자금차입금의 원리금 상환액 공제요건 중 하나인 "입주일과 주민등록표 등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금일 것"이라는 요건에서 알 수 있듯이 차입한 주택에서 계속하여 실제 거주를 하여야 소득공제되는 것입니다.

다만 주택임차자금차입금의 원리금 상환액에 대한 공제를 받고 있던 사람이 다른 주택으로 이주하는 경우에는 이주하기 전 주택의 입주일과 주민등록표 등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금을 포함하는 것으로 하고 있습니다.

A주택에 대한 주택임차자금 차입금의 원리금을 일시상환하고 다른 주택으로 이주하는 경우 무주택 세대 요건을 갖추었다면 A주택에 실제 거주하지 않는 경우에도 A주택에 대한 원리금 상환액은 2018년 연말정산시 소득공제 적용할 수 있습니다.

관련 서류로는 주택자금상환등증명서(연말정산간소화 혹은 금융기관으로부터 직접 발급), 이사 내역을 확인할 수 있는 주민등록초본, 종전 주택에 대한 임대차계약증서 사본이 있으면 됩니다.

둘째, 장기주택저당차입금 이자상환액공제

근로소득이 있는 거주자(일용근로자 제외)로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(세대주가 주택임차차입금 원리금 상환액공제, 장기주택저당차입금 이자상환액공제 및 주택마련저축공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자)가 취득 당시 주택의 기준시가가 4억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등 또는 ｢주택도시기금법｣에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제합니다.

Q _장기주택저당차입금 주택매매 등의 이유로 중도상환시 공제여부

2015년부터 장기주택저당차입금 이자 상환을 해 오던 근로자가 2018년도 중 주택을 양도하여 장기주택저당차입금을 일시 상환하는 경우 2018년도에 기 납부한 이자상환액에 대하여 해당 연도에 소득공제할 수 있나요?

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A

장기주택저당차입금의 공제요건(상환기간요건ㆍ차입일요건ㆍ채무자요건)을 충족하지 못하게 되는 경우는 그 사유가 발생한 날부터 이자상환액공제를 적용할 수 없습니다.

상환기간요건은 차입금의 상환기간이 장기주택저당차입금을 최초로 차입한 날을 기준으로 15년 이상에 해당되어야 하는 것으로 15년 이전에 전액 상환된다면 상환한 해당년도에는 15년 이상이라는 상환요건이 미충족되어 이자상환액은 공제불가합니다.

만약 상환기간 15년 이상(예 20년 이상)의 장기주택저당차입금이 있는 근로자가 그 상환기간 중 차입금의 잔액을 15년 경과 후 주택매매 등의 이유로 그 상환기간 만료일 전에 일시에 상환하는 경우 해당연도에 지급한 이자상환액은 공제가 가능합니다.

Q _주거용 오피스텔 보유시 장기주택저당차입금 이자상환액 공제여부

소유하고 있는 1주택에 대하여 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받고 있습니다. 이번에 추가로 주거용 오피스텔 1채를 취득하고 임대사업자 등록을 하여 임대할 경우에도 소유하는 1주택에 대하여 계속하여 기존 아파트차입금에 대한 소득공제를 적용 받을 수 있나요?
아니면 주거용 오피스텔로 인해 기존 아파트차입금에 대한 이자상환액 소득공제 받을 수 없는 2주택자에 해당되나요?

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A

"주택"이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시주거용으로 사용하는 건물을 말합니다.

"오피스텔"의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우라면 주택으로 보지 않으나, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 봅니다.

오피스텔이 주택에 해당하는지 여부는 소유주의 임대사업자등록ㆍ임차인의 사업자등록ㆍ오피스텔 임차인의 직업ㆍ임차인의 주민등록 이전ㆍ오피스텔 구조 등을 고려하여 판단해야 합니다.

오피스텔 보유자가 업무용으로 사용하는 경우에는 기존 주택의 주택담보대출에 대한 이자상환액공제에 영향을 미치지 않기 때문에 계속하여 이자상환액공제를 적용받을 수 있으나, 해당 오피스텔에 임차인이 전입신고를 하고 상시주거용으로 사용중인 경우에는 주택수에 포함되어 2주택자로 이자상환액공제를 적용할 수 없습니다.

Q _세대주가 직장 일 관계로 대출받은 주택에 실거주하지 않은 경우 소득공제

장기주택저당차입금 이자상환을 하고 있습니다.
직장 때문에 타 지역에 내려와 있어 주소를 이전했습니다.
세대주라 함은 해당 주택의 주소지와 동일한 주소의 세대주를 말하는 것인가요?
아니면 해당 주택이 아닌 타 지역의 세대의 세대주여도 공제를 받을 수 있나요?

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A

세대주가 아닌 세대원인 근로자가 장기주택저당차입금 이자상환액공제를 적용받을 경우에는 해당 근로자 본인 명의의 주택에 반드시 실제 계속 거주해야만 소득공제가 가능합니다. 다만, 세대주인 근로자가 장기주택저당차입금 이자상환액공제를 적용받을 경우에는 실거주 요건이 없으므로 세대원과 달리 해당 주택에 계속 거주하지 아니하여도 공제가 가능한 것입니다.

세대주로서 이자상환액에 대하여 소득공제를 적용받다가 보유한 주택이외의 장소로 주소지를 이전하여 주민등록등본상 다른 주택의 세대주에 해당되는 경우에도 소득공제 요건인 세대주 요건에 해당되어 계속 소득공제를 적용받을 수 있는 것입니다.

다만 다른 주택에 주소이전하였으나 주민등록상 단독 세대주가 아닌 세대원이라면 실제 거주 요건 미비로 인하여 이자상환액에 대해서는 소득공제를 받을 수 없습니다.

셋째, 주택마련저축공제

총급여가 7천만원 이하인 근로소득이 있는 거주자(일용근로자는 제외)로서 과세연도 중 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주/가 해당 과세연도에 주택마련저축에 납입한 금액의 40%에 상당하는 금액을 해당 과세연도의 근로소득금액에서 공제합니다.

Q _남편과 아내 세대분리시 청약종합저축공제

청약종합저축공제 문의 드립니다.
근로자인 남편과 아내가 주민등록등본상 세대분리 되어있는데, 배우자가 주택을 한 채 보유하고 있습니다.
이 경우 근로자인 남편을 무주택자로 보고 청약저축 소득공제가 가능한가요?

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A

주택청약종합저축에 대한 소득공제는 "과세기간 중 주택을 소유하지 않은 세대"의 세대주가 가능한 것이며 근로자와 그 배우자는 생계를 달리하더라도 동일한 세대로 보며 거주자와 배우자가 각각 주민등록이 따로 되어 있는 세대주인 경우에는 어느 한명만 세대주로 보는 것입니다.

따라서 배우자가 1주택을 소유하고 있다면 세대를 달리하더라도 동일한 세대로 보아 1주택자로서 현재 연중무주택자를 요건으로 하고 있는 주택청약종합저축공제는 적용받을 수 없습니다.

다만 2009.12.31. 이전에 가입한 청약저축의 경우 국민주택규모의 주택으로서 해당저축 가입당시의 기준시가가 3억원 이하인 주택을 한 채만 소유한 세대일 경우는 공제를 적용할 수 있습니다.

Q _미등기된 분양아파트 입주시 청약종합저축공제

신규주택의 분양권을 구입하여 잔금을 치루고 2018년 11월에 입주를 했습니다.
분양아파트에 입주는 11월에 하였으나 아파트 등기는 2019년 1월에 날 예정입니다.
무주택인 상태에서 분양권 구입시 장기주택저당차입금 공제가 가능하다고 알고 있습니다.
그렇다면 이런 경우 2018년 12월 31일 현재 무주택세대주로서 주택청약저축도 공제가 가능한지요?

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A

주택자금공제에 있어서 소득세법에서 규정하고 있는 주택이라 함은 주택법상 주택을 기본으로 하고 있으며 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지로서 단독주택과 공동주택으로 구분하고 있습니다.

잔금을 치루고 입주를 한 상태라면, 12월 31일 현재 등기를 마치지 못한 미등기주택이더라도 1주택을 보유하고 있다고 할 것으로 연중 무주택자를 요건으로 하고 있는 주택청약종합저축공제는 적용할 수 없는 것입니다.

넷째, 월세액 세액공제

과세기간 종료일 현재 무주택 세대의 세대주(세대주가 주택자금공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원)로서 해당 과세기간의 총급여액이 7천만원 이하인 근로자(해당 과세기간에 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하는 종합소득금액이 6천만원을 초과하는 사람은 제외)가 국민주택규모의 주택을 임차하기 위하여 월세액을 지급하는 경우 그 금액의 10%[해당 과세기간의 총급여액이 5천 500만원 이하인 근로자(해당 과세기간에 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하는 종합소득금액이 4천만원을 초과하는 사람은 제외한다)의 경우에는 12%]에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 종합소득산출세액에서 공제합니다.

Q _배우자가 월세액을 이체한 경우

계약명의는 남편(세대주, 소득있음)이고 실제 월세액 지급은 아내(세대원, 소득있음)의 통장에서 이체한 경우에도 남편이 월세액공제를 받을 수 있나요?

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A

월세액 지급을 근로자 본인명의 통장에서 지급되어야 한다는 것은 세법에 별도의 규정을 두고 있지 않으므로 결국 누가 지급했는지가 아니라 누구의 비용이었는지, 경제적 효익을 누가 보았는지가 중요하다고 볼 수 있는데 이는 우리나라 세법이 실질과세의 원칙을 따르기 때문입니다.

월세액 지급을 근로자 본인이 아닌 배우자 명의로 송금하였더라도 배우자가 별도의 소득원이 없고 근로자와 생계를 함께 하는 경우로서 근로자 본인이 배우자에게 월세를 포함한 생활비를 보내고 배우자가 해당 생활비 수령 직후 월세를 임대인에게 지급함으로써 결국 월세액이 실질적으로 근로자가 배우자를 통해 임대인에게 지급된 것이라면 월세액공제를 적용할 수 있습니다.

Q _미지급 월세 해당월과 입금월의 연도가 다른 경우

2018년 12월분 월세를 1월에 납부하였다면 2018년도 공제액으로 포함되나요? 아니면 1월~11월분만 공제받을 수 있는 건가요?
이처럼 2018년 12월분에 대한 월세액을 2019년 1월에 납부한 경우 2018년 귀속인지 아니면 2019년 귀속인가요? 또한 2018년도 미지급한 월세액도 세액공제가 가능한가요?

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A

월세액에 대한 세액공제를 적용함에 있어 조세특례제한법 제95조의2 제1항에서는 대통령으로 정하는 월세액을 "지급하는" 경우로 규정하고 있으며 조세특례제한법 시행령 제95조의 제2항에서는 주택을 임차하기 위하여 "지급하는" 월세액으로 규정하고 있습니다. 따라서 월세액 세액공제는 "해당 과세기간에 지급한 월세액"을 공제 대상금액으로 하고 있음을 알수 있습니다.

이와 같은 이유로 2018년 12월분 월세를 2019년 1월에 지급한 경우 2018년도에는 세액공제를 할 수 없고 실제 지출한 2019년도에 연말정산에 포함시켜 세액공제를 적용하여야 하는 문제가 있습니다.

그런데 여기서 2018년 12월분 월세를 2019년 1월에 지급하였고 2019년도에 해당하는 월세액은 밀린 것 없이 제대로 지급했다고 하면 2019년도는 월세를 13개월치를 지급한 것과 같습니다.

공제대상 월세액은 주택임차기간 중 지급하여야 하는 월세액의 합계액을 주택임대차 계약기간에 해당하는 일수로 나눈 금액에 해당 과세기간의 임차일수를 곱하여 계산하는 것입니다.

이와 같은 공식대로 계산한다고 하면 12개월치의 금액이 나올 것인데 실제 지급액은 13개월치이므로, 즉 월세 세액공제는 해당 과세기간에 지급한 월세액을 공제대상 금액으로 하되 임대차계약증서 상 주택임차기간 중 지급하여야 하는 월세액을 초과하여 세액공제 할 수 없습니다.

이에 해당 과세기간에 해당하는 2018년 12월분 월세를 다음연도 초인 2019년 1월에 지급한 경우 2018년 뿐만 아니라 2019년도에도 세액공제를 적용받지 못하는 불합리한 면이 존재합니다.

그러나 조특법 시행령 제95조의 제3항에서 공제대상 월세액은 주택임차기간 중 지급하여야 하는 월세액의 합계액을 주택임대차 계약기간에 해당하는 일수로 나눈 금액에 해당 과세기간의 임차일수를 곱하여 계산하므로 월세액을 해당연도 내에 지급하지 않는다하더라도 임대차계약증서 상 주택임차기간 중 지급하여야 하는 월세액이라면 공제대상에 해당한다고 볼 수 있습니다.

결론은 집 한 채 없는 서민들의 주거비 부담을 완화하고 다주택 보유자들의 임대소득을 파악하고자 하는 월세 세액공제의 도입취지에 비추어보면 월세를 미지급했다 하더라도 집 주인이 보증금에서 월세를 차감하는 등의 형태로 임차인 입장에서는 추후라도 월세는 반드시 지급할 것이므로 월세를 선불한 것과 후불하는 것을 차별하여 불이익을 줄 이유는 없을 것입니다.

따라서 저자 개인적인 소견으로는 꼭 해당 과세기간 내에 지급한 금액만 세액공제 대상이 되는 금액이라고 보기는 어렵다고 판단되므로 실무상은 임대차계약증서 상 주택임차기간 중 지급하여야 하는 월세액이라면 후불로 지급한다고 하더라도 공제대상에 해당한다고 볼 수 있습니다.