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11월 29일 국토위 법안소위가 개정안을 통과시킨 '재초환법'(재건축 초과이익 환수에 관한 법률)은 도시재생과 도시환경 개선을 위해 시행되며, 재건축을 통해 얻어지는 초과이익을 공공에게 반환하여 공정한 도시재생을 이루고자 하는 법률이다.
부담금을 부과하는 초과이익 기준을 3천만원에서 8천만원으로 올리고, 부과 구간은 2천만원에서 5천만원으로 높이는 게 핵심인 이 법률은 개별 부지 소유자의 이익을 보호하면서 도시의 재생을 촉진하고 공공의 이익을 극대화하는 것을 목표로 한다.
새롭게 선보이는 이번 잇슈키워드에서는 '재초환법'(재건축 초과이익 환수에 관한 법률)의 기대와 장단점, 최근 동향 등에 대해 탐구할 것이다.
'재초환법'(재건축 초과이익 환수에 관한 법률) 이란? 재건축이익환수법은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 가구당 평균 3천만원이 넘으면 초과금액의 최대 50%를 부담금으로 부과하는 제도이다. 여기서 재건축부담금의 대상이 되는 ‘재건축초과이익’이란 재건축사업으로 인하여 정상주택가격 상승분을 초과하여 당해 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분을 말한다(재건축이익환수법 제2조 제1호).
재건축부담금 부과 대상사업은 도시정비법 제2조제2호다목에 따른 재건축사업 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조제1항제3호다목에 따른 소규모재건축사업으로 한다(이하 ‘도시정비법에 따른 재건축사업’을 중심으로 서술한다).
재건축사업을 시행하기 위하여 도시정비법 제35조에 따라 설립된 조합(조합이 해산된 경우 등에는 조합원)은 재건축부담금을 납부할 의무가 있다(재건축이익환수법 제6조). 재건축부담금 부과개시시점은 도시정비법에 따라 당해 재건축사업을 위해 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날이고, 부과종료시점은 당해 재건축사업의 준공인가일이다(재건축이익환수법 제8조).
재건축부담금의 산정은 부과종료시점 주택가액 총액에서 부과개시시점 주택가액 총액과 부과개시시점 주택의 정상주택가격상승분 총액 및 개발비용 등을 공제한 후의 초과이익에 일정한 부과율을 곱해서 산정한다(재건축이익환수법 제7조).
여기서 정상주택가격상승분은 개시시점 주택가액에 국토교통부장관이 대통령령이 정하는 바에 따라 고시하는 정기예금이자율과 종료시점까지의 당해 재건축 사업장이 소재하는 시·군·구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정한다(재건축이익환수법 제10조).
▶ 재건축초과이익 환수에 관한 법률(법률 제18833호, 2022.02.03.)

재건축 초과이익 환수의 기대

재건축 초과이익 환수 제도는 주거환경 개선과 도시재생을 촉진하는 동시에 공공목적을 실현하기 위한 제도로 기대된다.

주거환경 개선

재건축 프로젝트에서 발생하는 초과이익 환수는 일부가 주택 공급을 위한 자금으로 활용될 수 있다. 이를 통해 기존 주거환경의 개선과 다양한 주택 옵션의 확대가 기대된다. 따라서 주거환경의 질적 향상과 다양한 주택 선택권의 보장은 재건축 초과이익 환수의 주요 기대효과 중 하나이다.

도시재생 및 정비

재건축 초과이익 환수는 도시재생과 도시정비에 큰 역할을 할 수 있다. 방치되어 있는 낡은 도시 지역을 재개발하거나 도시 인프라를 개선하는 등 도시 전반의 발전을 위한 자금으로 사용될 수 있다. 이를 통해 도시환경의 개선과 경제 활성화, 균형있는 도시 발전이 기대된다.

재건축 초과이익 환수의 장단점

재건축 초과이익 환수는 명백한 장점과 함께 일부 단점을 가지고 있다.

장점

- 공공성 강화 : 법률에 따라 일정 부분의 초과이익이 공공지출로 사용됨으로써 공공성을 강화시킬 수 있다. - 도시재생 및 재건축 촉진 : 초과이익 환수의 합리적인 재분배는 도시재생 및 재건축 프로젝트를 촉진한다. - 주거환경 개선 : 일부 초과이익 환수는 주택 공급을 위해 사용되어 주거환경의 개선을 도모한다. - 사회적 평등 증진 : 부동산 시장에서 지역 불평등을 해소하고 사회적 평등을 증진하는 효과를 기대할 수 있다.

단점

- 투자 활동 저하 : 초과이익의 일부를 환수하는 제도로 인해 개인 또는 기업의 투자 의욕이 감소할 수 있다. 이는 재건축 프로젝트의 참여 및 관련 투자자의 관점에서 단점으로 지적될 수 있다. - 부동산 가격 상승 : 재건축 초과이익 환수에 따른 추가 비용은 재건축된 주택의 가격에 반영되기 때문에 부동산 가격 상승을 초래할 수 있다. 이는 주거 환경 개선 목표에도 영향을 미칠 수 있다. - 소유자의 도출 어려움 : 재건축 초과이익 환수는 소유자의 도출을 위해 필요한 절차와 시간이 소요될 수 있다. 이로 인해 일부 소유자는 이점을 얻지 못하는 상황이 발생할 수 있다.

최근 동향

재건축 초과이익 환수에 대한 법률은 꾸준한 수정과 개선이 이루어져왔다.
법률 개정
최근 몇 년간, 재건축 초과이익 환수에 관한 법률이 여러 번 개정 및 보완되었다. 이를 통해 환수 비율이나 기준 등이 수정되어 합리적인 환수 체계를 구축하고자 국회에서 계속 논의 중이다.
환수 지원 정책
정부는 재건축 프로젝트에 대한 환수 지원 정책을 마련하여 소유자의 환수 부담을 완화하고자 한다. 이는 재건축 활성화 촉진 및 주거환경 개선을 위한 정책으로 주택 공급을 활성화하고 도시 재생을 촉진하고자 한다.

마치며

재건축 초과이익 환수에 관한 법률은 주거환경 개선과 도시재생에 기여하는 동시에 일부 단점을 가지고 있다. 이를 극복하기 위해 정부와 법률 제정기구는 지속적인 개선을 시도하고 있다. 최근의 동향은 합리적인 환수 체계를 구축하고, 소유자의 환수 부담을 완화하기 위한 정부의 노력을 보여준다. 재건축 초과이익 환수에 관한 법률은 주거환경의 개선과 도시재생을 위한 중요한 제도로 인정되고 있다. 그러나 이 제도는 투자 활동 저하와 부동산 가격 상승 등의 단점도 함께 가지고 있다. 최근의 동향은 법률 개정 및 환수 지원 정책 등을 통해 이러한 단점을 극복하고 합리적인 환수 체계를 구축하려는 노력을 보여주고 있다. 이를 통해 재건축 초과이익 환수는 주거환경의 개선과 도시재생에 긍정적으로 기여할 수 있는 제도로 평가된다.